Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06485 - OMV_2021159981 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het renoveren en uitbreiden van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Désiré Toeffaertstraat 25, 9050 Gentbrugge - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:16
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06485 - OMV_2021159981 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het renoveren en uitbreiden van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Désiré Toeffaertstraat 25, 9050 Gentbrugge - Vergunning 2021_CBS_06485 - OMV_2021159981 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het renoveren en uitbreiden van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Désiré Toeffaertstraat 25, 9050 Gentbrugge - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Mevrouw Liesbet Vandenbussche met als contactadres Désiré Toeffaertstraat 25, 9050 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021159981) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 18 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het renoveren en uitbreiden van een eengezinswoning

• Adres: Désiré Toeffaertstraat 25, 9050 Gentbrugge

Kadastrale gegevens: afdeling 22 sectie B nr. 247C5

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 26 oktober 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 30 november 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het te verbouwen pand bevindt zich langs de Désiré Toeffaertstraat in de wijk ‘Oud Gentbrugge’.

De omgeving wordt gekenmerkt door gesloten bebouwing, hoofdzakelijk ingevuld met de functie wonen.

 

Het perceel heeft een kadastrale oppervlakte van 168 m². Het pand betreft een rijbebouwing, ingevuld met de functie wonen, meer bepaald een eengezinswoning.

De straatbreedte meet 4,9 m, het hoofdgebouw meet 8,3 m diep en telt 2 bouwlagen met een zadeldak, waarin aan de linkerzijde een geveluitbouw zit die zich van de voorgevel naar de achtergevel uitstrekt.

Tegen het hoofdgebouw zijn gelijkvloerse bijgebouwen aangebouwd met een bouwdiepte van 11,7 m langsheen de rechter zijperceelsgrens en 12,9 m diep langsheen de linker zijperceelsgrens (gemeten inclusief het hoofdgebouw).

Het perceel beschikt over een buitenruimte met 21,0 m² terras, een groenzone van 43,8 m² en een tuinberging tegen de achterste perceelsgrens met een oppervlakte van 20,0 m².

 

Onderwerp van deze aanvraag:

Hoofdgebouw:

Het volume van het hoofdgebouw wordt niet gewijzigd en er worden geen aanpassingen aan het dak en de voor- en achtergevel voorzien.
Intern het hoofdvolume worden volgende aanpassingen gepland : Op de gelijkvloerse bouwlaag wordt de achtergevelopening naar het bijgebouw verbreed en naast de trap wordt een toilet geplaatst.  Op de verdiepingen worden geen aanpassingen voorzien.

 

Bijgebouwen :
De bijgebouwen worden gesloopt en er wordt een nieuw bijgebouw opgericht.
Het nieuwe bijgebouw is perceelsbreed en meet 16,3 m diep (incl. hoofdvolume). De bouwhoogte bedraagt 1 bouwlaag met een platte dakvorm, waarvan de dakrand ligt op een hoogte van 3,48 m ten opzichte van het trottoirpeil (dit volgens de maten van het terreinprofiel). 
De achtergevel van het bijgebouw wordt bekleed met nieuw gevelmetselwerk in een rode kleur en er wordt een schuifraam in de gevel geplaatst.

 

Buitenruimte / tuinberging :

De tuinberging blijft behouden, de buitenruimte wordt heraangelegd met een terraszone van 7,4 m² voor het schuifraam.

 

Scheidingsmuren :

De verbouwingswerken gaan gepaard met het wijzigen van de profielen van volgende scheidingsmuren:

-  Links : Tussen een bouwdiepte van 8,3 m en 146,3 m wordt de zijmuur verhoogd met 0,55 cm tot 131 cm, tot een hoogte van 3,48 m ten opzichte van het trottoirpeil.

-  Rechts : Tussen een bouwdiepte van 8,3 m en 16,3 m wordt de zijmuur verhoogd met 0,69 cm, naar een hoogte van 3,48 m ten opzichte van het trottoirpeil.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

         Op 16/09/2021 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning (OMV_2021106068).

 

Stedenbouwkundige vergunningen

      Op 30/09/1963 werd een vergunning afgeleverd voor verbouwen woning. (1963 GB 115/3)

      Op 09/03/1964 werd een vergunning afgeleverd voor wijzigen venster- en deuropening op het gelijkvloers van de voorgevel. (1963 GB 021 (KW))

      Op 10/06/1968 werd een vergunning afgeleverd voor verbouwing voorgevel. (1968 GB 115/5)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving..

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

Artikel 13 ‘Hemelwaterput’:
Ter aanvulling van artikel 9 §1 van de gewestelijke hemelwaterverordening is de plaatsing van een hemelwaterput ook verplicht bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) van een gelijkvloerse of kelderverdieping van een bestaand gebouw, waarbij die verbouwing tot gevolg heeft dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. Deze verplichting geldt enkel bij verbouwingen aan een bestaand gebouw, waarvan de oppervlakte groter dan 40 m² is.

De totale oppervlakte van de woning (na verbouwing) bedraagt 77 m² en is dus groter dan 40 m², waardoor het plaatsen van een hemelwaterput met hergebruik verplicht is.

