Terug
Gepubliceerd op 09/06/2021

2021_GRMW_00686 - Kaderovereenkomst en medegaande aankoopovereenkomst met betrekking tot grond te Zwijnaarde, met het oog op de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg voor bedrijventerrein Zwijnaarde II en III - Goedkeuring

commissie milieu, personeel en FM (MPF)
di 15/06/2021 - 19:00 Digitale zitting
Datum beslissing:

Samenstelling

Bevoegde schepen

Filip Watteeuw
2021_GRMW_00686 - Kaderovereenkomst en medegaande aankoopovereenkomst met betrekking tot grond te Zwijnaarde, met het oog op de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg voor bedrijventerrein Zwijnaarde II en III - Goedkeuring 2021_GRMW_00686 - Kaderovereenkomst en medegaande aankoopovereenkomst met betrekking tot grond te Zwijnaarde, met het oog op de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg voor bedrijventerrein Zwijnaarde II en III - Goedkeuring

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

  • Het Burgerlijk Wetboek, Boek II en Boek III, titel VI 'Koop'.
  • De opstalwet van 10 januari 1884

Voorgestelde uitgaven

€ 7.854.805,50

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

  • Het decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 41, 11°.

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

De NV Alinso is eigenaar van een bedrijventerrein te Zwijnaarde, begrepen tussen de Nieuwscheldestraat, Nederzwijnaarde, de E17 en de E40.

Alinso maakte op 6/12/2016 over deze grond een masterplan op. Hiermee wenst Alinso de haar toebehorende terreinen, gekend als de voormalige DOMO-site en als bedrijventerrein Zwijnaarde II, opnieuw te ontwikkelen tot een hedendaags gemengd bedrijventerrein voor industriële, logistieke, maak- en/of nutsactiviteiten met hun kantoren, voor diverse soorten materiële en immateriële maakbedrijven en ondergeschikt voor distributiegroothandel en het hoofdkwartier van de Domo-groep en aan haar verbonden vennootschappen. 

De Stad Gent nam akte van het Masterplan van Alinso op 24 mei 2017 met een gecoördineerd advies van de Stadsdiensten, dat het Masterplan op enkele cruciale punten bijstuurt of nuanceert. Samengelezen vormen beide documenten een globale visie op de site waar de Stad Gent kan achterstaan.

Anderzijds wenst de Stad Gent een nieuwe openbare weg aan te leggen vanaf Nederzwijnaarde tot aan de rotonde van de afrit R4 (voorbij de onderdoorgang van de E40) voor de ontsluiting van de regionale bedrijventerreinen Zwijnaarde II en III, hierna genoemd de “ontsluitingsweg”.

Na grondig overleg en het onderzoeken van tal van alternatieven met alle betrokken stakeholders, is uiteindelijk gekozen voor het tracé vlak langsheen de E17-bocht, gelegen op de gronden van Alinso. Deze ontsluitingsweg zal het statuut van een gemeentelijke openbare weg aannemen. In functie van de aanleg van deze gemeenteweg is het noodzakelijk dat de Stad Gent een strook grond van 30 meter breed, te rekenen vanaf de grens van het autosnelwegdomein, aankoopt van Alinso en is de Stad hierover de onderhandelingen  met Alinso opgestart. Het definitieve tracé van deze gemeenteweg moet immers buiten de 0 tot 10 m-zone langs het autosnelwegdomein gelegen zijn. 

Alvorens er over deze grondverwerving een akkoord was afgesloten tussen Alinso en de Stad Gent vroeg Alinso in 2017, als eerste stap in de realisatie van haar masterplan, een omgevingsvergunning aan voor het verbouwen en uitbreiden van een voormalig industrieel pand tot hoofdkantoor van de Domo Investment groep, de zogenaamde “Polytoren”. 

De Stad Gent heeft hierbij advies gegeven aan de vergunningverlenende overheden en gevraagd om – bij gebrek aan overeenkomst tussen Alinso en de Stad Gent over de realisatie en kostendeling van de ontsluitingsweg – de kosteloze afstand op te leggen van het deel van het bouwperceel waarop de ontsluitingsweg dient aangelegd te worden.

Aangezien de vergunning verlenende overheden dit advies van de Stad Gent niet hebben gevolgd en een vergunning zonder last van kosteloze grondafstand hebben verleend aan Alinso, heeft de Stad Gent de omgevingsvergunning in graad van beroep op 2/1/2019 aangevochten met een verzoek tot nietigverklaring bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen (RVVB).

Bij arrest van de RVVB van 12/05/2020 is deze omgevingsvergunning vernietigd zodat de Vlaamse Minister een nieuwe beslissing moet nemen. Deze beroepsprocedure is thans nog steeds lopende.

Vervolgens zijn Alinso en de Stad Gent opnieuw en deze keer succesvol in onderhandeling gegaan en tot een overeenkomst gekomen.

Over wanneer en  hoe de weg aan te leggen, over het verwijderen van leidingen en slopen van gebouwen, over hoe omgegaan zal worden met de openstaande aanvraag voor de Polytoren, en over de bijhorende vastgoedverrichtingen werden wederzijdse afspraken gemaakt die het voorwerp uitmaken van een kaderovereenkomst.

