Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06501 - OMV_2021142406 - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Peperstraat 11, 9000 Gent - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:19
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06501 - OMV_2021142406 - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Peperstraat 11, 9000 Gent - Weigering 2021_CBS_06501 - OMV_2021142406 - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Peperstraat 11, 9000 Gent - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Guy Smet met als contactadres Peperstraat 11, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021142406) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 14 september 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning

• Adres: Peperstraat 11, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 15 sectie F nr. 2939

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 11 oktober 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 30 november 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De te renoveren woning is gelegen in de Peperstraat in de wijk Elisabethbegijnhof – Prinsenhof – Papegaai – Sint-Michiels. De omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen. Het pand in kwestie betreft een eengezinswoning met drie bouwlagen afgewerkt met een schilddak.

 

Het pand is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (relict ID-nr. 97248) en wordt hierin als volgt omschreven: “Diephuis met lijstgevel, drie bouwlagen en drie traveeën onder afgewolfd dak (Vlaamse pannen), volgens archiefstukken met voorgevel van 1782. Bepleisterde en beschilderde voorgevel met enkelhuisopstand. Begane grond verrijkt met imitatiebanden boven een arduinen plint. Aflijnende puilijst en gelede lijst boven de tweede bouwlaag geven de registerindeling aan. Rechthoekige vensters, op de bovenverdieping in geriemde omlijsting; verdiepte borstweringen op de tweede bouwlaag. Overkragende gootlijst op klosjes als gevelbekroning. Een V.T.B.-gedenkplaat vermeldt "Hier werd in 1845 de Vlaamse Leeuw gedicht door H. Van Peene.

De opname in het CHE-gebied en op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed bevestigen de cultuur-historische waarde van het pand.

 

Het pand heeft een uitgesproken locus- en belevingswaarde doordat het een deel vormt van de behouden gebleven 19de-eeuwse straatwand van dit deel van de straat.

Het pand voldoet deels nog aan de beschrijving opgenomen op de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed. De gevelbepleistering werd echter verwijderd, waardoor het uitzicht niet meer volledig authentiek is. De gevelgeleding, arduinen plint, aflijnende puilijst en gelede lijst boven de tweede bouwlaag zijn echter nog wel aanwezig. De geprofileerde kroonlijst werd reeds vervangen door een eenvoudiger model.

 

Voorliggende aanvraag bevat een gedeeltelijke herneming van een recente weigeringsbeslissing (OMV_2021055753).

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Deze aanvraag betreft het uitbreiden en herinrichten van een eengezinswoning. Hiermee wordt de gelijkvloerse verdieping vergroot en de buitenruimte van 14,50 m² weggenomen. Met deze werken is het perceel op de gelijkvloerse verdieping volledig bebouwd. De dakrand van het nieuw bouwvolume bevindt zich op 3m89 (gebaseerd op het straatpeil). Dit volume wordt afgewerkt met een plat dak en een lichtstraat. De rechter scheidingsmuur wordt opgehoogd tot 3m89 (gebaseerd op het straatpeil).

 

Voor het overige wordt het hoofdvolume en de bijgebouwen intern heringericht. Op de gelijkvloerse verdieping wordt vooraan het pand een fietsenberging/ wasplaats voorzien waardoor de opening naar de zithoek wordt afgesloten. Achteraan worden de leefruimtes en keuken heringericht.

Op de eerste verdieping wordt een slaapkamer verkleind en een badkamer toegevoegd. Verder wordt het plafond op de tweede verdieping verhoogt en nieuwe dakvlakramen voorzien in het dak.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 02/09/2021 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning (OMV_2021055753).

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud..
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL ST-MICHIELS, goedgekeurd op 5 juni 2003, en is bestemd als zone C voor woningen en tuinen.
 

De aangevraagde handelingen zijn getoetst op hun conformiteit met de stedenbouwkundige voorschriften van de geldende plannen. De aanvraag is niet in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften van het bijzonder plan van aanleg Binnenstad – deel Sint-Michiels.

