Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06526 - OMV_2021149053 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van 4 paddelterreinen en het omvormen van een directeurswoning tot deels clubhuis bij het multifunctioneel pand 'Eskimofabriek' - zonder openbaar onderzoek - Wiedauwkaai 23, 24, 25, 25A en 26, 9000 Gent - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:23
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06526 - OMV_2021149053 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van 4 paddelterreinen en het omvormen van een directeurswoning tot deels clubhuis bij het multifunctioneel pand 'Eskimofabriek' - zonder openbaar onderzoek - Wiedauwkaai 23, 24, 25, 25A en 26, 9000 Gent - Weigering 2021_CBS_06526 - OMV_2021149053 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van 4 paddelterreinen en het omvormen van een directeurswoning tot deels clubhuis bij het multifunctioneel pand 'Eskimofabriek' - zonder openbaar onderzoek - Wiedauwkaai 23, 24, 25, 25A en 26, 9000 Gent - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Bruno Stas de Richelle met als contactadres Hoogstraat 102, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021149053) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 27 september 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het bouwen van 4 paddelterreinen en het omvormen van een directeurswoning tot deels clubhuis bij het multifunctioneel pand "Eskimofabriek"

• Adres: Wiedauwkaai 23, 24, 25, 25A en 26, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 7 sectie G nr. 227V2

 

Aanvullende informatie werd ontvangen op 18 oktober 2021. Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 20 oktober 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 1 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het terrein waarop de aanvraag betrekking heeft is gekend als de Eskimofabriek en is gelegen langsheen de Wiedauwkaai, een gewestweg aan de rand van een verstedelijkt woongebied. In de onmiddellijke omgeving bevinden zich aantal zonevreemde woningen alsook zware bedrijvigheid (ABC en Vyncolit). De Eskimofabriek is een oude textielfabriek die, na het stopzetten van de bedrijfsactiviteiten, deels werd verbouwd en omgevormd. Zo werden o.a. de oude fabriekshallen reeds omgevormd naar een evenementenhal voor luidruchtige binnenactiviteiten (fuiven en huwelijksfeesten). Op de derde verdieping, aan de kant van de Wiedauwkaai bevindt zich een directeurs-/conciërgewoning.

 

Voorliggende aanvraag strekt tot het bouwen van 4 paddelterreinen en het omvormen van een directeurswoning tot deels clubhuis. De paddelterreinen worden voorzien op het platte dak van de noordelijke vleugel. Deze vleugel is opgebouwd uit 2 (hoge) bouwlagen. Het plat dak is vandaag in gebruik als looppiste en zou initieel ingericht en gebruikt zijn als tennisterrein. Er worden 3 terreinen van 200 m² voorzien en één van 120 m². De terreinen worden per twee gekoppeld en de tussenzone wordt ingericht als terras met een oppervlakte van 277 m². Ter hoogte van de noordelijke gevel, kragen deze terreinen en terraszone 2,18 meter over. In de bestaande toestand kraagt het dak hier niet uit. Rondom de terreinen wordt een constructie voorzien bestaande uit glazen wanden, stalen netten en zacht net. De totale hoogte van deze constructie bedraagt 8 meter tov het peil van het platte dak, waardoor de totale hoogte van de constructies zich op 17,73 meter bevindt gemeten tegenover de nulpas van het pand. Dit is een ophoging van 7,30 meter ten opzichte van de bestaande kroonlijst van het gebouw. Aan de noordelijke zijde van deze vleugel wordt een glazen balustrade voorzien.

 

De bestaande directeurswoning wordt verkleind en deels omgevormd tot clubhuis. Het clubhuis bestaat uit een bar, gescheiden sanitair en douches voor vrouwen en mannen en berging. De overgebleven woning bestaat uit een leefruimte met keuken, berging, inkomhal en één slaapkamer met badkamer. Deze woning is bereikbaar via de hal die ook tot het clubhuis behoort. Het platte dak wordt ingericht met een terras van 22 m² aansluitend aan de bar van het clubhuis en een terras bij de directeurswoning van 35 m². Het overige deel van het platte dak (224 m²) wordt aangeduid als ‘terras/groenzone’. Er wordt geen gedetailleerdere intekening van de groenzone gemaakt.

