Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06499 - OMV_2021158558 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Zingemkouterstraat 23, 9040 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:18
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06499 - OMV_2021158558 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Zingemkouterstraat 23, 9040 Gent - Vergunning 2021_CBS_06499 - OMV_2021158558 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Zingemkouterstraat 23, 9040 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

CITYNEST BVBA met als contactadres Kortrijksesteenweg 1004, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021158558) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 9 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning

• Adres: Zingemkouterstraat 23, 9040 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 18 sectie B nr. 219F4

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 20 oktober 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 30 november 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag situeert zich op de hoek van de Zingemkouterstraat en de Albrecht Rodenbachstraat in Sint-Amandsberg. De omgeving wordt gekenmerkt door zowel open, halfopen en rijbebouwing, hoofdzakelijk ingevuld met de functie wonen.

 

Het perceel heeft een oppervlakte van ca. 238 m². Het pand in kwestie betreft een halfopen eengezinswoning met 2 bouwlagen en een hellend dak. De bouwdiepte van het hoofdgebouw bedraagt 9,38 m. Achter het hoofdgebouw bevindt zich een gelijkvloerse aanbouw met een bouwdiepte van 12,07 m. In de zijtuin bevinden zich gelijkvloerse bijgebouwen van 21,9 m² (overdekte berging, garage en duivenkot).

 

De verbouwingswerken gaan niet gepaard met wijzigingen aan de scheidingsmuren.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag omvat volgende werken:

-          Het herinrichten van het hoofdgebouw. Op de gelijkvloerse verdieping wordt de badkamer samengevoegd met de keuken. De openingen tussen de keuken en de eetruimte en tussen de eetruimte en de leefruimte worden verbreed. Op de eerste verdieping wordt een badkamer voorzien door het opsplitsen van de slaapkamer achteraan. Op de zolderverdieping wordt de bestaande badkamer omgevormd tot douchekamer, berging, aparte wc en traphal. De kelderverdieping wordt dichtgemaakt.

-          Het slopen van de gelijkvloerse bijgebouwen in de zijtuin. De verharding rondom de bijgebouwen wordt uitgebroken en de tuinzone wordt ingericht als vergroende tuinzone. De verharding aan de straatzijde van de Albrecht Rodenbachstraat en aan de voorzijde van de woning aan de Zingemkouterstraat blijft behouden.

-          Het vervangen van de bestaande tuinafsluiting door een haag met een hoogte van 1,9 m.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 05/07/1962 werd een vergunning afgeleverd voor plaatsen garage en vervangen ingangshekken. (1962 SA 10.976)

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
 

Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan
Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'SYNGEMKOUTER' (Definitief vastgesteld door de Deputatie op 31 januari 2008). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Z1 - zone voor wonen: gesloten bebouwing, Z4 - zone voor bouwvrije tuinen en Z5 - zone voor tuinen en bijgebouwen.

De aangevraagde handelingen zijn getoetst op hun conformiteit met de stedenbouwkundige voorschriften van de geldende plannen. De aanvraag is niet in overeenstemming met volgende stedenbouwkundige voorschriften:

-          Het RUP bepaalt dat, in de zone voor bouwvrije tuinen, de hoogte van de inheemse haagbeplanting maximaal 1,20 m kan bedragen aan de rooilijn en de zijperceelsgrenzen.
De voorgestelde haagbeplanting bedraagt 1,90 m en is bijgevolg strijdig met de voorschriften.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een gemeentelijk RUP, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen. De afwijking op de voorschriften van het RUP is niet aanvaardbaar om volgende redenen:

 

-          De woning is gelegen op de hoek van twee straten. Omwille van de zichtbaarheid en verkeersveiligheid is het afwijken op de hoogte van de hagen niet aanvaardbaar. Bovendien is de beplanting aan de straatzijde van de woningen in de onmiddellijke omgeving ook beperkt tot lage struiken en hagen.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

-          Artikel 12

Dit artikel stelt dat het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt moet worden, uiteraard om de problematiek van wateroverlast en verdroging zoveel mogelijk te voorkomen. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

 

De woning heeft zowel langs de Zingemkouterstraat als de Albrecht Rodenbachstraat een voortuinstrook. In voortuinstroken laten we enkel de strikt noodzakelijke verharding omwille van de beeldbepalendheid van de zone. Omwille van deze reden zal er enkel een pad rond de woning met een maximale breedte van 1,50m toegestaan worden. De strook verharding dient dan ook beperkt te worden tot deze breedte. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

 

-          Artikel 13

Ter aanvulling van artikel 9 §1 van de gewestelijke hemelwaterverordening is de plaatsing van een hemelwaterput ook verplicht bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) van een gelijkvloerse of kelderverdieping van een bestaand gebouw, waarbij die verbouwing tot gevolg heeft dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. Deze verplichting geldt enkel bij verbouwingen aan een bestaand gebouw, waarvan de oppervlakte groter dan 40 m² is.

