Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06487 - OMV_2021153587 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Snoekstraat 51, 9000 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:16
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06487 - OMV_2021153587 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Snoekstraat 51, 9000 Gent - Gedeeltelijke Vergunning 2021_CBS_06487 - OMV_2021153587 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Snoekstraat 51, 9000 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Werner Van Cauwenberge met als contactadres Trapstraat 23, 9620 Zottegem heeft een aanvraag (OMV_2021153587) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 29 september 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning

• Adres: Snoekstraat 51, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 11 sectie L nr. 21Y20

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 20 oktober 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 2 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het perceel bevindt zich langs de Snoekstraat in de wijk Heernis in Gent.

De omgeving wordt gekenmerkt door gesloten bebouwing, waarbij de omliggende hoofdgebouwen 2 tot 3 bouwlagen tellen. De panden zijn hoofdzakelijk ingevuld met de functie wonen.

 

Het perceel heeft een kadastrale oppervlakte van 132m², de straatbreedte meet 5,95m.
Het pand betreft een rijbebouwing, ingevuld met een eengezinswoning.

Het hoofdgebouw meet 9,24m diep en telt 3 bouwlagen met een zadeldak.

Achter het hoofdgebouw zijn gelijkvloerse bijgebouwen aangebouwd met een bouwdiepte van 22,02m diep langsheen de linker zijperceelsgrens (dit is tot tegen de achterste perceelsgrens) en 13,10m diep langsheen de rechter zijperceelsgrens (gemeten inclusief het hoofdgebouw). 
Rechts achteraan op het perceel staat nog een tuinberging met een oppervlakte van 3,75m². De buitenruimte heeft een oppervlakte van 19,56m².

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De functie eengezinswoning blijft behouden. Volgende ingrepen worden voorzien :

 

Hoofdgebouw:
Het volume van het hoofdgebouw wordt niet gewijzigd.
Tegen de voor- en achtergevel worden een isolatie en nieuwe gevelmaterialen aangebracht en er worden ook gevelopeningen in de voorgevel gewijzigd :
In de voorgevel worden op de gelijkvloerse een raamopening met borstwering gewijzigd tot een voordeur. Op de 1e en 2e verdieping worden de ramen (nu glasstroken) aan de rechterzijde omgevormd tot ramen met dezelfde hoogte als de ramen links ervan.
De nieuwe gevelbekleding van de voor- en achtergevel is grijswitte gevelbepleistering.
De uitsprong van de nieuwe bekleding meet 14cm vóór de rooilijn. Bijkomend worden voor de rechter ramen van de 1e en 2e verdieping verticale thermowood-planchetten geplaatst die uitspringen tot ongeveer 30cm vóór de rooilijn.

Intern het hoofdvolume worden volgende aanpassingen gepland :
Op de gelijkvloerse bouwlaag worden binnenmuren uitgebroken, er wordt een nieuwe inkomhal en afzonderlijk toilet gemaakt en de indeling tussen de leefruimten worden meer open gemaakt.

Op de 1e verdieping wordt verbouwd tot een badkamer, 1 slaapkamer en een bureel.
Ook de 2e verdieping wordt grondig herbouwd tot 1 slaapkamer met eigen dressing en badcel, een nachthal en een 2de slaapkamer.
De dakverdieping (momenteel zolder) wordt omgevormd tot een slaapkamer met eigen badcel en dressing. De bestaande kleine ramen aan de straatzijde worden dicht gemetseld en vervangen door 3 dakvlakramen.

 

Bijgebouwen :

Het bouwvolume van de bijgebouwen blijven behouden. Intern worden muren uitgebroken, er worden een grotere keuken en een berging ingericht. In de zijgevel wordt een raamopening aangepast en de zijgevel wordt geïsoleerd en bekleed met grijswitte gevelbepleistering. 

 

Buitenruimte / tuinberging :

De tuinberging wordt gesloopt en de buitenruimte vergroot naar een oppervlakte van 23,48m², 10,27m² hiervan wordt verhard tot terras.

 

Dakterras :

Op het platte dak van de gelijkvloerse bijgebouwen wordt een gevelbreed dakterras met een diepte van 1,80m voorzien, dat reikt tot een bouwdiepte van 11,23m achter de rooilijn.
Op de 2 zijperceelsgrenzen worden zichtschermen met een hoogte van 1,8m geplaatst om de rechtstreekse zichten te voorkomen. Met betrekking tot de schuine zichten worden aan de achterzijde géén zichtschermen (met minimumbreedte van 60cm vanaf de zijperceelsgrens) geplaatst.
Aan de achtergrens van het dakterras wordt over de volledige breedte een borstwering met een hoogte van 1,0m geplaatst.