Waarom wordt deze beslissing genomen?

De goedkeuring van deze kaderovereenkomst samen met  de overeenkomst tot  overdracht van de grond en het medegaand opstalrecht maken het voorwerp uit van onderhavige besluitvorming.

De grote krijtlijnen worden hierna uiteengezet:

 

De prijs: 

De grond is overeenkomstig het Besluit van de Vlaamse Minister van 25 januari 2019 betreffende de vrije stroken langs autosnelwegen, gelegen in de non-aedificandizone, om op die manier de uitbreidingsmogelijkheden van de autosnelweg  in de toekomst te vrijwaren. 

De  grond is aldus belast met een erfdienstbaarheid van openbaar nut.

De dienst vastgoed deed samen met de juridische dienst en betrokken schatter uitvoerig opzoekwerk naar het intellectueel kader van de waardering, inzonderheid over de vraag in welke mate deze concrete publieke erfdienstbaarheid al dan niet een minwaarde bij de waardering kan uitmaken.

Er zijn in de rechtsleer en in de rechtspraak hierover de meest uiteenlopende standpunten te vinden, gaande van geen minwaarde tot het hanteren van diverse percentages. Het blijkt vooral telkemale  een casuïstieke afweging te zijn van de feitelijke concrete minwaarde op de betrokken kavel.

Zowel Alinso als de stad legden een schatting voor. Na onderhandeling o.m. over de waarderingsmethoden, over de openbare lasten die rusten op het terrein, en over de kosten om het terrein bouwrijp te maken werd uiteindelijk een aankoopprijs overeengekomen van 150 euro/m²

Pro rata de aangekochte oppervlakte levert dit een koopsom op van 4.052.308,50.

Omdat de koop wordt gesloten onder enkele hierna uiteengezette opschortende voorwaarden zal de voormelde koopsom pas worden betaald bij het verlijden van de notariele akte van de bekrachtiging van de voorwaarden.


Het goed 

BESCHRIJVING VAN HET GOED 

Het verkochte deel

Stad Gent – 24ste afdeling

Een perceel grond gelegen nabij de Nieuwscheldestraat, thans gekend bij het kadaster of het geweest zijnde onder Gent, 24ste afdeling, sectie B,  deel van perceelnummers B379l en B391x en B391y,  met een oppervlakte van  27.015,39 m².

 

Het in opstal gegeven deel

Stad Gent – 24ste afdeling

Het bebouwd deel van een perceel grond gelegen nabij de Nieuwscheldestraat, thans gekend bij het kadaster of het geweest zijnde onder Gent, 24ste afdeling, sectie B,  deel van perceelnummers B379l en B391x en B391y,  waarbij het bebouwde deel een oppervlakte heeft van 6.022,47 m².

 

De gefaseerde aanleg

Op de beoogde strook grond bevindt zich deels een industriegebouw dat nog verhuurd is tot 2047. 

Deze huurovereenkomst, waarvan de vroegtijdige beëindiging de Stad ontzettend veel geld zou kosten, maakt een onmiddellijke aanleg van de ontsluitingsweg onmogelijk.

Om die reden zal de Stad de geplande ontsluitingsweg in 2 fasen aanleggen:

1ste fase: tot 31/08/2048 een tijdelijke weg  in de 0 tot 10m-zone;

2de fase: vanaf 1/9/2048 , na de afbraak van de gebouwen,  aanleg van de definitieve weg in de 10-30m zone.

Om dit mogelijk te maken zal Alinso het terrein waarop de tijdelijke en de definitieve ontsluitingsweg komen te liggen, in eigendom overdragen aan de Stad Gent. 

Voor het gedeelte van het terrein waarop de gebouwen staan, zal de Stad een opstalrecht toekennen aan Alinso tot 31/08/2048.

 

De timing van de aanleg van  de tijdelijke en definitive ontsluitingsweg en afsluiting Nederzwijnaarde

De Stad Gent verbindt er zich toe om de tijdelijke weg aan te leggen uiterlijk tegen 31/12/2025. 

De aanlegkost voor de tijdelijke weg en het vervangen van een deel van een bestaande (private) ringleiding wordt geraamd op 2.300.000 euro waarvan 1.000.000 euro subsidie via VLAIO aangevraagd wordt. De investering voor de stad wordt zo geraamd op 1.300.000 euro.

Hiervoor zal een visum onder voorbehoud worden verleend, deze middelen zullen pas vastgelegd worden na de overheidsopdracht voor werken voor de aanleg van de tijdelijke weg. 

Zodra Alinso start met de ontwikkeling van de zones 1 en 2 binnen het Masterplan, d.w.z. beschikt over een uitvoerbare omgevingsvergunning met hierbij de voorziening van een nieuwe hoofdingang, kan de Stad Gent de openbare weg “Nederzwijnaarde” ten zuiden van de site zo aanleggen dat gemotoriseerd personen- en vrachtverkeer van en naar bedrijventerrein Zwijnaarde II geen toegang meer krijgt tot Nederzwijnaarde, maar verplicht wordt om de site rechtstreeks via de nieuwe ontsluitingsweg richting de R4 te bereiken, resp. te verlaten.

