Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06481 - OMV_2021150528 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het renoveren van voor- en zijgevel - zonder openbaar onderzoek - Abrahamstraat 1 en 1A, 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:15
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06481 - OMV_2021150528 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het renoveren van voor- en zijgevel - zonder openbaar onderzoek - Abrahamstraat 1 en 1A, 9000 Gent - Vergunning 2021_CBS_06481 - OMV_2021150528 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het renoveren van voor- en zijgevel - zonder openbaar onderzoek - Abrahamstraat 1 en 1A, 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Sven Stroo met als contactadres Abrahamstraat 1, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021150528) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 22 september 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het renoveren van voor- en zijgevel

• Adres: Abrahamstraat 1 en 1A, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 15 sectie F nr. 3106C

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 20 oktober 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 30 november 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het perceel bevindt zich langs de Abrahamstraat in de wijk ‘Prinsenhof’. De omgeving wordt gekenmerkt door gesloten bebouwing waarvan de hoofdgebouwen 2 of 3 bouwlagen tellen en de functies hoofdzakelijk bestaan uit wonen. Op het perceel bevindt zich een gesloten eengezinswoning bestaande uit 3 bouwlagen en een hellend dak.

Het pand is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (relict ID-nr. 18800) en wordt hierin als volgt omschreven: ‘Stadswoning’:

Breedhuis van drie traveeën en drie bouwlagen onder zadeldak (pannen). Bepleisterde lijstgevel op arduinen plint met rechthoekige vensters en deur, daterend van 1793.

Het pand is gelegen naast het beschermde monument: “Barok Hoekhuis”, beschermd omwille van de architectuurhistorische, artistieke en historische waarde. 

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het renoveren van de voor- en linker zijgevel en het dak.

Meer specifiek worden volgende werken aangevraagd:

- Verwijderen bestaande cementering aan de voorgevel

- Isoleren en afwerken van linker zijgevel en voorgevel volgens volgende opbouw: isolatie 10 cm – cementmortel 1 cm – gladpleister, geschilderd in lichte kleur

- Afbreken bestaande dakgoot aan voorgevel en vervangen door nieuwe dakgoot

- Bestaande venstertabletten vervangen door nieuwe in blauwe hardsteen

- Het plaatsen van een plint in blauwe hardsteen tot een hoogte van 40 cm boven het voetpad

- Vernieuwen van dakisolatie en dakpannen

 

De verbouwingswerken gaan niet gepaard met wijzigingen aan de profielen van de scheidingsmuren.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

 

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 08/09/1992 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van een woning. (1992/434)

* Op 05/01/1993 werd een vergunning afgeleverd voor de verbouwing van een woning (wijziging dossier 92/434, geweigerd op 8/9/92). (1992/664)

* Op 12/10/1993 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een woning. (1993/524)

* Op 29/08/2002 werd een vergunning afgeleverd voor het maken van een raamopening in de zijgevel van een handelswoning. (2002/353)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

 

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

 

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL BEGIJNHOF/PRINSENHOF, goedgekeurd op 18 juli 1989, en is bestemd als Klasse 3 voor tuinstrook en binnenkern en zone A voor woningen.


De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg

5.       WATERPARAGRAAF

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werd 1 bezwaar ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.  

 

De bezwaren worden als volgt samengevat:

-      Het dak palend aan de zijgevel die zal gerenoveerd worden is te fragiel om te betreden

-      De aansluiting van het aanpalende dak met de te renoveren zijgevel is uitgewerkt met lood en een bijkomende verticale tegelpan, dit is een onderdeel van het dak van het beschermde gebouw. Plaatsen van een pakket isolatie zal dit doen verdwijnen waardoor een herstelling nog moeizaam kan uitgevoerd worden.

-      Ook zal het overhangende pakket isolatie de ruimte tussen de dakkapel van het beschermde monument en het metselwerk van de scheidingsmuur versmallen, wat een negatieve impact heeft op de esthetiek.

-      Er wordt daarom gevraagd de zijgevel te behouden en langs de binnenzijde te isoleren.

 

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:

-      Het praktische bezwaar betreffende het aanpalende dak is gegrond. Het is uiteraard belangrijk dat de nodige voorzorgsmaatregelen worden genomen om schade aan de aanpalende eigendommen zowel tijdens als na de bouwwerken te vermijden. Het (laten) opmaken van een correcte plaatsbeschrijving is hierbij een goed instrument om eventuele schade nadien duidelijk te kunnen aantonen. Dergelijke maatregelen kunnen echter niet via deze stedenbouwkundige vergunning worden opgelegd en vallen onder de verantwoordelijkheid van de ingenieur, architect en betrokken aannemers.

-      De bezorgdheid over een mogelijke aanpassing van de dakbedekking van het naastgelegen pand is eveneens gegrond. Het uitvoeren van het uit isoleren van de zijgevel aan de buitenzijde moet op correcte wijze gebeuren volgens de code van goede praktijk. Daarbij wordt erover gewaakt dat de naastliggende dakconstructie gevrijwaard blijft. Ook hier is een voorafgaande plaatsbeschrijving en overleg met de buren over de concrete, gedetailleerde uitvoering aan de orde.

