Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06527 - OMV_2021120637 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het renoveren en verbouwen van een herenhuis als meergezinswoning bestaande uit 4 appartementen en een handelsruimte - met openbaar onderzoek - Geldmunt 41, 9000 Gent - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:23
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06527 - OMV_2021120637 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het renoveren en verbouwen van een herenhuis als meergezinswoning bestaande uit 4 appartementen en een handelsruimte - met openbaar onderzoek - Geldmunt 41, 9000 Gent - Weigering 2021_CBS_06527 - OMV_2021120637 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het renoveren en verbouwen van een herenhuis als meergezinswoning bestaande uit 4 appartementen en een handelsruimte - met openbaar onderzoek - Geldmunt 41, 9000 Gent - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

COMPAGNIE DELENS BVBA BVBA met als contactadres Sportstraat 40, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021120637) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 4 augustus 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het renoveren en verbouwen van een herenhuis als meergezinswoning bestaande uit 4 appartementen en een handelsruimte

• Adres: Geldmunt 41, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 1 sectie A nr. 309F

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 1 september 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 1 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de plaats en de omgeving

De aanvraag heeft betrekking op een pand gelegen langs de Geldmunt, in het historische centrum van Gent, op wandelafstand van het Gravensteen. De omgeving wordt gekenmerkt door gesloten bebouwing waarin een veelheid aan functies, namelijk wonen, handel, diensten en horeca voorkomen. Het pand waarop de aanvraag betrekking heeft, is een herenhuis bestaande uit drie bouwlagen en een hellend dak. Het hoofdgebouw, gelegen aan Geldmunt, bestaat uit twee delen. Een eerste deel heeft een zadeldak; het tweede deel heeft deels een schilddak. Een tweede volume aan de linker achterzijde van het terrein bestaat uit één bouwlaag en loopt door tot in de Zeugsteeg.

 

Het pand is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (relict ID-nr.97103) en wordt hierin als “Burgerhuis” omschreven: “breedhuis van zes traveeën en drie bouwlagen, onder zadeldak (pannen), heden gesplitst in twee enkelhuizen. Bepleisterde en witgeschilderde lijstgevel uit de tweede helft van de 19de eeuw, doch volgens archiefstukken ouder huis waarvan de gevel reeds in 1772 veranderd werd, met deur in arduinen omlijsting in de vierde travee. Een oude muuranker bewaard rechts op tweede bouwlaag. Geledingen horizontaal gemarkeerd door cordons en doorlopende panelen op de borstweringen. Bovenvensters in geriemde omlijstingen met oren en versierde sluitsteen, bovenste met lage gietijzeren leuningen. Bekronend hoofdgestel met kroonlijst met tandlijstversiering en klossen. Gewijzigde begane grond met originele deuropening ingeschreven in arduinen omlijsting op neuten, met hol geprofileerd beloop en recht afgedekt.”


Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag beoogt de renovatie en verbouwing van een herenwoning met gelijkvloerse handelsfunctie naar een meergezinswoning met vier woongelegenheden en een gelijkvloerse handelsruimte (32,80 m²). Voor het pand werd reeds een weigering (OMV_2020089730 afgeleverd voor het renoveren en verbouwen van een herenhuis naar een meergezinswoning bestaande uit 5 appartementen en een handelsruimte (zie punt 2. Historiek).

 

Het project voorziet de volgende woongelegenheden:

  • Een gelijkvloers 3-slaapkamerappartement een oppervlak van 114,5 m en een tuin van 32 m².
  • Een 2-slaapkamerappartement op de eerste verdieping met een oppervlak van 77m² en een terras van 19,2m². In de eerdere weigering werden twee studio’s voorzien op het eerste verdiep.
  • Een 2-slaapkamerappartement op de tweede verdieping met een oppervlak van 77m² en een terras van 8,4m².
  • Een 2-slaapkamerappartement onder het hellend dak met een oppervlak van 54m² en een terras van 6m².

In het volume aan de Geldmunt wordt er palend aan de rechterperceelsgrens een afgescheiden circulatie/gang voorzien met op het gelijkvloers vlak voor de nieuwe toegangsdeur van de handelszaak een vrije en vlakke draairuimte.  De trap naar het eerste verdiep wordt tevens meer centraal voorzien en niet langer in het gelijkvloerse aanbouwvolume. Op het gelijkvloers wordt tevens een 3-slaapkamerappartement ingericht met toegang tot een gelijkvloerse tuin.

