Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06517 - OMV_2021127392 R - omgevingsaanvraag voor het verkavelen van een grond in 2 loten bestemd voor halfopen bebouwing na het slopen van de bestaande bebouwing en het rooien van een boom - met openbaar onderzoek - Moststraat 9, 9041 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:22
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06517 - OMV_2021127392 R - omgevingsaanvraag voor het verkavelen van een grond in 2 loten bestemd voor halfopen bebouwing na het slopen van de bestaande bebouwing en het rooien van een boom - met openbaar onderzoek - Moststraat 9, 9041 Gent - Vergunning 2021_CBS_06517 - OMV_2021127392 R - omgevingsaanvraag voor het verkavelen van een grond in 2 loten bestemd voor halfopen bebouwing na het slopen van de bestaande bebouwing en het rooien van een boom - met openbaar onderzoek - Moststraat 9, 9041 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 57

Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen  verleent  de vergunning en legt bijzondere voorwaarden en lasten op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

MEET-EN EXPERTISEBURO ARPENTA BVBA met als contactadres Beeweg 56, 9080 Lochristi heeft een aanvraag (OMV_2021127392) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 4 augustus 2021.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:

• Onderwerp: het verkavelen van een grond in 2 loten bestemd voor halfopen bebouwing na het slopen van de bestaande bebouwing en het rooien van een boom

• Adres: Moststraat 9, 9041 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 17 sectie B nrs. 107, 108 en 109

 

Aanvullende informatie werd ontvangen op 1 september 2021. Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 15 september 2021.  De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 2 december 2021:

 

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag situeert zich langsheen de Moststraat in Oostakker. Langs deze straat komen hoofdzakelijk vrijstaande woningen en koppelwoningen voor. Het perceel in kwestie is op vandaag bebouwd met een woning en verscheidene (eerder vervallen) bijgebouwen. Rechts van het perceel loopt een buurtweg.

 

De aanvraag betreft het verkavelen van de grond in 2 loten (642m² en 565 m²) bestemd voor halfopen eengezinswoningen. De woningen worden op 6 m van de rooilijn ingeplant en op minimum 3 m van de zijkavelgrenzen. De bouwzones zijn 8,8 m breed en 15m diep. Er blijft een tuinzone van minimaal 18 m diep over.

 

Qua bouwvoorschriften worden twee bouwlagen toegestaan waarbij de dakvorm vrij is (hellend of plat).

2.       HISTORIEK

Er zijn geen relevante meldingen, vergunningen en/of weigeringen bekend voor dit perceel.

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 4 november 2021 onder ref. VK-21-1220:

Drinkwater

M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet door of i.o.v. FARYS|TMVW vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken. Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager. Lot 1 en lot 2 (bestemd voor halfopen bebouwing) van deze verkaveling kunnen op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet. Er is uiteraard geen uitbreiding noodzakelijk.

 

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt de verkaveling in het centraal gebied.

 

In de zone van de geplande verkaveling ligt een gemengd rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten.

 

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

 

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent. De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. FARYS adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE = Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

 

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

• het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

• overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

• kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

• inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

• de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

 

Specifieke bemerkingen op het dossier

Elk lot dient afzonderlijk te worden aangesloten op de riolering. Per lot is te voorzien in een dubbele huisaansluiting, één voor afvalwater en één voor regenwater.

 

De verkavelingsaanvraag betreft een splitsing van 1 lot in twee loten waarbij de bestaande woning wordt gesloopt. In de straat ligt een gemengd stelsel en hierdoor moet na de rooilijn het afval- en regenwater worden samengevoegd tot één aansluiting op de bestaande riolering.

 

De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Moststraat dient voor één van de twee nieuwe loten (LOT1 of LOT2) hergebruikt te worden. Voor het andere nieuwe lot (LOT1 of LOT2) is een nieuwe aansluiting noodzakelijk, en dient deze tijdig te worden aangevraagd bij FARYS (bij uitvoering door FARYS). De aanvraag ( https://www.farys.be/nl/nieuwe-rioolaansluiting ) dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.