Als bijzondere voorwaarde wordt opgelegd dat bij de isolatie van de zijmuur het dak van het aanpalende beschermde monument volledig gevrijwaard dient te blijven. Er mogen geen wijzigingen gebeuren aan dit dak (zie bijzondere voorwaarden).

 

-      Het esthetische bezwaar kan niet worden bijgetreden. Er is geen stedenbouwkundig argument tegen het isoleren en schilderen van de zijgevel. Volgens de beschrijvende nota zal de zijgevel/scheidingsmuur afgewerkt worden met kwalitatieve materialen en overschilderd in een lichte tint, naar analogie met de voorgevel.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling renovatie vanuit de erfgoedwaarden

Het pand voldoet niet meer aan de beschrijving opgenomen op de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed.

De aanvraag omvat het volledig isoleren en pleisteren van de voor-en zijgevel.

Eerdere verbouwingscampagnes hebben in het verleden echter reeds afbreuk gedaan aan de erfgoedwaarde van de voorgevel van dit pand. Zo werd de benedenverdieping grondig verbouwd, werd er een balkon met consoles toegevoegd en werd de gevel volledig gecementeerd. De uitspringende kroonlijst is nog wel aanwezig. De zijgevel bestaat momenteel uit baksteenmetselwerk, waarbij er nog muurankers zichtbaar zijn. Deze gevel paalt aan het beschermde monument “Barok Hoekhuis”.

Gezien de erfgoedwaarde van dit pand reeds sterk werd aangetast, kan akkoord gegaan worden  gaan met het plaatsen van isolatie op de voorgevel op voorwaarde dat de raamopeningen hun huidige grootte en vorm behouden alsook dat de bestaande dakgootafwerking wordt voorzien van een geprofileerde houten geschilderde boeiboord. Hierdoor is de oorspronkelijke configuratie van deze in oorsprong lijstgevel nog behouden.

Daarnaast wordt als uitdrukkelijke voorwaarde gesteld dat de afwerking van de voorgevel dient te gebeuren in een gladde gevelbepleistering. Een gladde, lichte (bijv. een tint van wit) bepleistering past beter binnen de historische context van de straat.

 

De aanvraag omvat ook het isoleren en bepleisteren van de zijgevel met 11 cm. Het is onduidelijk uit de aanvraag hoe de aansluiting van de isolatie op het dak van het als monument beschermde gebouw gebeurt. Er mogen immers geen wijzigingen gebeuren aan het dak van het beschermde pand. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

 

Vanuit erfgoedcontext kan de aanvraag dan ook gunstig geadviseerd worden, mits het naleven van de bijzondere voorwaarden. Deze voorwaarden beogen het behoud en waar mogelijk herstel van de erfgoedwaarden van het pand.

 

Beoordeling vanuit de goede ruimtelijke ordening:

Het isoleren van de gevels zal een positief effect hebben op zowel het wooncomfort als de energie-efficiëntie van de woning. De gevels worden op een kwalitatieve manier afgewerkt. Na het plaatsen van de isolatie en de afwerking blijft het voetpad voldoende breed.

De verbouwingen vereisen geen aanpassingen aan de profielen van de scheidingsmuren, hierdoor is er geen hinderlijke impact op de aanpalende percelen.

 

Conclusie

Er kan gesteld worden dat – mits het uitvoeren van de bijzondere voorwaarden – de renovatiewerken ruimtelijk, architecturaal en esthetisch aanvaardbaar zijn binnen de context van het eigen pand en zijn omgeving.

 


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het renoveren van voor- en zijgevel aan Sven Stroo gelegen te Abrahamstraat 1 en 1A, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.
 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

Bijzondere voorwaarde voor de geplande werken:

Erfgoedwaardering:

- de raamopeningen dienen hun huidige grootte en vorm te behouden.

- de afwerking van de voorgevel dient te gebeuren in een gladde gevelbepleistering.

- de bepleistering dient voorzien te worden in een lichte kleur (bijv. een tint van wit).

- de bestaande dakgootafwerking wordt voorzien van een geprofileerde houten geschilderde boeiboord

- bij de isolatie van de zijmuur dient het dak van het aanpalende beschermde monument volledig gevrijwaard te blijven. Er mogen geen wijzigingen gebeuren aan dit dak.

  

Gevelisolatie:

Constructieve elementen (ramen en deuren) mogen niet voorbij de huidige rooilijn geplaatst worden, dit geldt enkel voor de isolatie met afwerking. De gevelisolatie mag niet steunen op het trottoir maar mag wel doorgetrokken worden tot onder het trottoirpeil op voorwaarde dat de onderste 40 centimeter bekleed worden met een slagvast en resistent materiaal. Tegelijk moet het trottoir dan plaatselijk aangepast worden. De kosten die gepaard gaan met deze plaatselijke aanleg zijn ten laste van de bouwheer. Hiervoor moet de bouwheer een aanvraag indienen bij de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Voor het eventueel wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.

 

Voor het eventueel wegnemen van de hydrantaanduiding moet contact worden opgenomen met Farys, e-mail: netexploitatie.gent@farys.be.

 

Het straatnaambord dat op de gevel bevestigd is, moet voor de aanvang van de werken voorzichtig worden afgenomen en bezorgd aan Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Proeftuinstraat 45, 9000 Gent, tel.: 09/269.97.40. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld).