Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06491 - OMV_2021121361 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van de dakverdieping van een eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Tijgerstraat 5, 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:17
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06491 - OMV_2021121361 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van de dakverdieping van een eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Tijgerstraat 5, 9000 Gent - Vergunning 2021_CBS_06491 - OMV_2021121361 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van de dakverdieping van een eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Tijgerstraat 5, 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer en mevrouw Jo  Tondeleir - Katrien  Francois met als contactadres Tijgerstraat 5, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2021121361) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 22 augustus 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van de dakverdieping van een eengezinswoning

• Adres: Tijgerstraat 5, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 4 sectie D nr. 2730V7

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 10 september 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 2 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het pand van de aanvraag bevindt zich in de Tijgerstraat, in de binnenstad. De omgeving wordt gekenmerkt door aaneengesloten één- en meergezinswoningen met 4-5 bouwlagen. Het pand in kwestie betreft een gesloten eengezinswoning met 3 bouwlagen en een hellend dak. De oppervlakte van het kadastrale perceel is 138m². De gevel aan de straatzijde is 5,5m breed.

 

Het pand is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed en vormt samen met Tijgerstraat nr. 3 een samenstel met bakstenen gevels (relict ID-nr. 307406). De beschrijving is als volgt:

Dit samenstel van twee bijna identieke burgerhuizen met kleurrijke gele bakstenen lijstgevels werd in 1914 ontworpen door architect Edmond Maes. (…)

Dit samenstel is representatief voor de bebouwing in de Tijgerstraat, waar de meeste voorgevels aanleunen bij de nieuwe stijlrichting uit het begin van de 20ste eeuw, voornamelijk door het materiaalgebruik en de afwerking van details. (…)

Het samenstel bestaat uit twee bijna identieke rijwoningen van twee ongelijke traveeën en drie bouwlagen onder een asymmetrisch pannen zadeldak met de nok parallel aan de straat. De lijstgevels zijn afgewerkt met een recente kroonlijst en staan op een hardstenen plint die ter hoogte van de linkertravee doorbroken wordt door een laag keldervenster met dievenijzers. Geel baksteenparement, met witte of groene bakstenen accenten voor sierlijsten en rollagen, en natuursteen voor cordonlijsten en sluitstenen. Alle muuropeningen zijn segmentbogig, met uitzondering van het brede bovenvenster van nummer 3. (…)

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

In voorliggende aanvraag wenst de bouwheer de dakverdieping (3e niveau) te verbouwen tot een meer bruikbare 4e bouwlaag. Dit niveau moet plaats bieden voor een slaapkamer en berging. Bij de slaapkamer wordt ook een inpandig terras voorzien aan de straatzijde. Het terras springt 1,5m in ten opzichte van de voorgevel. De afstand tot de linker- en rechterperceelgrens is respectievelijk ca. 70cm en 60 cm. De lengte van het terras is 4,2m. De diepte van het terras bedraagt 98cm. Als gevolg van het inspringen van het terras is de kroonlijsthoogte ter hoogte van de raampartijen 1,35m hoger dan de bestaande kroonlijsthoogte.

 

De dakverdieping wordt vernieuwd en vanbinnen geïsoleerd, daardoor neemt de nokhoogte toe met 13cm. Daarbij wordt de nokhoogte gelijk aan die van de linkerbuur voorzien, namelijk 15,04m, ten opzichte van het trottoirpeil.

Aan de achterzijde wordt de kroonlijsthoogte met 1 m opgetrokken, zodat die opnieuw gelijk is met de kroonlijst van de linkaanpalende, namelijk 11,76m t.o.v. het trottoirpeil. Daarnaast wordt er ook een uitbouw voorzien (deels gelegen t.h.v. de achtergevel en deels in het dakvlak). Deze dakuitbouw wordt voorzien van één groot raam, een beglaasde erker, dat 30cm uitspringt t.o.v. de achtergevel. Daarin wordt een zitelement voorzien. De kroonlijsthoogte van de uitbouw heeft een hoogte van 13,41 t.o.v. het trottoirpeil. De beglaasde erker heeft een breedte van 2,93m. De afstand tot de linker en rechter perceelsgrens is respectievelijk 0,7m en 2,07m.

2.       HISTORIEK

Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
 

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL MUINKPARK, goedgekeurd op 9 juni 1995, en is bestemd als Klasse 2 voor tuinstrook en binnenkern en zone BB voor woningen.


De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften en wijkt af op de volgende punten

 

Artikel 3.3.2: Hoogte van de achtergevels van de hoofdgebouwen: De hoogte van de achtergevel wordt bepaald t.o.v. het straatpeil. Voor deze hoogte geldt dezelfde regel als vermeld onder art. 3.3.1 (hoogte van de gevels palend aan de openbare weg)., waarbij de achtergevel maximum zo hoog mag zijn als de voorgevel. Niettemin kan, ingeval van nieuwbouw of verbouwing met volumewijziging, ter verbetering van de bewoonbaarheid, een beperking van de hoogte van de achtergevels opgelegd worden: de lichtinval ter plaatse van de daarachtergelegen bebouwing moet onder een hoek van 45° mogelijk zijn.

 

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een gemeentelijk BPA, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

 

Toetsing: De achtergevel wordt opgetrokken tot dezelfde kroonlijsthoogte als de linkerbuur en komt zo een 35 cm hoger dan de kroonlijst van de voorgevel. Door het aansluiten op de linkerbuur vormt dit een meer harmonisch geheel. Bovendien is het daarom mogelijk om de zolderkamer te gaan inrichten als een volwaardige en kwalitatieve slaapkamer.

De afwijking op de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg is aanvaardbaar om volgende redenen:

1.Er is geen oneigenlijke wijziging van de voorschriften van de het BPA. De afwijking geeft geen aanleiding tot een bestemmingswijziging.

2.De algemene strekking van het BPA blijft geëerbiedigd.

3.De afwijking is in overeenstemming met de goede ruimtelijke aanleg van het gebied. De afwijkingsaanvraag heeft geen negatieve impact op de samenhang van de omgeving.

 

De afwijking kan worden toegestaan.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg

5.       WATERPARAGRAAF

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 september 2021 tot 17 oktober 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De verbouwingswerken betekenen een meerwaarde voor de eengezinswoning. Door het verbouwen van de dakverdieping met daarbij het optrekken van de kroonlijsthoogte achteraan, wordt aangesloten op de kroonlijst van Tijgerstraat 3. Door het optrekken van deze kroonlijsthoogte en het voorzien van dakuitbouwen is het mogelijk om een deels volwaardige 4e bouwlaag te voorzien onder het dak. Daarbij wordt ruimte gemaakt voor het inrichten van een kwalitatieve slaapkamer. Het is geenszins de bedoeling dat deze kamer wordt ingericht als studio. Er wordt enkel een vergunning afgeleverd voor de functies aangeduid op de voorliggende plannen, zijnde slaapkamer en berging.

 

De uitbouwen brengen geen wijziging mee aan de scheimuren en houden voldoende afstand tot de aanpalers. Daarnaast geven de toegevoegde uitbouwen een aanzienlijke verhoging van de nuttige oppervlakte van de bovenste slaapkamer, wat een verhoging is in woonkwaliteit. Bijgevolg kan worden geoordeeld dat deze volumes aanvaardbaar en inpasbaar zijn in de omgeving.

 

Aan de straatzijde wordt ook een dakterras voorzien. Dit dakterras bevindt zich 70cm en 60cm van de linker en rechterperceelgrens. Aangezien de kroonlijst-en nokhoogte van de rechteraanpalende, Tijgerstraat 7, ruim hoger is dan de hoogtes van het perceel van de aanvraag, is er geen inkijk mogelijk op het aanpalende perceel.

Ten opzichte van de linkerbuur is dit wel het geval aangezien het gabarit na het uitvoeren van de werken gelijk zal zijn aan het gabarit van de linkerbuur, Tijgerstraat 3. Conform het Burgerlijk Wetboek inzake lichten en zichten dient de afstand tot de perceelgrens 1,9m te zijn of dient er een zichtscherm te worden voorzien. Dit om de privacy van de aanpaler te kunnen garanderen. Gezien de erfgoedwaarde van het pand is het niet wenselijk hier een zichtscherm te voorzien. Om die reden dient het terras aan de zijde met Tijgerstraat 3, de eerste 1,9m ten opzichte van de perceelgrens ontoegankelijk te worden gemaakt, dit met behulp van een vaste constructie. Voorbij die 1,9m kan dan toegang genomen worden tot het terras. Het ontoegankelijk maken van het terras kan bijvoorbeeld in de vorm van het plaatsen van vaste bloembakken. (bijzondere voorwaarde)

 

Erfgoed

Opname in het CHE-gebied en op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed bevestigen de cultuur-historische waarde van het pand. Als onderdeel van een samenstel met huisnr. 3 bezit het pand bovendien een architecturale en ensemblewaarde. Het pand voldoet nog aan de beschrijving opgenomen op de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed.

 

De ingrepen van de voorliggende aanvraag kunnen vanuit erfgoedoogpunt aanvaard worden:

-          Het nieuwe dak wordt bekleed met donkere pannen. Deze afwerking sluit aan bij de architectuurtypologie van het pand en is aanvaardbaar.

-          Het inpandige dakterras houdt voldoende afstand ten opzichte van beide buren zodat het dakvlak afleesbaar blijft. De materiaalkeuze is degelijk en donker van kleur, waardoor de visuele impact beperkt blijft. De bestaande kroonlijst kan als borstwering dienen, waardoor geen extra borstwering bovenop de kroonlijst noodzakelijk is. Dit is positief.

