Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06531 - OMV_2021157465 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van 2 meergezinswoningen naar 2 eengezinswoningen - zonder openbaar onderzoek - Maaltebruggestraat 219, 219A, 221 en 221A, 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:24
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06531 - OMV_2021157465 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van 2 meergezinswoningen naar 2 eengezinswoningen - zonder openbaar onderzoek - Maaltebruggestraat 219, 219A, 221 en 221A, 9000 Gent - Vergunning 2021_CBS_06531 - OMV_2021157465 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van 2 meergezinswoningen naar 2 eengezinswoningen - zonder openbaar onderzoek - Maaltebruggestraat 219, 219A, 221 en 221A, 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

CITYNEST BVBA met als contactadres Kortrijksesteenweg 1004, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021157465) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 7 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van 2 meergezinswoningen naar 2 eengezinswoningen

• Adres: Maaltebruggestraat 219, 219A, 221 en 221A, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 9 sectie I nrs. 566W en 566V

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 26 oktober 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 2 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De te verbouwen woningen bevinden zich langs de Maaltebruggestraat in de wijk Stationsbuurt-Zuid. De omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen. De panden in kwestie betreffen twee meergezinswoningen (2 bouwlagen en een dak).

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Met deze aanvraag worden beide meergezinswoningen (elk 2 entiteiten) uitgebreid en omgevormd naar 2 eengezinswoningen.

 

Beide woningen worden identiek aan elkaar verbouwd. Hiervoor wordt er een nieuwe aanbouw achter het bestaand hoofdvolume geplaatst. De totale bouwdiepte na verbouwing (incl. hoofdvolume) bedraagt ca. 17,10 m. De nieuwe dakrand ligt op een hoogte van 3,35 m. Hiervoor moet de scheidingsmuur langs de linkerzijde (woning 217/217A) opgehoogd worden over de volledige hoogte en lengte van de nieuwe aanbouw. Ook aan de linkerzijde zal deze opgehoogd worden over een gevarieerde hoogte (de aanpalende woning heeft momenteel een aanbouw in sheddak-structuur met een hoogte variërend van 2,41 m tot 4,36 m) tot een hoogte van 3,35 m.

 

Het dak van de aanbouwen wordt uitgevoerd als groendak. De gevels van de nieuwe uitbouw worden afgewerkt met een gecementeerde gevelsteen (grijs).

De voor- en achtergevels van het bestaande volume worden wit geschilderd.
Het dak is momenteel bedekt met zwarte dakpannen, dit blijft behouden.

 

Voor het overige wordt het hoofdvolume intern heringericht. Op het gelijkvloers worden chronologisch een slaapkamer, keuken, eetplaats en leefruimte voorzien. Op de verdieping worden een tweede slaapkamer en een badkamer voorzien. De zolder doet dienst als bergruimte. Achter de woning wordt bij beide woningen een terras voorzien in waterdoorlatende klinkers (ca. 12 m²).

 

De riolering wordt gescheiden afgevoerd.

Per woning wordt een septische put voorzien van 1.500 l waarop het faecaal afvalwater wordt aangesloten.

Per woning is voorzien in 3 aaneengesloten regenwaterputten (5.000 l per woning). Er is herbruik van hemelwater voorzien (zie aanstiplijst hemelwater) via de aansluiting op de wc’s en een wasmachine.

2.       HISTORIEK

Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Gewestplan

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

De aangevraagde eengezinswoningen hebben geen omvangrijke oppervlakte en liggen niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied.

Door de toename van de bebouwde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt echter gecompenseerd door de plaatsing van 2 hemelwaterputten, elk met een inhoud van 5000 l.

 

Overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement moet de volledige dakoppervlakte van elke woning op die put aangesloten worden. Het nuttige gebruik van hemelwater door de aansluiting van de hemelwaterput op de wc's, bepaalde sanitaire installaties, dienstkranen e.d. moet maximaal worden voorzien. Door dit hergebruik wordt de afvoer van het hemelwater vertraagd waardoor het regenwater enigszins gebufferd wordt.
 

Volgens de aanstiplijst hemelwater wordt voor elke woning voorzien in herbruik van hemelwater via de aansluiting op de wc’s en wasmachine.

 

Zodoende wordt in alle redelijkheid geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding beperkt is.

 

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Voorliggende aanvraag heeft tot doel het aanpassen van de bestaande, kleine meergezinswoningen aan de hedendaagse comforteisen door hen om te vormen naar eengezinswoningen en uit te breiden. De verbouwing gebeurt zodanig dat de visuele verbinding tussen de leefruimtes en de tuin hersteld wordt. De gelijkvloerse oppervlakte wordt, op de slaapkamer na, ingericht als één aaneengesloten ruimte waarin de keuken en de leefruimtes worden ondergebracht. Deze ruimte wordt door middel van een brede glaspartij met de tuin verbonden. Door de koppeling van de leefruimtes aan elkaar en aan de buitenruimte wordt daglicht tot diep in de woning naar binnen getrokken. De twee lichtkoepels in de platte daken van de achterbouwen dragen hier eveneens toe bij. Bijgevolg kan worden geconcludeerd dat de geplande ingrepen substantieel bijdragen tot de verbetering van de woonkwaliteit op de percelen.

 

De geplande bouwdiepte van 17,10m is stedenbouwkundig aanvaardbaar gezien de beperkte breedte van de percelen en de diepe tuinzone. De oppervlakte van de resterende open ruimte op het terrein is voldoende groot om effectief als tuin te kunnen fungeren voor de voorliggende woonentiteit.

 

Het materiaalgebruik en vormgeving is duurzaam en esthetisch verantwoord. De verbouwingen situeren zich achteraan de woning waardoor voorliggende aanvraag het straatbeeld niet wijzigt.

 

Omwille van voormelde redenen kan de aanvraag vanuit het oogpunt van de goede ruimtelijke ordening worden aanvaard.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN? 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen van 2 meergezinswoningen naar 2 eengezinswoningen aan CITYNEST bvba (O.N.:0887584543) gelegen te Maaltebruggestraat 219, 219A, 221 en 221A, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Riolering:

Er dient per woning aan onderstaande voldaan te worden.

 

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer.

 

Er moet per woning blijvend voorzien worden in een septische put. Alle en enkel de toiletten zijn hierop aan te sluiten.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).