Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06516 - OMV_2021128145 R - aanvraag omgevingsvergunning voor heraanleg voortuin en verharding + nieuwe berging - met openbaar onderzoek - Wildebrake 70, 9041 Gent - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:21
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06516 - OMV_2021128145 R - aanvraag omgevingsvergunning voor heraanleg voortuin en verharding + nieuwe berging - met openbaar onderzoek - Wildebrake 70, 9041 Gent - Weigering 2021_CBS_06516 - OMV_2021128145 R - aanvraag omgevingsvergunning voor heraanleg voortuin en verharding + nieuwe berging - met openbaar onderzoek - Wildebrake 70, 9041 Gent - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF? 

De heer Hasan Hasan Cavdarli met als contactadres Wildebrake 70, 9041 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021128145) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 6 augustus 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: heraanleg voortuin en verharding + nieuwe berging

• Adres: Wildebrake 70, 9041 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 17 sectie B nr. 1155R

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 31 augustus 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 30 november 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de omgeving en de plaats

Het perceel bevindt zich langs de Wildebrake in 9041 Oostakker. De omgeving bestaat voornamelijk uit vrijstaande gezinswoningen met ruime tuinen (voortuin, zijtuin en achtertuin).

Het pand in kwestie betreft een eengezinswoning (1 bouwlaag en een hellend dak) op een ruim perceel. De tuin werd voor een groot deel verhard. In de achtertuin bevindt zich een tuinhuis.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Deze aanvraag omvat de heraanleg van de tuin en het slopen en nieuwbouwen van enkele tuinconstructies. Deze aanvraag is het gevolg van een vaststelling van bouwovertreding van reeds uitgevoerde werken (tuinberging, verhardingen). In detail omvat de aanvraag volgende werken:

 

Tuinconstructies:

-voortuin: slopen van een constructie tegen de rechter perceelsgrens (vermoedelijk garagebox). Deze sloop werd reeds uitgevoerd (concrete gegevens en afmetingen ontbreken).

-achtertuin: slopen van een tuinhuis (3 x 3m, hoogte onbekend)

-achtertuin: nieuwbouw tuinhuis (1 bouwlaag met plat dak, heden in onafgewerkte snelbouwsteen, wordt bekleed met beige crépi, breedte 3.2m x lengte 7.0m = circa 22.40m², circa 3.0m hoog met een vrije binnenhoogte van 2.40m). Dit tuinhuis werd reeds gebouwd, op circa 1.0m van de linker perceelsgrens en 2.0m van de achterste perceelsgrens)

 

Verharding:

-Voortuin: 93m² verharding inclusief oprit (betonklinkers). Er wordt één plantvak voorzien ter hoogte van de bestaande boom. De toegang tot de oprit, die heden 5.0m breed is, wordt versmald tot 3.0m.

-Zijtuin links: nieuw wandelpad, circa 2.0m breed, loopt vanaf de oprit langsheen de linkergevel van de woning, tot aan de nieuwe tuinberging achteraan in de tuin (betonklinkers).

-Zijtuin rechts: nieuw wandelpad, circa 1.0m breed, loopt vanaf de voortuinverharding langsheen de rechtergevel van de woning tot aan de achtergevel van de woning.

 

Tuinafsluiting:

-Voortuin: vervangen van de tuinafsluiting op de rooilijn, heden 1.50m hoog wordt vervangen door een afsluiting van 1.0m hoog met draad en haag.

-Zijtuin & achtertuin: regulariseren van de tuinafsluiting in draad met zwart doek, heden meer dan 2.0m hoog. Men plaatste deze afsluiting omdat de buren een gevaarlijke hond zouden hebben.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

 

Verkavelingsvergunningen:

* Op 18/07/1969 werd een vergunning afgeleverd voor een nieuwe verkaveling. (1969 OO 139/00)

 

Stedenbouwkundige vergunningen:

* Op 19/04/1972 werd een weigering afgeleverd voor het oprichten van een eengezinswoning en een tuinhuis. (1972 OO 043 (W))

* Op 09/08/1972 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van een eengezinswoning en een tuinhuis. (1972 OO 043 (V))

 

Bouwovertreding / vaststelling:

Er werd op 20 mei 2021 het volgende vastgesteld:

1)In de tuinzone werd het bestaande houten tuinhuis  gesloopt en vervangen door een nieuwe constructie in metselwerk (3.20 x 7.00 m). De afstand tegenover de linker perceelsgrens bedraagt minder dan 2.00 m en is in strijd met de voorschriften van het BPA O-8 Krijte.

