Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06493 - OMV_2021133320 K - aanvraag omgevingsvergunning voor renovatie hoofdgebouw en sloop en herbouw bijgebouw - met openbaar onderzoek - Visserij 68, 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:17
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06493 - OMV_2021133320 K - aanvraag omgevingsvergunning voor renovatie hoofdgebouw en sloop en herbouw bijgebouw - met openbaar onderzoek - Visserij 68, 9000 Gent - Vergunning 2021_CBS_06493 - OMV_2021133320 K - aanvraag omgevingsvergunning voor renovatie hoofdgebouw en sloop en herbouw bijgebouw - met openbaar onderzoek - Visserij 68, 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Ronald  Demunter - Marie-Irène Van Damme met als contactadres Visserij 68, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2021133320) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 18 augustus 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: renovatie hoofdgebouw en sloop en herbouw bijgebouw

• Adres: Visserij 68, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 4 sectie D nr. 3640P3

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 31 augustus 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 30 november 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De te verbouwen woning bevindt zich langs de voorzijde aan de Visserij, aan de achterzijde aan de Achtervisserij. De woning is gelegen in de Binnenstad. De omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen, aan de overzijde van zowel de Visserij als Achtervisserij ligt de Visserijvaart.

 

Het pand in kwestie betreft een eengezinswoning. Het hoofdvolume bestaat uit 3 bouwlagen, een souterrain en een zadeldak. Tegenaan de rechter zijperceelsgrens bevindt zich een aanbouw, deels 1 en deels 2 bouwlagen met plat dak.

 

Het pand Visserij nr. 68 is ook opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, te raadplegen via: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/19916

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Met deze aanvraag wordt de aanbouw (deels 1 en deels 2 bouwlagen) grotendeels gesloopt (enkel het bestaande metselwerk aan de scheidingsmuur rechts wordt behouden) en vervangen door een nieuwe met 1 bouwlaag. In de aanbouw wordt opnieuw een eethoek en keuken voorzien.

De nieuwe aanbouw wordt, net als de bestaande, tegen de rechter zijperceelsgrens gerealiseerd en is ongeveer even breed (4,25m). De totale bouwdiepte na verbouwing (incl. hoofdvolume) bedraagt ca. 19,16m, ongeveer 3,10m minder diep dan de bestaande toestand. De nieuwe dakrand ligt op een hoogte van ca. 4,36m (gemeten ten opzichte van het straatpeil) of max. 3,26m (gemeten ten opzichte van het maaiveld).

De scheidingsmuur langs de rechter perceelsgrens verlaagt de eerste +/- 5,5m tot een hoogte 4,46m door de sloop van de 2e bouwlaag van de aanbouw.

 

Tegenaan de aanbouw wordt aan de linkerzijde en achteraan een terras voorzien: links 11,75m² groot, achter 12,80m² groot. De resterende buitenruimte, ongeveer 60m², wordt ingericht als onverharde tuinzone. Ten aanzien van de bestaande toestand vergroot zowel de totale buitenruimte (het aandeel bebouwde oppervlakte verkleint dus) als het oppervlak aan onverharde tuinruimte.

Het peil van het linkse terras wordt gelijk getrokken met het vloerpeil van de nieuwe aanbouw. Om inkijk bij de linkerburen te vermijden (welke een stuk lager liggen), wordt de scheidingsmuur tegenaan de linker zijperceelsgrens de eerste ca. 5,25m verhoogd met 1,05m (tot 3,50m boven het straatpeil).

 

Voor het overige wordt de woning beperkt intern verbouwd. Op het gelijkvloers wordt het verlaagd plafond verwijderd. Op de 1e verdieping wordt een 2e badkamer voorzien en een 2e apart toilet. Op de 2e verdieping wordt een 3e badkamer voorzien. Het pand beschikt na verbouwing blijvend over 4 slaapkamers.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 16/03/1964 werd een vergunning afgeleverd voor het uitbreiden van de annexen. (KW V-2-64)
  • Op 10/11/1975 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen en uitbreiden van de keuken als annexe op het gelijkvloers van een woonhuis. (KW V-30-75)

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

 

Voorwaardelijk gunstig advies van De Vlaamse Waterweg nv afgeleverd op 19 oktober 2021 onder ref. AB/2021/740. Het integraal advies kan nagelezen worden om het Omgevingsloket.
Voorwaarden:

Er is mogelijke interferentie met het beheer en/of de exploitatie van de waterweg. Het projectgebied grenst aan jaagpad Achtervisserij en ligt op 3m van Vertakking De Pauw. Op de rioleringsplannen (BA_renovatiewoning_P_B_06_Ronald_lre_ne en BA_renovatiewoning_P_N_07_Ronald_lre_ne) wordt er aangegeven dat er afgevoerd wordt naar de gemeenschappelijke afvoer van de buren (ondergronds gemetseld kanaal) of naar de Achtervisserij. De bestaande rioleringstoestand is onbekend en zal bekeken worden tijdens de werken (telefonisch contact met de architect op 18/10/2021).

         Elke wijziging aan of gebruik van het openbaar domein van de Vlaamse Waterweg (zoals jaagpad Achtervisserij en waterweg Vertakking De Pauw) is onderhevig aan een vergunningsplicht bij de Vlaamse Waterweg.

         Indien de afvoerbuis van de buren loost op Vertakking De Pauw (of op de Visserij) en de aanvrager hierop aansluit, dient de aanvrager een overeenkomst met de buur voor het gemeenschappelijk gebruik van de afvoerbuis te bezorgen aan arw.district1@vlaamsewaterweg.be. Hierop dient het vergunningsnummer van de Vlaamse Waterweg of haar vorige rechtsopvolger vermeld te worden.

         Indien er een nieuw lozingspunt naar Vertakking De Pauw (of de Visserij) wordt aangelegd (of het lozingspunt van de buur nog niet vergund is) dient er naast de omgevingsvergunning ook een vergunning voor inname openbaar domein van de Vlaamse Waterweg nv aangevraagd en verkregen te worden. Het aanvraagformulier is te vinden op de website www.vlaamsewaterweg.be > tegel vergunningen > privaat gebruik van wegen, waterwegen en dijken > aanvraagformulier. De aanvraag wordt digitaal ingediend bij info@vlaamsewaterweg.be. 

 

Bij het plaatsen van een afvoerbuis dient er voldaan te worden aan volgende voorwaarden:

     De afvoerbuis mag geen uitstekend delen in de waterweg bevatten.

     De afvoerbuis dient beschermd te worden tegen instromend water (wervelventiel, terugslagklep, …).

     De vergunninghouder dient rekening te houden met normaalpeil +4,45m TAW, het referentiepeil van het Kanaal Gent-Terneuzen. Er dient rekening gehouden te worden met schommelingen van min en plus 50cm. Zeer uitzonderlijk ligt het peil van het Kanaal Gent- Terneuzen boven de +5m TAW.

     De geboorde opening in de kaaimuur dient nadien hersteld te worden met de originele baksteen en het origineel voegwerk.

     De vergunninghouder dient de kaaimuur van de waterweg rondom de uitmonding van de afvoerleiding op eigen initiatief te onderhouden tot algemene voldoening van De Vlaamse Waterweg.

     De vergunninghouder dient alle maatregelen te nemen om milieuschade, die zou kunnen ontstaan door zijn activiteiten uitgeoefend in het kader van de onderhavige vergunning, te voorkomen.

     De vergunninghouder dient er bij uitvoering van de werken voor te zorgen dat er geen hinder veroorzaakt wordt voor de gebruikers van het jaagpad en diensten van De Vlaamse Waterweg nv.

     De vergunninghouder dient de werken minstens 5 werkdagen vooraf aan arw.district1@vlaamsewaterweg.be te melden.

     De vergunninghouder dient het einde van de werken te melden aan arw.district1@vlaamsewaterweg.be.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud..
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL SINT-MACHARIUS, goedgekeurd op 31 juli 1991, en is bestemd als klasse 3 voor tuinstrook en binnenkern en zone A voor woningen.

 

Het perceel heeft een totale diepte van ca. 29m. Hierdoor wordt de strook voor hoofd- en bijgebouwen vastgelegd op een diepte van ca. 16,80m. De overige zone tot aan de perceelsgrens achteraan betreft de tuinstrook. Er is geen binnenkern.