 

Indien geen aanvraag ingediend wordt bij FARYS|TMVW dient een technisch dossier opgemaakt te worden zoals opgelegd door Stad Gent.

 

De verkaveling wordt gepland in een gebied met infiltratiegevoelige bodem. We adviseren daarom na te gaan of infiltratie van het regenwater wel mogelijk is.

 

Besluit

Het ontwerp kan als volgt worden geadviseerd: gunstig met voorwaarden.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 7 oktober 2021 onder ref. 359215:
Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

 

Op heden geen toereikende laagspanningsnetten aanwezig langsheen het project. De aanleg van nutsleidingen laagspanning zijn vereist om deze loten voor een standaard vermogen aansluitbaar te maken. Hiervoor hebben wij de offerte opgemaakt en ter goedkeuring opgeladen in het omgevings-loket.

 

De aanvrager van het project dient tijdig contact op te nemen met Fluvius voor het aanvragen van zijn aansluitingen. Dit kan via de website www.fluvius.be of rechtstreeks op het nummer 078/35.35.34, met de vermelding van kenmerk Nw359215

 

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

 

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.

 

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

 

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project:359215. Samen zullen we uw project verder bespreken. We helpen u graag verder.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Proximus NV afgeleverd op 14 oktober 2021:
Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.

 

Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800.

In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.

 

Gunstig advies van TELENET afgeleverd op 27 september 2021 onder ref. 25072739:
REF 25072739

 

Aansluitbaar Telenet met clausule:

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Telenet nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten.

 

Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Telenet netwerk dient te gebeuren. Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd.

 

Indien blijkt dat wij, binnen het jaar na het afleveren van de vergunning, een melding krijgen van de elektriciteitsmaatschappij dat de palen worden weggenomen dan zal bovenstaand advies komen te vervallen. Er zal een geactualiseerde offerte worden opgemaakt aan de aanvrager om het Telenet netwerk ondergronds te brengen, en dit in synergie met de elektriciteitsmaatschappij.

 

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend. 

 

Aanvragen tot het verplaatsen van bestaand apparatuur zullen aan de aanvrager aangerekend worden. 

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

- Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is, voor zover dit kan worden nagegaan voor verkavelingen, in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

- Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het project ligt niet in effectief of mogelijks overstromingsgevoelig gebied.

 

Aangezien als gevolg van het project er minder infiltratie zal zijn van hemelwater, moet rekening gehouden wordt met een aantal randvoorwaarden om deze negatieve impact te vermijden:

- Verhardingen dienen beperkt te worden.

De aanvraag vermeldt bij de stedenbouwkundige voorschriften

-      Voortuinstrook: opritten naar garages en carports zijn toegelaten. Een oprit heeft een maximale breedte van 3m. Buiten deze opritzone is enkel nog een verhard pad mogelijk als toegang tot de woning. Ingeval de woning ook aangewend wordt voor een economische activiteit, mogen er extra parkeerplaatsen aangelegd worden in waterdoorlatende materialen.

-      Zijdelingse tuinstrook: Verhardingen kunnen worden aangelegd als toegang tot de woning en garage/carport. De verhardingen worden aangelegd in waterdoorlatende materialen of materialen met brede voeg. 

-      Achtertuinstrook: Verhardingen kunnen worden aangelegd i.f.v. terrassen en toegang naar de woning en bijgebouwen. Alle verhardingen dienen te gebeuren in waterdoorlatende materialen, materialen met brede voeg of moeten kunnen afwateren naar een voldoende grote onverharde randzone. 