 

De totale oppervlakte (na verbouwing) bedraagt 62,6 m² en is dus groter dan 40 m² waardoor het plaatsen van een hemelwaterput met hergebruik verplicht is.

Er zijn geen indicaties die aantonen dat dergelijke voorziening technisch niet mogelijk is. De riolering wordt structureel aangepast,  de tuinzone is voldoende breed en diep. Indien de deuropeningen ontoereikend zijn, kan er eventueel gewerkt worden met afzonderlijke compartimenten die aan elkaar geschakeld worden. Er zijn voldoende sanitaire voorzieningen die een hergebruik mogelijk maken.

 

Via bijzondere voorwaarde wordt opgelegd dat er een hemelwaterput met een inhoud van 5 000 l moet voorzien worden die wordt uitgerust met een operationele pompinstallatie (tenzij gravitaire voeding van de aftappunten mogelijk is) voor maximaal hergebruik van het water (minstens toilet en tuinkraan).

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan twee voldoende uitgeruste gemeentewegen.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is.

 

Door de toename van de bebouwde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt echter gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput met een inhoud van  5000 l. Bovendien is er een overloop aanwezig naar een voldoende ruim gedimensioneerde infiltratievoorziening.

 

Overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement moet de volledige dakoppervlakte op die put aangesloten worden. Het nuttige gebruik van hemelwater door de aansluiting van de hemelwaterput op de wc's, bepaalde sanitaire installaties, dienstkranen e.d. moet maximaal worden voorzien. Door dit hergebruik zal het hemelwater enigszins gebufferd worden.

 

Zodoende wordt in alle redelijkheid geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding beperkt is.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De verbouwingswerken betekenen een meerwaarde voor de woonkwaliteit van deze eengezinswoning.

De nieuwe indeling op de gelijkvloerse bouwlaag zorgt voor grotere en meer praktische leefruimten die beter met elkaar gebonden zijn. De grote ramen in de zijgevel zorgen voor extra lichtinval en versterken het contact met de tuin.

 

Het slopen van de bestaande tuinbergingen en garage, die gelegen zijn in de zone voor tuinen, is positief. De ontharding van het perceel maakt het mogelijk om een kwalitatieve groene tuin in te richten. De verhardingsgraad in de voortuin is echter niet aanvaardbaar. Het tuinpad dient beperkt te worden tot een breedte van 1,50 m. Na het slopen van de garage zal de oprit op het openbaar domein naar de Albrecht Rodenbachstraat verwijderd worden, aangezien deze zijn functie verliest. De voorziene haag heeft een hoogte van 1,90 m en is strijdig met de voorschriften uit het RUP. Gezien de ligging van de woning op een hoek, is het afwijken op deze voorschriften niet aanvaardbaar omwille van de verkeersveiligheid en de zichtbaarheid. Bovendien is de beplanting aan de straatzijde van de woningen in de omgeving ook beperkt tot lage struiken en hagen. Deze voorwaarden worden opgenomen als bijzondere voorwaarden.

 

In conclusie kan worden gesteld dat – mits het uitvoeren van de bijzondere voorwaarden – het bouwvolume, materialen en de binnenindeling ruimtelijk en esthetisch aanvaardbaar zijn binnen hun omgeving en bijdragen tot een hogere woonkwaliteit voor de betreffende eengezinswoning.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning aan CITYNEST bvba (O.N.:0887584543) gelegen te Zingemkouterstraat 23, 9040 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 


Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

Bijzondere voorwaarde voor de geplande werken:

Hemelwaterput:

Een hemelwaterput met een inhoud van 5 000 l moet voorzien worden die wordt uitgerust met een operationele pompinstallatie (tenzij gravitaire voeding van de aftappunten mogelijk is) voor maximaal hergebruik van het water (minstens toilet en tuinkraan).

 

Afsluiting aan de rooilijn:

De hoogte van de haag aan de straatzijde dient beperkt te worden tot 1,20 m en dient te bestaan uit een inheemse soort.

 

Riolering:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De  locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put.

 

Openbaar domein:

Oprit:

Na het beëindigen van de werken zal de oprit op het openbaar domein in de Albrecht Rodenbachstraat verwijderd worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Dit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).

Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).