Binnen de strook voor hoofd- en bijgebouwen is wonen als hoofdbestemming toegelaten. In de zone van de tuinstrook is wonen niet toegelaten. In de tuinstrook mag max. 25% bebouwd worden en moet min. 50% onverhard worden.

 

Overgangsbepaling

In bestaande toestand bevindt een deel van de aanbouw zich in de tuinzone. Dit onderdeel is ongeveer 22,70m² groot (t.a.v. een totale tuinzone van 77,30m²) en heeft als bestemming ‘wonen’. Dit is zowel naar bestemming als naar bezetting strijdig met het BPA.

 

Het BPA legt voorschriften op betreffende volumes en afmetingen en betreffende bestemmingen. Met de zogenaamde overgangsbepalingen kunnen bestaande toestanden die afwijken van de voorschriften van het BPA bestendigd worden. In het geval dat zowel het volume, afmetingen als de bestemming afwijkt is het volgende mogelijk:

Bestaande bestemmingen, die niet met de bestemmingsvoorschriften overeenstemmen mogen behouden blijven. Verbouwingswerken zonder volumewijziging en zonder bestemmingswijziging mogen uitgevoerd worden. Onder dezelfde voorwaarden, en mits toepassing van de bouwvoorschriften, kunnen verbouwingswerken met volumewijziging en herbouwingswerken worden toegestaan, voor zover deze beperkt blijven tot het oorspronkelijke perceel en de goede ordening van de plaats niet in het gedrang brengen.

 

Het nieuwe voorstel voorziet het quasi volledig slopen van de bestaande aanbouw (enkel het bestaande metselwerk aan de scheidingsmuur rechts wordt behouden) en voorziet een nieuwe aanbouw tot 19,60m diep. De herbouw komt 3,10m minder diep dan de bestaande toestand maar bevindt zich nog steeds deels in de tuinstrook. De bestaande strijdige woonbestemming in de tuinstrook blijft bijgevolg behouden.

De werken zijn echter in overeenstemming met de voorschriften:

  • 9,90m² van de 77,20m² tuinzone wordt bebouwd: dit is 12,80% en minder dan de maximaal toegestane 25%.
  • 54,50m² van de 77,20m² tuinzone is onverhard: dit is 70,60% en meer dan de minimaal gevraagde 50%.
  • De aanbouw is in de tuinzone is max. 3,26m hoog met plat dak (gemeten ten opzichte van het maaiveld): dit is lager dan het maximum van 3,5m.

Daarenboven brengt de aanvraag de goede ordening van het perceel niet in gedrang:

  • Het voorgestelde project voorziet op het volledige perceel (1) een verruiming van de totale buitenruimte (en dus een verlaging van de bebouwingsgraad) en (2) een verruiming van het oppervlak onverharde tuinruimte. Ten aanzien van het eigen perceel behoudt het ontwerp een bruikbare buitenruimte van ca. 82m². De diepte van de tuin blijft ca. 9,75m, wat aanzien wordt als kwalitatief en gebruiksvriendelijk. De verharding is beperkt tot 2 functionele terrassen en watert af op het eigen terrein.
  • De nieuwe aanbouw blijft eveneens binnen de bestaande morfologie van de scheidingsmuren waardoor hiervoor er geen verhoging van de scheidingsmuren wordt voorzien. Door de sloop van de 2e bouwlaag van de aanbouw wordt de scheidingsmuur met de rechterbuur zelfs 1 bouwlaag verlaagd en wordt bijkomend licht en lucht voorzien voor het rechter aanpalende perceel.

De overgangsbepaling is bijgevolg van toepassing.

 

Hoogte aanbouw in strook voor hoofd- en bijgebouwen

Artikel 3.3.3. met betrekking tot de hoogte van de bijgebouwen en van de constructies opgericht in de tuinstrook en op de binnenkern stelt dat de hoogte van bijgebouwen (opgericht in de strook voor hoofd- en bijgebouwen) bepaald wordt t.o.v. het straatpeil en dat deze op de perceelsgrenzen maximaal 3,5m mag bedragen.
Indien de hoogte van de bestaande gemene muren (of scheidingsmuren) hoger is, kan het college evenwel afwijkingen toestaan, voor zover dit stedenbouwkundig verantwoord is.