 

BOUWHOOGTE

Het bijzonder plan van aanleg bepaalt een algemene manier om te meten onder artikel 1.2 wijze van meten. Hierbij wordt vastgesteld dat de hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het peil op de rooilijn tot de onderzijde van de goot of de kroonlijst. De dakhoogte wordt hierin niet meegerekend. De totale of maximum bouwhoogte behelst tevens het dakvolume.

 

Onder artikel 3.3.5.2 bouwhoogte van de bijgebouwen wordt de maximale toegelaten bouwhoogte vastgelegd voor bijgebouwen opgericht binnen de bouwstrook voor hoofd- en bijgebouwen op 3,5m. De opgelegde bouwhoogte kan mits machtiging aangepast worden met een maximumhoogte van de bijgebouwen tot 6m mits toepassing van de 45-graden regel.

 

Toetsing: Aangezien de perceelsdiepte minder dan 24 meter bedraagt, bevindt de diepte van de bouwstrook voor hoofd- en bijgebouwen zich op 16 meter. Aangezien er gebouwd wordt tussen twee aangrenzende hoofdgebouwen wordt de referentiediepte voor de hoofdgebouwen bepaald door de lijn die de referentiedieptes van de twee aangrenzende gebouwen verbindt. Vanaf deze zone voor hoofdgebouwen tot de bouwstrook voor hoofd- en bijgebouwen bevindt zich de strook voor bijgebouwen, waarbinnen de nieuwe volume-uitbreiding zich bevindt.

Het nieuwe volume afgewerkt met een plat dak moet bijgevolg voldoen aan de bepalingen van artikel 3.3.5.2 gemeten volgens de bepalingen van artikel 1.2. Het nieuwe volume moet bijgevolg vallen binnen de 3,50 meter gemeten ten opzichte van de rooilijn. Deze wordt echter voorzien op een hoogte van 3,89 meter en is bijgevolg afwijkend van het bijzonder plan van aanleg.

 

Het is enkel mogelijk het bouwvolume hoger te voorzien mits het gemotiveerd vragen van een afwijking of machtiging. Deze motivatie ontbreekt in dit dossier, bijgevolg kan geen afwijking worden verleend. Bovendien doorstaan een aantal elementen in het ontwerp ook de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening niet, waardoor het project in zijn geheel niet voor vergunning vatbaar is (zie lager).

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

 

  • Artikel 11: Afvalwater – septische put

Dit artikel verplicht de plaatsing van een septische put bij nieuwbouw of bij verbouwingen van het gelijkvloers en/of de kelder die voor gevolg hebben dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan worden aangepast.
 

De vergunningverlenende overheid / Het college van burgemeester en schepenen kan bij gemotiveerde beslissing een afwijking van bovenstaande verplichting toestaan indien het technisch niet mogelijk is om een septische put te plaatsen.

 


Toetsing: Gelet op de beperkte buitenruimte en de nabijheid van de omliggende gebouwen met meerdere bouwlagen, kan een vrijstelling worden verleend voor het plaatsen van een nieuwe septische put. Een eventueel bestaande septische put moet behouden blijven en geïntegreerd worden in het nieuwe rioleringsstelsel.
 

  • Artikel 13: Aanvulling op gewestelijke hemelwaterverordening

Ter aanvulling van artikel 9 §1 van de gewestelijke hemelwaterverordening is de plaatsing van een hemelwaterput ook verplicht bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) van een gelijkvloerse of kelderverdieping van een bestaand gebouw, waarbij die verbouwing tot gevolg heeft dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. Deze verplichting geldt enkel bij verbouwingen aan een bestaand gebouw, waarvan de oppervlakte na verbouwing groter dan 40 m² is.

