Terug
Gepubliceerd op 08/10/2021

2021_GR_00272 - OMV_2021027692 R - Omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van een grond in 2 kavels bestemd voor meergezinswoningen en 2 zones voor openbaar domein na het slopen van de bestaande garagegebouwen - met openbaar onderzoek - Berkhoutsheide - De aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg - Goedkeuring

commissie stedenbouw, stadsontwikkeling, natuur en wonen (SSW)
do 14/10/2021 - 19:00 Gemeenteraadszaal

Samenstelling

Bevoegde schepen

Filip Watteeuw
2021_GR_00272 - OMV_2021027692 R - Omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van een grond in 2 kavels bestemd voor meergezinswoningen en 2 zones voor openbaar domein na het slopen van de bestaande garagegebouwen - met openbaar onderzoek - Berkhoutsheide - De aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg - Goedkeuring 2021_GR_00272 - OMV_2021027692 R - Omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van een grond in 2 kavels bestemd voor meergezinswoningen en 2 zones voor openbaar domein na het slopen van de bestaande garagegebouwen - met openbaar onderzoek - Berkhoutsheide - De aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg - Goedkeuring

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

  • Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 31
  • Het Besluit van 27 november 2015 betreffende de omgevingsvergunning, artikel 47
  • De Vlaamse codex ruimtelijke ordening (VCRO)
  • Het decreet algemene bepalingen milieubeleid (DABM)
  • Het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, artikel 12

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

  • Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 31
  • Het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, artikel 8

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

Stefanie Schreyen namens Stadsontwikkeling Gent (sogent) diende een Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden (verkavelingsvergunning) in voor gronden gelegen aan Berkhoutsheide  kadastraal gekend als afdeling 8 sectie H nr. 653E2. Deze aanvraag werd op 04/03/2021 ingediend bij het  college van burgemeester en schepenen.  Op 30/03/2021 werd het dossier volledig en ontvankelijk verklaard.  
 

Beschrijving aanvraag:

De aanvraag situeert zich langsheen Berkhoutsheide in de wijk Nieuw Gent. Voor de revitalisatie van Nieuw Gent werd een ontwikkelingsplan opgemaakt. Deze aanvraag is een concrete uitwerking van dit ontwikkelingsplan. De bestaande ruimtelijke situatie typeert zich door garageboxen op het projectgebied. Aan de westkant bevinden zich percelen die aan de Oudernaardsesteenweg palen, ten zuiden situeert zich de Leebeek en rondom het projectgebied bevinden zich reeds kleinere meergezinswoningen (drie bouwlagen met een hellend dak).

 

Voorliggende aanvraag wordt ingediend in functie van de aankoop van de grond. Aangezien de eigenaar van het kadastraal perceel, namelijk De Volkshaard, ook eigenaar is van de aanpalende percelen dient een splitsing van het grotere geheel doorgevoerd worden. Hiervoor is een verkavelingsvergunning noodzakelijk.

 

Met deze aanvraag wordt een deel overgedragen naar het openbaar domein, nl. een deel voor wegenis aan de oostkant en de zuidoostkant en een deel voor groenaanleg parallel aan de Leebeek. Tussen de twee bouwloten komt een doorsteek van 5 m die privaat blijft maar wel wordt ingericht als openbaar domein. Hiervoor worden de bestaande rooilijnen aangepast. De nieuwe rooilijn zal de voorbouwlijn van de twee bouwvolumes volgen en zal ook de doorsteek naar de Oudenaardsesteenweg omlijnen.

 

Procedure:

Het openbaar onderzoek werd gehouden  van 7 april 2021 tot 6 mei 2021.

Resultaat : geen petitielijsten, 4 schriftelijke bezwaren, geen schriftelijke gebundelde bezwaren, geen mondelinge bezwaren en 2 digitale bezwaren 

Het tweede openbaar onderzoek werd gehouden naar aanleiding van een wijzigingslus van 18 augustus 2021 tot 16 september 2021.

Resultaat : geen petitielijsten, geen schriftelijke bezwaren, geen schriftelijke gebundelde bezwaren, geen mondelinge bezwaren en een digitaal bezwaar 

 

De gemeentelijk omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag   geadviseerd. Het advies van de omgevingsambtenaar is aan dit besluit toegevoegd. Dit verslag bevat eveneens een samenvatting en bespreking van de bezwaren.

Waarom wordt deze beslissing genomen?

In uitvoering van artikel 12 van het decreet over de gemeentewegen keurt de gemeenteraad een rooilijnplan goed. In uitvoering van art. 31 van Decreet betreffende de Omgevingsvergunning en van het Gemeentedecreet neemt de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag. De gemeenteraad spreekt zich daarbij uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein.


Het vergunningverlenend bestuursorgaan is van oordeel dat een vergunning kan verleend worden op basis van het advies van de omgevingsambtenaar.

De gemeenteraad is van oordeel dat het voorstel van wegaanleg kan goedgekeurd worden om volgende redenen:

De verschillende overgedragen zones hebben verschillende doelen:

  • Zone wegenis A:

Deze zone dient als het plein voor de nieuwe meergezinswoningen. Hier wordt een aftakking van de Berkhoutsheide in voorzien naar de parkeerhaven onder en tussen de gebouwen aan de zuidzijde, een pad voor de meergezinswoningen, enkele toegangspaden en voornamelijk een groen plein. 

  • Zone wegenis B:

Deze zone situeert zich ten zuidoosten van het projectgebied, palend aan de Leebeek en de nieuwbouw. In deze zone zal de Berkhoutsheide heraangelegd worden. De bestaande pijpekop met parkeerplaatsen zal aangepast worden naar een doorsteek voor fietsers en voetgangers richting het leebeekpad. Eventueel wordt hier een fietsenberging voorzien. Het aandeel verharding wordt hiermee sterk gereduceerd en ook de verkeersbewegingen voor personenwagens wordt een stuk vroeger gestopt, nl. richting de nieuwe parkeerhaven onder en tussen de nieuwe meergezinswoningen.

De voorgestelde aanpassingen van de rooilijn staan dus in teken van het toegankelijk maken van de nieuwe meergezinswoningen alsook het verhogen van de doorwaadbaarheid van de volledige wijk voor actieve weggebruikers. 

  •  Zone wegenis C en D:

Deze zone wordt niet overgedragen naar het openbaar domein van de stad maar wel ingericht als een openbare weg.

Dit gaat om de doorsteek tussen de twee bouwloten. Deze doorsteek dient voor actieve weggebruikers (fietsers en voetgangers) om op een vlotte manier vanuit de wijk Nieuw Gent via privaat domein op dit projectgebied en een privaat perceel naar Oudenaardsesteenweg te gaan. De doorsteek blijft dus wel privaat maar zal via een recht van doorgang toegankelijk gemaakt worden. Dit verhoogt de doorwaadbaarheid van de wijk en is belangrijk voor actieve weggebruikers aangezien er aan de Oudenaardsesteenweg ook een vlotte verbinding is met het openbaar vervoer. Volgens het indicatief ontwerpplan zal deze doorsteek van verharding in asfalt aangelegd worden.

 

De voorgestelde werken voldoen dus aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit. Er wordt voldaan aan de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.

 

Het algemeen bouwreglement van de Stad Gent omvat geen reglementering inzake het opleggen van lasten bij verkavelingsvergunningen. Op basis van bovenstaande beoordeling is het redelijk en proportioneel te verantwoorden om in deze verkavelingsaanvraag lasten op te leggen aan de houder van de vergunning.

Het voorstel van wegenis moet aangepast worden op een aantal punten. Het gaat echter om beperkte aanpassingen die door het vergunningverlenende bestuursorgaan als voorwaarde kunnen opgelegd worden aan de verkavelaar in het kader van de beslissing over deze verkavelingsaanvraag.

Activiteit

AC34300 Behandelen van omgevingsvergunningen

Besluit

Artikel 1

Keurt het rooilijnplan, met inbegrip van de kosteloze grondafstand, zoals opgenomen in bijlage, goed.

Artikel 2

Keurt de ligging, breedte en uitrusting van de gemeentewegen, zoals ontworpen in de verkavelingsaanvraag, gelegen Berkhoutsheide  en kadastraal gekend als afdeling 8 sectie H nr. 653E2, goed mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
 

Advies brandweer

De (noord/zuid-georiënteerde) wegenis die de verbinding maakt tussen de bocht in de Berkhoutsheide ten oosten van lot 1 en het deelwegenis dat toegang geeft tot lot 2 (onderaan zone wegenis A) dient te voldoen aan de eisen van een brandweerweg; oa. een breedte van minimum 4m en bochten met draaistralen 11/15m. Aangezien de wegenis op de voorliggende plannen hieraan niet voldoet, dient voorafgaandelijk de werken, eerst het akkoord bekomen te worden van de brandweer over het definitieve uit te voeren wegenisontwerp.

 

Advies Farys

  • FARYS dient advies te kunnen verlenen op de tweede verkavelingsaanvraag inzake openbaar domein. 
  • In deze aanvraag moet volgende opgenomen worden: opmaak van een technisch dossier, (aangepast aan de bijzondere voorwaarden en eventuele wijzigingen ingevolge bijkomende technische opmerkingen of hydraulische noodzaak) dat bestaat uit een grondplan van alle rioleringswerken en wegeniswerken met bijhorende lengteprofielen, dwarsprofielen en details van alle kunstwerken. Tot het technisch dossier behoren naast de plannen ook een bestek, raming en een aangepaste hydraulische nota (en aangepaste modellering). 
  • Uitvoeren van infiltratiemetingen en grondwatertafelmetingen welke mee worden opgenomen in het dossier en verwerkt in het ontwerp van de nodige infiltratievoorzieningen binnen toekomstig openbaar domein. 
  • FARYS dient advies te kunnen verlenen op de bouwaanvragen van de woningen zodat kan worden nagezien of deze volgens afspraken zijn. 

 

Openbaar domein

Op gronden gelegen op het openbaar domein zijn de stedelijke reglementen met betrekking tot het aanleggen van trottoirs en opritten of het verwezenlijken van rioolaansluitingen van toepassing.

Op gronden bestemd voor overdracht in het openbaar domein zijn deze reglementen eveneens van toepassing in de periode vanaf de aflevering van de verkavelingsvergunning tot de realisatie van de overdracht.

 

De maximale breedte van de opritten wordt bepaald in het tweede deel van het Integraal Plan Openbaar Domein (IPOD II). Er zal slechts 1 oprit gecombineerd voor beide loten toegelaten worden.

Artikel 3

legt aan de houder(s) van de verkavelingsvergunning, bij afgifte van de verkavelingsvergunning, de hiernavolgende lasten op:

LAST 1 – Aanleg wegenis en riolering

Voor de nog aan te leggen wegenis moet een afzonderlijke omgevingsvergunning worden aangevraagd en bekomen. De houder van de vergunning is verplicht om de openbare wegenis met inbegrip van de riolering, zoals aangegeven op het verkavelingsplan en aangepast aan de bijzondere voorwaarden, aan te leggen op eigen kosten.

In de hoedanigheid van toekomstige eigenaar-wegbeheerder/beheerder van de openbare riolering stellen de Stad Gent en Farys minimale kwaliteitseisen m.b.t. de technische uitvoering (materiaalkeuze, samenstelling fundering, e.d.) van de wegenwerken.

Om die reden moet nog een technisch dossier worden ingediend bij de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen van de Stad Gent en bij Farys.

Het definitieve technische dossier moet (aangepast ingevolge bijkomende technische opmerkingen vanwege de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen of Farys) bestaan uit een grondplan bestaande toestand, grondplannen ontworpen toestand (riolering/ wegenis/groen – schaal 1/250), lengteprofielen, dwarsprofielen en details van de kunstwerken. De vereisten waaraan deze plannen moeten voldoen, kunnen opgevraagd worden via tdwegen@stad.gent 

Het definitieve technisch ontwerp moet, samen met het bestek, de hydraulische nota en de gedetailleerde raming ter goedkeuring digitaal overgemaakt worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen (tdwegen@stad.gent). De werken kunnen pas aanvatten na schriftelijke goedkeuring van dit technisch dossier.

 Dit goedgekeurde definitieve technisch ontwerp dient als basis voor de aanbesteding of onderhandse overeenkomst. Een kopie van de inschrijving moet overgemaakt worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen.
De aanvangsdatum van de werken moet minimum 14 kalenderdagen vooraf aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen worden meegedeeld. De houder van de vergunning belegt vooraf een coördinatievergadering met de ontwerper, de aannemer en het stadsbestuur (Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen).
 De uitvoering van de proeven, voorzien in het bestek, kunnen door het stadsbestuur geëist worden. In ieder geval zal de uitslag van de genomen proeven aan de Stad medegedeeld worden.

Vóór de voorlopige oplevering moet op kosten van de houder van de verkavelingsvergunning een GRB-conform as-built plan opgemaakt worden. Dit as-built plan wordt door de houder van de verkavelingsvergunning ingediend bij Informatie Vlaanderen (ter info zie: https://overheid.vlaanderen.be/GRB-As-builtplannen)De voorlopige oplevering kan pas doorgaan als een schriftelijke goedkeuring van Informatie Vlaanderen i.v.m. de conformiteit aan het GRB voorgelegd wordt.


LAST 2 –Aanleg van nutsvoorzieningen
De houder van de vergunning staat – op eigen kosten – in voor het (laten) aanleggen van nieuwe en/of het (laten) aanpassen van bestaande nutsvoorzieningen naar en in de verkaveling.
Ongeacht de verplichting tot aanpassing van bestaande nutsvoorzieningen, moeten de volgende nutsvoorzieningen minimaal aangelegd worden:
- elektriciteit
- water
- kabeltelevisie
 - telecommunicatie

- openbare verlichting
 

  • De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS (advies van 03/09/2021, met kenmerk VK-21-547 – 2de advies) moeten strikt nageleefd worden. 
  • De voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius System Operator (advies van 12/04/2021, met kenmerk -) moeten strikt nageleefd worden. 
  • De voorwaarden opgenomen in het advies van Proximus NV (advies van 23/04/2021, met kenmerk JMS 478809) moeten strikt nageleefd worden. 
  • De voorwaarden opgenomen in het advies van TELENET (advies van 29/04/2021, met kenmerk 25065144) moeten strikt nageleefd worden. 

 

De ontwikkelaar moet telkens instaan voor de kosten en lasten van het installeren van de openbare verlichting. Dit dient te gebeuren volgens de richtlijnen van de Stad Gent (en Eandis), opdat de Stad Gent bij overdracht van het openbaar domein ook het beheer van de verlichting kan overnemen. De ontwikkelaar dient ruime tijd voor de start van de uitvoeringswerken advies op te vragen bij de lichtcel, via het volgende emailadres: openbareverlichting@stad.gent. De openbare verlichting dient telkens conform het Lichtplan te worden geplaatst. Alle info over  het lichtplan is te raadplegen via www.stad.gent/gentverlicht.

 

LAST 3 - Attest verkoop percelen en waarborgen

Volgens art 4.2.16 §1 en §2, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door:

1° de storting van een afdoende financiële waarborg;

2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.

Dit attest kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten voorlopig heeft opgeleverd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.

Bij bijzondere samenwerkingsovereenkomst tussen de Stad Gent en Sogent van 17/12/2020 is Sogent vrijgesteld om een financiële waarborg te stellen voor de aanleg van het openbaar domein. De afspraken in de BSO waarborgen immers op voldoende wijze de tijdige en de goede aanleg van het openbaar domein.

Als Sogent een waarborg moet stellen voor de aanleg van nutsleidingen, is het bedrag van de waarborg gelijk aan het verschil van de door de nutsmaatschappijen geraamde kostprijs en het aan de nutsmaatschappijen betaalde voorschot. Sogent is niet vrijgesteld voor deze waarborg. De waarborgen voor de aanleg van nutsleidingen worden volledig vrijgegeven na bevestiging door de distributiemaatschappijen van de betaling van het saldo van de geraamde kostprijs.

Aangezien geen waarborg gesteld wordt voor de aanleg van de openbare weg, wordt gewezen op de vervaltermijn van artikel 102 §2 van het omgevingsvergunningendecreet: “Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij nieuwe wegen worden aangelegd of waarbij het tracé van bestaande gemeentewegen gewijzigd, verbreed of opgeheven wordt, vervalt van rechtswege als binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot de oplevering van de onmiddellijk uit te voeren lasten.”

Last 1 (aanleg openbaar domein) en Last 2 (nutsvoorzieningen) zijn in deze verkaveling te aanzien als “onmiddellijk uit te voeren lasten” voor toepassing van artikel 102 OMV-decreet.

De financiële instellingen die zich borg stellen voor de houder van de verkavelingsvergunning moeten verplicht gebruik maken van een model van borgakte. Dit model van borgakte kan opgevraagd worden bij de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, Balie Bouwen, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel 09 266 79 50 of via bouwen@stad.gent .

 

LAST 4 – Kosteloze grondafstand
De zone voor wegenis en zone voor groenaanleg zullen uiterlijk één jaar na de definitieve oplevering kosteloos aan de stad worden afgestaan.
 
De akte van overdracht wordt verleden voor een notaris die door de houder van de verkavelingsvergunning wordt aangeduid. Alle kosten met betrekking tot deze akte (opmaken, verlijden, registreren, overschrijven, …) zijn ten laste van de houder van de verkavelingsvergunning. Een attest van kosteloze grondafstand is bij het dossier gevoegd.
 De basis voor de akte van overdracht is een goed opmetingsplan dat aan een aantal vereisten moet voldoen. Die vereisten moeten worden opgevraagd bij de Dienst Vastgoedbeheer, Sint-Salvatorstraat 16  te 9000 Gent, telefoon 09 266 59 70, email: vastgoedbeheer@stad.gent.

Alvorens de akte kan worden verleden, moet dat opmetingsplan samen met het ontwerp van de akte worden voorgelegd aan de Dienst Vastgoedbeheer voor nazicht en goedkeuring door de gemeenteraad.
 

Artikel 4

Oordeelt dat, op basis van het voorwaardelijk gunstig advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd, de verkavelingsaanvraag nr. OMV_2021027692 voor gronden aan Berkhoutsheide  voor vergunning in aanmerking komt. 


Bijlagen