Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06490 - OMV_2021138644 K - aanvraag omgevingsvergunning voor de uitbreiding van een dakverdieping met 2 dakkapellen - zonder openbaar onderzoek - Stalhof 19, 9000 Gent - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:17
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06490 - OMV_2021138644 K - aanvraag omgevingsvergunning voor de uitbreiding van een dakverdieping met 2 dakkapellen - zonder openbaar onderzoek - Stalhof 19, 9000 Gent - Weigering 2021_CBS_06490 - OMV_2021138644 K - aanvraag omgevingsvergunning voor de uitbreiding van een dakverdieping met 2 dakkapellen - zonder openbaar onderzoek - Stalhof 19, 9000 Gent - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF? 

De heer Dominique Besnier met als contactadres STRIEMENBERGSTRAAT 7, 9040 GENT heeft een aanvraag (OMV_2021138644) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 20 september 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: de uitbreiding van een dakverdieping met 2 dakkapellen

• Adres: Stalhof 19, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 5 sectie E nr. 548A

 

Aanvullende informatie werd ontvangen op 18 oktober 2021. Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 21 oktober 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 2 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het perceel is gelegen langsheen Stalhof, in de binnenstad. Stalhof is een zijstraat van de Overpoortstraat in het centrum van Gent. Deze straat is gelegen in de studentenbuurt en is een onderdeel van de uitgaansbuurt rond de Overpoortstraat. De noordelijke straatwand bestaat vnl. uit oorspronkelijke arbeiderswoningen. De meeste panden kennen nog een woonfunctie. De omgeving wordt gekenmerkt door rijwoningen, panden met een caféfunctie, commerciële functies en residentie voor studenten.

 

Het pand in kwestie betreft een gesloten bebouwing met een restaurantfunctie (Ichi Bites) op het gelijkvloers en wonen op de verdiepingen. De woonfunctie is afzonderlijk bereikbaar vanaf het openbare domein. Het pand bestaat uit twee bouwlagen met een hellend dak. Het perceel is 67m² groot. De gevelbreedte aan de straatzijde is ongeveer 4,8m. Het perceel is volgebouwd, er is geen buitenruimte aanwezig.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

-Bestaande toestand.

Op het gelijkvloers bevindt zich een restaurant, Ichi Bites. Deze horecafunctie werd vergund op 22/02/2018. Verder geeft de bestaande toestand ook 2 studio’s weer, één studio op de eerste verdieping en een studio op de tweede verdieping. Voor deze studio’s werd geen vergunning teruggevonden, ook staan deze niet gekend als een erkende kamerwoning. Het is niet duidelijk of de bestaande toestand, een handelsruimte met 2 woonentiteiten op de verdiepingen een rechtmatig tot stand gekomen situatie betreft of een wederrechtelijke toestand.

 

-Aangevraagde werken

In de voorliggende aanvraag wenst de bouwheer aanpassingen uit te voeren aan de studio op de tweede verdieping. Er worden 2 dakuitbouwen aangebracht. Aan de voorzijde is de dakkapel 3,76m breed en is de afstand tot de linker en rechterperceelgrens 60cm. De kroonlijsthoogte neemt toe van 6,94m naar 9,18m t.o.v. het trottoirpeil. De uitbouw wordt voorzien in het verlengde van de bestaande voorgevel.

Aan de achterzijde wordt een dakuitbouw voorzien van 3,13m breed, deze houdt 61cm afstand tot beide perceelgrenzen. De kroonlijsthoogte neemt toe van 6,88m naar 9,18m t.o.v. het trottoirpeil. Zoals bij de uitbouw aan de voorgevel zal ook hier de achtergevel van het hoofdgebouw worden doorgetrokken in de uitbouw. Hierdoor zal de ruimte onder op deze verdieping, een studio, een oppervlakte bekomen van 21m², onder een vrije hoogte van 2,2m. De badkamer kan apart afgesloten worden.

Verder voorziet het ontwerp ook in de plaatsing van een uitklapbare brandladder aan de achtergevel. Deze zal de bovengelegen verdiepingen een evacuatieweg bieden naar het platte dak van de gelijkvloerse aanbouw. Deze ladder houdt 60cm afstand t.o.v. de linkse perceelsgrens.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen, weigeringen en/of bouwmisdrijven zijn bekend:

 

Bouwmisdrijf

*Er is een proces-verbaal met het nummer 66.97.10071/95 opgemaakt op 30 april 1995 voor: Het plaatsen van binnenmuren en stalen draagbalken, het plaatsen van een nieuwe trap, het dichtbouwen van de koerruimte d.m.v. een plat dak. De vroegere winkelruimte werd uitgebreid en doet nu dienst als nachtwinkel. Het bouwmisdrijf inzake het dichtbouwen van de koerruimte werd door de stedenbouwkundige vergunning 2017/09246 van 22/02/2018 opgeheven. De overige bouwmisdrijven worden in stand gehouden.

 

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 22/02/2018 werd een vergunning afgeleverd voor de bestemmingswijziging van handel naar horeca en het plaatsen van een lichtbak. (2017/09246)

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven: De adviezen kunnen integraal op het omgevingsloket gelezen worden.