Toetsing: De totale oppervlakte (na verbouwing) bedraagt ca. 118 m², en is dus groter dan 40 m² waardoor het plaatsen van een hemelwaterput met hergebruik verplicht is. Er wordt echter aangegeven dat dergelijke voorziening technisch moeilijk is. In de nieuwe toestand wordt er geen buitenruimte voorzien en is het perceel volledig bebouwd. Bijgevolg wordt de aanvrager vrijgesteld van het plaatsen van een hemelwaterput. Deze vrijstelling impliceert evenwel de verplichting tot het inrichten van de nieuwe platte daken als groendak.

  • Artikel 29bis: Private buitenruimte

Dit artikel stelt dat iedere eengezinswoning voorzien moet zijn van een kwalitatieve private buitenruimte. Afwijken hiervan kan enkel als bij verbouwing een buitenruimte niet mogelijk is, omwille van het feit dat de maximale bouwdiepte reeds bereikt is, of omwille van onroerend erfgoed.
Deze afwijking werd niet gemotiveerd aangevraagd.

Toetsing: Op voorliggende plannen wordt de gelijkvloerse buitenruimte weggenomen en geen nieuwe voorzien. Dit is niet aanvaardbaar. Iedere eengezinswoning moet voorzien worden van een kwalitatieve buitenruimte. Een afwijking kan hier niet worden verleend. Door het wegnemen van de buitenruimte wordt de woon- en leefkwaliteit op het perceel verlaagd.
 

  • Artikel 30: Natuurlijk verlichting

Dit artikel stelt dat de woonkamer, de keuken en de slaapkamer daglicht moet ontvangen die cumulatief voldoen aan volgende voorwaarden:
- Uitmonden in openlucht
- Voor een keuken en woonkamer in een eengezinswoning moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/10 van de netto vloeroppervlakte van de keuken of de woonkamer bedragen, met een minimum van 1m²;
- Voor een slaapkamer in een eengezinswoning moet de totale oppevlakte van het daglicht minimum 1/12 van de netto vloeroppervlakte van de slaapkamer bedragen, met een minimum van 1m².

Hierbij wordt bijkomend gesteld dat woonkamers en slaapkamers niet uitsluitend mogen verlicht woren door dakkoepels. Eveneens worden niet meegerekend voor de berekening van de oppervlakte: de daglichten in een scheidingsmuur en de vensters of openingen die uitgeven op een overdekte ruimte.

Toetsing: Door het wegnemen van de buitenruimte/ patio voldoen de keuken en woonkamer niet meer aan dit artikel voor het ontvangen van voldoende daglicht. Op voorliggende plannen wordt de woonkamer uitsluitend verlicht door een dakkoepel. De enige raamopening die voor daglichttoetreding zorgt, bevindt zich op de perceelsgrens en is onvoldoende groot. Voor een keuken en woonkamer in een eengezinswoning moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/10 van de netto-vloeroppervlakte van de keuken of de woonkamer bedragen met een minimum van 1m². Ondanks het raam zich bevindt op de scheidingsmuur en principieel niet kan meegerekend worden in de berekening, is het raam ook onvoldoende groot (< 1 m²). Bijgevolg beschikken de ruimtes (keuken en woonkamer) op de gelijkvloerse verdieping over onvoldoende daglicht, en zijn de voorziene verbouwingswerken niet voor vergunning vatbaar.

 

Door de geplande herinrichtingswerken in de slaapkamer op de eerste verdieping, nl. het verkleinen van de kamer en toevoegen van een badkamer, moet deze ruimte opnieuw worden beoordeeld. De voorziene werken zorgen ervoor dat deze ruimte uitsluitend daglicht ontvangt via raamopeningen gelegen op de achterste perceelsgrens. Deze bestaande erfdienstbaarheden werden niet aangeduid op de plannen. Bijgevolg, is deze slaapkamer in strijd met dit artikel voor de berekening van de natuurlijke verlichting. De inrichting van de slaapkamer moet worden herbekeken en de erfdienstbaarheden moeten geworden gemotiveerd bij het indienen van een eventuele nieuwe aanvraag.
Gezien bovenstaande strijdigheden met het Algemeen Bouwreglement leidt deze aanvraag tot een ongunstig advies.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Zie hoofdstuk, waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat geen schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied wordt veroorzaakt.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Zoals eerder besproken in hoofdstuk 4, is het voorstel niet in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften van het BPA BINNENSTAD - DEEL ST-MICHIELS en het Algemeen Bouwreglement. Bovendien doorstaan een aantal elementen ook de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening niet, waardoor het project in zijn geheel niet voor vergunning vatbaar is.