 

Voor de woongelegenheden op het eerste en tweede verdiep worden er terrassen voorzien aan de achterzijde. De gelijkvloerse bouwdiepte (gemeten t.o.v. de rooilijn) bedraagt 20,10 m. De bouwdiepte op de eerste verdieping (inclusief terras) bedraagt ca. 20,10 m over de volledige breedte van het perceel. De bouwdiepte op de tweede verdieping (inclusief terras) bedraagt ca. 18,00 m over de volledige breedte van het perceel. Op het eerste en tweede verdiep wordt een identiek 2-slaapkamerappartement ingericht. Daarbij worden vooral in het voorste vertrek (zijde Geldmunt) nieuwe scheidingsmuren voorzien en worden de schoorstenen in beide vertrekken gesloopt.  Op het tweede verdiep worden de twee bestaande trappen (leidend naar de zolderruimtes) gesloopt.

 

Op het zolderniveau wordt een doorgang voorzien tussen de voorheen afgescheiden zolderruimtes, waarbij de hellende daken met elkaar verbonden worden. De ruimte wordt ingericht als één 2-slaapkamerappartement. Aan de voorzijde en achterzijde van het hellend dak worden dakvlakvensters voorzien.

 

Het volume in de Zeugsteeg wordt herbouwd. De functie wijzigt van garage naar fietsenberging en woongelegenheden (met name de slaapkamers en badkamer van het gelijkvloerse appartement). Er wordt een fietsenberging voorzien, toegankelijk via de Zeugsteeg, van 20,5 m². Op de eerste verdieping wordt een wintertuin ingericht door het hellend dak aan de achterzijde van het volume open te werken met een groot schuifraam. Het plat dak tussen het volume aan de Zeugsteeg en het hoofdvolume aan de Geldmunt wordt grotendeels aangelegd als groendak.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

  • Op 03/12/2020 werd een weigering afgeleverd voor het renoveren en verbouwen van een herenhuis naar een meergezinswoning bestaande uit 5 appartementen en een handelsruimte (OMV_2020089730).

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 2 september 2021 onder ref. 050733-004/PV/2020. Het integrale advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting:

  • De onderzijde van houten daken dient beschermd te worden door een materiaal met EI 60.
  • De tussendeuren in het gemeenschappelijke trappenhuis op +1 dienen verwijderd te worden zodat het rookluik het volledig trappenhuis kan ontroken.
  • De inkomdeuren van de woonentiteiten moeten van het type ‘zelfsluitend bij brand’ zijn met vrijloop in dagelijks gebruik. In de private inkomzone van elk appartement wordt een rookdetector voorzien die is aangesloten op de brandcentrale.
  • Op +1 en +2 dient een liftsas voorzien te worden. Dit mag echter het trappenhuis net opdelen zodat het rookluik het volledige trappenhuis kan ontroken.


Geen tijdig advies van Onroerend Erfgoed Oost-Vlaanderen. De adviesvraag is verstuurd op 1 september 2021. Op 24 november 2021 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 21 september 2021 onder ref. 47804805. Het integrale advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting:

  • Op basis van het standaardvermogen voor appartementen van 9,2 kVA, voor algemene delen en commerciële panden van 56kVA en per aparte aansluiting voor een woning van 17,3 kVA is uw project niet aansluitbaar op het bestaande elektriciteitsnet. U dient dus de nodige ruimte te voorzien voor een extra distributiecabine. Raadpleeg zeker onze voorschriften hieromtrent op https://www.fluvius.be/nl/distributiecabines-elektriciteit-plaatsen-leidraad-voor-de-bouwheer .
  • Op basis van het standaardvermogen van 6 m3/h per wooneenheid is uw project aansluitbaar op het bestaande gasnet. Raadpleeg zeker de minimale technische vereisten voor het gasmeterlokaal op www.fluvius.be/nl/media/3021 of www.fluvius.be/nl/media/3016.
  • Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.
  • Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van alle gegevens – 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er nog een termijn van minimaal 90 werkdagen tussen de ontvangst van uw akkoord op onze offerte en de effectieve uitvoering van de werken - onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen ... te verkrijgen.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL PATERSHOL, goedgekeurd op 20 juni 1994, en is bestemd als Klasse 2 voor tuinstrook en binnenkern en zone B voor woningen.
 