Er wordt echter aangegeven dat dergelijke voorziening technisch moeilijk is. De tuinzone is inderdaad onvoldoende breed (< 5 m).
Bijgevolg wordt de aanvrager vrijgesteld van het plaatsen van een hemelwaterput. Deze vrijstelling impliceert evenwel de verplichting tot het inrichten van de nieuwe platte daken als groendak. 
Het groendak wordt voorzien op de plannen en wordt tevens opgelegd als bijzondere voorwaarde.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Beoordeling zie punt 5 Waterparagraaf.

 

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied.

 

Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit kan worden gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput, overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien.
Gezien de onbebouwde oppervlakte te smal is (kleiner dan 5,0 m), kan er afgeweken worden op de verplichting tot het plaatsen van een hemelwaterput.
Ter compensatie dient het platte dak van het bijgebouw dan wel als een groendak te worden aangelegd.
Het groendak moet worden aangelegd conform artikel 14 van het algemeen bouwreglement : een groendak is een dak dat zo gebouwd wordt dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder die planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 liter per m².
Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

 

Mits het groendak wordt aangelegd, zal de waterafvoer van het perceel vertragen en verminderen, waardoor gesteld kan worden dat de verbouwingswerken een beperkte en aanvaardbare impact hebben op de waterhuishouding van dit gebied.

 

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De verbouwingswerken betekenen een meerwaarde voor de woonkwaliteit van deze eengezinswoning. De nieuwe indeling op de gelijkvloerse bouwlaag zorgt voor grotere en meer praktische leefruimten die beter met elkaar gebonden zijn.

Het groot schuifraam in de achtergevel zorgt voor extra lichtinval en versterkt het contact met de tuin.

 

Het nieuwe bouwvolume van de aangebouwde bijgebouwen valt binnen de gebruikelijke normen qua bouwdiepte en -hoogte.

- De gelijkvloerse bouwdiepte van 16,3 m achter de voorgevel is een eerder beperkte bouwdiepte die ruimte vrij houdt voor het inrichten van een stadstuin met terras en een vergroende zone.

- De nieuwe bouwhoogte van 3,48 m (ten opzichte van het trottoirpeil) is een normale en aanvaardbare bouwhoogte voor gelijkvloerse bijgebouwen.

 

De profielen van de linker en de rechter scheidingsmuur moeten voor het oprichten van het nieuwe bijgebouw worden aangepast. Deze ophogingen blijven vrij beperkt, zodat er gesteld mag worden dat de aanpalende percelen niet te sterk ingebouwd worden.

De buren zullen geen onaanvaardbare vermindering van de belichting, bezonning en/of zichten ervaren. 

 

In conclusie kan worden gesteld dat – mits het uitvoeren van de bijzondere voorwaarden - het bouwvolume, de gevelmaterialen en de binnenindeling ruimtelijk en esthetisch aanvaardbaar zijn binnen hun omgeving en bijdragen tot een hogere woonkwaliteit voor de betreffende eengezinswoning.

 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

  

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het renoveren en uitbreiden van een eengezinswoning aan mevrouw Liesbet Vandenbussche gelegen te Désiré Toeffaertstraat 25, 9050 Gentbrugge.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat. 

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

        

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:


Groendak

Het nieuw plat dak moet als groendak worden aangelegd conform artikel 14 van het algemeen bouwreglement. Een groendak is een dak dat zo gebouwd wordt dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder die planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 liter per m².

 

Openbaar domein

Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, afsluiting, verschil in materialen etc.).

 

Riolering:

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

 

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

   

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:


Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

De voortuinstrook behoorde (mogelijks) ooit tot de openbare weg waardoor er diverse (ondergrondse) nutsleidingen kunnen aanwezig zijn. Voor eventuele (ondergrondse) werken in de voortuin is het bijgevolg aangewezen om de desbetreffende nutsmaatschappijen te bevragen voor de ligging van deze leidingen. NB: Eventuele verplaatsingswerken zijn ten laste van de aanvrager/bouwheer in coördinatie met de betrokken nutsmaatschappijen.

 

Rookmelder

De woning moet op elke verdieping uitgerust worden met een correct geïnstalleerde rookmelder die voldoet aan de norm NBN EN 14604 én die niet van het ionische type is. De detector moet reageren op rookontwikkeling bij een brand door het produceren van een scherp geluidssignaal.

 

Drinkwaterinstallatie:

Op 1 juli 2011 werd het Algemeen Waterverkoopreglement van kracht, zodat er voor bouwers en verbouwers een aantal rechten en plichten bijkwamen. Sinds 16 juli 2012 is tevens het Bijzonder Waterverkoopreglement van Water-Link van kracht. Het bijzonder waterverkoopreglement van Water-Link is een aanvulling op het Algemeen Waterverkoopreglement. Zowel het Algemeen Waterverkoopreglement, als het aanvullend Bijzonder Waterverkoopreglement kan geraadpleegd worden via de website www.water-link.be, publicaties. Op deze locatie staat eveneens een infobrochure over de verplichte keuring van de binneninstallatie en de privé-waterafvoer.