 

Tegenover het straatpeil gemeten bedraagt de hoogte van de nieuwe aanbouw, voor het deel in de strook voor hoofd- en bijgebouwen, 4,36m wat hoger is dan de maximaal toegelaten 3,5m. Deze afwijkende hoogte is een gevolg van de hoger gelegen binnenvloerpas van het hoofdgebouw: de gevraagde hoogte is nodig om binnen de nieuwbouw een comfortabele en gebruiksvriendelijke interne vrije hoogte te voorzien, zonder de bestaande vloerpas te wijzigen.

De hoogte eerbiedigt de strekking van het BPA: de scheidingsmuren zijn in bestaande toestand hoger dan 3,5m t.o.v. het straatpeil, zelfs hoger dan 4,36m. Met de aanvraag worden de scheidingsmuren op deze plaats verlaagd wat een verbetering betekent t.a.v. de aanpalenden. Gezien de vraag tevens het gebruiksgenot in de aanbouw garandeert, is de afwijking van de bouwhoogte aanvaardbaar en toegestaan.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp kan in overeenstemming worden gebracht met volgende punten van dit algemeen bouwreglement:

 

Artikel 13: Aanvulling op gewestelijke hemelwaterverordening
Ter aanvulling van artikel 9 §1 van de gewestelijke hemelwaterverordening is de plaatsing van een hemelwaterput ook verplicht bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) van een gelijkvloerse of kelderverdieping van een bestaand gebouw, waarbij die verbouwing tot gevolg heeft dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. Deze verplichting geldt enkel bij verbouwingen aan een bestaand gebouw, waarvan de oppervlakte na verbouwing groter dan 40 m² is.

Toetsing: het gebouw heeft een oppervlakte groter dan 40m², de verbouwing heeft tot gevolg dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. De totale terreinoppervlakte (na verbouwing) bedraagt ca. 102,60m², er wordt niet aangegeven dat het voorzien van een hemelwaterput technisch niet mogelijk is. Bijkomend is het perceel breder dan 5m én volledig onderkelderd. Technisch is het bijgevolg mogelijk een hemelwaterput te voorzien van 5.000l overeenstemmend met de bepalingen van het algemeen bouwreglement. Dit wordt bijgevolg in bijzondere voorwaarden opgelegd.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

1/ Beschrijving van het project en de kenmerken van het watersysteem die door het project kunnen beïnvloed worden

Het projectgebied is gelegen langs Vertakking De Pauw en de Visserij (beheerder: De Vlaamse Waterweg nv) en stroomt hier ook naar af. 

 De volgende gegevens zijn relevant voor de watertoets:

  • De woning met bijgebouw(en) wordt gerenoveerd (wijzigen dak- en gevelbekleding, vervangen gevelopeningen, aanpassen gemene muren en interne verbouwingswerken) na sloop van een deel van de bijgebouwen. De horizontale dakoppervlakte van het bijgebouw bedraagt na de werken 33,90m².
  • De koer wordt uitgebroken en er worden twee nieuwe terrassen aangelegd (11,75m² en 12,80m²). Deze terrassen kunnen afstromen naar omliggend groen en daar infiltreren.
  • De bestaande rioleringstoestand is onbekend en zal bekeken worden tijdens de werken (telefonisch contact met de architect op 18/10/2021).
  • De riolering wordt gescheiden. 
  • Er wordt een septische put van 1.500 liter voorzien. 
  • Op de rioleringsplannen wordt er aangegeven dat het hemelwater afgevoerd wordt naar de gemeenschappelijke afvoer van de buren (ondergronds gemetseld kanaal) of naar de Achtervisserij. 
  • Er worden geen nieuwe ondergrondse constructies, zoals parkeergarages of kelders, voorzien.

Het projectgebied ligt niet in mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied en niet in recent overstroomd gebied (ROG).

 

2/ Op het project toepasselijke voorschriften uit het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde

Het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde formuleert maatregelen om wateroverlast (en watertekort) in het bekken te voorkomen. De strategie "vasthouden-bergen-afvoeren" is hierbij van toepassing. Dit kan door het vermijden van de toename van verharde oppervlakte, het afkoppelen van hemelwater van de riolering, hergebruik ter plaatse, infiltreren waar mogelijk, bufferen, vertraagd afvoeren, vermijden van inbuizingen, aanleggen van groendaken, ... Via het instrument van de watertoets worden schadelijke effecten van nieuwe plannen, programma’s en vergunningen vermeden door het opleggen van gepaste maatregelen of het niet toestaan van nieuwe ontwikkelingen.