 

Voorliggende aanvraag heeft tot doel het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning naar de hedendaagse comforteisen. De opname in het CHE-gebied en op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed bevestigen de cultuur-historische waarde van het pand. Doordat de bijgebouwen reeds in het verleden werden verbouwd, zijn deze werken vanuit het erfgoedoogpunt aanvaardbaar.

Echter dient bij het voorzien van een volume-uitbreiding steeds te worden gekeken naar de impact op het eigen perceel en de onmiddellijke omgeving, alsook naar het totale bebouwings- en verhardingspercentage op het perceel. Voorliggend voorstel voorziet het wegnemen van een buitenruimte voor het uitbreiden van een bijgebouw. Met deze werken wordt het perceel volledige bebouwd en beschikken de ruimtes op de gelijkvloerse verdieping over onvoldoende daglicht. In deze aanvraag werden de bestaande erfdienstbaarheden op de perceelsgrenzen niet gemotiveerd en weergegeven. Naast het feit dat de enige raamopening op de achterste perceelsgrens in de keuken te klein is (<1 m²) mag deze ook niet meegerekend worden bij de berekening van daglichttoetreding (ABR artikel 30). Alsook mogen woonkamers niet uitsluitend verlicht worden met dakkoepels (ABR artikel 30). Bijkomend wordt door de volume-uitbreiding de enige buitenruimte op dit perceel weggenomen en niet gecompenseerd, wat een verlaging van de woon- en leefkwaliteit van de woning betekend. Verder wordt de volume-uitbreiding op de gelijkvloerse verdieping langsheen de rechter perceelsgrens hoger voorzien dan de toegelaten bouwhoogte voor bijgebouwen volgens de BPA-voorschriften, en is hiermee in strijd.

 

Verder worden enkele aanpassingswerken voorzien op de verdiepingen. Op de eerste verdieping wordt een bestaande slaapkamer verkleind door de toevoeging van een grotere badkamer. Doordat de raamopeningen op de scheidingsmuur niet mogen worden meegerekend en de bestaande erfdienstbaarheden in de aanvraag niet werden gemotiveerd, zijn de voorziene herinrichtingswerken niet aanvaardbaar. 

Tot slot wordt de zolder verbouwd door het verhogen van het plafond. Dit is een verbetering. Onder de resterende balken is er een afstand van 2,15 m, voor het overige is er vrije ruimte tot de nok. Dit garandeert de kwaliteit van de slaapkamers in de zolderverdieping, en kan worden aanvaard.

 

Omwille van bovenstaande redenen komt de voorgestelde volume-uitbreiding en herinrichtingswerkzaamheden niet in aanmerking voor vergunning. Bij het indienen van een eventuele nieuwe aanvraag, moet het perceel in zijn totaliteit worden herbekeken. Hierbij is het belangrijk dat alle ruimtes over voldoende daglicht beschikken en er een voldoende ruime buitenruimte aanwezig is.


CONCLUSIE

Ongunstig stedenbouwkundig advies: het ontwerp is niet in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften van het bijzonder plan van aanleg Binnenstad – deel Sint-Michiels betreft de bouwhoogte van het nieuw bouwvolume. Bijkomend is het voorstel niet in overeenstemming met het Algemeen Bouwreglement (art. 29bis en 30). Bijgevolg is het project niet verenigbaar met de goede ruimtelijke plaatselijke aanleg, en komt deze niet voor vergunning in aanmerking.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning aan de heer Guy Smet gelegen te Peperstraat 11, 9000 Gent.

 

.