Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06530 - OMV_2021159114 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Damstraat 16, 9030 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:24
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06530 - OMV_2021159114 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Damstraat 16, 9030 Gent - Vergunning 2021_CBS_06530 - OMV_2021159114 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Damstraat 16, 9030 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Peter Rusch - Hannelore Van de Wiele met als contactadres Damstraat 16, 9030 Gent hebben een aanvraag (OMV_2021159114) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 14 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning

• Adres: Damstraat 16, 9030 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 29 sectie A nr. 498Y3

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 29 oktober 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 30 november 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De te verbouwen woning bevindt zich langs de Damstraat in de wijk Kolegem in Mariakerke. Dit is een uitgesproken woonomgeving met zowel open, halfopen als gesloten bebouwing. Het pand in kwestie betreft een halfopen eengezinswoning (2 bouwlagen en een dak).

 

De bestaande woning bestaat uit een hoofdvolume met daarachter een aantal aanbouwvolumes (bouwdiepte van 19,9 m) en links daarvan een vrijstaande garage (bouwdiepte van 27,6 m). Met deze aanvraag wordt een gelijkvloerse aanbouw afgebroken en vervangen door een nieuw volume dat de woning verbindt met de garage. Deze gelijkvloerse aanbouw heeft een bouwdiepte van 21,35 m en komt tot op 2,38 m van de linker perceelsgrens. Dit volume wordt afgewerkt met een plat dak (groendak) met een hoogte van 3,5 m tov het maaiveld. Hier wordt de rechter scheidingsmuur opgehoogd met 0,9 m.

 

Het hellend dak van de woning wordt eveneens afgebroken en vervangen door een nieuw volume met plat dak. Dit nieuwe volume heeft een diepte van 11,45 m en een hoogte van 6,5 m. Dit nieuwe volume op de verdieping bevindt zich op 3 m van de linker perceelsgrens. Op de rechter perceelsgrens wordt de gemene muur opgehoogd van 3,5 m tot 6,5 m. Het bestaande volume op de verdieping (15 m diep) dat zich daarachter bevindt blijft behouden, maar wordt 0,45 m opgehoogd tot 6,25 m. De nieuwe gevels worden afgewerkt met een houten bekleding, de bestaande gevels worden afgewerkt met een witte crepi.

 

Voor het overige wordt het hoofdvolume intern heringericht. Op het gelijkvloers bevinden zich een bureau, een inkom, een leefruimte en in de nieuwe aanbouw een keuken en een badkamer. De garage wordt omgevormd tot berg- en wasplaats. Op de verdieping worden 4 slaapkamers ingericht.

 

De oprit naar de garage wordt gereduceerd tot een strook met stapstenen en dolomiet. Vooraan wordt een enkelvoudige autostaanplaats gemaakt. 

 

Achteraan in de tuin wordt een bestaand tuinhuis afgebroken en vervangen door een nieuw tuinhuis met een overkapping. Dit tuinhuis is 6,94 m breed, 3 m diep en 2,4 m hoog. Deze houten constructie houdt 1 m afstand van alle perceelsgrenzen.

 

Voorliggende aanvraag volgt op een recent geweigerde omgevingsvergunning (zie historiek). De weigeringsgrond voor deze aanvraag was de beperkte afstand van de uitbreiding op de verdieping, deze bedroeg slechts 2,35 m.
 

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 16/09/2021 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van een woning en het plaatsen van een fietsenberging en tuinhuis (OMV_2021099308).

 

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 14/04/1964 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een woning. (1964 MA 52)

* Op 04/04/1967 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een garage. (1967 MA 026)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput, overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

 

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.
 

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Met deze aanvraag wordt de bestaande woning grondig verbouwd. Zowel op het gelijkvloers als op de verdieping worden nieuwe volume-uitbreidingen voorzien. De nieuwe gelijkvloerse aanbouw verbindt de bestaande woning met de garage. Deze uitbreiding heeft een bouwdiepte van 21,35 m en komt hiermee iets dieper dan de bestaande te slopen aanbouw en dieper dan de bouwdiepte die gangbaar wordt toegestaan (18 m). Aangezien de meerdiepte tov de bestaande situatie beperkt blijft en aangezien de garage een nog grotere bouwdiepte heeft, kan deze uitbreiding hier aanvaard worden. Ook de afstand van dit nieuwe volume tov de linker perceelsgrens bedraagt hier minder dan de 3 m die normaalgezien wordt gehanteerd bij halfopen bebouwing. Aangezien dit om een gelijkvloers volume gaat en dit nieuwe volume in de lijn ligt van een deel van het bestaande hoofdvolume, kan hier uitzonderlijk op worden afgeweken. Er kan geoordeeld worden dat dit geen negatieve impact heeft op het halfopen karakter van de woning.

De uitbreiding op de verdieping houdt, in tegenstelling tot de voorgaande aanvraag, nu wel 3 m afstand tot de linker perceelsgrens. Dit nieuwe volume heeft een bouwdiepte van 11,45 m wat binnen de gangbare normen valt. De impact van deze uitbreiding op de aanpalenden en bij uitbreiding de omgeving blijft beperkt.

De bestaande woning en de uitbreidingen worden kwalitatief afgewerkt en vormen een geheel. De verbouwingswerken hebben een positieve impact op de woonkwaliteit. Voorliggende aanvraag is ruimtelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar en komt in aanmerking voor vergunning.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning aan Peter Rusch - Hannelore Van de Wiele gelegen te Damstraat 16, 9030 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.


Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

Bijzondere voorwaarde voor de geplande werken:

Openbaar domein:

Oprit:

Er zal slechts één oprit met een breedte van maximum 3 meter op het openbaar domein worden toegestaan, dit is de bestaande oprit.

 

Riolering:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).