 

Er zijn geen acties opgenomen in het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde (2016-2021) die betrekking hebben op de vergunningsaanvraag

 

3/ Beoordeling van verenigbaarheid met het watersysteem

3.1/ gewijzigd overstromingsregime

Het projectgebied is niet overstromingsgevoelig conform de watertoetskaart en ligt niet in recent overstroomd gebied. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

 

3.2/ gewijzigd afstromingsregime en gewijzigde infiltratie naar het grondwater

De bebouwing of verharding wordt niet met meer dan 40m² uitgebreid. De gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater is dus niet van toepassing. De Vlaamse Waterweg verwacht geen wijzigingen in het afstromingsregime en de infiltratie van het hemelwater ten gevolge van het project.

 

3.3/ gewijzigde oppervlaktewaterkwaliteit en gewijzigd aantal puntbronnen

Ten gevolge van de geplande ingrepen worden er geen betekenisvol nadelige effecten op de oppervlaktewaterkwaliteit verwacht. De riolering wordt gescheiden en de vuilwaterriolering wordt aangesloten op de openbare riolering in de straat (Visserij). 

 

3.4/ gewijzigd grondwaterstromingspatroon en gewijzigde grondwaterkwaliteit

Het project voorziet geen nieuwe ondergrondse constructies, zoals parkeergarages of kelders, waardoor er geen impact op het grondwaterstromingspatroon wordt verwacht. Er wordt ook geen impact op de grondwaterkwaliteit verwacht.

 

3.5/ watergebonden natuur en structuurkwaliteit

Er worden mogelijk werken aan de oever voorzien (plaatsen afvoerbuis naar Vertakking De Pauw), maar er kan worden aangenomen dat de structuurkwaliteit van Vertakking De Pauw t.h.v. de werken niet betekenisvol zal wijzigen. Er wordt geen significant negatieve impact op de watergebonden natuur en structuurkwaliteit verwacht.

 

4/ Toetsing aan doelstellingen en beginselen DIWB

Het project voldoet aan het standstillbeginsel. De aanvraag is verenigbaar met de beginselen en doelstellingen van het ‘Decreet Integraal Waterbeleid’. 

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 8 september 2021 tot 7 oktober 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Woonkwaliteit

De verbouwingswerken betekenen een meerwaarde voor deze eengezinswoning. De uitbouw maakt de gelijkvloerse leefruimte groter. Het groot raam in de achter- en zijgevel zorgt voor extra lichtinval en versterkt het contact met de tuin.
Het bijkomende volume valt binnen de aanvaardbare normen qua bouwdiepte en hoogte zoals uitgebreid getoetst aan het BPA Binnenstad-Deel Sint-Macharius bij hoofdstuk 4. De impact op de aanpalende eigendommen en bij uitbreiding de omgeving is bijgevolg beperkt. Sterker nog, het slopen van de aanbouw op de verdieping creëert bijkomend licht en lucht voor het rechter aanpalende perceel en betekent bijgevolg een verbetering.

Erfgoed
De aanvraag betreft in hoofdzaak het afbreken van de bestaande aanbouwen en de vervanging ervan door een hedendaagse uitbreiding. Hiertegen is vanuit erfgoedoogpunt geen bezwaar. Alhoewel dergelijke aanbouwen vaak tot de oorspronkelijke bouwfase behoren hebben zij doorgaans een meer functionele inrichting en is de erfgoedwaarde ervan beperkt. Daarom kan er akkoord gegaan worden met de vervanging ervan door een hedendaagse uitbreiding.

 

De erfgoedwaarde van een pand wordt echter niet alleen bepaald door het uitzicht maar kent meerdere dimensies. Ook de structuur, indeling, ruimtelijkheid en authentieke interieurelementen (trappen, binnenschrijnwerk, schouwen, sierplafonds e.d.) hebben waarde en bepalen het karakter van het pand. Er wordt gevraagd deze maximaal te behouden en te integreren in een nieuw ontwerp. Op de snedes van de aanvraag wordt deze intentie ook aangetoond door aan te geven dat de verlaagde plafonds verwijderd zullen worden ten voordelen van het zichtbaar maken van de 19de-eeuwse sierplafonds.

