Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06486 - OMV_2021151457 K - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Moriaanstraat 31 en 33, 9050 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:16
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06486 - OMV_2021151457 K - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Moriaanstraat 31 en 33, 9050 Gent - Vergunning 2021_CBS_06486 - OMV_2021151457 K - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Moriaanstraat 31 en 33, 9050 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF? 

De heer Jan van de Keere met als contactadres Mandeweg 28, 9982 Sint-Laureins heeft een aanvraag (OMV_2021151457) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 29 september 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: verbouwen van een eengezinswoning

• Adres: Moriaanstraat 31 en 33, 9050 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 23 sectie B nr. 349S7

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 18 oktober 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 29 november 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het perceel bevindt zich langs de Moriaanstraat in de Ledeberg. De omgeving wordt gekenmerkt door gesloten bebouwing, hoofdzakelijk ingevuld met de functie wonen.

 

Het perceel heeft een oppervlakte van 102m² en is volledig bebouwd. De straatbreedte meet 6,2m, verbreed naar achter toe.  Links onder het hoofdgebouw bevindt zich een onderdoorrit naar het binnengebied waarop zich 2 percelen met open ruimte en gebouwen bevinden die uitsluitend via deze onderdoorrit toegankelijk zijn.
Het pand betreft een rijbebouwing, ingevuld met een eengezinswoning.

Het hoofdgebouw meet 8,54m diep en telt 2,5 bouwlagen met een zadeldak.

Achter het hoofdgebouw zijn aan de rechter zijde gelijkvloerse bijgebouwen aangebouwd tot tegen de achterste perceelsgrens op een bouwdiepte van +/-14,8m (gemeten langsheen de rechter zijperceelsgrens en inclusief het hoofdgebouw).

 

Bouwovertreding:

Op 27 mei 2021 het volgende wederrechtelijke werken vastgesteld:

-  Bezetten van de voorgevel Moriaanstraat 33

-  Maken en wijzigen raamopeningen in zijgevel woning nr. 33

-  Slopen van (niet)-dragende binnenmuren in de woningen nr. 31 en nr. 33

Er werd op 2 juni 2021 een aanmaning verstuurd voor het indienen van een regularisatiedossier.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag beoogt een regularisatie voor het uitvoeren van wederrechtelijke werken :

 

Hoofd- en bijgebouwen:
Het volume van het hoofd- en bijgebouw worden niet gewijzigd.
Op de voor-, de achter en de zijgevel werden op de bestaande bakstenen een witte crepi-laag aangebracht. De dikte van de extra gevelbekleding wordt niet op de plannen meegedeeld.
Binnen de bestaande gevelopening werd in de voorgevel een nieuwe voordeur en in de zijgevel een nieuw schuifraam voorzien.
De bestaande poort aan de straat, die volgens de foto’s naar binnen opendraait, wordt op de nieuwe plannen (en ook bestaande toestand) getekend in die zin dat ze in 2 delen naar de straatzijde opendraait en dus over het openbare domein heen draait.

Op de dakverdieping wordt rechts in het voorste dakvlak een dakvlakraam geplaatst ter verlichting van de badkamer.

 

Scheidingsmuren :

De verbouwingswerken gaan niet gepaard met wijzigingen aan de profielen van de scheidingsmuren.

 

Diverse

Volgends de nota werden de rioleringen niet gewijzigd. Er werden geen rioleringsplan bijgevoegd.
De plannen geven ook geen beeld over het de te slopen van binnenmuren.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 28/11/1962 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van autobergplaatsen en verbouwingswerken. (1962 GB 480/4)

* Op 27/08/1969 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van de voorgevel. (1969 GB 480/7)

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Beoordeling zie punt 5.2 Waterparagraaf.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De binnenindeling
De aangepaste binnenindeling van de gelijkvloerse bijgebouwen - waar binnenmuren zouden gesloopt zijn - is aanvaardbaar en in overeenstemming met de bepalingen van het algemene bouwreglement. Het gedeelte van de dagleefruimten binnen het hoofdgebouw wordt mee verlicht via de ramen in de zijgevel van het bijgebouw. 
Door het plaatsen van een dakvlakraam in het voorste dakvlak ontvangt de onderliggende badkamer daglicht, wat resulteert in een verhoging van de woonkwaliteit.

