Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06538 - OMV_2021130903 - Weigering omgevingsaanvraag voor het verkavelen van een grond in 4 loten bestemd voor eengezinswoningen na het slopen van de bestaande bebouwing - met openbaar onderzoek - Alfons Braeckmanlaan 375, 9040 Sint-Amandsberg - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:25
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06538 - OMV_2021130903 - Weigering omgevingsaanvraag voor het verkavelen van een grond in 4 loten bestemd voor eengezinswoningen na het slopen van de bestaande bebouwing - met openbaar onderzoek - Alfons Braeckmanlaan 375, 9040 Sint-Amandsberg - Weigering 2021_CBS_06538 - OMV_2021130903 - Weigering omgevingsaanvraag voor het verkavelen van een grond in 4 loten bestemd voor eengezinswoningen na het slopen van de bestaande bebouwing - met openbaar onderzoek - Alfons Braeckmanlaan 375, 9040 Sint-Amandsberg - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 57

Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen  weigert  de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Guy Van de Velde met als contactadres Alfons Braeckmanlaan 369A, 9040 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021130903) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 12 augustus 2021.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:

• Onderwerp: het verkavelen van een grond in 4 loten bestemd voor eengezinswoningen na het slopen van de bestaande bebouwing

• Adres: Alfons Braeckmanlaan 375, 9040 Sint-Amandsberg

• Kadastrale gegevens: afdeling 19 sectie C nr. 34T

 

Aanvullende informatie werd ontvangen op 31 augustus 2021. Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 21 september 2021.  De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 30 november 2021:

 

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

 

De aanvraag omvat ‘het verkavelen van een grond in 4 loten bestemd voor eengezinswoningen’  langs de Alfons Braeckmanlaan in Sint-Amandsberg binnen het stedelijk gebied Gent. De omgeving wordt gekenmerkt door open en halfopen bebouwing met tuinen. Achteraan paalt het perceel aan een spoorweg. Aan de straatzijde liggen aan de overkant onbebouwde percelen met zicht op de open ruimte met daarachter de grens met de gemeente Destelbergen. Het perceel van 2313 m² is op vandaag bebouwd met een eengezinswoning met grote tuin. In de tuin staan verschillende hoogstammige bomen.

 

Met de aanvraag wordt het volledige perceel verkaveld in vier loten bestemd voor 4 halfopen woningen. Lot 1 is 630 m², lot 2 is 595 m², lot 3 is 560 m² en lot 4 is 525 m² groot waardoor een dichtheid wordt gecreëerd van circa 16 wooneenheden per hectare. De afstanden tot de kavelgrenzen bedraagt steeds 3 m. De woningen worden op minimum 10 m van de rooilijn ingepland. De bouwzones zijn 7 m breed, 15 m diep op het gelijkvloers en 12 m diep op de verdieping. Er worden twee bouwlagen en een hellend dak toegelaten. Voor het bouwrijp maken van het perceel werden reeds verschillende bomen, struiken en laagstammig groen geveld en verwijderd. De aanvraag betreft bijgevolg ook de regularisatie voor het vellen van hoogstammige bomen. Er werden 18 sparren, 2 lindebomen, 2 zilverberken en een tweestammige es gerooid. Het merendeel van het groen bevond zich in de voortuin en linker zijtuinstrook.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

  • Op 07/01/2021 werd een weigering afgeleverd voor het verkavelen van een grond in 4 loten bestemd voor eengezinswoningen. (2020 SA 307/00/W)

Deze aanvraag werd geweigerd omdat er verschillende bomen op het terrein werden gerooid zonder vergunning. Deze bomen werden niet op het inplantingsplan met de bestaande toestand ingetekend waardoor de aanvraag misleidende informatie bevatte.

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 9 november 2021 onder ref. VK-20-1027 - 3de advies:
Drinkwater 

M.b.t. het slopen van de bestaande woning moet indien nodig door of i.o.v. FARYS|TMVW vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken. 

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

De 4 loten kunnen op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet in de Alfons Braeckmanlaan.

Er is uiteraard geen uitbreiding noodzakelijk.

 

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van stad Gent ligt de verkaveling in het collectief te optimaliseren buitengebied. In de zone van de geplande verkaveling ligt grachtenstelsel waarop kan worden aangesloten. In de toekomst wordt een rioleringsproject gepland waarbij een gescheiden rioleringsstelsel zal worden aangelegd. De aanvang van dit project wordt voorzien voor oktober 2024. Voor inlichtingen betreffende het rioleringsproject kan men contact opnemen met projectleider Marijke De Roock ( Marijke.DeRoock@farys.be ).

 

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

 

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent.

 

Conform de Vlarem regelgeving dienen woningen te worden uitgerust met een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 3.000 liter tot 5 IE plus 600 liter per bijkomend IE (IE = Inwoner Equivalent), waarbij zowel grijs als zwart afvalwater moet aangesloten worden op de septische put. Na uitvoering van rioleringswerken op openbaar domein (aanleg gescheiden stelsel aangesloten op een zuiveringsinstallatie) wordt aangeraden, bij aansluiting op de riolering, om het grijs water van de septische put af te koppelen en aan te sluiten op de overloopleiding van de septische put voor een optimale werking van de septische put. De buizen voor deze latere afkoppeling worden dan ook best nu reeds voorzien zodat deze ingreep op gemakkelijke wijze kan uitgevoerd worden zonder bijkomende opbraak. Deze buizen kunnen in tussentijd afgesloten worden door middel van het plaatsen van stoppen.

 

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

• het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

• overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

• kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

• inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

• de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

 

Specifieke bemerkingen op het dossier

Elk lot dient afzonderlijk te worden aangesloten op de riolering. Per lot is te voorzien in een dubbele huisaansluiting, één voor afvalwater en één voor regenwater.

 

De verkavelingsaanvraag betreft een splitsing van 1 lot in vier loten waarbij de bestaande woning gesloopt wordt. In de straat ligt een grachtenstelsel en hierdoor moet na de rooilijn het afval- en regenwater worden samengevoegd tot één aansluiting op de bestaande riolering. Voor de vier nieuwe loten is een nieuwe rioolaansluiting noodzakelijk, en dient deze tijdig te worden aangevraagd bij FARYS (bij uitvoering door FARYS). De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij de aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus. De bestaande rioolaansluiting van de te slopen woning dient indien mogelijk hergebruikt te worden. Indien hergebruik van de bestaande rioolaansluiting niet mogelijk zou zijn, zullen de 4 nieuwe rioolaansluitingen aangesloten worden op een nieuw aan te leggen dienstriolering welke op zijn beurt zal aangesloten worden op de dichtstbijzijnde inspectieput (t.h.v. huisnummer 371). Zowel de aanleg van de rioolaansluitingen als de aanleg van het dienstriool zijn ten laste van de verkavelaar.

 

Indien geen aanvraag ingediend wordt bij FARYS|TMVW dient een technisch dossier opgemaakt te worden zoals opgelegd door stad Gent.

 

De verkaveling wordt gepland aan de rand van mogelijk overstromingsgevoelig gebied. Volgens de geldende principes van het integraal waterbeheer is een verkaveling in overstromingsgevoelig gebied niet aangewezen. De bouwheer dient dan ook aan te tonen dat de bouwwerken voldoende beveiligd zijn tegen overstromingsrisico’s. De geplande verkaveling is gelegen in een gebied met infiltratiegevoelige bodem. We adviseren daarom na te gaan of infiltratie van het regenwater wel mogelijk is.

 

Besluit

Het ontwerp kan als volgt worden geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 26 oktober 2021 onder ref. 348947:
Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

Op heden geen toereikende laagspanningsnetten aanwezig langsheen het project. De aanleg van nutsleidingen laagspanning zijn vereist om deze loten voor een standaard vermogen aansluitbaar te maken. Hiervoor hebben wij de offerte opgemaakt en ter goedkeuring opgeladen in het omgevings-loket.

De aanvrager van het project dient tijdig contact op te nemen met Fluvius voor het aanvragen van zijn aansluitingen. Dit kan via de website www.fluvius.be of rechtstreeks op het nummer 078/35.35.34, met de vermelding van kenmerk Nw348947.

 

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

 

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.

 

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

 

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 348947

 

Gunstig advies van Proximus NV afgeleverd op 19 oktober 2021 onder ref. JMS 482564:
Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien. 

 

Voorwaardelijk gunstig advies van TELENET afgeleverd op 30 september 2021 onder ref. 25054689:
Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Telenet nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

* Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken.

* Er werd een offerte opgesteld en ter goedkeuring doorgestuurd naar de aanvrager. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken.

 

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Infrabel NV Directie I-I.NW afgeleverd op 30 september 2021 onder ref. 3516.2021.550.Sint-Amandsberg:
Infrabel heeft geen principiële bezwaren bij bovenvermelde aanvraag van Van de Velde Guy voor een nieuwe verkavelingsaanvraag voor 4 eengezinswoningen in de Alfons Braeckmanlaan 375, 9040 Sint-Amandsberg.

 

Ter info: de veiligheidsafstanden en de algemene voorwaarden m.b.t. bouwaanvragen dienen strikt te worden nageleefd (zie bijlage op het omgevingsloket).

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

 

Het project ligt in gedeeltelijk in woongebied volgens het gewestplan en gedeeltelijk in BPA Oude Bareel.

 

De voorzijde van het perceel (een zone van 30 m gemeten vanaf de rooilijn) ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).


De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

De achterzijde van het perceel (gelegen op een afstand verder dan 30 m gemeten vanaf de rooilijn), ligt het project in het bijzonder plan van aanleg OUDE BAREEL, goedgekeurd op 22 mei 1997, en is bestemd als zone voor koeren en tuinen.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van het gewestplan en van het BPA.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

- Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is, voor zover dit voor een verkaveling kan worden nagegaan, in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

- Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

- Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

 

- Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening. 

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is. Enkel laat de verkaveling toe bebouwing en verharding op te richten die de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.

Dit zal bij de aanvragen worden gecompenseerd door de plaatsing van hemelwaterputten, overeenkomstig de normen vastgelegd in het algemeen bouwreglement van de Stad Gent, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

 

Aangezien er, als gevolg van het project, minder infiltratie zal zijn van hemelwater, moet rekening gehouden wordt met een aantal randvoorwaarden om een negatieve impact te vermijden:Verhardingen dienen beperkt te worden.

 

  • De aanvraag vermeldt bij de stedenbouwkundige voorschriften voor de voortuinstrook dat de verharde oppervlaktes tot een minimum moeten worden beperkt i.f.v. toegangspaden en opritten.
  • In de achtertuin laten de voorschriften toe dat er een terras van 30 m² en noodzakelijke voorzieningen voor tuinpaden aangelegd worden. Dit voorschrift doet geen uitspraak over verhardingen in functie van andere inrichtingen (zwembad,…) en laat toe dat er een grote oppervlakte verharding aangelegd wordt. Bijgevolg wordt het voorschrift aangepast naar: “De oppervlakte van de verhardingen worden beperkt tot maximaal 20% van de tuinzone, met een maximum van 80 m². Alle verhardingen moeten gebeuren in waterdoorlatende materialen, materialen toegepast met brede voeg of moet infiltratie op het eigen terrein mogelijk maken.”
  • Verharde oppervlakten zoals terrassen, parkings en inritten dienen aangelegd in waterdoorlatende materialen op een waterdoorlatende fundering of dienen af te wateren naar een voldoende grote onverharde randzone en niet naar de riolering.

 

Voor bijkomende randvoorwaarden wordt verwezen naar het advies van FARYS.

 

Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige stedenbouwkundige vergunning(en). Deze maatregelen zijn gebaseerd op het algemeen bouwreglement (vnl. artikel 13 en 14) van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater (bij een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of een melding). Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater, en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.

 

De aanstiplijst hemelwater van de stad Gent dient aan het aanvraagdossier van de stedenbouwkundige vergunning toegevoegd te worden (www.gent.be/bouwreglement).

 

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens VLAREM indelingsplichtig (rubriek 53.2) en dient dit gemeld te worden. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 29 september 2021 tot 28 oktober 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

 

De aanvraag heeft als doel een bestaand perceel op te delen in 4 nieuwe loten voor 4 halfopen eengezinswoningen.

 

Historiek

In 2018 werd een plaatsbezoek door de groendienst georganiseerd om met de bouwheer de bouwmogelijkheden op het perceel af te toetsen in combinatie met het opgaand groen. Er werd tijdens dit plaatsbezoek vastgesteld dat er zich toen meerdere waardevolle, hoogstammige bomen bevinden op het perceel. Als besluit werd meegegeven dat het opdelen van het perceel in principe mogelijk was, indien rekening zou gehouden worden met de aanwezige hoogstammige bomen. Op basis van de toestand op het moment van het plaatsbezoek werd geoordeeld dat de aanwezige groenbuffer met struiken en hoogstammige bomen met een breedte van zo'n 8 m niet verwijderd mocht worden. Aan de rechter perceelsgrens stond een uitgegroeide cipreshaag dichtbij de af te breken woning.

 

Luchtfoto 2018

 

In de periode 2018/2019 werden een aantal kapwerkzaamheden uitgevoerd. Hierbij werden geen bomen gerooid die vergunningsplichtig zijn vanuit het Algemeen Bouwreglement (artikel 3).

 

Eind 2020 wordt een omgevingsvergunningsaanvraag (OMV_2020115272) ingediend tot het verkavelen van het betreffende perceel in 4 loten. Op het inplantingsplan met de bestaande toestand worden enkel bomen aan de achterzijde van het perceel ingetekend. Echter wordt tijdens een nieuw plaatsbezoek naar aanleiding van de omgevingsvergunningsaanvraag, vastgesteld dat nu ook alle bomen in de voortuin werden verwijderd en dit zonder omgevingsvergunning. Onder de gerooide bomen hoorden minstens 6 bomen met een stamomtrek groter dan 50 cm op één meter stamhoogte. De stronken van de gerooide bomen waren nog aanwezig op het terrein, waaruit blijkt dat de onrechtmatig gevelde bomen een stamomtrek van zo een 1,30 m tot 1,80 m hadden aan de voet van de stam. Naast dit plaatsbezoek blijkt ook uit luchtfoto’s dat het dossier geen correcte informatie bevat. Op de luchtfoto’s van 2017 is te zien dat er in de voor- en de zijtuin nog verschillende bomen stonden. De toegevoegde foto’s in de aanvraag daarentegen tonen een perceel zonder bomen, met uitzondering van de bomen in de achtertuin. Er wordt besloten dat het dossier incorrecte informatie bevat wat absoluut onaanvaardbaar is. De vergunde toestand stemt namelijk niet overeen met de bestaande toestand. Het dossier bevatte verkeerde en bovenal misleidende informatie wat maakt dat een correcte beoordeling van de goede ruimtelijke ordening niet mogelijk was.

 

Afbeelding met gras, buiten, lucht, boom

Automatisch gegenereerde beschrijving Afbeelding met buiten, boom, gras, lucht

Automatisch gegenereerde beschrijving

Foto’s omgevingsvergunningsaanvraag 2021

 

Na deze weigering wordt een nieuwe aanvraag (OMV_2021005900) ingediend in het voorjaar van 2021. In tegenstelling tot de eerste aanvraag worden op het inplantingsplan bestaande toestand wel de onrechtmatig gerooide bomen ingetekend. Echter gaat het verkavelingsontwerp nog steeds uit van een ‘tabula rasa’ ter hoogte van de bouwzones. Naar aanleiding van een ongunstig advies van de groendienst wordt de aanvraag ingetrokken door de bouwheer.

 

Na deze weigering en een ongunstig advies van de groendienst op het ingetrokken dossier werd een overleg georganiseerd tussen de bouwheer en de dienst stedenbouw. Tijdens dit overleg worden gelijkaardige randvoorwaarden meegegeven wat betreft de bouwmogelijkheden op het perceel. Één van deze randvoorwaarden, op basis van de historiek/het advies van de groendienst en de toestand voor de wederrechtelijk uitgevoerde werken, betreft het (her)aanplanten van een groenbuffer langs de linker perceelsgrens met een breedte van 8 m. Deze randvoorwaarde wordt gevraagd uitgaand van een situatie rekening houdend met de onrechtmatig gerooide bomen.

 

Verkavelingsontwerp

Voor het perceel wordt opnieuw, voor de derde maal, een verkavelingsaanvraag ingediend. Deze aanvraag is wat de positie van de nieuwe woningen betreft, identiek aan de eerder ingediende aanvragen (ref. nr. OMV_2020115272 en OMV_2021005900). Verschillend is dat in de betreffende aanvraag de wederrechtelijk gerooide bomen wel worden aangeduid op het plan bestaande toestand.

 

Aanwezige bomen en groen

Het verkavelingsontwerp houdt geen rekening met de onrechtmatig gevelde bomen. Een verkaveling met 4 entiteiten kan principieel wel, maar voor het opmaken van een verkavelingsontwerp moet uitgegaan worden van de vergunde toestand en niet van de onrechtmatig tot stand gekomen bestaande toestand. Op zijn minst diende aan de linker perceelsgrens, de aanwezige groenbuffer met struiken en hoogstammige bomen met een breedte van zo'n 8 m, gerespecteerd te worden. Bij het opmaken van een (verkavelings)ontwerp dient men te vertrekken van de blauwe (water) en groene (bomen) structuren. Het kan niet de bedoeling zijn om wederrechtelijk bomen te vellen om erna ervan uit te gaan dat er geen groenstructuren op het perceel aanwezig zijn.

 

Het feit dat de bomen op het perceel onrechtmatig werden verwijderd, is geen vrijgeleide om geen rekening meer te houden met de oorspronkelijke situatie. Indien dit wordt toegelaten, wordt een precedent geschept, waarbij men zonder gevolgd de bomen die ‘in de weg staan’ wegkapt. Dit kan nooit de bedoeling zijn. Daarenboven werden de bomen gerooid wetende dat deze behouden moesten blijven. Hierdoor stelt de aanvraag de overheid voor een voldongen feit wat absoluut onaanvaardbaar is. Het illegaal rooien van bomen kan niet als motivatie dienen om een verkaveling met bebouwing op de plaats van de eerder aanwezige bomen toe te staan. Een verkavelingsaanvraag moet rekening houden met de hoogstammige bomen in de oorspronkelijke situatie. Er dient een nieuw ontwerp opgemaakt te worden waarbij een groenbuffer aan de linkerzijde wordt voorzien. Beide doelstellingen (behoud/heraanplant) groen en een kwalitatieve verdichting kunnen op dit perceel samen gerealiseerd worden.

 

Verhardingen, bijgebouwen en afsluitingen

De aanvraag laat het toe om tot 52 m² aan vrijstaande bijgebouwen te plaatsen waarvan 40 m² als garage. Dit getuigt echter niet van een goede ruimtelijke ordening. In de achtertuin zal geen autobergplaats worden toegestaan. Autobergplaatsen in de achtertuin zorgen immers altijd voor een grote oppervlakte verharding om deze te bereiken. De wagen kan tot diep in het perceel getrokken worden wat niet aanvaardbaar is. Verder heeft dergelijke lange oprit een negatieve impact op het gebruik van de achterliggende ruimte als tuinzone.

 

De totale oppervlakte aan overdekte constructies dient bovendien beperkt te worden tot maximaal 40 m² van de zij- en achtertuin. De voorgestelde 52 m² wijkt hier te sterk vanaf. Een oppervlakte van 40 m² is ruim voldoende om te voorzien in bijgebouwen in functie van de tuin.

 

Verder laten de voorschriften het toe betonplaten (tot 2 m hoog) als afsluiting op de perceelsgrenzen te plaatsen. Om het groene karakter van het perceel te bewaren zullen enkel draadafsluitingen en/ of levende hagen worden toegestaan. Het perceel paalt aan een natuurgebied waardoor het groene karakter van de omgeving bewaard moet worden. Betonnen afsluitingen zijn qua materiaalgebruik onvoldoende kwalitatief.

 

Tot laten de voorschriften het toe om de loten samen te voegen om een vrijstaande woning op te richten. Dit druist in tegen de kwalitatieve verdichting die we in de groeistad van stad Gent beogen. Een vrijstaande woning is niet ruimte-efficiënt, leidt tot veel verharding en is energetisch niet interessant.

 

Omwille van voormelde redenen kan de aanvraag vanuit het oogpunt van de goede ruimtelijke ordening niet worden aanvaard.

9.       PLANTECHNISCHE OPMERKINGEN

De gerooide bomen op de plannen worden foutief aangeduid als sparren. Een deel van deze gerooide sparren betroffen namelijk dennen.

 

CONCLUSIE

Ongunstig, op het perceel werden verschillende bomen zonder vergunning gerooid. Het verkavelingsontwerp houdt geen rekening met de bestaande toestand van voor de wederrechtelijk uitgevoerde werken en stelt hierdoor de vergunningverlenende overheid voor een voldongen feit.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het verkavelen van een grond in 4 loten bestemd voor eengezinswoningen na het slopen van de bestaande bebouwing aan de heer Guy Van de Velde gelegen te Alfons Braeckmanlaan 375, 9040 Sint-Amandsberg