 

Bovenstaande voorschriften leggen weinig beperkingen op qua verharding van de bouwvrije zones. Daarom worden als bijzondere voorwaarde volgende voorschriften aangepast of toegevoegd:

-        Voortuinstrook:

  • Het deel van de voorschriften dat extra parkeerplaatsen toestaat in functie van een economische activiteit worden geschrapt. Er wordt immers maar 1 oprit per perceel toegestaan. Bovendien zouden meerdere parkeerplaatsen de functie als tuin van de voorste bouwvrije strook deels teniet doen. Dit is een tuin en maakt een wezenlijk deel uit van het straatbeeld. De voortuin dient hoofdzakelijk onverhard te blijven.

-        Zijdelingse tuinstrook:

  • de verkavelingsvoorschriften en het verkavelingsplan laten enkel een carport toe op lot 1 in de zijdelingse strook. Garages in de achtertuinstrook zijn voor beide loten uitgesloten. Daarom kan er ook geen verharding voorzien worden in de zijgelingse stroken om garages te bereiken. Dit wordt geschrapt in het voorschrift.

-        Achtertuinstrook:

  • de achter- en zijtuinstrook van lot 1 en lot 2 bedragen respectievelijk 436m² en 363 m². Volgens het vrijstellingsbesluit mag naast de toegang tot de carport, achteraan nog eens 80 m² aan verharding voorzien worden zonder vergunning. Theoretisch kan dus, behalve de voortuinzone, met deze voorschriften voor 57% (Lot 1) tot 70%  (Lot 2) van het perceel verhard en bebouwd worden. Dit is een onaanvaardbare hoge bezettingsgraad naar bebouwing en verharding toe. Daarom wordt het totaal aan niet-overdekte constructies in de zijtuin- en achtertuin beperkt tot 40 m². Dit laat toe om een terras en een pad naast de woning te verharden.

 

Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige stedenbouwkundige vergunning(en). Deze maatregelen zijn gebaseerd op het algemeen bouwreglement (vnl. artikel 13 en 14) van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater (bij een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of een melding). Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater, en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.

De aanstiplijst hemelwater van de stad Gent dient aan het aanvraagdossier van de stedenbouwkundige vergunning toegevoegd te worden (www.gent.be/bouwreglement).

 

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens VLAREM indelingsplichtig (rubriek 53.2) en dient dit gemeld te worden. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

 

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 23 september 2021 tot 22 oktober 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Voorliggende verkavelingsaanvraag betreft het opsplitsen van een perceel in twee loten met elk een oppervlakte van 642 m² en 565 m² met het oog op het oprichten van twee halfopen woningen, na de sloop van de bestaande bebouwing op het perceel.

 

De sloop van de bestaande bebouwing op het perceel is te verantwoorden. Het betreft één woning, die met dit voorstel vervangen wordt door 2 kwalitatieve woningen en de sloop van verschillende bijgebouwen die eerder in bouwvallige staat zijn, en plaats maken voor een ruime private buitenruimte.

 

De geplande bebouwingstypologie voor deze loten kan worden ingepast in een omgeving die hoofdzakelijk uit een mix van koppelwoningen en vrijstaande woningen bestaat. De extra woongelegenheid op deze kavel heeft weinig impact op de globale woondichtheid in deze omgeving en is ruimtelijk inpasbaar in de groeistad. De aanvraag is een voorbeeld van een kwalitatieve verdichting.

 

De omvang van de bouwstrook is vrij compact maar is voldoende groot om kwalitatieve woningen in te richten, en staat in verhouding tot de oppervlakte van het terrein zodat het groene karakter van de omgeving kan worden gerespecteerd.

 

De verkavelingsvoorschriften laten voor lot 1 een carport toe in de zijdelingse tuinstrook. Gelet op de bepalingen in de voorschriften van de zijdelingse tuinstrook, blijft er voldoende ruimte over om het natuurlijk groen op de perceelsgrenzen te kunnen behouden. Voor lot 2 wordt een carport uitgesloten, aangezien de zijdelingse perceelsafstand beperkt is tot 3m, en er (indien daar een carport wordt geplaatst) geen ruimte meer is voor een haag als afsluiting met de aanpalende buurtweg. Er dient een afstand van minimum 1 m t.o.v. de buurtweg bewaard worden.