 

Er wordt opgemerkt dat de grondplannen van de vergunde toestand, toegevoegd in voorliggende aanvraag, niet in overeenstemming zijn met de werkelijk vergunde toestand. Op de grondplannen zijn tal van activiteiten (kantoorruimtes, workshopsruimtes, …) aangeduid hoewel er voor deze delen van het bedrijfsgebouw geen vergunning werd bekomen voor het omvormen van bedrijvigheid naar kantoorfunctie of dienstverlening. Dit vormt echter geen voorwerp van de aanvraag.

 

Het pand is gelegen naast het als monument beschermde “Vynckiersite met schoorsteen”. Dit gebouwencomplex bestaande uit de voormalige textielfabrieken ‘Parmentier, Van Hoegaerden & Cie’, N.V. Usines Cotonnières Gand-Zele-Tubize’ of zogenaamd ‘grasfabriek’ en ‘Pipyn’, met inbegrip van de schoorstenen en de Lancashire-stoomketels uit 1911, zijn beschermd als monument omwille van het algemeen belang gevormd door de: industrieel-archeologische waarde.

Deze erfgoedwaarde wordt als volgt omschreven:

als geheel bestaande uit 3 fabrieken respectievelijk uit 1860, 1910 en 1928 waarvan één met stoomketels uit 1911; gelegen in een karakteristieke Gentse industriële ontwikkelingszone uit de tweede helft van de 19de eeuw; door zijn volumes en profielen bepalend voor het lokale urbane weefsel en de ‘skyline’ van Gent; omvattende één van de oudste fabrieksgebouwen buiten de stadsomwalling; illustratief voor de ontwikkelingen op het vlak van de bedrijfsarchitectuur - in casu de architectuur van textielbedrijven onder andere op het vlak van gevelopbouw, inwendige structuur, grondplan, ruimtelijke verhoudingen, materiaalgebruik en voorzieningen; illustratief voor het groeiende belang van de waterwegen ten aanzien van de werking van grote bedrijven vanaf de 19de eeuw, illustratief door de aanwezigheid van andere gebieden en objecten met industrieel-archeologische waarde in de onmiddellijke omgeving.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen:

  • Op 24/01/1966 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een loopbrug tussen twee gebouwen binnen het eigendom. (Litt. W-31-65)
  • Op 29/01/1973 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van een fabrieksgebouw op binnengronden en het aanleggen van een niet overdekte parking op de vrijgekomen grond. (KW W-14-72)
  • Op 18/06/1973 werd een vergunning afgeleverd voor het uitbreiden van fabrieksgebouwen. (Litt. W-3-73)
  • Op 23/06/1988 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van de burelen. (1988/540)
  • Op 06/01/2005 werd een weigering afgeleverd voor de verbouwing van een loodscomplex tot evenementenhal. (2004/40118)
  • Op 06/10/2005 werd een vergunning afgeleverd voor de verbouwing van een loodscomplex tot evenementenhal. (2005/40047)
  • Op 21/01/2010 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van verticale lamellen op de voorgevel van een commercieel gebouw. (2009/40417)
  • Op 10/11/2016 werd een vergunning afgeleverd voor de gedeeltelijke verbouwing van een industriegebouw. (2016/07142)

 

Omgevingsvergunningen:

  • Op 29/03/2018 werd een aktename afgeleverd voor het exploiteren van een handel en/of bereiding van producten die verband houden met patisserie, koffie, thee, chocolade enz. (OMV_2018029239).
  • Op 25/04/2019 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor de bestemmingswijziging van de voorbouw (OMV_2019020933).
  • Op 21/09/2021 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het herinrichten van de n458 - wiedauwkaai tussen de nieuwevaart en de spoorwegbrug (thv buitensingel) (OMV_2021054996).
  • Op 25/11/2021 werd een weigering afgeleverd voor de regularisatie van 1 woonunit voor permanente bewoning door de conciërge door het complex (OMV_2021147967). Het betrof hier de vraag tot regularisatie van het bouwmisdrijf (zie verder).

 

Stedenbouwkundige misdrijven:

  • Er is een proces-verbaal met het nummer 66.97.10079/90 opgemaakt op 14 september 1990 voor het plaatsen van drie reclamepanelen (elk van ca. 20m² groot) op de zijgevel van het gebouwencomplex zonder de vereiste vergunning.

 

  • Er werd op 30 september 2020 het volgende vastgesteld:

In 2017 werd ter plaatse vastgesteld dat op de 1e verdieping een aantal ruimtes ingericht zijn als conciërgewoonst.