Het perceel is 27,90 m diep. Bijgevolg is de strook voor hoofd- en bijgebouwen 16,67 m diep (d.i. 12 m + 28m m/6) gemeten vanaf de rooilijn van Geldmunt. Hierachter bevindt zich de tuinstrook. Deze heeft een oppervlakte van ca. 143 m². De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften, het wijkt af op onderstaande punten:

 

Artikel 2.2.2. Maximum bebouwde oppervlakte in tuinen

In klasse 2 bedraagt de maximum bebouwde oppervlakte in tuinen en binnenkern 50%.

Afwijking: De tuinstrook is voor ca. 103 m² bebouwd. Dit is in strijd met het BPA-voorschrift dat stelt dat de maximum bebouwde oppervlakte in de tuinzone 50 % bedraagt, zijnde 71,50 m².

Toetsing: Afwijking niet toegestaan: Uit de plannen blijkt dat het volume integraal in de Zeugstraat integraal gesloopt wordt en heropgebouwd, of op zijn minst herbouwd. Zo wordt het oorspronkelijke dakvolume (met spanten) integraal gesloopt en vervangen. Het lessenaarsdak palend aan het gelijkvloers aanbouwvolume wordt verwijderd en vervangen door een groendak. De kroonlijsthoogte van de achtergevel wordt opgehoogd en de voorgevel vervangen. Het vloerpakket tussen het gelijkvloers en het hellend dak wordt integraal vervangen (inclusief het knooppunt van het hellend dak met de voorgevel en de trap). Er is bovendien sprake van volume-uitbreiding door het invoegen van een dakterras aan de achterzijde van het hellend dakvlak en de plaatsing van een balustrade.

 

In dit geval kan er geen afwijking worden toegestaan via (art. 2.2.3 Overgangsbepaling). De bestaande toestand wordt immers niet behouden.  Bij verbouwingswerken met volumewijziging of herbouwen moeten de bouwvoorschriften (Artikel 3) gerespecteerd worden. Om die reden kan er een afwijking worden toegelaten op de bebouwingsgraad in de tuinstrook. Voor een verdere beoordeling wordt verwezen naar punt 8 (Omgevingstoets).

 

Artikel 2.2.2. Minimum onverharde oppervlakte in tuinen

In klasse 2 bedraagt de maximum onverharde oppervlakte in tuinen en binnenkern 25%.

Afwijking: De tuinstrook is slechts voor 32 m² onverhard. Dit is in strijd met het BPA-voorschrift dat stelt dat de minimum onverharde oppervlakte in de tuinzone 25 % bedraagt, zijnde 35,75 m².

Toetsing: Afwijking niet toegestaan: Uit de plannen blijkt dat het volume in de Zeugstraat integraal gesloopt wordt en heropgebouwd, of op zijn minst herbouwd (zie boven). In dit geval kan er geen afwijking worden toegestaan via (art. 2.2.3 Overgangsbepaling). De bestaande toestand wordt immers niet behouden.  Bij verbouwingswerken met volumewijziging of herbouwen moeten de bouwvoorschriften (Artikel 3) gerespecteerd worden. Om die reden kan er een afwijking worden toegelaten op de bebouwingsgraad in de tuinstrook. Voor een verdere beoordeling wordt verwezen naar punt 8 (Omgevingstoets).

 

Artikel 3.4.1. Diepte van de hoofgebouwen

Afwijking: Bouwdiepte op de eerste verdieping: de toegelaten bouwdiepte is min. 10 m en max. 12 m (de linker aanpalende heeft immers een diepte van 11,20 m). Er wordt een bouwdiepte voorzien van 20,10 m.

Toetsing: Afwijking niet toegestaan: Het pand heeft een diepte van 16,54 m in de bestaande toestand. Deze diepte kan behouden blijven en beperkt worden uitgebreid in functie van de aanleg van een terras met een lichte structuur. Voorliggend ontwerp voorziet echter in een terras van 3,57 m diep (dit is de diepte van de onderliggende verdieping). Dit is een onaanvaardbare afwijking op de voorschriften van het BPA (zie verder bij punt 8. Omgevingstoets).

 

Afwijking: Bouwdiepte op de tweede verdieping: de toegelaten bouwdiepte is min. 10 m en max. 12 m (de linker aanpalende heeft immers een diepte van 11,20 m). Er wordt echter een bouwdiepte voorzien van circa 18m.

Toetsing: Afwijking niet toegestaan: Dit is een onaanvaardbare afwijking op de voorschriften van het BPA (zie verder bij punt 8. Omgevingstoets).

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput van 6.000l,  overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

 

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 9 september 2021 tot 8 oktober 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werd 1 bezwaar ingediend.

 
Het bezwaar wordt als volgt samengevat:

Het terras gelegen op het tweede verdiep is strijdig met de regelgeving inzake lichten en zichten uit het Burgerlijk Wetboek (Uitzichten op het eigendom van de nabuur, artikels 675-680bis). Vanop het terras heeft men immers een rechtstreeks en schuin zicht op de buitenruimte van linker- en rechteraanpalende.

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
Het terras is inderdaad strijdig met de wetgeving uit het Burgerlijk Wetboek. Vanop het terras heeft men rechtstreekse inkijk op de buitenruimte van linker-en rechteraanpalende. Het terras manifesteert zich bovendien omwille van zijn ligging en hoogte als een uitkijkplatform over aanpalende eigendomen. Bovendien is de bouwdiepte op de tweede verdieping (omwille van het terras) strijdig met de voorschriften van het BPA en niet aanvaardbaar. Het terras creëert storende inkijk bij de aanpalenden en valt ruim buiten de toegelaten bouwdieptes. Voor een verdere beoordeling wordt verwezen naar punt 8 (Omgevingstoets).

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag betreft de omvorming van een eengezinswoning tot een meergezinswoning. Deze omvorming kan enkel principieel aanvaard worden, mits gunstige score op de woningtypetoets. De woningtypetoets vormt een kader waarbinnen we duidelijk definiëren waar meergezinswoningen toegelaten zijn, waar eengezinswoningen verplicht zijn en waar andere stedelijke woontypologieën mogelijk zijn. Het is geen verordenend instrument, maar een beoordelingskader om te bepalen welk type woning op een perceel het meest geschikt is. Dit gebeurt op een objectieve manier, door op een uniforme wijze de omgeving, de buren, het perceel, het mogelijke volume en de parkeermogelijkheden in beeld te brengen. Op basis van onze informatie zijn de resultaten voor het betreffende pand als volgt:

  • Vraag 1: Gebiedsgerichte differentiatie: score 1
  • Vraag 2: Buurt: score 1
  • Vraag 3: Buren: score 1
  • Vraag 4: Parkeren: score 1
  • Vraag 5: Bouwlagen: score 0
  • Vraag 6: Perceelsconfiguratie in combinatie met bouwvolume: score 1
  • Totaalscore = 5 => geen voorkeur voor een bepaald woningtype.

De inrichting van het pand als meergezinswoning met handelsruimte op het gelijkvloers is principieel aanvaardbaar, echter wanneer de meergezinswoning voldoende woonkwaliteit genereert en voldoet aan het algemeen bouwreglement. Voorliggende aanvraag wordt echter ongunstig beoordeeld omwille van volgende redenen:

1/ De inrichting van de woonentiteit op het eerste verdiep leidt tot een verlies van erfgoedwaarden. Het pand voldoet nog aan de beschrijving opgenomen op de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed. Opname in het CHE-gebied en op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed bevestigen de cultuur-historische waarde van het pand.

Het hoofdvolume heeft een architecturale waarde als  een  17de/ 18de-eeuwse woning waarvan de gevel in de loop van de 19de eeuw aangepast werden tot bepleisterde lijstgevels met eenvoudige stucversiering. Deze kant van de Geldmunt bevat meerdere gelijkaardige gevels. Hierdoor heeft deze gevelrij dan ook een beeldbepalende waarde. De huidige lijstgevel dateert van 1854 (G12/4446), doch heeft een veel oudere kern. Er kunnen verschillende oudere bouwcampagnes gedetecteerd worden door de aanwezigheid van oudere bouwaanvragen in het stadsarchief. De oudste aanvraag dateert van 1772, waar toen ook al sprake was van veranderingswerken aan een bestaand woonhuis. Het pand vormde samen met nr. 43 één geheel. De opsplitsing gebeurde vermoedelijk in 1888/1889 wanneer een raamopening wordt omgevormd tot deur. De winkelpui is 20e -eeuws met accenten van gekleurde beglazing en structuurbeglazing. De kroonlijst met klossen en het lijstwerk zijn nog intact. Het buitenschrijnwerk op de verdiepingen incl. zonnewering en borstwering is oorspronkelijk en zeer waardevol. Dit buitenschrijnwerk (ramen, deur, kroonlijst) van de straatgevel maakt onlosmakelijk deel uit van de architectuur van het pand. Dergelijke buitenschrijnwerk vormt immers een beeldbepalend en essentieel onderdeel van deze architectuur en bepaald mee de architecturale erfgoedwaarde.

 

Uitgangspunt hier is dan ook maximaal behoud en herstel van deze onderdelen. Wanneer om bouwfysische of constructieve reden vervanging noodzakelijk is, kan dit enkel gebeuren door geschilderd houten schrijnwerk met een raamindeling en -profilering identiek aan het originele schrijnwerk. Aanpassing naar dubbele beglazing is hierbij wel aanvaardbaar.

De winkelpui dient behouden te blijven incl. het structuur- en gekleurd glas. De plaatsing van een achterzetraam aan de binnenzijde kan hier om energetische redenen overwogen worden.

 

Het interieur van het hoofdvolume aan de straatzijde bevat nog heel wat waardevolle 18 en 19e -eeuwse interieurelementen. De draagstructuren (wanden, moer- en kinderbalkenstructuur, dakstructuur) heeft daarentegen een oudere oorsprong en dateert vermoedelijk van uit de 17e en 18e eeuw. Deze elementen maken onderdeel uit van de erfgoedwaarde van het pand . De erfgoedwaarde wordt immers niet enkel door het uitzicht van een pand bepaald maar kent meerdere dimensies.  Ook de structuur, indeling, ruimtelijkheid en authentieke interieurelementen zoals sierplafonds, schouwen, trappen, binnenschrijnwerk en dergelijke meer hebben waarde en bepalen het karakter en de erfgoedwaarde van het pand. De te behouden interieurelementen werden veelvuldig in de voorbesproken in het voorontwerptraject.

Het gaat dan over volgende elementen:

  • De bestaande houten vloerconstructies met de onderliggende merkwaardige stucwerkplafonds (gelijkvloerse en eerste verdieping zowel in voor-als achterkamer alsook in de inkom- en traphal). De compartimentering van de vloeren tussen de verschillende niveaus moet dan zodanig gerealiseerd worden dat eventueel aanwezige waardevolle stucwerkplafonds zichtbaar kunnen behouden blijven. Dit kan gebeuren door het voorzien van brandwerende beplating tussen de roostering van de vloeren. Het verhogen van vloeren en het moeten aanpassen van interieurelementen is hierbij niet aanvaardbaar.
  • De natuurstenen schoorsteenmantels op de gelijkvloerse en eerste verdieping zowel in voor- als achterkamer
  • De dakspantenstructuur (vermoedelijk 17e -eeuws).
  • De oorspronkelijke trappen tussen gelijkvloers en eerste verdieping en eerste en tweede verdieping.

Het voorliggende ontwerp houdt in grote mate rekening met het behoud deze waardevolle interieurelementen en de oorspronkelijke draagstructuur en dakspantenstructuur. Enkel de eerste verdieping wordt zodanig aangepast en ingericht, dat de erfgoedwaarde hiervan wordt aangetast. De eerste verdieping wordt omgevormd tot één grote entiteit bestaande uit twee slaapkamers. De opdeling van de voorste twee kamers in twee slaapkamers, berging, apart toilet en badkamer, heeft tot gevolg dat de waardevolle erfgoedelementen, zijnde de schoorsteenmantel en stucplafonds verdwijnen. Daarenboven wordt ook in de achterste kamer de schoorsteenmantel verwijderd. Deze ingreep doet dan ook afbreuk aan de architecturale waarde van het pand. Dit is vanuit erfgoedoogpunt niet aanvaardbaar. De indeling van deze verdieping wordt dan ook ongunstig beoordeeld.

 

De woonentiteit moet zo worden ingericht dat de indeling van de voorkamers en de bijhorende stucwerkplafonds en schoorsteenmantels behouden kan blijven. Het reduceren van de tweede slaapkamer en het herinrichten van deze kamer tot badkamer lijkt ons hier beter verzoenbaar met de erfgoedwaarde van het pand.  Bij voorkeur wordt de oorspronkelijke ingang (achterkamer) dan behouden zodat men een ingang heeft aan de leefruimte.

 

2/ De ruimtelijke ingrepen hebben een negatieve impact op aanpalenden en bijgevolg de omgeving. De ingreep in het dak van het hoofdvolume is aanvaardbaar. Het maken van de verbinding heeft ruimtelijk een beperkte impact en het ontwerp houdt rekening met de dakvorm en de erfgoedwaarde van de constructie. Het voorzien van dakvlakvensters heeft een ruimtelijk beperkte impact en is aanvaardbaar.