 

CONCLUSIE 

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen. 

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.  

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor renovatie hoofdgebouw en sloop en herbouw bijgebouw aan Ronald  Demunter - Marie-Irène Van Damme gelegen te Visserij 68, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

Voorwaarden vloeiend uit externe adviezen

De voorwaarden opgenomen in het advies van De Vlaamse Waterweg nv (advies van 19/10/2021, met kenmerk AB/2021/740) moeten strikt nageleefd worden. 

 

Erfgoed

Het pand is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Gelet op het Energiebesluit van 19 november 2010 (gewijzigd door de wijzigingsbesluiten van de Vlaamse Regering van 9 mei 2008, 23 juli 2010 en 20 mei 2011) en het algemeen vrijstellingsbesluit ministerieel besluit van 29 maart 2013 houdende het verlenen van algemene afwijkingen en algemene vrijstellingen van bepaalde EPB-eisen, kan voor dit pand een gedeeltelijke vrijstelling of afwijking van de normen voor energieprestatie en binnenklimaat worden aangevraagd als dat nodig is om de erfgoedwaarde van het pand in stand te houden. Deze afwijking laat toe de erfgoedwaarde van de vanaf het openbare domein zichtbare delen te behouden. Waardevolle en /of oorspronkelijk schrijnwerk en beglazing kunnen bijgevolg behouden blijven. Verluchtingsroosters aan de straatzijde (in de gevel of het schrijnwerk) zijn niet aanvaardbaar. De afwijking dient te worden gemeld in de startverklaring. De EPB-eisen voor de rest van het gebouw blijven van toepassing.

 

Riolering

Het voorzien van een regenwaterput met inhoud van 5.000 liter, conform artikel 13 van het algemeen bouwreglement, is verplicht.

 

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/(her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

 

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op:

  • De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen: www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen). De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.
  • Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater. De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen. Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

 

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren of in de waterloop te lozen is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer.

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

 

De regenwaterafvoer afkomstig van het eigen perceel mag in geen geval aangesloten worden op het rioleringsstelsel van de aanpalenden.

 

Indien bij het huidige rioleringsstelsel erfdienstbaarheden (afvoeren en/of doorvoeren van andere percelen/panden) aanwezig zijn, dienen deze in stand gehouden te worden. Bestaande erfdienstbaarheden kunnen enkel in onderling overleg tussen betrokken partijen gewijzigd worden.

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Erfgoed

Het origineel buitenschrijnwerk (ramen, deur en kroonlijst) van de straatgevel dient bij voorkeur behouden te blijven. Dit verfijnde schrijnwerk maakt onlosmakelijk deel uit van de architectuur van het pand. Wanneer om bouwfysische of constructieve reden vervanging noodzakelijk is, kan dit enkel gebeuren door geschilderd houten schrijnwerk met een raamindeling en -profilering identiek aan het originele schrijnwerk. Aanpassing naar dubbele beglazing is hierbij wel aanvaardbaar. De detailtekeningen van dit schrijnwerk dienen voorafgaandelijk aan de werken te worden voorgelegd aan de Dienst Monumentenzorg en Stadsarcheologie Gent.

 

Het pleisterwerk en de kroonlijst van de neoclassicistische architectuur heeft in oorsprong een lichte (vaak witte) kleur die de subtiele detaillering van deze architectuur tot haar recht laat komen. De gevel of kroonlijst schilderen in een donkere, uitgesproken of felle kleur zou deze verfijnde detaillering én de totale gevelarchitectuur vervlakken. Indien de straatgevel of kroonlijst geschilderd wordt, wordt de kleur wit (of een tint van wit) gevraagd.

 

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post: Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Voor het wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.

 

In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld). U dient er rekening mee te houden dat de behandeling van deze aanvraag een bepaalde doorlooptijd nodig heeft (zie ook website).

 

Voor een eventuele lozingsconstructie van de regenwaterafvoer op de waterloop moet de machtiging bekomen worden bij De Vlaamse Waterweg nv (voormalig W&Z) afdeling Bovenschelde; Guldensporenpark 105, 9820 Merelbeke, tel. 09/292.12.11, fax. 09/292.12.72 E-mail:  bovenschelde@vlaamsewaterweg.be