 

Daarnaast is het voor beide loten toegestaan om achteraan de tuinzone een bijgebouw op te richten. Hierbij wordt een maximale totale oppervlakte van 40 m² opgelegd voor bijgebouwen per lot (voor lot 1 is de oppervlakte voor de carport hierbij inbegrepen). De afmetingen van de toegestane bijgebouwen staan in verhouding met de grootte van de loten, en is dus aanvaardbaar vanuit de goede ruimtelijke ordening. Ondanks deze bijgebouwen, blijft er voldoende ruimte op het perceel van bebouwing en verharding gevrijwaard die als groene zone kan worden aangelegd. De resterende tuinzone op het perceel is voldoende ruim om effectief als tuin te kunnen fungeren en zo een degelijke woonkwaliteit op het perceel te kunnen garanderen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is ook de inplanting in overeenstemming te brengen met de goede ruimtelijke ordening. Er wordt minstens 1m afstand gehouden van de perceelsgrens, of er wordt een koppeling gemaakt op de perceelsgrens (mits wederzijds akkoord van de eigenaars).

 

Bovenstaande voorschriften betreffende de bijgebouwen in de achtertuinstrook leggen echter weinig beperkingen op qua bouwhoogte. Daarom worden, als bijzondere voorwaarde, de voorschriften betreffende constructies in de achtertuinstrook aangepast: Bijgebouwen zijn op te richten met een plat dak of dezelfde dakhelling als de woning. De kroonlijsthoogte bedraagt max. 3 m en de nokhoogte max. 4,50 m.

 

De bouwlijn die een voortuinstrook van 6 m diep garandeert, sluit aan bij deze van de omringende woningen en is bijgevolg stedenbouwkundig aanvaardbaar. In deze voortuinstrook worden geen constructies toegelaten en wordt de verharding beperkt tot de strikt noodzakelijke toegangen en opritten.

 

Qua afsluiting wordt het gedeelte met betrekking tot draadafsluiting uitgesloten. Op die manier kan een maximale uitwisseling van fauna, in het bijzonder kruipende dieren, plaatsvinden. 

 

Tot slot werden er in de voorschriften nog een aantal zaken geschrapt met betrekking tot ruimtelijk rendement. In de voorschriften wordt een één-laags volume toestaan. Om de verhardingsgraad op het perceel terug te dringen en het compact bouwen te stimuleren wordt opgelegd dat de woning uit twee bouwlagen moet bestaan.

 

In functie van deze verkaveling worden enkele bomen verwijderd. Het betreft een 9-tal cipressen met stamomtrek van zo'n 50 tot 60 cm, waarvan al twee exemplaren zijn afgestorven. Deze bomen hebben weinig natuurwaarde. Eén notelaar dient ook verwijderd te worden, omdat deze komt te staan net op de grens van de achtergevel van de nieuw te bouwen woning op lot 2. Het verwijderen van deze ook nog relatief jonge notelaar (stamomtrek 95 cm) is onvermijdbaar als de woning wordt gebouwd. Als compensatie dienen twee nieuwe hoogstammige bomen (met minimumstamomtrek HS10/12) per lot heraangeplant te worden. Dit wordt opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

 

De verkavelingsvoorschriften zijn voldoende gedetailleerd om een degelijke inpassing in de omgeving te kunnen bekomen, doch voorzien voldoende vrijheid inzake materiaalgebruik, architectuur, gabarit en dergelijke meer, mits de nodige aanpassingen van de verkavelingsvoorschriften voor wat betreft de verhardingen die uit de bovenvermelde watertoets volgen. Deze aanpassingen worden via voorwaarden bij deze omgevingsvergunning opgelegd. Voorliggende verkavelingswijziging wordt positief beoordeeld in het kader van een goede plaatselijke aanleg en de principes van een goede ruimtelijke ordening.