 

Scheidingsmuren :

De profielen van 2 zijdelingse scheidingsmuren worden gewijzigd:

LINKS : Tussen een bouwdiepte van 9,58m en 11,23m wordt de zijmuur verhoogd over een lengte van 1,65m door het zichtscherm dat reikt tot een hoogte van 4,75m boven het trottoirpeil.

RECHTS : Tussen een bouwdiepte van 9,24m en 11,23m wordt de zijmuur verhoogd over een lengte van 1,99m door het zichtscherm dat reikt tot een hoogte van 4,75m boven het trottoirpeil.

 

Diverse

Tijdens de verbouwingswerken worden geen septische put, geen hemelwaterput geplaatst er worden ook geen groene daken voorzien.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 10/05/1976 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van de voorgevel van een woonhuis. (KW S-20-76)

* Op 21/03/1977 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van de voor- en achtergevel van een woonhuis, het inrichten van een autobergplaats op het gelijkvloers en het uitvoeren van binnenverbouwingswerken op de beneden-  en bovenverdiepingen. (KW S-6-77)

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

 

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL HEERNIS, goedgekeurd op 18 juli 1989, en is bestemd als Klasse 3 voor tuinstrook en binnenkern en zone A voor woningen.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Volgende voorwaarde wordt wel gemaakt :
Artikel 29 : Een eengezinswoning moet minstens één slaapkamer bezitten met een minimum vloeroppervlakte van 11 m². De minimum vloeroppervlakte van eventuele overige slaapkamers bedraagt 7 m². Voor slaapkamers onder een hellend dak geldt dat ook die oppervlakte wordt meegerekend die een minimale vrije hoogte heeft tussen 1,8m en 2,2m (verbouwing). Minstens 4 m² per slaapkamer moet een vrije hoogte hebben van 2,2m bij verbouwing.

Voor de slaapkamer 4 in de dakverdieping geldt dat voor het behoud van voldoende plafondhoogte van 2,20m, dat het plafond hoger moet reiken dan de horizontale steunbalken, welke volgens de plannen lager zijn dan 2,2m.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Zie beoordeling punt 5 Waterparagraaf.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied.

 

-> Volgende voorwaarde wordt opgelegd voor de waterafvoer van het nieuwe gelijkvloerse terras :
De geplande verhardingen dient uitgevoerd te worden in waterdoorlatende materialen. Het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering dient blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening. Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen. De verharding mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.

 

Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd.
Er werd 1 bezwaar ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.  

 

De bezwaren worden als volgt samengevat:

  1. Een aanpalende eigenaar heeft al jaren vochtproblemen als gevolg van de leegstaand van het te verbouwen pand.
  2. De aanpalende eigenaar hoopt dat het L-vormige bijgebouw niet volledig goedgekeurd wordt en dit omwille van het verlies aan mogelijke stadtuin en het uitzicht op het bestaande, onverzorgde en lelijke platte dak zonder groendak.
  3. Het dakterras met zichtschermen zal zelden gebruikt worden. De schermen zorgen ervoor dat de ‘naturelle achtertuinlook’ onnodig verstoord wordt. Bovendien is er al een gelijkvloers terras voorzien.

 

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:

  1. Door het verbouwen en het opnieuw bewonen van het betreffende pand mogen we veronderstellen dat de vochtproblemen opgelost worden.
    Het is de verantwoordelijkheid van de architect en de aannemer om de werken volgens de regels van het goed vakmanschap uit te voeren, uiteraard zonder schade te berokkenen aan de aanpalende percelen. Het is aangewezen om voorafgaandelijk aan de werken een plaatsbeschrijving te laten opmaken.
    -> Dit bezwaar wordt niet weerhouden.
  2. Het aanpalende L-vormige bijgebouw wordt volgens de plannen beperkt verbouwd (interne herschikking, een raam wijzigen en het plaatsen van isolatie en nieuwe gevelbekleding). Er is geen sprake van een nieuwe dakconstructie.
    -> Mogelijk is de bestaande dakconstructie niet sterk genoeg om een groendak te dragen. Gezien de omvang van de bebouwing niet toeneemt en de bestaande bebouwing behouden blijft en niet vergroot, is er geen reden om een groendak te verplichten.

-> Wat het bestaand bijgebouw betreft : dit wordt beperkt verbouwd, waardoor het behoud ervan volgens de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg mogelijk is.