Het terras op het eerste en tweede verdiep wordt ongunstig beoordeeld. Zoals herhaaldelijk meegegeven in vooroverleg kan de bestaande diepte van het pand behouden blijven en beperkt worden uitgebreid in functie van de aanleg van een terras op het eerste verdiep met een lichte structuur. Er wordt echter op de eerste verdieping een bouwdiepte tot 20,10 m voorzien en op het tweede verdiep een bouwdiepte tot  18m. Dit reikt veel dieper dan het hoofdvolume van linkeraanpalende en is strijdig met de voorschriften uit het BPA. Bovendien zijn de terrassen strijdig met de wetgeving uit het Burgerlijk Wetboek gezien het rechtstreekse zichten geeft op de eigendom van linker- en rechteraanpalende. Het terras op het tweede verdiep manifesteert zich bovendien omwille van zijn ligging en hoogte als een uitkijkplatform over aanpalende eigendomen. Bovendien leidt de bevestiging van het terras tot een verdere densifcatie van het perceel dat reeds zeer dens bebouwd is (zie punt 3).

3/ De algemene draagkracht van het perceel wordt overschreden.

Het perceel is in bestaande toestand reeds zeer dens bebouwd. Door de inrichting van een meergezinswoning binnen dit bestaande volume, neemt ook het programma in densiteit toe. Hoewel dit principieel aanvaardbaar is wordt de densiteit onnodig vergroot door de inplanting van terrassen (zie punt 2), de herbouw van het volume in de Zeugsteeg en het uitbreiden van het bestaande volume in plaats van ontpitting/verluchting.

De herbouw van het volume in de Zeugsteeg is gelet op de beperkte erfgoedwaarde mogelijk , maar het (ver)nieuwbouwvolume moet zich conformeren aan de voorschriften van het BPA met betrekking tot de tuinstrook. Het voorgestelde volume is te grootschalig en heeft een negatieve impact op de grootte van de tuinzone, waardoor deze te klein is in verhouding tot de bebouwde oppervlakte. Het perceel is volledig verhard met als uitzondering de ontpitting van de tuin. Het is echter weinig waarschijnlijk dat er geen terras zal worden aangelegd in deze tuinzone.

Het volume wordt bovendien niet alleen herbouwd, maar tevens uitgebreid door het voorzien van een dakterras in het achterste dakvlak. Hierdoor komt de gebruiksruimte buiten de bestaande dakhelling. Daarnaast wordt er een balustrade voorzien, langsheen de dakrand waardoor het groendak tevens in gebruik genomen kan worden als dakterras. Het dakterras en de onderliggende fietsenstalling is bovendien enkel rechtstreeks toegankelijk vanuit de gelijkvloerse entiteit. De overige woonentiteiten moeten zich via Geldmunt en de Zeugstraat verplaatsen om deze ruimtes te bereiken. Dit leidt tot een verminderd wooncomfort en maakt het weinig waarschijnlijk dat deze als gemeenschappelijk in gebruik genomen zal worden.

Mogelijks wordt de gelijkvloerse woonentiteit gesupprimeerd ten voordele van de gelijkvloerse handelsruimte (zijde Geldmunt) en tuinzone. De bijgebouwen (zijde Zeugstraat) kunnen grotendeels gesloopt worden.  Zo ontstaat een gemeenschappelijke buitenruimte voor de bovengelegen woonentiteiten, toegankelijk vanuit de gemeenschappelijke trappenhal. Een klein bijgebouw kan voorzien worden als fietsenberging toegankelijk vanuit de tuinzone en de Zeugstraat. In elk geval wordt aangeraden een nieuw ontwerp voor te leggen ter advies, alvorens een nieuwe aanvraag in te dienen.

Voorliggende aanvraag wordt ongunstig beoordeeld.

CONCLUSIE

Ongunstig, de aanvraag is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en onverenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

De aanvraag wordt ongunstig beoordeeld omwille van volgende redenen:

  • De aanvraag is strijdig met de voorschriften uit het BPA BINNENSTAD - DEEL PATERSHOL:  Artikel 2.2.2. en Artikel 3.4.1.
  • De aanvraag leidt tot een verlies van essentiële erfgoedwaarden.
  • De terrassen zijn strijdig met het Burgerlijk Wetboek en hebben een negatieve impact op aanpalenden.
  • De ruimtelijke draagkracht van het perceel wordt overschreden.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het renoveren en verbouwen van een herenhuis als meergezinswoning bestaande uit 4 appartementen en een handelsruimte aan COMPAGNIE DELENS BVBA bvba (O.N.:0896746885) gelegen te Geldmunt 41, 9000 Gent.