 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verkavelen van een grond in 2 loten bestemd voor halfopen bebouwing na het slopen van de bestaande bebouwing en het rooien van een boom aan MEET-EN EXPERTISEBURO ARPENTA bvba gelegen te Moststraat 9, 9041 Gent

 

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

     

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:


De stedenbouwkundige voorschriften moeten als volgt worden aangepast/aangevuld (zie ook markeringen in bijlage):

-        Gebouwen:

  • Aantal bouwlagen:

De gebouwen zullen uit twee bouwlagen bestaan. Een dakverdiep welke als bewoonbaar mag worden ingericht is eveneens mogelijk.

-        Voortuinstrook:

  • Verharding:
    Er zal slechts 1 oprit per lot toegelaten worden. Enkel strikt noodzakelijke toegangen kunnen in de voortuinstrook verhard worden. De verhardingen gebeuren in waterdoorlatende materialen op een waterdoorlatende fundering.

-        Zijdelingse tuinstrook:

  • Verharding:

Verhardingen kunnen worden aangelegd als toegang tot de woning (zowel lot 1 als 2) en de carport (enkel lot 1). De verhardingen worden aangelegd in waterdoorlatende materialen of materialen met brede voeg.

-        Achtertuinstrook:

  • Verharding: het totaal aan niet-overdekte constructies in de zijtuin en achtertuin wordt beperkt tot 40 m².
  • Constructies:
    Het bouwen van een garage of carport is niet toegelaten. Op lot 1 mag de gezamenlijke oppervlakte van een eventuele carport en een tuinhuis maximaal 40m² bedragen. Een tuinhuis dient ingeplant te worden op minimaal 1 m van de perceelsgrenzen. Met wederzijds schriftelijk akkoord tussen de aanpalende eigenaars mag een bergplaats op de perceelsgrens worden ingeplant. De maximale oppervlakte van alle bijgebouwen samen bedraagt 40m² (incl. carport in de zijdelingse strook voor lot 1). Het aanleggen van een zwembad of vijver is toegelaten. Deze dienen op minimaal 1m van de kavelgrenzen aangelegd te worden. Bijgebouwen zijn op te richten met een plat dak of dezelfde dakhelling als de woning. De kroonlijsthoogte bedraagt max. 3 m en de nokhoogte max. 4,50 m.

-        Afsluitingen op de perceelsgrens

  • Materialen:

Afsluitingen kunnen worden uitgevoerd middels een levende haag of een draadafsluiting (al dan niet begroeid met klimplanten).

  • Uitvoering:

De maximale hoogte bedraagt 2m. Indien er geen akkoord is met de aanpalende

eigenaar, wordt een levende haag op minstens 0,50m van de perceelsgrens  geplaatst (conform het veldwetboek).

 

Hoogstammige bomen

Twee nieuwe hoogstammige bomen (met minimumstamomtrek HS10/12)  worden per lot heraangeplant.

 

Openbaar domein

Bestaande rioolvertakkingen, die niet worden hergebruikt, moeten op het terrein, ter hoogte van de rooilijn, zorgvuldig worden dichtgemaakt.

Indien tijdens de werkzaamheden onvoorziene hindernissen opduiken (rioleringen, waterlopen, kelders e.d.)dan moet dit meteen worden meegedeeld aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

Algemeen

De verkaveling gelegen langs een met riolering uitgeruste verharde weg en brengt de aanleg van de rioolvertakkingen met zich mee.

 

De aanleg van de (eventuele) opritten zal gebeuren naar aanleiding van de individuele bebouwingen.

Er kunnen enkel opritten worden toegstaan indien bij de bebouwing inpandige garages of carports voorzien worden. Parkeren in de voortuin wordt niet toegstaan. I.f.v. de toegang tot de gebouwen kan maximaal één toegangspad van anderhalve meter verhard worden. De rest van de voortuin dient met levend groen ingerict te worden.

 

Op gronden gelegen op het openbaar domein zijn de stedelijke reglementen met betrekking tot het aanleggen van trottoirs en opritten van toepassing.

De aanleg van private verhardingen op het openbaar domein zijn niet toegestaan.

 

De maximale breedte van de opritten wordt bepaald in het tweede deel van het Integraal Plan Openbaar Domein (IPOD II). Indien deze voor vergunning in aanmerking komen zal er maximaal slechts één oprit per lot toegelaten worden.

 

Bijzondere voorwaarden op te nemen in de verkoopaktes:

-      De interne riolering van de te bouwen woning dient zodanig ontworpen dat er kan aaneengesloten worden met een gescheiden rioleringssysteem (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

-      Zij zijn er toe gehouden nieuwe afvoeren aan te sluiten (bestaande afvoeren te behouden) op deze riolering overeenstemmend met de aard van de lozing.

-      Er is nog geen aparte RWA-aansluiting mogelijk. De RWA-leidingen naar de straat zijn te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten regen- en afvalwaters gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. De samenvoeging van regen- en afvalwaters dient te gebeuren ter hoogte van de rooilijn.

 

Artikel 3

Legt volgende lasten op


LAST 1 - Riolering

Per lot is te voorzien in een dubbele huisaansluiting, één voor afvalwater en één voor oppervlaktewater (eventueel aanwezige bestaande aansluitingen zijn te herbruiken). De aansluitputjes zijn te voorzien van een merkteken waaruit de aard (oppervlaktewater/afvalwater) blijkt.

Het herstel van de rijweg (in asfalt) dient te gebeuren d.m.v. een toplaagvernieuwing over de volle breedte en lengte van de ontwikkeling.

 

Ofwel kan voor de uitvoering hiervan beroep gedaan worden op de diensten van Farys. Meer info hierover kan men bekomen via het algemeen waternummer (078/35.35.99) of www.farys.be.
 

Ofwel kan een eigen aannemer aangesteld worden en dient een technisch dossier opgesteld en goedgekeurd te worden door de stad. Op dit technisch dossier kunnen de dienst Wegen, Bruggen & Waterlopen en Farys bijkomende technische opmerkingen voor aanpassingen formuleren. Dit technisch dossier moet (aangepast aan de bijzondere voorwaarden uit deze vergunning en eventuele wijzigingen ingevolge bijkomende technische opmerkingen) bestaan uit een grondplan (schaal 1/250) een bestek en een gedetailleerde raming.

 

Dit technisch dossier wordt bij voorkeur per mail ingediend bij de dienst Wegen, Bruggen & Waterlopen (tdwegen@stad.gent). Bezoekadres: Woodrow Wilsonplein 1 te 9000 Gent, Postadres: Botermarkt 1 te 9000 Gent, telefoon 09 26 79 00.

 

LAST 2 –Aanleg van nutsvoorzieningen
De houder van de vergunning staat – op eigen kosten – in voor het (laten) aanleggen van nieuwe en/of het (laten) aanpassen van bestaande nutsvoorzieningen naar en in de verkaveling.
Ongeacht de verplichting tot aanpassing van bestaande nutsvoorzieningen, moeten de volgende nutsvoorzieningen minimaal aangelegd worden:
- elektriciteit
- water
- kabeltelevisie
- telecommunicatie

- openbare verlichting
 

De voorwaarden uit de adviezen van Eandis, FARYS, Telenet en Proximus NV zoals hieronder dienen strikt nageleefd te worden.

  • De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS (advies van 04/11/2021) moeten strikt nageleefd worden.
  • De voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius System Operator (advies van 07/10/2021) moeten strikt nageleefd worden.
  • De voorwaarden opgenomen in het advies van Proximus NV (advies van 14/10/2021) moeten strikt nageleefd worden.
  • De voorwaarden opgenomen in het advies van TELENET (advies van 27/09/2021) moeten strikt nageleefd worden.

 

De ontwikkelaar moet telkens instaan voor de kosten en lasten van het installeren van de openbare verlichting. Dit dient te gebeuren volgens de richtlijnen van de Stad Gent (en Eandis), opdat de Stad Gent bij overdracht van het openbaar domein ook het beheer van de verlichting kan overnemen. De ontwikkelaar dient ruime tijd voor de start van de uitvoeringswerken advies op te vragen bij de lichtcel, via het volgende emailadres: openbareverlichting@stad.gent. De openbare verlichting dient telkens conform het Lichtplan te worden geplaatst. Alle info over  het lichtplan is te raadplegen via www.stad.gent/gentverlicht.

 

LAST 3 - Attest verkoop percelen en waarborgen
Volgens art 4.2.16 §1 en §2, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd

is of gewaarborgd is door:

1° de storting van een afdoende financiële waarborg;

2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.

Dit attest kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.

Indien een financiële waarborg wordt verleend voor de aanleg van de weg en de riolering, dan gelden volgende dwingende termijnen voor het uitvoeren en afwerken van de werken:

- de riolerings- en wegenwerken moeten volledig afgewerkt zijn zodat tot voorlopige oplevering kan worden overgaan binnen een termijn van 3 jaar nadat het verkoopbaarheidsattest door het college van burgemeester en schepenen aan de houder van de vergunning is betekend,

- de definitieve oplevering van de riolerings- en wegenwerken vindt twee jaar na de voorlopige oplevering plaats.

Indien geen financiële waarborg wordt verleend en geen verkoopbaarheidsattest is afgeleverd, geldt geen dwingende termijn voor uitvoering van deze lasten. Enkel de vervaltermijnen voorzien in artikel 4.6.4. §2 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gelden dan.

 

Bedragen en vrijgave van de borg(en)

Als waarborgen worden gesteld voor de aanleg van nutsleidingen, is het bedrag van de waarborg

gelijk aan het verschil van de door de nutsmaatschappijen geraamde kostprijs en het aan de

nutsmaatschappijen betaalde voorschot.

De waarborgen voor de aanleg van nutsleidingen worden volledig vrijgegeven na bevestiging door de distributiemaatschappijen van de betaling van het saldo van de geraamde kostprijs.

Als waarborgen worden gesteld voor in de vergunning opgelegde lasten met betrekking tot de wegen- en rioleringswerken en de aanleg en het onderhoud van de groenzones, dan is het bedrag van de waarborg gelijk aan het bedrag van de vermoedelijke kostprijs van de werken (of van het gedeelte van de werken die nog uitgevoerd moeten worden), zoals die blijkt uit een raming of een prijsofferte, welke ter goedkeuring is voorgelegd aan de Stad Gent, verhoogd met 25% wat betreft wegen- en rioleringswerken en 10% wat betreft de openbare groenvoorziening, en aangevuld met een forfaitair bedrag voor de opmaak van een as-built plan (bestaande uit 2,3 euro per lopende meter wegenis).

De waarborg voor de wegen en rioleringswerken wordt vrijgegeven na schriftelijk akkoord van het college van burgemeester en schepenen, op volgende wijze: 85 % van de waarborg, waaronder het forfaitair bedrag voor de opmaak van een as-built plan, wordt vrijgegeven na de voorlopige oplevering en 15% van de waarborg wordt vrijgegeven na de definitieve oplevering.

De waarborg voor de aanleg en het onderhoud van de groenzones wordt in helften vrijgegeven, de ene helft na de voorlopige oplevering van de groenaanleg en de andere helft na de definitieve oplevering na de onderhoudsperiode van 3 jaar, na schriftelijk akkoord van het college van burgemeester en schepenen.

De financiële instellingen die zich borg stellen voor de houder van de verkavelingsvergunning moeten verplicht gebruik maken van een model van borgakte. Dit model van borgakte kan opgevraagd worden bij de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, Balie Bouwen, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel 09 266 79 50 of via bouwen@stad.gent.

     

Artikel 4

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:


Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Voor het wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.

 

In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld). U dient er rekening mee te houden dat de behandeling van deze aanvraag een bepaalde doorlooptijd nodig heeft (zie ook website).