Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06505 - OMV_2021149217 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een verhoogde uitbouw bestaande uit een kantoorfunctie met bijhorende backoffice - zonder openbaar onderzoek - Leebeekstraat 3, 9000 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:20
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06505 - OMV_2021149217 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een verhoogde uitbouw bestaande uit een kantoorfunctie met bijhorende backoffice - zonder openbaar onderzoek - Leebeekstraat 3, 9000 Gent - Gedeeltelijke Vergunning 2021_CBS_06505 - OMV_2021149217 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een verhoogde uitbouw bestaande uit een kantoorfunctie met bijhorende backoffice - zonder openbaar onderzoek - Leebeekstraat 3, 9000 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer John Vandeleur met als contactadres Cornelis de Schepperestraat 28, 9052 Zwijnaarde heeft een aanvraag (OMV_2021149217) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 24 september 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het bouwen van een verhoogde uitbouw bestaande uit een kantoorfunctie met bijhorende backoffice

• Adres: Leebeekstraat 3, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 9 sectie I nr. 517F3

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 20 oktober 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 2 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het perceel uit de aanvraag bevindt zich langs de Leebeekstraat in Zwijnaarde en maakt deel uit van een groene wooncluster tussen de R4 en de E40. Op het perceel staat een eengezinswoning met een footprint van ca. 75 m² (één bouwlaag met daarop een mansardedak). Het perceel heeft een oppervlakte van ca. 674 m² en ligt in effectief overstromingsgevoelig gebied. Ten zuiden van het perceel loopt de Leebeek.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het bouwen van een verhoogde aanbouw bestaande uit een kantoorfunctie met bijhorende backoffice.

 

Aanbouw

De aanbouw wordt voorzien aan de achtergevel van de bestaande woning, op minimum 3,30 m van de rechter perceelsgrens en op minimum ca. 5,80 m van de kruin van de Leebeek.

De uitbouw heeft een oppervlakte van ca. 75 m² en wordt afgewerkt met een plat dak (hoogte dakrand: 3,30 m). Het plat dak wordt integraal voorzien van een groendak. De aanbouw wordt afgewerkt met houten lattenwerk.

 

Omgevingsaanleg

In de voortuinstrook wordt 110 m² waterdoorlatende verharding voorzien, in functie van 2 autostaanplaatsen en de toegang tot de woning.

Ter hoogte van de achtergevel van de aanbouw wordt een verhoogd terras (ten opzichte van het maaiveldniveau) aangelegd. Dit terras heeft een oppervlakte van ca. 42 m². Tussen dit terras en de Leebeek wordt een groene strook (gras) van ca. 5 m behouden.

 

Groen

Ter hoogte van de noordoostelijke hoek van de aanbouw bevindt zich heden een hoogstammige boom. Men geeft aan deze voor de start der werken op deskundige wijze uit te graven en enkele meters verder (voldoende afstand van het aanpalende perceel) terug aan te planten.

Er wordt opgemerkt dat tussen deze aanvraag en de eerder ingediende aanvraag (OMV_2020176718) een naaldboom 'verdwenen' is. De boom staat niet meer op het plan ingetekend maar is wel te zien op de meeste recente luchtfoto (2020).

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

 

Omgevingsvergunningen

  • Op 10/12/2020 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van de uitbouw (OMV_2020131702).
  • Op 18/03/2021 werd een weigering afgeleverd voor het bouwen van een verhoogde uitbouw bestaande uit een kantoorfunctie (OMV_2020176718).

 

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 21/11/1966 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een bergplaats (KW D-27-66).

 

Stedenbouwkundige attesten

  • Op 15/09/2016 werd een positief attest afgeleverd voor verbouwing en uitbreiding bijgebouw (2016/80007).

