Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06533 - OMV_2021010344 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een meergezinswoning met 6 woonentiteiten - zonder openbaar onderzoek - Zwijnaardsesteenweg 572, 574, 576, 578, 580 en 582, 9000 Gent - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:24
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06533 - OMV_2021010344 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een meergezinswoning met 6 woonentiteiten - zonder openbaar onderzoek - Zwijnaardsesteenweg 572, 574, 576, 578, 580 en 582, 9000 Gent - Weigering 2021_CBS_06533 - OMV_2021010344 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een meergezinswoning met 6 woonentiteiten - zonder openbaar onderzoek - Zwijnaardsesteenweg 572, 574, 576, 578, 580 en 582, 9000 Gent - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

ORIDHE BVBA met als contactadres Kunstlaan 15, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021010344) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 25 september 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een meergezinswoning met 6 woonentiteiten

• Adres: Zwijnaardsesteenweg 572, 574, 576, 578, 580 en 582, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 8 sectie H nr. 689B2

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 21 oktober 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 2 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het goed is langs gelegen langs de Zwijnaardsesteenweg, ten westen van de site UZ Gent. De omgeving wordt voornamelijk gekenmerkt door gesloten bebouwing, bestaande uit ééngezinswoningen, meergezinswoningen en kamerwoningen. De bebouwing op het perceel in kwestie bestaat uit een hoofdgebouw van 2 bouwlagen en een zadeldak. Het bijgebouw tegen

de rechter perceelgrens heeft 2 bouwlagen met een plat dak.

 

Bouwmisdrijf

Er werd op 1 oktober 2020 door Bouw- en Woontoezicht volgend stedenbouwkundig bouwmisdrijf vastgesteld:

-      De bestaande meergezinswoning met 1 appartement en 5 studio's werd achteraan het hoofdgebouw op de 1ste verdieping verbouwd en uitgebreid: bovenop de bestaande gelijkvloerse achterbouw werd een bouwvolume uitbreiding gerealiseerd. De volume uitbreiding meet ongeveer 4m lengte op 4.5m breedte en heeft een plat dak met dakkoepel.

 

Er werd op 2 oktober 2020 een aanmaning verstuurd voor het indienen van een regularisatiedossier.

 

Regularisatie

Vergunde toestand: een meergezinswoning met één gelijkvloers appartement en daarboven vijf studio’s, waarvoor een stedenbouwkundige vergunning werd verleend op 08/01/1979.

 

Bestaande toestand: het bestaande pand werd zonder vergunning op de verdieping uitgebreid met een aanbouwvolume op de gelijkvloerse aanbouw. De uitbreiding is 4,06m diep en 5,16m breed en bevindt zich op de rechter perceelsgrens. Met deze uitbreiding verhoogt de bouwdiepte op de verdieping tot 14,63m en 2,93m verder dan de rechter aanpalende. Dit volume wordt afgewerkt met een plat dak (hoogte: 6,36m). Verder werd het pand intern beperkt verbouwd. Alle entiteiten werden binnen hun bestaande volume opgefrist, enkel de achterste studio op de verdieping werd uitgebreid tot 32m².

 

Nieuwe en gewenste toestand: het hoofdvolume wordt opgetrokken naar drie volwaardige bouwlagen. De kroonlijst vooraan heeft een hoogte van 10,32m (zelfde hoogte als rechter aanpalende pand), de kroonlijst achteraan heeft een hoogte van 8,9m. De woning krijgt een nieuw hellend dak met en nokhoogte van 13,62m (ook zoals rechter aanpalende pand). De gevels worden geïsoleerd en afgewerkt met een witte sierpleister, het schrijnwerk wordt vervangen. De uitbreiding op de verdieping achteraan wenst men te regulariseren.

 

Intern wordt het pand ook grondig verbouwd. De inpandige garage vooraan wordt omgevormd tot een gemeenschappelijke fietsenberging. De indeling van de gelijkvloerse entiteit wordt gewijzigd en er wordt een bijkomende slaapkamer voorzien. Op de verdieping blijft de linker studio (studio 2.1) ongewijzigd, deze entiteit heeft een oppervlakte van 27,7m². De studio achteraan (studio 3.1)  werd wederrechtelijk reeds uitgebreid tot een studio met een oppervlakte van 31,9m². De studio rechts vooraan (studio 1.1) wordt uitgebreid met een slaapkamer op de tweede verdieping. Deze entiteit heeft na de werken een oppervlakte van 32,5m². Op de tweede verdieping worden de twee entiteiten uitgebreid met elk een deel van de onderdakse verdieping. Zo krijgen we nog een duplexstudio met een oppervlakte van 30,5m² en een duplexappartement van 44,9m².

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 27/12/1976 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen (de voor- & achtergevel incl.) en uitbreiden van een woonhuis tot een gebouw (1 bovenverdieping + zolderverdieping met kapdak) met 2 appartementen en 2 studio's en op het gelijkvloers een doorrit naar 4 autoboxen op binnengrond. (Litt. Z-11-76)

* Op 12/09/1977 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een woonhuis, de benedenvoorgevel inbegrepen, alsook het inrichten van een autobergplaats op het gelijkvloers. (KW Z-22-77)

* Op 21/05/1979 werd een vergunning afgeleverd voor de verbouwing van een bestaande woning. (KW Z-30-78)

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 25 november 2021:
Besluit: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

 

Bijzondere aandachtspunten:

- Wand tussen fietsenberging en appartement 0.1 is een wand EI 60 met zelfsluitende verbindingsdeur EI1 30.