 

Nieuwe gevelbekleding
Het bekleden van de voor-, de zij- en achtergevel van de eengezinswoning zorgt voor een esthetische verbetering naar de omgeving toe.
 

Voor wat betreft de voorgevel : 
Er wordt de voorwaarde gesteld dat de nieuwe gevelafwerking maximaal 1 cm buiten de rooilijn uitspringt. Op basis van de bijgevoegde foto’s kan sterk worden vermoed dat de voorgevel (t.o.v. woning nr. 35) verder werd uitgewerkt buiten de perceelsgrens.   Dit is niet aanvaardbaar.
Eventueel dient de voorgevel te worden herwerkt waarbij de bakstenen voorgevel zo diep afgekapt wordt als de volledige dikte van de nieuwe bekleding. Op die manier zal het nieuwe gevelvlak, na de afwerking, de rooilijn volgen.

Het bekleden van de zij- en achtergevel wordt positief beoordeeld.

 

Poort
Indien een nieuwe poort in de voorgevel wordt geplaatst, dan moet deze garagepoort -in tegenstelling met het ontwerpplan- volledig binnen de rooilijn open en dicht draaien, rollen, wentelen, schuiven of kantelen.

 

De verbouwingen vereisen geen aanpassingen aan de profielen van de scheidingsmuren, hierdoor is de impact van de verbouwingen op de aanpalende percelen zeer gering is.

 

In conclusie kan worden gesteld dat – mits het uitvoeren van de bijzondere voorwaarden - het bouwvolume, de gevelmaterialen en de binnenindeling ruimtelijk en esthetisch aanvaardbaar zijn binnen hun omgeving.

 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor verbouwen van een eengezinswoning aan de heer Jan van de Keere gelegen te Moriaanstraat 31 en 33, 9050 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat. 

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen. 


Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

Openbaar domein

Indien de nieuwe gevelafwerking van de voorgevel meer dan 1 cm buiten de rooilijn komt dient de gevel zo diep afgekapt te worden als de volledige dikte van de nieuwe bekleding. Op die manier zal het nieuwe gevelvlak, na de afwerking, de rooilijn volgen. 

Als de voorgevel hier niet aan voldoet, dat wordt deze voorgevelbekleding uit de vergunning gesloten.
De gevelbekleding mag in geen geval steunen op de trottoirverharding. Dit om te vermijden dat bij een toekomstige heraanleg van het trottoir de gevelbekleding beschadigd wordt. Het is eveneens aangewezen om de nieuwe gevelbekleding uit te voeren tot een tiental cm onder het maaiveld. Dit om te vermijden dat bij een toekomstige heraanleg van het trottoir op een lager peil, een deel van de muur onafgewerkt zou staan. Om dit te realiseren, is het de bouwheer toegestaan over de volledige lengte van de gevel een rij tegels van het trottoir uit te breken en deze na de gevelbezetting deskundig terug te plaatsen.

 

De garagepoort moet -in tegenstelling met het ontwerpplan- volledig binnen de rooilijn open en dicht draaien, rollen, wentelen, schuiven of kantelen.

 

Er wordt slechts één oprit -de bestaande oprit- op het openbaar domein toegestaan.

 

Riolering:

Ondanks de omvang van de verbouwingswerken (o.a. verwijderen binnenmuren) werd er geen rioleringsplan bijgevoegd.

 

Er is geen septische put getekend op het ontwerpplan. Bij het vernieuwen van de interne (buiten-) dient eveneens van deze gelegenheid gebruik gemaakt te worden om een septische put te plaatsen (indien nog niet aanwezig) waarbij alle afvoeren die fecaliën bevatten daar naartoe geleid worden vooraleer deze overvloeit naar het interne DWA-rioleringsstelsel.

 

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.
 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

-      De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).
De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

-      Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.
De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.
Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet -in tegenstelling met het ontwerpplan- zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

  

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.