  1. Het dakterras op de 1e verdieping kan bij gesloten bebouwing- omwille van inkijk naar aanpalende percelen en mogelijk geluidsoverlast voor de buren – enkel aanvaard worden indien de woning niet beschikt over een volwaardige gelijkvloerse tuin.
    Indien er geen gelijkvloerse buitenruimte is, dan kunnen dakterrassen eventueel wel worden aanvaard om zo meer woonkwaliteit te bekomen.
    -> Gezien dit perceel wel beschikt over een bruikbare gelijkvloerse buitenruimte, zal het betreffende dakterras niet aanvaard worden en uit de vergunning worden gesloten.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Het bouwvolume van het hoofdgebouw en de bijgebouwen blijft gelijk, met uitzondering van het inrichten van een dakterras.

De verbouwingswerken betekenen een meerwaarde voor de woonkwaliteit van deze eengezinswoning.  De nieuwe indeling op de gelijkvloerse bouwlaag zorgt voor grotere en meer praktische leefruimten die beter met elkaar gebonden zijn.
Het isoleren van de gevels zal een positief effect hebben op zowel het wooncomfort, alsook op de energie-efficiëntie van de woning.

 

Het dakterras op het platte dak van het bijgebouw reikt tot een diepte van de 11,23m:

-          De terraszone op de 1e verdieping valt binnen de gebruikelijke normen qua bouwdiepte en -hoogte, namelijk binnen de zone van 2,0m voorbij het minst diepe aanpalende hoofdgebouw.

-          Het dakterras op de verdieping kan bij gesloten bebouwing- omwille van inkijk naar aanpalende percelen en mogelijke geluidsoverlast voor de buren – enkel aanvaard worden indien de woning niet beschikt over een bruikbare gelijkvloerse tuin. Als er geen gelijkvloerse buitenruimte aanwezig is, dan kan een terras op de verdiepingen eventueel wel aanvaard worden om de woonentiteit alsnog te voorzien van een buitenruimte om zo meer woonkwaliteit te bekomen.

-          De zijdelingse zichtschermen (ter voorkoming van de rechtstreekse zichten) zoals voorzien op de plannen, hebben een hoogte van 1,80m, deze dienen 1,90m hoog te zijn.
Voor het voorkomen van schuine zichten werden géén ingrepen voorzien (namelijk 2 zichtschermen met een hoogte van 1,9m met een minimale lengte van 0,60m te meten van de zijdelingse perceelsgrens), waardoor de privacy van de buren in het gedrang komt.

-> Gezien dit perceel wel beschikt over een gelijkvloerse buitenruimte zal het betreffende dakterras niet aanvaard worden en uit de vergunning geslote worden.
Bovendien voorziet het ontworpen plan een dakterras dat niet beantwoordt aan de vereisten om de zijdelingse buren voldoende privacy te garanderen

 

De gevelafwerking :

Gelet op de diversiteit van de gevelmaterialen en de kleuren van de omliggende voorgevels in de buurt van de bouwplaats, is de voorgestelde gevelbekleding in grijswitte bepleistering aanvaardbaar.

 

Volgens het huidige toetsingskader is het plaatsen van uitspringende gevelisolatie ten opzichte van de rooilijn aanvaardbaar tot een maximale uitspring van 14cm (isolatie inclusief afwerking).

->  Constructieve elementen (ramen en deuren) mogen niet voorbij de huidige rooilijn geplaatst worden, dus niet zoals getekend op de plannen.
De ramen of deuren die vóór de perceelsgrens reiken dienen aangepast te worden zodat deze zich achter de rooilijn bevinden.

 

De dikte van de gevelafwerking moet in verhouding zijn met de dikte van de isolatie, waarbij 1/3 van het totale pakket als afwerking (in dit geval de maximale 14cm) aanvaardbaar is.
In dit geval zou dat maximaal 3,5cm zijn.  De isolatie moet een substantieel onderdeel zijn van het totale pakket en een inname van het openbaar domein kunnen we niet toestaan voor een decoratieve afwerking.

->  De planchetten in thermowood op de verdiepingen, welke volgens de plannen reiken tot een diepte van +/-20cm voorbij de rooilijn, zijn dus niet aanvaardbaar.
Deze mogen – binnen de maximale uitsprong van 14cm voor de rooilijn - maximaal een dikte hebben van 3,5 centimeter.
De plannen moeten aangepast worden zodat de planchetten maximaal 3,5cm diep zijn én niet dieper reiken dan 14cm voorbij de rooilijn.

 

Conclusie :
Er kan worden gesteld dat – mits het uitvoeren van de bijzondere voorwaarden - het bouwvolume, de gevelmaterialen en de binnenindeling ruimtelijk en esthetisch aanvaardbaar zijn binnen hun omgeving en bijdragen tot een hogere woonkwaliteit voor de betreffende eengezinswoning.