-          Tegen het verhogen van de achtergevel en het voorzien van een beglaasde erker is geen bezwaar. Deze werken situeren zich aan de achterzijde en hebben hierdoor geen storende visuele impact op het samenstel met huisnr. 3. De keuze voor een erker met hedendaagse vormgeving wordt ondersteund en is te verkiezen boven een historiserende of kopiërende ingreep.

 

De aanvraag is onduidelijk over de afwerking van de kroonlijst aan de straatzijde. Volgens de beschrijvende nota wordt die vernieuwd volgens model van de rechterbuur. Uit de plannen blijkt echter een bekleding in anthrazink. Om de erfgoedwaarde van dit pand te behouden of zelfs te verhogen wordt daarom als bijzondere voorwaarde opgelegd dat de kroonlijst moet hersteld worden naar oorspronkelijk model. Op de inventaris is een foto uit 1978 raadpleegbaar waarbij de oorspronkelijke kroonlijst van nr. 3 nog te zien is. Deze kan als model dienen om de kroonlijst van nr. 5 te reconstrueren.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen van de dakverdieping van een eengezinswoning aan de heer en mevrouw Jo  Tondeleir - Katrien  Francois gelegen te Tijgerstraat 5, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Burgerlijk wetboek – lichten en zichten

Het inpandig terras aan de straatzijde moet de eerste 1,9m t.o.v de perceelsgrens met Tijgerstraat 3, ontoegankelijk worden gemaakt. Dit dient in een vaste constructie te worden uitgevoerd.

 

Bakgoot:

De kroonlijst aan de straatzijde moet hersteld worden naar oorspronkelijk model en niet naar het model van de rechterbuur (zoals in de nota wordt vermeld). Op de inventaris is een foto uit 1978 raadpleegbaar waarbij de oorspronkelijke kroonlijst van nr. 3 nog te zien is. Deze kan als model dienen om de kroonlijst van nr. 5 te reconstrueren.

 

Buitenschrijnwerk

Het buitenschrijnwerk (ramen, deur en kroonlijst) van de straatgevel dient bij voorkeur behouden te blijven. Dit verfijnde schrijnwerk maakt onlosmakelijk deel uit van de architectuur van het pand. Wanneer om bouwfysische of constructieve reden vervanging noodzakelijk is, kan dit enkel gebeuren door geschilderd houten schrijnwerk met een raamindeling en -profilering identiek aan het originele schrijnwerk. Aanpassing naar dubbele beglazing is hierbij wel aanvaardbaar.

De detailtekeningen van dit schrijnwerk dienen voorafgaandelijk aan de werken ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de Dienst Monumentenzorg en Stadsarcheologie Gent.

 

Het pand is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Gelet op het Energiebesluit van 19 november 2010 (gewijzigd door de wijzigingsbesluiten van de Vlaamse Regering van 9 mei 2008, 23 juli 2010 en 20 mei 2011) en het algemeen vrijstellingsbesluit ministerieel besluit van 29 maart 2013 houdende het verlenen van algemene afwijkingen en algemene vrijstellingen van bepaalde EPB-eisen, kan voor dit pand een gedeeltelijke vrijstelling of afwijking van de normen voor energieprestatie en binnenklimaat worden aangevraagd als dat nodig is om de erfgoedwaarde van het pand in stand te houden. Deze afwijking laat toe de erfgoedwaarde van de vanaf het openbare domein zichtbare delen te behouden. Waardevolle en /of oorspronkelijk schrijnwerk en beglazing kunnen bijgevolg behouden blijven. Verluchtingsroosters aan de straatzijde (in de gevel of het schrijnwerk) zijn niet aanvaardbaar. De afwijking dient te worden gemeld in de startverklaring. De EPB-eisen voor de rest van het gebouw blijven van toepassing.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Drinkwaterinstallatie:

Op 1 juli 2011 werd het Algemeen Waterverkoopreglement van kracht, zodat er voor bouwers en verbouwers een aantal rechten en plichten bijkwamen. Sinds 16 juli 2012 is tevens het Bijzonder Waterverkoopreglement van Water-Link van kracht. Het bijzonder waterverkoopreglement van Water-Link is een aanvulling op het Algemeen Waterverkoopreglement. Zowel het Algemeen Waterverkoopreglement, als het aanvullend Bijzonder Waterverkoopreglement kan geraadpleegd worden via de website www.water-link.be, publicaties. Op deze locatie staat eveneens een infobrochure over de verplichte keuring van de binneninstallatie en de privé-waterafvoer.

 

Rookmelder:

De woning moet uitgerust worden met een correct geïnstalleerde rookmelder die voldoet aan de norm NBN EN 14604 én die niet van het ionische type is. De detector moet reageren op rookontwikkeling bij een brand door het produceren van een scherp geluidssignaal.