Na 2048 zal de Stad Gent de tijdelijke weg in de 0-10m zone opbreken en een definitieve weg aanleggen in de 10-30m zone. 

De aanlegkost hiervan wordt geraamd op 1.500.000 euro. Hiervoor zal een visum onder voorbehoud worden verleend, ook hier zullen deze middelen pas vastgelegd worden na de overheidsopdracht van werken.

 

Afspraken in verband met de lopende vergunningsprocedure voor de Polytoren

Er is zoals in de aanhef gemeld door de Stad een administratieve beroepsprocedure lopende bij de bevoegde Vlaamse Minister tegen de omgevingsvergunning van de Polytoren. 

De Stad doet afstand van de in die procedure gevraagde kosteloze grondafstand als last van deze omgevingsvergunning en dit naar aanleiding van het geheel van de gemaakte afspraken tussen partijen in de thans voorliggende  overeenkomsten. 

 

De opschortende voorwaarden

De aangekochte grond is omwille van de ligging in de non-aedificandizone in principe onbebouwbaar. 

Om alsnog in die zone de weg te mogen aanleggen , zowel voor het tijdelijke als het definitieve tracé,  hebben de betrokken bevoegde minister en het Agentschap Wegen en Verkeer (AWV) reeds informeel toegezegd een afwijking hierop te zullen verlenen en dit zowel voor de 0 tot 10m-zone als de 0 tot 30m-zone. 

Dat Ministerieel Besluit is er op vandaag formeel nog niet. 

Momenteel is er evenmin  zekerheid over het bekomen van een definitief uitvoerbare omgevingsvergunning voor de Polytoren. 

 

Huidige overeenkomsten worden dan ook gesloten onder volgende opschortende voorwaarden:

1° de betekening aan partijen van het Ministerieel Besluit dat de afwijkingen in de 0-30m-zone voor de aanleg van de tijdelijke en definitieve ontsluitingsweg goedkeurt.

2° het bekomen van de definitief uitvoerbare omgevingsvergunning  voor de Polytoren.

Artikel 8.2. van de kaderovereenkomst (dat handelt over de houding van de Stad Gent t.a.v. de vergunningsaanvraag Polytoren) valt niet onder deze opschortende voorwaarden, en treedt wel onmiddellijk in werking. Hiertegenover staat dat Alinso zich in de kaderovereenkomst ertoe verbindt om geen gebruik te maken van deze omgevingsvergunning zolang het voormelde Ministerieel Besluit niet betekend is aan partijen.

Overzicht van de uitgaven

​​​​​​​​​
Dienst* Vastgoed  *Vastgoed  *Vastgoed  
Budgetplaats 40620  40620  40620 
Categorie*  I I  
Subsidiecode NIET_RELEVANT
VLAIO (in aanvraag)  NIET_RELEVANT  
2020      
2021 4.054.805,50     
2022      
2023      
2024      
2025   2.300.000   
Later     1.500.000 
Totaal 4.054.805,50  *2.300.000   *1.500.000  

Overzicht van de inkomsten

​​​​​​​​​
Dienst**Vastgoed 

Budgetplaats40620 

Categorie* I

SubsidiecodeVLAIO (in aanvraag)


2020 

2021


2022 

2023 

2024 

2025 1.000.000

Later 

Totaal 1.000.000 

Verwachte ontvangsten

€ 1.000.000,00

Besluit

Artikel 1

Keurt goed de bijgevoegde kaderovereenkomst met medegaande bijlagen met de NV Alinso te Zwijnaarde over de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg voor bedrijventerrein II en II te Zwijnaarde,

Artikel 2

Keurt goed de bijgevoegde overeenkomst met medegaande bijlagen enerzijds tot aankoop jegens de NV Alinso van een perceel grond gelegen nabij de Nieuwescheldestraat, thans gekend bij het kadaster of het geweest zijnde onder Gent, 24ste afdeling, sectie B, deel van perceelnummers B379l en B391x en B391y, met een oppervlakte van 27.015,39 m² mits de prijs van 4.052.308,50 en het verlenen anderzijds door de Stad aan de NV Alinso van een kosteloos opstalrecht op het bebouwd deel van een perceel grond gelegen nabij de Nieuwescheldestraat, thans gekend bij het kadaster of het geweest zijnde onder Gent, 24ste afdeling, sectie B, deel van perceelnummers B379l en B391x en B391y, waarbij het bebouwde deel een oppervlakte heeft van 6.022,47 m².

Artikel 3

Keurt goed dat de nodige kredieten voor de kosten van de tijdelijke wegenwerken, verplaatsen nutsleidingen en plaatsen van nieuwe ringleiding (momenteel geraamd op een totale netto kost van 1.300.000 euro ) zullen worden voorzien in het meerjarenplan 2020-2025

Artikel 4

Keurt goed dat de nodige kredieten voor de kosten van de definitieve weg (momenteel gebaseerd op een indicatie van 1.500.000 euro) zullen worden voorzien in het meerjarenplan op het moment dat de definitieve weg zal aangelegd worden (2049).