Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06519 - OMV_2021154582 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Violierstraat 83, 9000 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:22
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06519 - OMV_2021154582 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Violierstraat 83, 9000 Gent - Gedeeltelijke Vergunning 2021_CBS_06519 - OMV_2021154582 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Violierstraat 83, 9000 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Studiebureau Haciënda BVBA met als contactadres Filips van Marnixstraat 4, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021154582) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 7 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning

• Adres: Violierstraat 83, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 16 sectie K nr. 557Y5

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 19 oktober 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 2 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De te verbouwen woning bevindt zich langs de Violierstraat in de wijk van de Brugse Poort - Rooigem. De omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen met 2-3 bouwlagen. Het pand in kwestie betreft een eengezinswoning (2,5 bouwlagen en een zadeldak). 

De kadastrale oppervlakte van het perceel bedraagt 140m². De breedte ter hoogte van de straat is 5,05m.

 

Het pand Violierstraat 83 is opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed als bouwkundig relict met ID 18748 en wordt er als volgt beschreven: “Rijhuis van drie bouwlagen onder plat dak, opgetrokken uit verschillende soorten baksteen in art-deco-getinte stijl, vermoedelijk in de jaren 1920. Typische hoekige vormgeving van erker met golvende dagkanten. Baksteenversiering op rechterpenant met klein paneeltje "Kunst".”.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Voorliggende aanvraag betreft het verbouwen van de eengezinswoning. De bestaande gelijkvloerse achterbouw met keuken en badkamer, achteraan rechts op het perceel, wordt gesloopt. De architect heeft bevestigd dat hierbij geen wijzigingen aan de scheidingsmuur worden doorgevoerd. De scheidingsmuur met de rechterbuur blijft de hoogte van 4,05m behouden. Er wordt een nieuwe perceelsbrede gelijkvloerse aanbouw voorzien. De gelijkvloerse bouwdiepte na verbouwingen bedraagt 15,45m. Deze aanbouw wordt afgewerkt met plat dak. De kroonlijsthoogte is 3,2m t.o.v. het vloerpeil.

 

Het gelijkvloers wordt voorzien van een fietsenberging bij de inkom met toilet, een leefruimte en een keuken. Direct achter de woning wordt een terras van 14m² voorzien. Daarachter bevindt zich een tuinzone met een gemiddelde diepte van 9m.

Op de eerste verdieping worden enkel interne verbouwingswerken uitgevoerd. Na de werken zullen er 2 slaapkamers zijn, een apart toilet en een badkamer. Aanpalend aan de slaapkamer wordt in de bestaande nis die ontstaat door de trapkoker, een nieuw dakterras voorzien van 5,17m². Om inkijk te beperken wordt een zichtscherm voorzien van 1,8m. Het dakterras wordt voorzien van een balustrade, deze komt op 4,3m t.o.v. het vloerpeil. De tweede verdieping wordt voorzien van een slaapkamer, hobbyruimte en een vaste trap naar de zolder.

 

Tot slot wordt ook een nieuwe regenwaterput van 5000L voorzien alsook een septische put van 1500L. De riolering wordt gescheiden.

2.       HISTORIEK

Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput (5000L), overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De verbouwingswerken betekenen een meerwaarde voor deze eengezinswoning. De sloop van de bestaande achterbouwen op het gelijkvloers en de nieuwe aanbouw maakt een grotere aaneengesloten buitenruimte mogelijk. Het groot raam in de achtergevel zorgt voor extra lichtinval en versterkt het contact met de tuin. De uitbouw maakt de gelijkvloerse leefruimte groter. Het bijkomende volume valt binnen de gebruikelijke normen qua bouwdiepte en hoogte. Hiervoor moeten geen scheidingsmuren gewijzigd worden.

 

Op de eerste verdieping wordt de nis links van de trappenkoker ingericht als dakterras. Het terras meet 5,17m², wordt voorzien van een balustrade en is bereikbaar via de slaapkamer. We benaderen dergelijke dakterrassen met de nodige voorzichtigheid. Het dakterras bevindt zich op een grote hoogte, waardoor dit fungeert als een uitkijkpost over de aanpalende woningen en tuinen. Zo wordt er inkijk verwacht op het linker aanpalend perceel. Dit brengt de privacy van de omwonenden in het gedrang. Bovendien betreft het pand in kwestie een eengezinswoning met een tuin (gemiddeld 12m diepte inclusief terras), waardoor een extra buitenruimte in de vorm van een dakterras niet strikt noodzakelijk is.

Ook het bijkomende volume dat gepaard gaat met de aanleg van het plat dak tot dakterras, nl. de balustrades en de zichtschermen, zorgt ervoor dat deze ingreep wel degelijk een ruimtelijke impact heeft. Om deze redenen wordt het dakterras en bijhorend zichtscherm uit de vergunning gesloten.

Erfgoed

De bijgebouwen achter het hoofdvolume dragen weinig erfgoedwaarde in zich. De voorziene ingrepen aan de achterzijde van het pand (het slopen van de bestaande achterbouwen, het oprichten van een nieuwe achterbouw en het wijzigen van een vensteropening) zijn niet storend zichtbaar vanaf het openbaar domein en hebben slechts een beperkte impact op de resterende erfgoedwaarde van het hoofdvolume van het pand. Bijgevolg zijn deze ingrepen vanuit erfgoedoogpunt aanvaardbaar.

 

De oorspronkelijke dragende structuren (wanden-, vloeren- en kapconstructie) van het hoofdvolume dragen een hoge historische waarde in zich en bepalen mede de erfgoedwaarde van het pand. Deze structuren moeten maximaal behouden blijven. De later ingebrachte lichte wanden, verlaagde plafonds en recentere vaste interieurelementen, hebben geen erfgoedwaarde en kunnen bij de verbouwing verwijderd worden.

 

De geplande ingrepen in het interieur van het pand hebben voornamelijk betrekking op: het verwijderen van lichte wandstructuren, het voorzien van nieuwe lichte wandstructuren; het verwijderen van schouwlichamen en -schouwmantels en het verhogen van een deel van de vloerconstructie tussen de eerste en tweede verdieping. Deze ingrepen zijn aanvaardbaar, aangezien deze elementen van recentere datum zijn en hun impact op de resterende erfgoedwaarde van het pand eerder beperkt is.

 

Op basis van de ingediende bouwplannen lijken de overige dragende structuren integraal behouden te blijven. Dit wordt expliciet als voorwaarde opgenomen. Indien na de verdere ontmanteling zou blijken dat er ook nog oorspronkelijke en/of waardevolle onderliggende vaste interieurelementen aanwezig zijn (vb. stucwerkplafonds, schouwmantels, etc.), dan dienen deze maximaal bewaard te blijven.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Ongunstig voor het dakterras op de eerste verdieping omwille van inkijk bij aanpalenden en het al hebben van een gelijkvloerse private buitenruimte.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN? 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning aan Studiebureau Haciënda bvba (O.N.:0690875768) gelegen te Violierstraat 83, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

De volgende werken worden uit de vergunning gesloten:

-          Het inpandig dakterras (en hiervoor noodzakelijk zichtscherm) op de eerste verdieping

 

Erfgoed:

Op de ingediende gevelplannen bestaande en nieuwe toestand is de straatgevel van het pand sterk vereenvoudigd ingetekend. Zo ontbreken de aanduidingen van de aanwezige geveldetails (waaronder de baksteendetails, buitenschrijnwerk, etc.) op de ingediende plannen. Aangezien de aanwezige materialisatie en de geveldetails integraal deel uitmaken van de architectuurtaal en historische waarde van het pand, moet de straatgevel als dusdanig integraal zichtbaar behouden blijven.

 

Ingrepen in het interieur van het pand dienen te gebeuren met maximaal respect voor de oorspronkelijke dragende structuur (vloeren-, wanden- en kapconstructie) en de authentiek en/of waardevolle vaste interieurelementen (schouwlichamen, schouwmantels, stucwerkplafonds, etc.). In het volledige hoofdvolume dient de bestaande dragende structuur (vloeren-, wanden- en kapconstructie) maximaal behouden te blijven.

 

Riolering:
De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.
 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

  • De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).
    De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.
  • Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.
    De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.
    Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put.

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Erfgoed:

Het buitenschrijnwerk (ramen, deur en kroonlijst) maakt onlosmakelijk deel uit van de architectuur van het pand. Het buitenschrijnwerk is tot op heden oorspronkelijk bewaard gebleven. Oorspronkelijk buitenschrijnwerk blijft bij voorkeur zoveel mogelijk behouden. Dit kan waar nodig hersteld en aangevuld worden naar oorspronkelijk model. Indien vervanging van het oorspronkelijke buitenschrijnwerk aan de orde is, gebeurt dit bij voorkeur door houten geprofileerd en geschilderd buitenschrijnwerk naar oorspronkelijk model (qua uitzicht, indeling en profilering).

 

Openbaar domein:
De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Drinkwaterinstallatie:

Op 1 juli 2011 werd het Algemeen Waterverkoopreglement van kracht, zodat er voor bouwers en verbouwers een aantal rechten en plichten bijkwamen. Sinds 16 juli 2012 is tevens het Bijzonder Waterverkoopreglement van Water-Link van kracht. Het bijzonder waterverkoopreglement van Water-Link is een aanvulling op het Algemeen Waterverkoopreglement. Zowel het Algemeen Waterverkoopreglement, als het aanvullend Bijzonder Waterverkoopreglement kan geraadpleegd worden via de website www.water-link.be, publicaties. Op deze locatie staat eveneens een infobrochure over de verplichte keuring van de binneninstallatie en de privé-waterafvoer.

 

Rookmelder:

De woning moet uitgerust worden met een correct geïnstalleerde rookmelder die voldoet aan de norm NBN EN 14604 én die niet van het ionische type is. De detector moet reageren op rookontwikkeling bij een brand door het produceren van een scherp geluidssignaal.