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Provincie Oost-Vlaanderen - Directie Leefmilieu afgeleverd op 26 november 2021 onder ref. M02\Dossiers\37450\AS (zie omgevingsloket):


Conclusie

Gunstig advies wordt verleend aan de aanvraag van dhr. John Vandeleur met als voorwerp 'het

bouwen van een verhoogde uitbouw' op een perceel gelegen te Gent, Leebeekstraat 3 onder

de hierna vermelde voorwaarden:

 

Voorwaarden inzake overstromingsveilig bouwen:

-      het vloerpeil van het gebouw moet voldoende hoog worden gekozen, minstens 30 cm boven het hoogst waargenomen waterpeil bij wateroverlast. Dit waterpeil wordt ingeschat op 7,1 m TAW.

-      de ondergrondse constructie wordt waterdicht afgewerkt incl. de doorvoeropeningen van leidingen en de verluchtingsopeningen. De plaatsing van een ondergrondse mazouttank is niet toegelaten;

-      bij de plaatsing van de regenwaterputten wordt erop gelet dat er geen overstromingswater de put kan binnendringen;

-      de waterafvoer van de gebouwen wordt verzekerd, eventueel met pompinstallatie. Bij een overstroming komen immers ook de riolen onder druk te staan, waardoor ze in de omgekeerde richting kunnen stromen;

-      er wordt een terugslagklep geplaatst op aansluitingen naar de riolering en/of regenwaterafvoer;

-      terreinophogingen worden beperkt tot het gebouw zelf en de toegangszone naar het gebouw. Andere terreinophogingen (zoals terrassen, paden, tuin of groenzone, …) zijn niet toegelaten;

-      het is evenmin toegelaten om afsluitingen onderaan te voorzien van elementen (zoals rechtstaande betonplaten) die de vrije doorstroming van het water verhinderen;

-      wij wijzen de aanvrager erop dat het opruimen van afval, sediment of ander materiaal dat tijdens een overstroming meegevoerd werd, niet de verantwoordelijkheid is van de waterloopbeheerder.

 

Voorwaarden inzake milderen van het effect van verhardingen:

-      De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater moeten worden nageleefd.

 

Voorwaarden wegens ligging langsheen een waterloop:

Langs de waterloop bevindt zich een 5 meterzone voor erfdienstbaarheden. Deze strook begint landinwaarts vanaf de uiterste boord van de waterloop waar het talud eindigt. De inrichting van deze strook moet compatibel zijn met het (jaarlijkse) machinaal onderhoud van de waterloop met een rups- of bandenkraan. Dit houdt het volgende in:

-      gebouwen in de 5 meterzone zijn verboden, alsook andere in de bodem verankerde constructies (tuinhuisjes, schommels, …) ;

-      de 5 meterzone mag niet worden opgehoogd ;

-      het maaisel en de niet-verontreinigde ruimingspecie kan binnen de 5 meterzone gedeponeerd worden. De waterloopbeheerder heeft geen enkele verplichting deze specie verder te behandelen ;

-      opritten en verharde paden langsheen de waterloop in de 5 meterzone kunnen toegelaten worden indien in dezelfde 5m-strook een graszone aanwezig is van minstens 3 m te rekenen vanaf de kruin van de waterloop landinwaarts voor het

deponeren van maaisel en niet-verontreinigde ruimingspecie. De verharding moet ook zo worden aangelegd dat deze overrijdbaar is met een rups- of bandenkraan van minstens 30 ton. Eventuele schade aan de verharding die een gevolg is van normaal onderhoud, kan niet ten laste gelegd worden van de waterloopbeheerder;

-      personeelsleden van de waterloopbeheerder of personen die in zijn opdracht werken uitvoeren, hebben er een recht van doorgang en mogen er materialen en werktuigen plaatsen om werken aan de waterloop uit te voeren;

-      er worden bij voorkeur geen omheiningen geplaatst. Indien dit om veiligheidsredenen toch nodig wordt geacht, moet deze omheining geplaatst worden op een afstand tussen 0,75 m en 1 m vanaf de kruin van de oever en mag ze niet hoger zijn dan 1,5 m;