 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning aan de heer werner Van Cauwenberge gelegen te Snoekstraat 51, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

Bijzondere voorwaarde voor de geplande werken:

Dakterras

Het dakterras op het platte dak van de bijgebouw wordt uit de vergunning gesloten om volgende redenen :
- De eengezinswoning beschikt reeds over een bruikbare gelijkvloerse buitenruimte;
- Het dakterras voldoet niet aan de bepalingen van het burgerlijk wetboek (: de hoogte van de zichtschermen is lager dan 1,9m en er worden geen ingrepen voorzien om de schuine zichten te beperken, waardoor de privacy van de bewoners op de 2 zijdelings aanpalende percelen in het gedrang komt.

 

Waterafvoer gelijkvloers terras

De geplande verhardingen dienen uitgevoerd te worden in waterdoorlatende materialen. Het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering dient blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening. Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen. De verharding mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.

 

Netto-vloeroppervlakte van ‘slaapkamer 4’ op de dakverdieping

Deze slaapkamer moet een plafondhoogte hebben van 2,20m, dus hoger dan de horizontale steunbalken, welke volgens de plannen lager reiken dan 2,2m.

 

Openbaar domein:

Oprit:
Er zal slechts één oprit met een breedte van maximum 3 meter op het openbaar domein worden toegestaan, dit is de bestaande oprit.

 

Opbouw:
Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. Het openbaar domein (zowel verharde als onverharde stroken) wordt aangelegd met een dwarshelling van 2% richting de as van de straat. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.

De garagepoort moet volledig binnen de rooilijn open en dicht draaien, rollen, wentelen, schuiven of kantelen.
 

Deuren en ramen op het gelijkvloers mogen niet opendraaien over openbaar domein. Dus niet zoals getekend op de bouwaanvraag.

 

Gevelisolatie:
Volgens het huidige toetsingskader is het plaatsen van uitspringende gevelisolatie ten opzichte van de rooilijn aanvaardbaar tot een maximale uitspring van 14cm (isolatie inclusief afwerking). Het voetpad moet na het aanbrengen van de gevelisolatie ten minste 1,2m breed blijven.

Constructieve elementen (ramen en deuren) mogen niet voorbij de huidige rooilijn geplaatst worden, dus niet zoals getekend op de plannen, dit geldt enkel voor de isolatie met afwerking.

 

De planchetten in thermowood mogen (op de maximale uitsprong van 14cm vóór de rooilijn) een dikte hebben van maximaal 3,5cm. De dikte van de afwerking moet in verhouding zijn met de dikte van de isolatie. Waarbij 1/3 van het totale pakket als afwerking aanvaardbaar is (in dit geval zou dat maximaal 3,5cm zijn). De isolatie moet een substantieel onderdeel zijn van het totale pakket en een inname van het openbaar domein kunnen we niet toestaan voor een decoratieve afwerking.

 

Verder ma de gevelisolatie niet steunen op het trottoir maar mag wel doorgetrokken worden tot onder het trottoirpeil op voorwaarde dat de onderste 40 centimeter bekleed worden met een slagvast en resistent materiaal.
Tegelijk moet het trottoir dan plaatselijk aangepast worden. De kosten die gepaard gaan met deze plaatselijke aanleg zijn ten laste van de bouwheer. Hiervoor moet de bouwheer een aanvraag indienen bij de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

Riolering:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De  locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

  • De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).
    De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.
  • Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.
    De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.
    Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Gezien het perceel (nagenoeg) volledig bebouwd is en de plaatsing van een septische put ondergronds of in een kelderruimte met een toezichtsluik buiten bewoonde ruimtes onmogelijk is verleent onze dienst vrijstelling m.b.t. het plaatsen van een nieuwe septische put. Een eventueel bestaande septische put moet behouden blijven en geïntegreerd worden in het nieuwe rioleringsstelsel.
De vrijstelling is gekoppeld aan deze bouwvergunning en heeft (is) geen blijvend karakter (recht) voor het perceel (zo kunnen bij toekomstige wijzigingen en verbouwingen in het kader van een bouwaanvraag andere voorwaarden gelden).
Het weglaten van een septische put brengt een groter risico mee voor verstoppingen in het buizenstelsel zelf. We adviseren dan ook om geen geheel “onbereikbaar gesloten” stelsel uit te voeren en te voorzien in voldoende controleputjes of andere toegangsmogelijkheden.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein:
De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).


Voor het eventueel wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.

 

In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld).