Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06534 - OMV_2021158059 - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning (9 woonentiteiten), een fietsenstalling, het rooien van 2 bomen en het uitvoeren van omgevingsaanleg - zonder openbaar onderzoek - Foreestelaan , 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:25
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06534 - OMV_2021158059 - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning (9 woonentiteiten), een fietsenstalling, het rooien van 2 bomen en het uitvoeren van omgevingsaanleg - zonder openbaar onderzoek - Foreestelaan , 9000 Gent - Vergunning 2021_CBS_06534 - OMV_2021158059 - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning (9 woonentiteiten), een fietsenstalling, het rooien van 2 bomen en het uitvoeren van omgevingsaanleg - zonder openbaar onderzoek - Foreestelaan , 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

ALIDES REAL ESTATE INVESTMENT AND MANAGEMENT NV met als contactadres Foreestelaan 86 bus 201, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021158059) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 22 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het bouwen van een meergezinswoning (9 woonentiteiten), een fietsenstalling, het rooien van 2 bomen en het uitvoeren van omgevingsaanleg

• Adres: Foreestelaan , 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 8 sectie H nr. 750C

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 27 oktober 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 29 november 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag heeft betrekking op de – deels voormalige – bedrijvenzone langs de Toemaattragel in de wijk UZ – Ottergemsesteenweg (eerder gekend als ‘site Maes’). Deze site ligt ingesloten tussen twee spoorweginfrastructuren, de Schelde en de autosnelweg E17. Het terrein bevatte oorspronkelijk een aantal grootschalige loodsen en een kantoorgebouw, voor het overige was het overwegend verhard.

 

In 2015 werd een inrichtingsplan/masterplan voor de volledige site – gekend onder de naam ‘Toemaattragel - Waterfront - Forum’ – goedgekeurd door het schepencollege. Dit inrichtingsplan gaat uit van een duurzame herontwikkeling van deze bedrijfssite, deels binnen de huidige bestemmingsvoorschriften (nieuwe bedrijven), deels naar een residentiële ontwikkeling (200-tal woningen). De nieuwe inrichting houdt ook rekening met de realisatie van de ‘groenas’ langs de Schelde door de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg doorheen de site.

 

Voor het realiseren van de woonontwikkeling werd eerder een bestemmingswijziging doorgevoerd via het gemeentelijk RUP ‘Stedelijk Wonen’ en vervolgens een verkavelingsvergunning afgeleverd (2017 GE 169/00).

 

Het verkavelingsvoorstel wordt opgedeeld in 15 bouwloten, welke vanuit bouwblokoogpunt kunnen worden geclusterd in 5 ‘bouwvelden’.

Een eerste bouwveld is ‘lot 5’ dat aansluit op de bestaande woningen langs Tussenbermen. Dit lot voorziet een bouwzone dat aansluit op de bestaande rijwoningen langs Tussenbermen en zo een hoek maakt langsheen de Foreestelaan. In het verlengde van Tussenbermen valt de voorbouwlijn samen met de rooilijn, langs de Foreestelaan wordt 1 m voortuinstrook voorzien. Afstand van de bouwzone ten opzichte van de aanpalende woonkavel bedraagt min. 7,5 m. 70% van dit volume krijgt 3 bouwlagen, maximaal 30% krijgt 4 bouwlagen met een mogelijke bouwdiepte tot 13,5 m.

Voorliggende aanvraag betreft de invulling van dit lot 5.

 

De overige bouwvelden liggen aan de oostzijde van de Foreestelaan en worden afgescheiden van elkaar via collectieve, maar private infrastructuur. Voor deze loten werd reeds een omgevingsvergunning verleend.

De centraal gelegen loten 1 en 2 worden ingevuld met collectief wonen en loten 6 tem 14 voor individueel wonen langs de Moutstraat. Het programma van deze loten omvat globaal gezien de oprichting van 7 meergezinswoningen, 1 woongebouw met 9 rijwoningen en 2 ondergrondse parkeergebouwen en bijhorende buitenaanleg met enkele bijgebouwen. Het totale woonprogramma betrof 183 woningen, waarvan 139 onder de vorm van een appartement en 44 schakel- of rijwoningen. De twee ondergrondse parkeergarages en de meeste woningen worden ontsloten via de recent aangelegde Foreestenlaan.

 

Lot 15 omvat het bestaande kantoorgebouw van 6 bouwlagen. Voor dit lot werd een omgevingsvergunning verleend voor de sloop en nieuwbouw van collectieve studentenhuisvesting.

Het laatste bouwveld bestaat uit de loten 3 en 4 die bestaan uit 2 bouwzones met een bouwdiepte van 19 m over 4 bouwlagen met een teruggetrokken 5e laag. Ook voor de invulling van deze loten werd reeds een omgevingsvergunning verleend.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Voorliggende aanvraag heeft betrekking op lot 5 en betreft het bouwen van een meergezinswoning (9 woonentiteiten), een fietsenstalling, het rooien van 2 bomen en het uitvoeren van omgevingsaanleg.

Het volume bestaat uit twee bouwlagen met een teruggetrokken derde laag. Het volume sluit aan op de bebouwing in Tussen Bermen. Deze straat wordt gekenmerkt door kleinschalige rijwoningen bestaande uit twee bouwlagen en een zadeldak. De nieuwbouw wordt hieraan gekoppeld met een volume van twee bouwlagen met plat dak. Het volume is aan deze zijde 9 m diep. De bouwdiepte vergroot aan de zijde van de Foreestelaan tot 13,50 m.

De kroonlijsthoogte bedraagt 7,58 m met een maximale bouwhoogte van 9,95 m.

In dit bouwvolume worden 4 duplexappartement ingericht, met aan de rechterzijde een gelijkvloers appartement. Op de eerste verdieping wordt een tweede appartement voorzien aan de rechterzijde dat op het gelijkvloers over een eigen toegang met fietsenberging en een berging beschikt.

De derde bouwlaag wordt toegankelijk gemaakt via een overluifelde buitentrap in beton en een passerelle aan de Foreestelaan. In deze laag worden 3 bijkomende tweeslaapkamer-appartementen ondergebracht.

Het gebouw wordt bekleed met grijs genuanceerd gevelmetselwerk en buitenschrijnwerk in aluminium.

Het gebouw (inclusief buitentrap) houdt een afstand van 3 m van de linkerperceelsgrens. In de zijtuinstrook komt een toegangspad naar een tuinberging in de achtertuin van 40 m². Deze constructie bestaat uit een open luifel van 2,68 m hoog. In deze fietsenstalling is ruimte voor 20 fietsen en 2 buitenmaatse fietsen. Verder beschikt elk van de 4 duplexwoningen over een private fietsenberging aan de straatzijde voor 3 fietsen.

2.       HISTORIEK

Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 29 oktober 2021 met ref. 066603-002/PV/2021:
Besluit: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 26 november 2021 met ref. AD-21-1126 – 2de advies

 

Drinkwater

We hebben geen opmerkingen en/of bezwaren voor het bouwen van een meergezinswoning met 9 woonentiteiten (6 grondgebonden woningen en 3 appartementen), een fietsenstalling, het rooien van 2 bomen en het uitvoeren van omgevingsaanleg.

Ons advies is gunstig.

 

Riolering

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt de ontwikkeling in het centraal gebied.

 

In de zone van de geplande ontwikkeling ligt een gescheiden stelsel waarop kan worden aangesloten. Aanvraag behoort tot de ontwikkeling waterfront - Forum. De afspraken dienen hier gevolgd te worden.

 

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

 

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent.

 

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. FARYS adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put De inhoud van de tank bedraagt 300 l per IE(inwoner equivalent) (vanaf 11 IE bedraagt dit 225 l/IE) met een minimum van 2.000, waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

 

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

• het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

• overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

• kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

• inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

• de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

 

Specifieke bemerkingen op het dossier na een eerste ongunstig advies

Het betreft een vergunningsaanvraag voor het bouwen van een woongebouw met 9 woonentiteiten, zijnde 6 grondgebonden woningen en 3 appartementen, het bouwen van een fietsenstalling.

 

De bijgevoegde rioleringsplannen voor de aansluiting van de woningen zijn afgestemd met de infrastructuurplannen van de ontwikkeling:

• Elke woning is nu voorzien van een aparte aansluiting voor DWA en RWA.