-      dwarsafsluitingen mogen de toegang tot de strook niet belemmeren en moeten daarom gemakkelijk wegneembaar en terugplaatsbaar zijn of voorzien zijn van een poort;

-      bomen of struikgewas langs de waterloop moeten minstens op 0,75 m en maximum op 1 m van de taludinsteek worden geplaatst. Hoogstambomen langs de waterloop moeten op een tussenafstand van minstens 12 m worden geplant. In het algemeen mogen de beplantingen het machinaal onderhoud niet bemoeilijken;

 

Deze voorwaarden zijn gebaseerd op de Wet van 28 december 1967 betreffende de onbevaarbare waterlopen, het besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van diverse bepalingen uit de wet van 28 december 1967 betreffende de onbevaarbare waterlopen en het Decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juni 2003.

 

Voorwaarden inzake werkzaamheden langs de 5 meterzone:

-      Het gebouw is op de plannen ingetekend op een afstand van precies 5 m van de kruin van de waterloop. Voor aanvang van de werken moet het uitzetten van het gebouw goedgekeurd worden door de provinciale dienst Integraal Waterbeleid. U maakt hiervoor een afspraak met de sectoringenieur Machteld Couvreur, machteld.couvreur@oost-vlaanderen.be.

-      De 5 meterzone mag niet gebruikt worden voor de organisatie van de werf: er mag geen grond of materiaal gestapeld worden en er moet steeds doorgang mogelijk zijn voor machines voor het onderhoud van de waterloop.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent - deelproject 6C Parkbos' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 9 juli 2010) en is bestemd als kasteelparkgebied (artikel 4). Deze gebieden zijn bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarde.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is NIET in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement en wijkt af op volgend artikel:

Artikel 12 - beperken van verhardingen

Omdat het perceel gelegen is in effectief overstromingsgebied moet het verharden van oppervlaktes hier in het bijzonder tot een absoluut minimum beperkt worden. Uiteraard om de problematiek van wateroverlast en verdroging zoveel mogelijk te voorkomen. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

 

In voorliggende aanvraag wordt ca. 110 m² verharding aangelegd in functie van autostaanplaatsen, een oprit naar de garage en een toegang tot de woning. De verharding in de voortuin moet beperkt worden tot het strikt noodzakelijke, zijnde de oprit naar de garage en een toegangspad naar de woning. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde en aangeduid op de plannenset.

Eveneens wordt in de tuinzone een verhoogd terras aangelegd (opp. 42 m²), dit wordt ook uitgesloten in functie de ligging in effectief overstromingsgebied waardoor terreinophogingen enkel mogelijk zijn voor het gebouw zelf en de toegangszone naar het gebouw. Andere terreinophogingen (zoals terrassen, paden, tuin of groenzone, …) zijn niet toegelaten. Zie hiervoor ook het advies van de waterbeheerder.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Hemelwater

Geplande toestand:

-          Nieuw groendak 75 m²

-          Nieuw terras 41,7 m²

-          Nieuwe hemelwaterput 5000 liter

-          Nieuwe infiltratieput 2000 liter

 

Opmerking: aan het project werd de gewestelijke aanstiplijst hemelwater toegevoegd. Stad Gent vraagt steeds om de aanstiplijst hemelwater van Stad Gent toe te voegen aan aanvragen omdat deze naast een aftoetsing aan de gewestelijke verordening hemelwater ook zorgt voor een aftoetsing aan het Algemeen Bouwreglement van Stad Gent inzake hemelwater:

https://stad.gent/nl/wonen-bouwen/bouwvoorschriften/hergebruik-regenwater-0

 

Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater:

 

Hemelwaterput en groendak

De nieuwe uitbouw wordt voorzien als groendak. Dit is conform het ABR. Het groendak dient een bufferend vermogen te hebben van 35 liter/m². Dit wordt als voorwaarde opgenomen.

 

Er wordt ook een nieuwe hemelwaterput voorzien van 5000 liter. Zowel het bestaande dak, als het nieuwe groendak worden aangesloten op de hemelwaterput. Er wordt een filter voorzien zodat ook het water komende van het groendak kan instaan voor nuttig hergebruik.

 

Het groendak en de hemelwaterput zijn correct gedimensioneerd volgens het ABR en de GSV.

 

Infiltratievoorziening

De infiltratievoorziening wordt gedimensioneerd op 56,7 m².

-          Nieuw terras 41,7 m²

-          Nieuw dak 75/2 m²

-          Eenzelfde oppervlakte aanpalend bestaande dak 37,5 m²

-          - 60 m² in mindering voor hemelwaterput met hergebruik

 

De infiltratievoorziening dient te bestaan uit een minimale oppervlakte van 2,30 m² en een minimaal volume van 1417,50 liter . De aanvrager voorziet een infiltratieput met opp. van 6 m² en een volume van 2000 liter.

De infiltratievoorziening is correct gedimensioneerd ten opzichte van de GSV.

 

Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening. De eventuele overloop moet boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand gelegen zijn, aangezien de infiltratievoorziening anders als drainage fungeert.

Indien de infiltratievoorziening zich ondergronds bevindt, zijn de controlemogelijkheden beperkt. Het hemelwater dat naar een ondergrondse infiltratievoorziening wordt geleid, dient om deze reden voorgefilterd te worden om dichtslibbing te vermijden. Een bovengrondse infiltratie voorziening geniet daarom altijd de voorkeur boven een ondergrondse voorziening.

Er kan voldaan worden aan de GSV en ABR indien bovenstaande maatregelen worden toegepast.

 

Waterparagraaf

Het project situeert zich in het stroomgebied van de Leebeek (beheer : provincie
Oost-Vlaanderen). Het is gelegen in effectief overstromingsgebied.

 

De gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen en het algemeen bouwreglement van de Stad Gent inzake hemelwater werd hierboven besproken.

 

De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse kelder dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.

 

Er wordt verwezen naar het advies van de waterbeheerder (de Provincie) omtrent de verenigbaarheid van het project met het overstromingsgebied, de nabijheid  van een waterloop en de te nemen maatregelen.

 

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

 

Conclusie watertoets

De watertoets is positief mits toepassing van bovenstaande maatregelen.

Onderhavig advies is verleend op basis van de gegevens uit het geoloket watertoets (http://www.waterinfo.be).

 

Voor wat betreft de verenigbaarheid van het project met het overstromingsgebied en de te nemen maatregelen wordt verwezen naar het advies van de waterbeheerder (zie hoofdstuk 3. Externe adviezen). Dit is advies is gunstig onder voorwaarden.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Aanbouw

De aanvraag strekt tot het bouwen van een aanbouw bestaande uit een kantoorfunctie met bijhorende backoffice aan de woning en bijhorend terras.

De kantoorfunctie inclusief bijhorende faciliteiten heeft bij benadering een oppervlakte van
67 m², de woning heeft een oppervlakte van ca. 88,50 m². De eigenlijke werkruimte heeft een oppervlakte van 57 m² en betreft in feite één ruim bureau. Dit gelijkvloers kantoor is onderdeel van de woning, bedraagt minder dan 100 m² en heeft een kleinere oppervlakte dan de woning en kan dus als nevenfunctie beschouwd worden.

Het bijkomende volume valt binnen de gebruikelijke normen qua bouwdiepte en hoogte. De ruimtelijke impact op de aanpalende eigendommen en bij uitbreiding de omgeving is beperkt. De achtergevel van de uitbouw wordt voorzien van grote raampartijen, wat een sterk contact met de tuinzone creëert. De uitbouw wordt afgewerkt in kwalitatieve, natuurlijke materialen.

 

Omgevingsaanleg

In voorliggende aanvraag wordt ca. 110 m² verharding aangelegd in functie van autostaanplaatsen, een oprit naar de garage, een toegang tot de woning en een toegang tot het kantoor.

In voortuinen is uitsluitend strikt noodzakelijke verharding aanvaardbaar. Hoewel de voorziene verharding een verbetering is ten opzichte van de bestaande toestand, zijn autostaanplaatsen in voortuinen daarentegen stedenbouwkundig gezien niet wenselijk. Ook esthetisch gezien is het absoluut niet wenselijk om voortuinen in te richten als autostaanplaatsen. Autostaanplaatsen in de voortuin worden om die reden niet toegestaan. Maar in de eerste plaats zorgt het voorzien van parkeerplaatsen voor niet strikt noodzakelijke verharding, wat vanuit de klimaatdoelstellingen niet aanvaard kan worden (artikel 12 van het Algemeen Bouwreglement). Dit geldt hier des te meer omdat het perceel gelegen is in effectief overstromingsgebied.

Enkel opritten die leiden naar een vergunde garage kunnen aanvaard worden. De niet noodzakelijke verharding wordt dan ook uit de vergunning gesloten. Verder is de oprit naar het openbaar domein maximaal 3 m breed. Gelet op het overstromingskarakter wordt het verhoogde terras eveneens uit de vergunning gesloten conform het advies van de Provincie Oost-Vlaanderen - Directie Leefmilieu dd. 26/11/2021. Een terras op maaiveldniveau conform het vrijstellingsbesluit kan wel.

 

Groen

Bij het bouwen van de uitbouw worden geen bomen verwijderd. Wel is tussen deze aanvraag en de eerder ingediende aanvraag (OMV_2020176718) een naaldboom 'verdwenen'. De boom staat nu niet meer op het plan ingetekend en is wel nog te zien op recente luchtfoto’s. Het perceel bevindt zich binnen het gewestelijk RUP/ deelproject 6C Parkbos binnen de bestemming Art. 4 Kasteelparkgebied. Daarom wordt het maximaal behoud van bomen vooropgesteld. Er dient dan ook minstens één nieuwe hoogstammige boom met minimumstamomtrek HS20/25 heraangeplant te worden. Dit gebeurt op ongeveer de zelfde plaats (voor de garage) en dit op minstens 2 m van de perceelsgrens en ten laatste het eerstvolgende plantseizoen na het realiseren van de uitbouw.

Ter hoogte van de noordoostelijke hoek van de aanbouw bevindt zich een hoogstammige boom. Gezien deze boom volledig is gegroeid weg van de aanbouw, is het behoud in theorie mogelijk. De overlevingskans bij behoud is echter beperkt gezien de inplanting van de aanbouw tot op
1 m van de stam. Het verplanten met enkele meters zoals aangegeven is aanvaardbaar indien dit op deskundige wijze gebeurt.

 

Mits het naleven van de bijzondere voorwaarden komt deze aanvraag voor vergunning in aanmerking.

 

CONCLUSIE

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig voor de aanbouw, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Ongunstig voor de niet noodzakelijke verharding in de voortuin en het verhoogde terras in de achtertuin. Het verhoogde terras is strijdig met het advies van de waterbeheerder inzake overstromingsveilig bouwen. De niet-noodzakelijke verharding in de voortuin is strijdig met artikel 12 van het algemeen bouwreglement betreffende beperken van verhardingen en is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het bouwen van een verhoogde uitbouw bestaande uit een kantoorfunctie met bijhorende backoffice aan de heer John Vandeleur gelegen te Leebeekstraat 3, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

De volgende werken worden uitgesloten uit de vergunning:

-      Het ophogen van het terras in de achtertuin (zie ook advies waterbeheerder);

-      De verharding in functie van twee autostaanplaatsen in de voortuin. In de voortuin kan uitsluitend verharding worden aangelegd in functie van een oprit naar de garage en een toegangspad naar de woning. Het overige gedeelte dient groen en onverhard te worden aangelegd (zie plannenset).

 

Advies waterbeheerder:

De volgende voorwaarden cfr. het advies van de Provincie Oost-Vlaanderen - Directie Leefmilieu afgeleverd op 26 november 2021 (ref. M02\Dossiers\37450\AS) dienen strikt te worden nageleefd:

 

Voorwaarden inzake overstromingsveilig bouwen:

-      het vloerpeil van het gebouw moet voldoende hoog worden gekozen, minstens 30 cm boven het hoogst waargenomen waterpeil bij wateroverlast. Dit waterpeil wordt ingeschat op 7,1 m TAW.

-      de ondergrondse constructie wordt waterdicht afgewerkt incl. de doorvoeropeningen van leidingen en de verluchtingsopeningen. De plaatsing van een ondergrondse mazouttank is niet toegelaten;

-      bij de plaatsing van de regenwaterputten wordt erop gelet dat er geen overstromingswater de put kan binnendringen;

-      de waterafvoer van de gebouwen wordt verzekerd, eventueel met pompinstallatie. Bij een overstroming komen immers ook de riolen onder druk te staan, waardoor ze in de omgekeerde richting kunnen stromen;

-      er wordt een terugslagklep geplaatst op aansluitingen naar de riolering en/of regenwaterafvoer;

-      terreinophogingen worden beperkt tot het gebouw zelf en de toegangszone naar het gebouw. Andere terreinophogingen (zoals terrassen, paden, tuin of groenzone, …) zijn niet toegelaten;

-      het is evenmin toegelaten om afsluitingen onderaan te voorzien van elementen (zoals rechtstaande betonplaten) die de vrije doorstroming van het water verhinderen;

-      wij wijzen de aanvrager erop dat het opruimen van afval, sediment of ander materiaal dat tijdens een overstroming meegevoerd werd, niet de verantwoordelijkheid is van de waterloopbeheerder.

 

Voorwaarden inzake milderen van het effect van verhardingen:

-      De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater moeten worden nageleefd.

 

Voorwaarden wegens ligging langsheen een waterloop:

Langs de waterloop bevindt zich een 5 meterzone voor erfdienstbaarheden. Deze strook begint landinwaarts vanaf de uiterste boord van de waterloop waar het talud eindigt. De inrichting van deze strook moet compatibel zijn met het (jaarlijkse) machinaal onderhoud van de waterloop met een rups- of bandenkraan. Dit houdt het volgende in:

-      gebouwen in de 5 meterzone zijn verboden, alsook andere in de bodem verankerde constructies (tuinhuisjes, schommels, …) ;

-      de 5 meterzone mag niet worden opgehoogd ;

-      het maaisel en de niet-verontreinigde ruimingspecie kan binnen de 5 meterzone gedeponeerd worden. De waterloopbeheerder heeft geen enkele verplichting deze specie verder te behandelen ;

-      opritten en verharde paden langsheen de waterloop in de 5 meterzone kunnen toegelaten worden indien in dezelfde 5m-strook een graszone aanwezig is van minstens 3 m te rekenen vanaf de kruin van de waterloop landinwaarts voor het

deponeren van maaisel en niet-verontreinigde ruimingspecie. De verharding moet ook zo worden aangelegd dat deze overrijdbaar is met een rups- of bandenkraan van minstens 30 ton. Eventuele schade aan de verharding die een gevolg is van normaal onderhoud, kan niet ten laste gelegd worden van de waterloopbeheerder;

-      personeelsleden van de waterloopbeheerder of personen die in zijn opdracht werken uitvoeren, hebben er een recht van doorgang en mogen er materialen en werktuigen plaatsen om werken aan de waterloop uit te voeren;

-      er worden bij voorkeur geen omheiningen geplaatst. Indien dit om veiligheidsredenen toch nodig wordt geacht, moet deze omheining geplaatst worden op een afstand tussen 0,75 m en 1 m vanaf de kruin van de oever en mag ze niet hoger zijn dan 1,5 m;

-      dwarsafsluitingen mogen de toegang tot de strook niet belemmeren en moeten daarom gemakkelijk wegneembaar en terugplaatsbaar zijn of voorzien zijn van een poort;

-      bomen of struikgewas langs de waterloop moeten minstens op 0,75 m en maximum op 1 m van de taludinsteek worden geplaatst. Hoogstambomen langs de waterloop moeten op een tussenafstand van minstens 12 m worden geplant. In het algemeen mogen de beplantingen het machinaal onderhoud niet bemoeilijken;

 

Verharding

-      In de voortuin kan uitsluitend verharding worden aangelegd in functie van een oprit naar de garage en een toegangspad naar de woning. Het overige gedeelte dient groen en onverhard te worden aangelegd (zie plannenset).

-      De geplande verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen. Het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering dient blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening. Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen. De verharding mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.

 

Heraanplant hoogstammige boom

Er dient minstens één nieuwe hoogstammige boom met minimumstamomtrek HS20/25 te worden aangeplant en dit op ongeveer de zelfde plaats waar een boom aanwezig was (voor de garage zoals ingetekend op het plan uit het eerder ingediende geweigerde dossier OMV_2020176718) en dit op minstens 2 m van de perceelsgrens en ten laatste het eerstvolgende plantseizoen na het realiseren van de uitbouw.

 

Riolering:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De  locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren of in de gracht te lozen is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put.

 

Openbaar domein:

Oprit

Er zal slechts één oprit met een breedte van maximum 3 meter op het openbaar domein worden toegestaan, dit is de bestaande oprit. De garagebox op het private domein moet via deze oprit bereikbaar zijn.

 

De openbare, groene bermen mogen in geen geval verhard worden, ook verhardingen in steenslag zijn niet toegelaten. In het geval van inbreuken kan de stad deze verhardingen opbreken op kosten van de bouwheer.

 

Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar en fysiek afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, haag, afsluiting, verschil in materialen etc.).

    

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Verplaatsen boom

Gezien de overlevingskansen van de boom naast de nieuwe uitbouw toch relatief klein zijn, is het verplanten met enkele meters zoals gesuggereerd in de beschrijvende nota een optie indien dit zeer deskundig gebeurt.

 

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

De bouwheer moet alle nodige veiligheids- en voorzorgsmaatregelen treffen om het onder water lopen van lokalen met regenwater/oppervlaktewater te voorkomen. In ieder geval zal het Stadsbestuur onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk kunnen gesteld worden voor het onder water lopen van laag gelegen constructies of constructies gelegen onder het straatniveau/omgevingsniveau.

 

De bijzondere aandacht van de bouwheer wordt erop gevestigd dat de woning opgericht is in een gebied met risico's tot overstromen. De bouwheer moet de nodige maatregelen treffen om wateroverlast in zijn woning te voorkomen. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast ten gevolge van een overstroming.

Hogere waterpeilen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten. Er is dan ook geen enkele garantie dat het perceel in de toekomst gespaard zal blijven van wateroverlast.

 

Aanstiplijst hemelwater

Aan het project werd de gewestelijke aanstiplijst hemelwater toegevoegd. Stad Gent vraagt steeds om de aanstiplijst hemelwater van Stad Gent toe te voegen aan aanvragen omdat deze naast een aftoetsing aan de gewestelijke verordening hemelwater ook zorgt voor een aftoetsing aan het Algemeen Bouwreglement van Stad Gent inzake hemelwater:

https://stad.gent/nl/wonen-bouwen/bouwvoorschriften/hergebruik-regenwater-0