2)In de voortuin ter hoogte van de rechter perceelsgrens werd een garage gesloopt.

3)In de voortuin werd na het slopen van de garage een bestaande oprit heraangelegd met een bijkomende parkeer plaatsen voor 2 wagens ( ± 8.00 X 7.00).

4)Ter hoogte van de rechter perceelsgrens is een draadafsluiting van 2.00 m hoog geplaatst met kunststof privacy strips, terwijl in de voorschriften van het BPA nr. O-8 Krijte voorzien is in een levende haag versterkt met een draadafsluiting. De hoogte van de draadafsluiting in de voortuinzone, tussen rooi- en bouwlijn mag maximaal 1.00 m bedragen.

5)Op de rooilijn is een draadafsluiting geplaatst van 1.50 m.

 

Er werd op 31 mei 2021 een aanmaning verstuurd voor:

1)Het indienen van een regularisatiedossier voor puntjes 1 en 2

2)Het uitvoeren van aanpassingswerken, meer bepaald: Voor de vaststellingen  vermeld onder 3 tot 5 aanpassingswerken uit te voeren zoals telefonisch besproken conform aan de voorschriften van het geldende BPA O-8 Krijte en de bepalingen opgenomen in artikel 12 van het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent met betrekking tot de strikt noodzakelijke verhardingen.

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
 

>De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften met bovenvermelde plannen.


Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg KRIJTE, goedgekeurd op 27 april 2000, en is bestemd als zone voor bouwvrije tuinstroken, zone voor koeren en tuinen, en zone voor open bebouwing.
 

>De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften met bovenvermelde plannen op volgende punten:

 

1)Tuinberging in de achtertuin:

-inplanting: op minder dan 2.0m van de zijdelingse perceelsgrens

-materiaalgebruik: beige crépi wijkt af van het baksteenmetselwerk in de omgeving

 

2)Tuinafsluitingen:

-vooraan zijn enkel hagen toegestaan tot 1.0m hoog (geen draad of doek)

-zijdelings en achteraan zijn enkel hagen tot 2.40m hoog toegestaan (geen draad of doek)

 

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

Deze afwijkingen en de beoordeling ervan worden hieronder besproken:

 

Beoordeling:

1)Tuinberging in de achtertuin:

De tuinberging is beperkt qua oppervlakte en bouwhoogte. Het gevelmateriaal is bescheiden en niet opzichtig. De tuinberging kan aanvaard worden.

 

2)Tuinafsluitingen:

De perceelsgrenzen moeten in principe bestaan uit groene levende hagen (voortuinzone 1 m hoogte en zij- en achterperceelsgrens maximum 2,4 m hoogte).


Het niet voorzien van een levende haag en enkel plaatsen van houten schutting of paal en draad met plastic matten zorgt ervoor dat het groene karakter van deze wijk vermindert. De in het dossier bijgeleverde foto's en de toestand voorafgaand de werken (waar in de voortuinzone haag en ander opgaand groen nog aanwezig waren zoals te zien op Google-streetview en luchtfoto's) tonen dit duidelijk aan. Er kan perfect een haag (zonder doek) geplaatst worden en dit zowel in de voortuin als in de zij- en achterperceelsgrenzen. Geen haag voorzien omdat er een hond aanwezig is bij de buur (zoals men aangeeft in de beschrijvende nota) is geen gegronde reden om een afwijking te verantwoorden op het verplicht plaatsen van een groene haag. De afwijking om geen groene haag te planten langs de perceelsgrenzen wordt dan ook ongunstig geadviseerd, zo ook het gesloten doek dat reeds geplaatst werd. Ook in de voortuin kan een doek of draad zonder haag niet aanvaard worden: in de voortuin moet ook een haag geplaatst worden, maximaal 1.0m hoog zonder doek of draad.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling: op 18/07/1969 werd een vergunning afgeleverd voor een nieuwe verkaveling (1969 OO 139/00)

 

Verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, zoals deze waarbinnen de aanvraag zich situeert, vormen op zich geen weigeringsgrond meer voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (art. 4.3.1, §1 en 4.4.1§2). Dat betekent dat aanvragen binnen de contour van zo’n verkaveling ook getoetst moeten worden aan de goede ruimtelijke ordening en niet louter aan de verkavelingsvoorschriften (zie ‘Omgevingstoets’). Voor deze aanvraag betreft dit grotendeels een positieve evaluatie.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

>Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

- artikel 12 - beperken verhardingen: Het verharden van oppervlaktes moet tot een minimum beperkt worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden

 

De aanvraag gaat gedeeltelijk over een heraanleg van de voortuin. Er wordt een oprit naar de garage voorzien van 3 m breed en ernaast een stuk verharding van ca. 8 m op 5 m. Het deel van de verharding dat nier naar de garage leidt is niet strikt noodzakelijk en is dus strijdig met bovenstaand artikel. Er zal slechts één oprit met een breedte van 3 m en een pad naar de voordeur vanop deze oprit worden toegestaan.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is.

 

Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte en van de nieuwe bebouwde oppervlakte (tuinberging, circa 22.4m²) de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt niet gecompenseerd op het terrein. De afvoer die op de tuinberging komt moet vertraagd gebeuren door ofwel te infiltreren in de tuin, ofwel te laten aansluiten op een bestaande hemelwaterput ofwel de aanleg van een groendak.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 8 september 2021 tot 7 oktober 2021. Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag omvat in grote lijnen de heraanleg van de voortuin na de sloop van een constructie in de voortuin, de plaatsing van afsluiting in de voortuin (draad) en zijtuin (draad met matten) en de plaatsing van een tuinconstructie.

 

De tuinconstructie is qua afmetingen en inplanting stedenbouwkundig en ruimtelijk aanvaardbaar.

 

Correctheid plannen/aanvraag

Er dient opgemerkt te worden dat plannen van de vergunde toestand’ die bij deze aanvraag werden gevoegd niet correct zijn.  Er werd immers nooit een vergunning afgeleverd voor de brede strook verharding in de voortuin.

Ook de plannen van de bestaande toestand lijken niet te kloppen. Volgens lucht- en straatfoto’s stonden er ook bomen in de voortuinstrook. Deze zijn verdwenen. Indien het rooien van deze bomen volgens artikel 3 van het algemeen bouwreglement vergunningsplichtig is, dan dienen deze aangeduid worden en mee in de regularisatieaanvraag vervat zitten.

 

Afsluiting

De aanvraag wijkt af van het vigerende BPA KRIJTE wat betreft afsluitingen. De afwijking wordt niet toegestaan (zie 4.1). Er dient een levende haag (zonder matten) voorzien te worden en dit zowel in de voortuin als zijtuin.

 

Heraanleg voortuin

De voortuin is grotendeels verhard, wat strijdig is met artikel 12 van het Algemeen Bouwreglement en niet getuigt van de goede ruimtelijke ordening. In functie van de goede ruimtelijke ordening dient een voortuinstrook immers als tuin te worden aangelegd. Voortuinen zijn een wezenlijk deel van het straatbeeld en vervullen een verfraaiende functie met de omgeving. De voortuinstrook moet zijn open karakter behouden in functie van het voorliggende woonhuis. Bijgevolg kan enkel de verharding van de strikt noodzakelijke toegangen toegestaan worden en niet de 90 m² aan verharding die hier wordt voorgesteld. Deze moet waterdoorlatend zijn.

 

Gelet op bovenstaande beoordeling komt de aanvraag niet voor een vergunning in aanmerking. Dit oplossen met bijzondere voorwaarden zou te sterk afwijken van de initiële aanvraag. Er dient een nieuw dossier ingediend worden waarbij alle werken worden aangevraagd, waarbij de verharding in de voortuin beperkt wordt tot het strikt noodzakelijk, nl. een oprit naar de garage en een pad naar de voordeur en waarbij er effectief een haag wordt voorzien in de voor- en zijtuin.


CONCLUSIE 

Ongunstig, wegens niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg. De aanvraag is strijdig met artikel 12 van het algemeen bouwreglement, strijdig met de BPA voorschriften wat betreft afsluitingen en doorstaat de toets met de goede ruimtelijke ordening niet (teveel verharding in de voortuin).

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen. 

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor heraanleg voortuin en verharding + nieuwe berging aan de heer Hasan Hasan Cavdarli gelegen te Wildebrake 70, 9041 Gent.