 

Gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 8 november 2021 onder ref. 047781-005/PV/2021:
Besluit: GUNSTIG

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op het volgende punt:

 

Ter info:

Artikel 1: definities:

kamer: niet-zelfstandige woning, die door de eigenaar (of houder van een zakelijk recht op het woongebouw) bestemd is om verhuurd of ter beschikking gesteld te worden (of die reeds ter beschikking gesteld of verhuurd is), én waarin één of meer van de volgende voorzieningen ontbreken: wc, bad/douche, kookgelegenheid, én waarbij de kamerbewoner voor de ontbrekende voorzieningen afhankelijk is van de gemeenschappelijke ruimtes in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt

 

Voorliggende ruimte kan niet worden aanschouwd als een kamer daar deze beschikt over alle voorzieningen (namelijk wc, douche en kookgelegenheid). Daarnaast voorziet het pand in geen gemeenschappelijke ruimtes.

 

Artikel 28 Studio: De minimum netto vloeroppervlakte van een studio bedraagt 30 m². De vrije hoogte tussen de vloer en het plafond van de studio mag bij nieuwbouw niet lager zijn dan 2,5 meter en bij verbouwing van bestaande gebouwen niet lager zijn dan 2,20 meter, behoudens voor dat deel van de studio dat de opgelegde minimum netto vloeroppervlakte overtreft.

Toetsing: niet conform: Na het uitvoeren van de werken waarbij een dakuitbouw wordt voorzien aan de voor- en achterzijde van het pand op de tweede verdieping zal deze ruimte een netto vloeroppervlakte krijgen van 21m², bij een vrije hoogte van 2,2m. Daar alle faciliteiten in 1 ruimte worden voorzien (douche, toilet, keuken en kamer) wordt deze ruimte aanschouwd als een studio en niet als een kamer. Dit geeft als gevolg dat deze te verbouwen studio dient te worden afgetoetst aan het Algemeen Bouwreglement. De te verbouwen studio zal in de gewenste toestand nog 9m² te klein zijn om conform bovenstaande oppervlaktenormen te zijn. De netto vloeroppervlakte van 30 m² is het absolute minimum dat wordt vereist om een voldoende woonkwaliteit te kunnen garanderen. Het algemeen bouwreglement voorziet hierop geen afwijking.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlaktevergroting en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat geen schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied wordt veroorzaakt.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening 
Programma

Conform het algemeen bouwreglement, dat in dit geval een weergave geeft van een kwalitatieve woonruimte en dus ook een goede ruimtelijke ordening, dient een studio een netto vloeroppervlakte te hebben van 30m². Na het uitvoeren van de werken heeft de studio op de tweede verdieping nog steeds maar een oppervlakte van 21m² bij een vrije hoogte van 2,2m. Van de 30m² kan niet worden afgeweken. Deze oppervlakte is noodzakelijk om een minimale woonkwaliteit in studio’s te garanderen voor permanente bewoning. 

 

Erfgoedwaarde

Het pand Stalhof 19 vormt een voorbeeld van een kleinschalig 19de-eeuws pand en past zich in binnen een geheel van dergelijke 19de-eeuwse kleinschalige panden. De voorgestelde dakuitbouw aan de straatzijde is erg groot en overstijgt de 19de-eeuwse korrelgrootte van het pand. Vanuit erfgoedoogpunt is dergelijke grootschalige dakuitbouw aan de straatzijde niet inpasbaar. Een dakuitbouw aan de straatzijde moet beperkt blijven tot een plaatselijk accent, dat qua positie en grootte afgestemd is op de bestaande gevelritmiek van het pand. Dit kan worden bekomen door de uitbouw aan de voorzijde minstens 60cm terugliggend ten opzichte van de straatgevel te positioneren.

De voorgestelde dakuitbouw aan de achterzijde is vanuit erfgoedoogpunt wel aanvaardbaar, daar deze niet zichtbaar is vanaf het openbaar domein.

 

Rechtmatig tot stand gekomen toestand

Daarnaast is het ook niet duidelijk of de te verbouwen studio op de tweede verdieping een rechtmatig tot stand gekomen situatie betreft. Hetzelfde geldt voor de studio op de onderliggende, eerste verdieping. Hierdoor is het moeilijk om een correcte beoordeling te maken van de aangevraagde werken. Bij een eventuele nieuwe aanvraag dient de vergund geachte toestand correct in kaart te worden gebracht.

 

Conclusie

Het onderwerp van de aanvraag betreft het vergroten van de netto vloeroppervlakte door het toevoegen van dakuitbouwen. Aangezien de te verbouwen entiteit strijdig is met het Algemeen Bouwreglement qua oppervlaktenormen kan er geen gunstig advies worden gegeven voor voorliggende aanvraag. Daarnaast is het niet duidelijk wat de effectief vergund geachte toestand betreft, waardoor een beoordeling van de aangevraagde werken niet mogelijk is.

Tot slot wordt er opgemerkt dat de studio op de eerste verdieping ook slechts een oppervlakte heeft van 27m² en de vergunningstoestand hiervan onzeker is

 

Vooraleer er een nieuwe aanvraag wordt ingediend lijkt het ons aangewezen om een vooradvies aan te vragen bij Dienst Stedenbouw en Toezicht om de rechtmatig tot stand gekomen toestand na te gaan en te bekijken welke verbouwingen mogelijk zijn voor het voorliggende pand.


CONCLUSIE

Ongunstig aangezien de oppervlakte om de minimale woonkwaliteit in de studio’s te garanderen, onvoldoende is (strijdigheid met het Algemeen Bouwreglement). Daarnaast is het ook onduidelijk wat de rechtmatig tot stand gekomen toestand betreft, waardoor een correcte beoordeling niet mogelijk is.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen. 

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor de uitbreiding van een dakverdieping met 2 dakkapellen aan de heer Dominique Besnier gelegen te Stalhof 19, 9000 Gent.