Een lokaal werd ingericht als keuken en sanitaire ruimte en een ander lokaal als leef en slaapruimte.

De lokalen zijn gescheiden door een gemeenschappelijke ruimte.

Uit een geregistreerd huurcontract blijkt deze woongelegenheid reeds te bestaan sinds 2010.

Gelet op de inrichting en het ontbreken van stedenbouwkundige vergunningen, oudere huurcontracten (van voor 1/8/1996) of inschrijvingen kunnen we aannemen dat de huidige woongelegenheid een verjaarde inbreuk is.

 

  • Op 30 september 2020 werd vastgesteld dat deze inbreuk werd ongedaan gemaakt.

De woongelegenheid rechts op de 1e verdieping van het gebouw achter de parking, evenwijdig met de straat bestaat niet langer.

Op de 1e verdieping van het gebouw rechts van de parking, dwars op de straat is een nieuwe woongelegenheid ingericht.

Er werd op 8 oktober 2020 een aanmaning verstuurd voor het indienen van een regularisatiedossier.

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

  • Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 28 oktober 2021:

Besluit: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen. Aandachtspunten:
- compartimentering,
- structurele elementen,
- dakstructuur en dakbedekking.
Het is verboden om een nieuwe publiek toegankelijke inrichting, waarvan de voor het publiek toegankelijke oppervlakte gelijk is aan of groter is dan 100 m², open te stellen voor het publiek zolang de inrichting niet beschikt over een brandveiligheidsattest. De te volgen procedure is opgenomen in art. 5 van het administratieve gedeelte van de vigerende politieverordening.
Deze controle dient aangevraagd te worden via www.brandweerzonecentrum.be / preventie / Een afspraak, attest of controlebezoek aanvragen, en kan alleen worden ingepland indien alle vereiste technische attesten (conform artikel 13 van de bijlage 2 van de vigerende politie-verordening) digitaal en gebundeld aan onze dienst overgemaakt zijn.

  • Voorwaardelijk gunstig advies van Agentschap Wegen en Verkeer afgeleverd op 10 november 2021:

Het Agentschap Wegen en Verkeer adviseert GUNSTIG betreffende de voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met de vermelde inlichtingen en beperkingen.

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de omschreven aandachtspunten (zie advies op het omgevingsloket).

 

Volledige brief: zie Omgevingsloket.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in industriegebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977). Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de ander industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften. Het voorzien van een clubhuis bij de terreinen geeft aan dat de paddelterreinen autonoom zullen, of minstens kunnen, functioneren. Daarnaast wijst ook de totale grootschaligheid van het project (4 terreinen met clubhuis) en het feit dat er auto- en fietsparkeerplaatsen voorbehouden zullen worden voorzien (beschreven in de beschrijvende nota), op een gebruik en functie die niet complementair of ondersteunend is voor de aanwezige bedrijvigheid. Het voorzien van een paddelterrein met clubhuis betreft geen industriële of ambachtelijke bedrijvigheid, noch kan dit beschouwd worden als een complementaire dienstverlenende functie ten behoeve van industriële of ambachtelijke bedrijvigheid zoals beschreven in het bestemmingsvoorschrift voor industriegebieden. Vanuit die overwegingen wordt voorliggende aanvraag als strijdig met de bestemming industriegebied volgens het gewestplan beschouwd.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gewestweg.

5.       MILIEUTECHNISCH

Afvalwater

Het bestaand rioleringsplan wordt integraal aangehouden.

De opstapeling van vetten afkomstig van afvalwater van kan leiden tot verstoppingen van het eigen of openbaar rioleringsstelsel. Deze verstoppingen kunnen waterschade, geurhinder en grote herstellingskosten tot gevolg hebben. Er wordt een mobiele vetafscheider geplaatst in de keuken.

Het afvalwater dat afkomstig is van de keuken moet via een genormeerde vetafscheider (NEN-EN 1825 / DIN 4040) of gelijkwaardig geloosd worden.

 

Geur

De keuken is beperkt voorzien (geen warme keuken) en er wordt een geautomatiseerde dampkap geplaatst voor afvoer van geuren. Voedselafval wordt verzameld in een afgesloten container.

De uitlaat van de keukendampen moet zo geplaatst worden dat de hinder voor de omwonenden maximaal wordt beperkt. Volgens artikel 8 van het algemeen bouwreglement moet de uitlaat zich 1 meter boven de nok van het hellend dak of de dakrand van het plat dak waarop de uitlaat geplaatst wordt, situeren. En 2 meter boven elk terras en de bovenrand van alle deur-,venster-en ventilatieopeningen die zich binnen een straal van 10 meter bevinden, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal.

 

Geluid

Voor lokalen met elektronisch versterkte muziek worden in de Vlaamse regelgeving (Vlarem) 3 categorieën afgebakend:

- Categorie 1: geluidsniveau tot 85 dB(A) LAeq,15min. Er gelden geen administratieve verplichtingen.

- Categorie 2: geluidsniveau tot 95 dB(A) LAeq,15min. Het betreft een meldingsplichtige inrichting volgens Vlarem.

- Categorie 3: geluidsniveau tot 100 dB(A) LAeq,60min. Het betreft een vergunningsplichtige inrichting volgens Vlarem.

 

In principe mag de exploitant zelf kiezen tot welke categorie deze wenst te behoren. Hoe hoger het geluidsniveau hoe meer flankerende maatregelen de exploitant moet nemen. Er moet ook steeds voldaan zijn aan de omgevingsnormen voor geluid. Hierdoor zal in een pand met minder gunstige akoestische eigenschappen minder luide muziek kunnen geproduceerd worden dan in een pand met goede akoestische isolatie.

 

Overdag zal achtergrondmuziek gespeeld worden. Bij het spelen van achtergrondmuziek heeft de horecazaak waarschijnlijk voldoende met een categorie 1 - geluidsniveau. Voor dergelijke inrichtingen mag het maximaal geluidsniveau, voortgebracht door muziek, LAeq,15min 85dB(A) niet overschrijden. Als het maximale geluidsniveau gemeten als LAmax,slow 92 dB(A) niet overschreden wordt, wordt geacht hieraan te zijn voldaan. In het pand moet echter ook aan de omgevingsnormen in de buurt worden voldaan: De muziekactiviteiten moeten zo ingericht zijn dat de LAeq,1s,max gemeten in de buurt : 1° niet hoger is dan 5 dB(A) boven de LA95,5min, indien deze lager is dan 30 dB(A); 2° niet hoger is dan 35 dB (A) indien de LA95,5min ligt tussen 30 en 35 dB(A); 3° niet hoger is dan de LA95,5min indien die hoger is dan 35 dB (A). LA95,5min wordt gemeten bij uitschakeling van alle muziekbronnen. De omgevingsnormen in de buurt zijn niet gekoppeld aan dag-, avond- of nachtperiodes, dit betekent dat deze normen te allen tijde gelden.

 

Ingedeelde inrichtingen en activiteiten

Voor deze site is er een dossier bekend bij de dienst Milieu en Klimaat (10939).

Voor alle inrichtingen en activiteiten voorkomend in de als bijlage I toegevoegde lijst van Vlarem II dient te allen tijde voldaan te zijn aan de meldings- of vergunningsplicht.

6.       WATERPARAGRAAF

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-MER-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

8.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Programma
Voorliggende aanvraag strekt tot het bouwen van 4 paddelterreinen en het omvormen van een directeurswoning tot deels clubhuis. Onder de rubriek “TOETSING AAN DE RUIMTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN” werd geoordeeld dat voorliggende aanvraag niet in overeenstemming is met de onderliggende gewestplanbestemming industriegebied. Deze legaliteitsbelemmering noopt tot weigering van voorliggende aanvraag.

Ruimtelijke impact

De aanleg van de paddelterreinen gaat gepaard met het voorzien van een constructie bestaande uit glazen wanden, stalen netten en zacht net rondom de terreinen. Deze constructie heeft een hoogte van 8 meter waardoor de bestaande kroonlijsthoogte met 7,30 meter wordt verhoogd. Dit is een toename van 40 % tegenover de bestaande dominante kroonlijsthoogte en de nieuwe hoogte komt bovendien hoger dan het bestaande hoogteaccent (directeurswoning) langsheen de Wiedauwkaai. Tevens wordt aan de noordelijke zijde ook over een lengte van 52 meter een uitkraging met een diepte van 2,18 meter voorzien. De constructie wordt (gedeeltelijk) op deze nieuwe uitkraging voorzien.

 

De voorziene uitkraging in combinatie met de geplande ophoging heeft, ondanks dat het hier gaat om ‘lichte’ materialen, een grote ruimtelijke impact. Deze impact is er niet alleen voor de linker aanpaler, maar bij uitbreiding ook voor de ruimere omgeving. Er wordt geoordeeld dat deze constructies van een te grote schaal zijn en daardoor een te grote ruimtelijke impact hebben. 

 

Erfgoed

Ten westen deze site ligt het noordelijke spinnerijgebouw van de vml. textielfabriek NV Usines Cotonnières Gand-Zele-Tubize. Dit gebouw is zeer monumentaal en heeft een beeldbepalende waarde in het stadslandschap van dit deel van Gent. Samen met de spinnerijen en schoorstenen van de Filature Nouvelle Orléans, Galveston, Pipyn en Parmentier, Van Hoiegaerden & Cie vormt dit een uniek stedelijk landschap van vml. textielfabrieken uit het eind 19e en begin 20e eeuw. Door de architecturale waarde en immense schaal van deze zgn. “manchestergebouwen” worden ze dan ook de kathedralen van de industrie genoemd. De noordelijke spinnerij is vanuit verschillende perspectieven van ver zichtbaar oa. vanuit de Wiedauwkaai, Ternezuenlaan, Gasmeterlaan, Muidebrug enz..
 

De architecturale uitwerking van de bijkomende constructies rondom de paddelterreinen is zeer functioneel. Deze constructie bestaande uit een muur, raster en netten verstoren in grote mate het zicht op de als monument beschermde achterliggend spinnerij. Vermits dit de beeldbepalende waarde van dit monument aantast, wordt voorliggende aanvraag ook vanuit erfgoedwaarde negatief beoordeeld.

 

Planinhoud

Voorts wordt vastgesteld dat de grondplannen van de vergunde toestand toegevoegd in voorliggende aanvraag niet in overeenstemming zijn met de werkelijk vergunde toestand. Op de grondplannen zijn tal van activiteiten (kantoorruimtes, workshopsruimtes, …) aangeduid, hoewel er voor deze delen van het bedrijfsgebouw geen vergunning werd bekomen voor het omvormen van bedrijvigheid naar kantoorfunctie of dienstverlening. Men dient dus vast te stellen dat in het gebouw niet-vergunde activiteiten aanwezig zijn. Meer bepaald wordt het gebouw gefragmenteerd aangewend als verschillende kantorenunits en dienstenverlening. Deze kantoren en dienstverlening functioneren autonoom waardoor het bedrijfsgebouw nu enkel nog als verzamelgebouw fungeert. Er is in praktijk nog amper sprake van bedrijvigheid.

 

Het systematisch omvormen van het bedrijfsgebouw naar niet-bedrijvigheid is in strijd met de gewenste ontwikkeling van deze site: de stad wenst deze site immers als industriegebied, en dus enkel met bedrijfsfuncties, te behouden/herstellen. Kantoren en dienstverlening zijn principieel verweefbaar in het ruimere stadsweefsel, zo ook in woongebied, waar bedrijvigheid zich moeilijker inpast. Vanuit die overweging, in combinatie met zorgvuldig ruimtegebruik van de industriegebieden, dient het industriegebied in eerste instantie voorbehouden te blijven voor niet-verweefbare bedrijvigheid. Ondersteunde functies, zoals horeca, kunnen in beperkte mate en enkel indien ze bedrijfsondersteunend werken wel aanwezig zijn. Gelet op de onmiddellijke aanwezigheid van zware industrie (ABC en Vyncolit) zijn publieksaantrekkende functies allesbehalve wenselijk. Een herlokalisatie van een groot aandeel van de op vandaag voorkomende (niet-vergunde) functies dringt zich aldus op.

 

CONCLUSIE

Ongunstig, de aanvraag is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen, meer bepaald de gewestplanbestemming industriegebied, noch verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg. Het inrichten van functies die geen bedrijvigheid zijn, zoals paddelterreinen met clubhuis, in een gewestplanbestemming industriezone, doet afbreuk aan de bestemming volgens het gewestplan.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het bouwen van 4 paddelterreinen en het omvormen van een directeurswoning tot deels clubhuis bij het multifunctioneel pand "Eskimofabriek" aan de heer Bruno Stas de Richelle gelegen te Wiedauwkaai 23, 24, 25, 25A en 26, 9000 Gent.