- Toegangsdeur van elke woonentiteit, dus ook van studio 2.1 en studio 3.1, is een branddeur EI1 30. 

- Wand tussen studio 1.2 en app. 2.2 op +2 is een wand EI 60.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving..
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op

-      Artikel 24 (fietsenberging): iedere meergezinswoning moet in of buiten het gebouw op eigen terrein beschikken over één of meerdere afzonderlijke fietsenberging(en). Iedere fietsenberging moet overdekt zijn, bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke circulatieruimte en vanop de openbare weg goed toegankelijk zijn. De fietsenberging kan individueel of gemeenschappelijk voorzien worden. De oppervlakte van de fietsenberging(en) wordt afgestemd op het aantal en de omvang van de in de meergezinswoning voorziene woningen. Zij wordt als volgt berekend:

* 1m² per kamer of studio;

* 2m² per appartement, te vermeerderen met 1m² per slaapkamer vanaf de tweede slaapkamer.

 

De fietsenberging is 9m² groot terwijl deze in principe 10m² groot zou moeten zijn. Er wordt geen afwijking aangevraagd. Gezien de grondige verbouwingen op het gelijkvloers is een fietsenberging met een oppervlakte van 10m² wel haalbaar en essentieel. Verder is het niet duidelijk of deze fietsenberging ook voor de bovenliggende entiteiten kan worden gebruikt.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is.

 

Er is geen toename van de verharde oppervlakte. De verbouwingswerken laten het evenwel toe om aanpassingen door te voeren aan de riolering. Er wordt een hemelwaterput geplaatst met een inhoud van 8.000 l, overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Deze aanvraag heeft betrekking op een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning met 1 appartement en 5 studio’s. Het bestaande pand wordt grondig verbouwd. Het hoofdvolume wordt opgetrokken naar 3 volwaardige bouwlagen. Deze bouwhoogte wordt aanzien als de basisschaal in het stedelijke weefsel. Deze bouwhoogte is ook inpasbaar in de onmiddellijke omgeving. De gevels van het hoofdvolume worden geïsoleerd en krijgen een hedendaagse afwerking. Het isoleren van de gevels komt de woonkwaliteit in de woning ten goede. Er wordt evenwel opgemerkt dat het isolatiepakket inclusief afwerking maximaal 14cm dik mag zijn en geen 15cm zoals op de plannen staat aangegeven. Indien er niet wordt geïsoleerd (gelijkvloers) mag de nieuwe afwerking niet voorbij de rooilijn komen. Ook constructieve elementen (ramen en deuren) mogen -in tegenstelling met het ontwerpplan-  niet voorbij de huidige rooilijn geplaatst worden, dit geldt enkel voor de isolatie met afwerking.

 

Op de verdieping werd er zonder vergunning een uitbreiding gerealiseerd. Deze uitbreiding heeft een bouwdiepte van in totaal 14,63m waarbij ook 2,93m dieper gebouwd worden dan de rechter aanpalende. Deze uitbreiding komt niet in aanmerking voor vergunning. Gangbaar wordt een maximale bouwdiepte van 1 m gehanteerd op de verdiepingen waarbij maximaal 2m dieper gebouwd mag worden dan de minst diepe aanpalende. Deze volume-uitbreiding voldoet hier niet aan en overschrijdt deze maximale bouwdiepte van 12m ruimschoots. Er is geen reden om daar van af te wijken. Het beperkt aantal panden binnen dit bouwblok met een hogere bouwdiepte op de verdieping betreffen geen recent vergunde uitbreidingen. Dit werd steeds zo meegegeven in vooroverleg. De uitbreiding voorbij een bouwdiepte van 12m heeft een ingrijpende impact op de omwonenden en kan stedenbouwkundig niet worden toegestaan.

 

Daarnaast wordt het pand ook intern aangepast. Het is positief dat de huidige indeling van het pand met kleine studio’s wordt aangepakt om de woonkwaliteit in het pand te verhogen. Met uitzondering van de linker studio op de verdieping, waaraan geen werken worden uitgevoerd, worden alle andere studio’s uitgebreid, waarbij ze voldoen aan de bepalingen van het algemeen bouwregelement wat betreft de grootte. Eén van de studio’s wordt een éénslaapkamerappartement. Het totaal aantal entiteiten blijft behouden.

 

Het uitbreiden van de bestaande kleine studio’s kan positief worden onthaald. Eén van de studio’s wordt evenwel uitgebreid met een volume dat ruimtelijk en stedenbouwkundig niet aanvaardbaar is. Dit geeft aanleiding tot een weigeringsgrond voor deze aanvraag.

 

Er wordt ook nog opgemerkt dat de fietsenberging op het gelijkvloers te klein gedimensioneerd is en hierdoor strijdig is met het algemeen bouwreglement.


CONCLUSIE

Ongunstig, de uitbreiding op de verdieping komt niet voor vergunning in aanmerking en vormt de weigeringsgrond voor deze omgevingsvergunning. De fietsenberging is bovendien te klein.
 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een meergezinswoning met 6 woonentiteiten aan ORIDHE bvba (O.N.:0466465476) gelegen te Zwijnaardsesteenweg 572, 574, 576, 578, 580 en 582, 9000 Gent.