• Elke woning is voorzien van een septische put.

• Elk gebouw is voorzien van een volledig groendak. De hemelwaterput is niet verplicht als ook geen infiltratievoorziening indien het goed kleiner is dan 250 m².

De grote van de hemelwaterputten en nodige infitratievoorziening.

Hemelwaterformulier van de stad Gent is toegevoegd voor elk gebouw en correct ingevuld.

 

Zowel het private DWA-stelsel als RWA-stelsel dienen gravitair te worden aangesloten op de openbare riolering. Aansluiten met een persleiding in het huisaansluitputje wordt niet toegelaten.

 

Algemeen Besluit

De aanvraag wordt als volgt geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”. Volgende voorwaarden worden opgelegd:

De opbouw van het groendak moet zo voorzien worden dat het 35 l/m² kan bufferen.

 

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 10 november 2021 met ref 47922947:
 

In GENT is Fluvius netbeheerder voor electriciteit en gas

 

Wij hebben de plannen van uw project goed ontvangen en bestudeerd. Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

 

Op basis van het standaardvermogen voor appartementen van 9,2 kVA, voor algemene delen en commerciële panden van 56kVA en per aparte aansluiting voor een woning van 17,3 kVA is uw project aansluitbaar op het bestaande elektriciteitsnet.

 

Op basis van het standaardvermogen van 6 m3/h per wooneenheid is uw project aansluitbaar op het bestaande gasnet. Raadpleeg zeker de minimale technische vereisten voor het gasmeterlokaal op www.fluvius.be/nl/media/3021 of www.fluvius.be/nl/media/3016.

 

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

 

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van alle gegevens – 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er nog een termijn van minimaal 30 werkdagen tussen de ontvangst van uw akkoord op onze offerte en de effectieve uitvoering van de werken - onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen ... te verkrijgen.

 

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen. Mocht later bijvoorbeeld blijken dat de definitieve vermogens toch buiten de standaardnormen vallen, dan kan ons advies nog wijzigen.

 

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 47922947. Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen. Samen zullen we uw project verder bespreken.

 

U kunt ons contacteren via :

  • Telefoon : 078 35 35 34, alle werkdagen tussen 8 uur en 16 uur.
  • E-mail : TBOGENT@FLUVIUS.BE 
  • Post : Fluvius – Dienst Aansluitingen - Bomastraat 11, 9000 Gent

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het bouwperceel ligt in het gewestelijk RUP 'Afbakening Grootstedelijk Gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

 

Het bouwperceel is bestemd als ‘stedelijk woongebied (SW2)’ volgens het gemeentelijk RUP 'Stedelijk Wonen' (goedgekeurd op 27 juni 2017).

 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften. De meeste voorschriften zijn nader omschreven en/of verfijnd in de recent goedgekeurde verkavelingsvergunning (zie ook verder bij toetsing verkaveling).

 

Voor de toetsing aan de overige inrichtingsvoorschriften wordt verwezen naar de toetsing aan de verkavelingsvoorschriften, het algemeen bouwreglement, de watertoets en de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening (zie verder).

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (ref. nr. 2017 GE 169/00 van 24/05/2018). De aanvraag heeft betrekking op lot 5 in ‘maximaal bebouwbare zone voor stedelijk wonen’ met daarrond een ‘zone voor private en gemeenschappelijke buitenruimte’.

 

De aanvraag wordt getoetst aan de voorschriften van de verkaveling en is hiermee in overeenstemming.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

4.5.   Archeologienota

Op basis van voorgaande studies werd de site vrijgesteld van verdere archeologische onderzoeken en is een archeologienota bijgevolg niet (meer) vereist in het kader van deze aanvraag.

5.       WATERPARAGRAAF

Hemelwater

De bouwheer voorziet een privaat gescheiden afvoerstel van afval- en hemelwater.

 

Algemene geplande toestand

 

Aansluiting 1: gemeenschappelijke tuin met fietsenberging en overkapping buitentrap en passerelle

-       285,44 m² grondoppervlakte

-       40 m² groendak op fietsenberging

-       12,60 m² dak boven buitentrap

-       32,10 m² dak boven passerelle

 

Aansluiting 2: woning 1 + appartement 7

-       132,61 m² grondoppervlakte

-       66,57 m² groendak

 

Aansluiting 3: woning 2

-       125,39 m² grondoppervlakte

-       66,57 m² groendak

 

Aansluiting 4: woning 3 + appartement 8

-       125,39 m² grondoppervlakte

-       52,52 m² groendak

 

Aansluiting 5: woning 4 + appartement 9

-       130,33 m² grondoppervlakte

-       53,96 m² groendak

 

Aansluiting 6: woning 6 + appartement 5 (incl dakterras)

-       219,43 m² grondoppervlakte

-       137,62 m² groendak

 

Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater.

 

Grondverharding

De verharding wordt aangelegd als waterdoorlatend/afwaterend naar de onverharde omgeving.

 

Bij waterdoorlatende verharding dient het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening.  Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …). De verharding mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.

 

Bij natuurlijke infiltratie moeten verhardingen afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen. De onverharde oppervlakte moet minimaal 1/3 van de oppervlakte van de verharding zijn. De verhardingen mogen geen opstaande boordstenen bevatten. Natuurlijke infiltratie mag niet leiden tot wateroverlast bij derden.

 

AANSLUITINGEN 2 T.E.M. 6 – GOED < 250 M²

 

Hemelwaterput/groendak

Elke woning wordt volledig voorzien van een groendak. Hierdoor zijn deze gebouwen vrijgesteld van het voorzien van een hemelwaterput.

 

De overloop van de groendaken wordt aangesloten op de riolering.

 

De daken moet zo opgebouwd worden dat ze begroeid kunnen worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 l/m².

 

De groendaken voldoen aan de bepalingen van het ABR.

 

Infiltratievoorziening

De woningen zijn elk gelegen op een goed < 250 m2 waardoor er geen infiltratievoorziening dient aangelegd te worden.

 

AANSLUITINGEN 1  – GOED > 250 M²

 

Hemelwaterput/groendak

Het regenwater dat op het dak boven de trap en de passerelle valt wordt opgevangen in een hemelwaterput van 3.000 liter. Er wordt een dakoppervlakte van 44,70 m² aangesloten op de hemelwaterput. Het hemelwater wordt hergebruikt voor het onderhoud van de gemeenschappelijke tuin.

 

De hemelwaterput wordt voorzien zijn van een operationeel pompsysteem dat hergebruik mogelijk maakt.

 

Het dak van de fietsenstalling wordt aangelegd als groendak. Het groendak moet zo opgebouwd worden dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 l/m².

 

De overloop van de hemelwaterput en het groendak wordt aangesloten op de infiltratievoorziening.

 

Infiltratievoorziening

De infiltratievoorziening dient gedimensioneerd te worden op volgende verharde oppervlakten: 40 m²/2 groendak + 44,70 m² overig dak - 60 m² (hemelwaterput met hergebruik).

De infiltratievoorziening dient een inhoud te hebben van 118 liter en een oppervlakte van
0,19 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening van 120 liter en een oppervlakte van 0,72 m².

De infiltratievoorziening is correct gedimensioneerd volgens de GSV.

 

De infiltratievoorziening is ondergronds en bestaat uit kratten.

Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening.

De eventuele overloop moet boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand gelegen zijn, aangezien de infiltratievoorziening anders als drainage fungeert.

Omdat de infiltratievoorziening zich ondergronds bevindt, zijn de controlemogelijkheden beperkt. Het hemelwater dat naar een ondergrondse infiltratievoorziening wordt geleid, dient om deze reden voorgefilterd te worden om dichtslibbing te vermijden. Een bovengrondse infiltratie voorziening geniet daarom altijd de voorkeur boven een ondergrondse voorziening.

 

Er moet genoeg infiltratieoppervlakte gecreëerd worden, de bodem van de kratten mag niet meegeteld worden. Indien de infiltratievoorzieningen in blok worden aangelegd, mag alleen de oppervlakte van de zijkanten van het blok als infiltrerend beschouwd worden. Beter is het om de kratten in een ‘slang’ of ‘lijn’ aan te leggen.

 

Er kan voldaan worden aan de GSV en ABR indien bovenstaande maatregelen worden toegepast.

 

Watertoets

Het project situeert zich in het stroomgebied van Vertakking De Pauw (beheer: De Vlaamse Waterweg nv – Afdeling Bovenschelde). Het is niet gelegen in effectief of mogelijks overstromingsgebied.

 

De gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen en het algemeen bouwreglement van Stad Gent inzake hemelwater werden hierboven besproken.

 

Er kan geconcludeerd worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

 

De watertoets gebeurt op basis van de gegevens uit het geoloket watertoets (http://www.waterinfo.be).

 

Grondwater

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens Vlarem indelingsplichtig en dient dit gemeld te worden. Er kan slechts gestart worden met de bemalingswerken indien de melding geakteerd werd in het college van burgemeester en schepenen. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

 

Voor het gebied werden verschillende bodemonderzoeken (referentie OVAM 19041) opgemaakt. Er moet tijdens de werken (afgravingen, bemalingen,…) dan ook rekening gehouden worden met de conclusies en eventuele voorwaarden die zijn opgenomen in het onderzoek voor zover ze van toepassing zijn op de werken in de aanvraag.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

 

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Programma

De aanvraag betreft de bouw van negen woonentiteiten met het oog op sociale verhuring. De aanvrager engageert zich om op deze locatie structurele sociale huisvesting te voorzien. Dit wordt voorzien onder de vorm van sociale verhuringen via een sociaal verhuurkantoor, zoals voorzien via collegebeslissing van 14 maart 2019.

 

De keuze voor realisatie via de uitvoeringsmethode van de Vlaamse oproep SVK-Pro 2020 wordt gunstig beoordeeld, met dien verstande dat:

-      de uitvoering contractueel ikv deze of een navolgende oproep SVK-Pro effectief plaatsvindt met het oog op 18 jaar sociale verhuring;

-      de uitbating als sociale huurwoning op gelijkaardige wijze structureel wordt verder gezet na afloop van de periode van 18 jaar voorzien in de oproep SVK-Pro;

-      indien geen van voorgaande uitvoering of uitbating mogelijk blijkt, elke andere uitvoeringsmethode voor de structurele realisatie van de sociale huurwoningen moet gerealiseerd worden (bvb. door verkoop van de woningen aan een sociale huisvestingsmaatschappij of woonmaatschappij ikv een Vlaamse CBO-oproep, als aankoop goede woning, via publiek-private samenwerking, ...).

 

Bouwvolume

Het bouwvolume past zich op stedenbouwkundig aanvaardbare wijze in in de omgeving. De aansluiting op de bestaande bebouwing langs Tussen Bermen is voldoende kwalitatief. De terrassen op de verdiepingen houden voldoende afstand tot de perceelsgrenzen opdat de inkijk en impact op de aanpalende woningen voldoende beperkt blijft. De gevelopbouw en architectuur is sober en hedendaags.

Elke woning beschikt over een private buitenruimte. Deze bestaat voor 5 eenheden uit een terras met een kwalitatieve tuin. De woningen zijn voldoende ruimte en beschikken over voldoende woonkwaliteit.

 

Omgevingsaanleg

Ondanks de fietsenberging in de tuinzone, blijft er voldoende onbebouwde ruimte op het terrein over zodat ook een gemeenschappelijke tuin kan worden ingericht.
In alle vorige plannen werden steeds twee bomen achter de gebouwen ingetekend (ook bij het verkavelingsplan). Er worden nu ook twee bomen geveld, maar slechts één nieuwe boom ingetekend op het plan 'nieuwe toestand'. Als compensatie voor het vellen van de twee bomen, moeten dan ook minstens twee nieuwe hoogstammige bomen (met minimumstamomtrek HS12/14) heraangeplant worden. Dit gebeurt ten laatste het eerstvolgend plantseizoen na het realiseren van de ruwbouw en op minstens 2 m van de perceelsgrens.


Mobiliteit

Het bouwproject betreft een meergezinswoning met 9 entiteiten: 6 grondgebonden woningen en 3 appartementen. Van de grondgebonden woningen hebben er 4  3 slaapkamers en 2  4 slaapkamers. 4 van de 6 woningen beschikken over een eigen fietsenstalling met plaats voor 3 fietsen, en in de 5e woning is er ruimte voor 2 fietsen onder de trap in de hal. De 3 appartementen hebben allen 2 slaapkamers.

Naast de inpandige fietsenstallingen bij 5 van de 6 woningen, is er ook nog een gemeenschappelijke fietsenstalling voor 20 fietsen en 2 buitenmaatse fietsen of bakfietsen.

 

Parkeren

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad.  De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

1. Type functie: wonen (lange termijn SVK-verhuring wordt gelijkgesteld aan sociale huurwoningen voor wat betreft de parkeerrichtlijnen)

2. Ligging: groene zone

3. Grootte: 9 entiteiten: 3 x 2; 4 x 3 en 2 x 4 slaapkamers

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen minimum 35 fietsparkeerplaatsen en 4 à 5 autoparkeerplaatsen voor bewoners en 1 voor bezoekers voor dit project.

 

Fiets:

De 4 inpandige fietsenstallingen voor telkens 3 fietsen werden vergroot ten opzichte van de voorgaande omgevingsvergunningsaanvraag (OMV_2021109115), waardoor deze nu conform zijn. Bij de 5de woning worden er nu effectief 2 plaatsen onder de trap ingetekend. In de tuinzone bevindt zich een gemeenschappelijke fietsenstalling die nu wel correct ingevuld is voor 20 gewone en 2 buitenmaatse fietsen. Samen zijn dit 36 plaatsen, wat voldoende is.

 

Auto:

De autoparkeerplaatsen werden voorzien in de collectieve ondergrondse garage die reeds in een eerdere fase gebouwd werd.

 

De Nota fiets- en autoparkeerrichtlijnen is géén op zichzelf staand, verordenend instrument maar houdt wél rekening met de decretaal vastgestelde beoordelingselementen die de goede ruimtelijke ordening mee vorm geven. In die zin is deze nota dan ook te beschouwen als ‘beleidsmatig gewenst met betrekking tot de mobiliteitsimpact’, in de zin van art. 4.3.1 §2 2° a) van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning (9 woonentiteiten), een fietsenstalling, het rooien van 2 bomen en het uitvoeren van omgevingsaanleg aan ALIDES REAL ESTATE INVESTMENT AND MANAGEMENT nv (O.N.:0478405285) gelegen te Foreestelaan , 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:


Externe adviezen

De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 29 oktober 2021 met ref. 066603-002/PV/2021).

 

De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS (advies van 26 november 2021 met ref. AD-21-1126 – 2de advies) moeten strikt nageleefd worden.

 

Bomen

Er moeten minstens twee nieuwe hoogstammige loofbomen (met minimumstamomtrek HS12/14) worden heraangeplant (slechts één ingetekend op overzichtsplan van de nieuwe toestand) en dit ten laatste het eerstvolgend plantseizoen na het realiseren van de ruwbouw en op minstens 2 m van de perceelsgrens.

 

Riolering

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De  locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

 

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een aansluiting op het gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Het is toegestaan het regenwater ter plaatse te laten infiltreren.

 

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer. 

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put.

 

De afwatering van de terrassen op de verdieping moet aangesloten worden op het inpandig rioleringsstelsel. Spuiers die afwateren op het openbaar domein zijn niet toegelaten. Terrassen op het maaiveld moeten rechtstreeks infiltreren in de aanpalende onverharde groenzone.

 

Openbaar domein

Opbouw:

Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. Het openbaar domein (zowel verharde als onverharde stroken) wordt aangelegd met een dwarshelling van 2% richting de as van de straat. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.

 

Deuren en ramen op het gelijkvloers mogen niet opendraaien over openbaar domein.

 

Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, afsluiting, verschil in materialen etc.).

 

De nieuwe gevelmuren (inclusief afwerking) dienen volledig op privaat domein binnen de perceelsgrens opgetrokken te worden zodanig dat het nieuwe voorgevelvlak de eigendomsgrens volgt. De gevelmuren die tegen de perceelsgrens worden opgetrokken, moeten onder het trottoirpeil een diepte hebben van ten minste 1,50 meter, zodat er zonder gevaar voor de stabiliteit van het gebouw uitgravingen op de openbare weg kunnen worden verricht tot op deze diepte.

 

Oprit:

Er wordt geen oprit op het openbaar domein toegestaan voor dit perceel, daar er geen staanplaatsen voorzien worden op het private domein.


Verharding

Bij waterdoorlatende verharding dient het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening.  Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …). De verharding mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.

 

Bij natuurlijke infiltratie moeten verhardingen afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen. De onverharde oppervlakte moet minimaal 1/3 van de oppervlakte van de verharding zijn. De verhardingen mogen geen opstaande boordstenen bevatten. Natuurlijke infiltratie mag niet leiden tot wateroverlast bij derden.

 

Groendak

De daken moet zo opgebouwd worden dat ze begroeid kunnen worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 l/m². 

 

Infiltratievoorziening

Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening.

De eventuele overloop moet boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand gelegen zijn, aangezien de infiltratievoorziening anders als drainage fungeert.

Omdat de infiltratievoorziening zich ondergronds bevindt, zijn de controlemogelijkheden beperkt. Het hemelwater dat naar een ondergrondse infiltratievoorziening wordt geleid, dient om deze reden voorgefilterd te worden om dichtslibbing te vermijden. Een bovengrondse infiltratie voorziening geniet daarom altijd de voorkeur boven een ondergrondse voorziening.

 

Er moet genoeg infiltratieoppervlakte gecreëerd worden, de bodem van de kratten mag niet meegeteld worden. Indien de infiltratievoorzieningen in blok worden aangelegd, mag alleen de oppervlakte van de zijkanten van het blok als infiltrerend beschouwd worden. Beter is het om de kratten in een ‘slang’ of ‘lijn’ aan te leggen.

 

Geluid

De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' moet nageleefd worden.

 

Grondwater

Voor het gebied werden verschillende bodemonderzoeken (referentie OVAM 19041) opgemaakt. Er moet tijdens de werken (afgravingen, bemalingen,…) dan ook rekening gehouden worden met de conclusies en eventuele voorwaarden die zijn opgenomen in het onderzoek voor zover ze van toepassing zijn op de werken in de aanvraag.

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:


Sociale huur

De keuze voor realisatie via de uitvoeringsmethode van de Vlaamse oproep SVK-Pro 2020 wordt gunstig beoordeeld, met dien verstande dat:

-      de uitvoering contractueel ikv deze of een navolgende oproep SVK-Pro effectief plaatsvindt met het oog op 18 jaar sociale verhuring;

-      de uitbating als sociale huurwoning op gelijkaardige wijze structureel wordt verder gezet na afloop van de periode van 18 jaar voorzien in de oproep SVK-Pro;

-      indien geen van voorgaande uitvoering of uitbating mogelijk blijkt, elke andere uitvoeringsmethode voor de structurele realisatie van de sociale huurwoningen moet gerealiseerd worden (bvb. door verkoop van de woningen aan een sociale huisvestingsmaatschappij of woonmaatschappij ikv een Vlaamse CBO-oproep, als aankoop goede woning, via publiek-private samenwerking, ...).

 

Bodem en grondwater

Indien grondverzet plaatsvindt, moet dit gebeuren overeenkomstig de regels m.b.t. het gebruik van de uitgegraven bodem (Hoofdstuk XIII VLAREBO). Als algemeen principe geldt dat voor iedere partij reeds uitgegraven bodem die groter is dan 250 m³ en die niet ter plaatse wordt gebruikt, een technisch verslag moet opgemaakt worden. Deze verplichting geldt ook voor een partij samengesteld uit verschillende partijen uitgegraven bodem kleiner dan 250 m³ waarvoor er geen verplichting tot technisch verslag was, en ook voor een partij groter dan 250 m³ die in verschillende partijen kleiner dan 250 m³ wordt afgevoerd en gebruikt (artikel 173, §2).

Meer info over grondverzet kan verkregen worden bij de infolijn van de OVAM op 015/284.284 en 015/284.459.

 

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens Vlarem indelingsplichtig en dient dit gemeld te worden. Er kan slechts gestart worden met de bemalingswerken indien de melding geakteerd werd in het college van burgemeester en schepenen. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

 

Ingedeelde inrichtingen en activiteiten

Voor alle inrichtingen en activiteiten voorkomend in de als bijlage I toegevoegde lijst van Vlarem II dient te allen tijde voldaan te zijn aan de meldings- of vergunningsplicht.


Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).