Terug
Gepubliceerd op 10/12/2021

2021_CBS_06559 - OMV_2021112789 K - aanvraag omgevingsvergunning voor de reconversie van kantoorgebouwen - met openbaar onderzoek - Bomastraat 10, 9000 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 09/12/2021 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 09/12/2021 - 09:25
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Annelies Storms, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2021_CBS_06559 - OMV_2021112789 K - aanvraag omgevingsvergunning voor de reconversie van kantoorgebouwen - met openbaar onderzoek - Bomastraat 10, 9000 Gent - Gedeeltelijke Vergunning 2021_CBS_06559 - OMV_2021112789 K - aanvraag omgevingsvergunning voor de reconversie van kantoorgebouwen - met openbaar onderzoek - Bomastraat 10, 9000 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Charly Schutte met als contactadres Kortrijksesteenweg 62, 9830 Sint-Martens-Latem en 'T ZONNEHUISJE BVBA met als contactadres Kortrijksesteenweg 62, 9830 Sint-Martens-Latem hebben een aanvraag (OMV_2021112789) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 7 juli 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: de reconversie van kantoorgebouwen

• Adres: Bomastraat 10, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 1 sectie A nrs. 2856M2 en 2856L2

 

Aanvullende informatie werd ontvangen op 3 augustus 2021. Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 31 augustus 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 6 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De bouwplaats is een voormalig kantoorgebouw, voorheen gebruikt door het Rode kruis aan de rand van de binnenstad in de Bomastraat, een gemengde woon- en werkomgeving. 
Op het perceel staat aan straatzijde een kantoorgebouw van drie bouwlagen met plat dak met een open doorrit aan linker zijde (vanaf de straatzijde bekeken). Rechtsachter bevindt zich een bijgebouw van twee bouwlagen met gelijkvloerse parking. Helemaal achteraan bevindt zich een kleinere berging. De resterende ruimte is volledig verhard en werd gebruikt als parking.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Voorliggende aanvraag beoogt het aanpassen van de bestaande bebouwing en inrichten van een kantoorfunctie, zowel voor het gebouw aan de straatzijde als voor het gebouw in 2e bouwlijn. Het platte dak van dat tweede gebouw wordt ingericht in functie van stadslandbouw.

Volgende aanpassingen worden voorzien:

 

Aan het gebouw aan de straatzijde

Er wordt een bijkomende, 4e bouwlaag, voorzien. Deze wordt niet teruggetrokken maar volgt zowel aan voor- als achtergevelzijde de bestaande gevelvlakken. De hoogte van dit gebouw verhoogt van de bestaande kroonlijsthoogte van 12,76 m naar 15,97 m.

 

Het bestaande gebouw is opgetrokken uit rood gevelmetselwerk. De nieuwe laag wordt in grijs betonsteen metselwerk opgetrokken.

 

De nieuwe laag brengt een verhoging van de scheidingsmuur met de aanpalende rechterwoning met zich mee. Op vandaag is de kroonlijst reeds hoger dan de kroonlijst van het buurpand maar bevindt de uitloop van de circulatie op +3 zich binnen het gebarit van het aanpalende hellende dak. Door de toegevoegde bouwlaag over het volledige volume op te trekken, wordt zowel aan voor- als achtergevelzijde de gemene muur palend aan het hellende dak verhoogd. De nieuwe totale hoogte (15,97 m) ligt eveneens hoger dan de noklijn van het aanpalende dak (15,28 m).

 

Ten opzichte van de linker buur wordt door de aanwezigheid van de inrit een afstand bewaard. De afstand tussen beide gebouwen bedraagt 6,69 m.

 

De bestaande kantoorfunctie in het gebouw is 1006 m². Deze functie was vroeger al aanwezig en werd bevestigd door een vergunning voor kantoren in 2014 (dossier 2013/1120).  Na uitbreiding kent dit gebouw een kantooroppervlakte van 1295 m².

 

Het gebouw in tweede bouworde

-      Er wordt een travee van dit gebouw verwijderd om zo meer ruimte te laten ontstaan tussen het gebouw aan de straat en dit gebouw. Er ontstaat ook ruimte tov de perceelsgrens met de aanpalende woningen in de Bomastraat. Voor 1 van deze woningen wordt in een gelijkvloerse buitenruimte voorzien.

-      Er wordt een patio gecreëerd door een deel van het bouwvolume, in de hoek aan de zij- en achterste perceelsgrens, te verwijderen. De patio wordt vergroend en zorgt voor lichtinval voor de kantoren vanaf deze zijde. 

-      Er wordt een buitentrap toegevoegd tussen de 2 kantoorgebouwen. Er wordt eveneens een lift in het bouwvolume geïntegreerd. Trap en lift lopen door tot +2 om het dak te ontsluiten. Het liftvolume reikt tot een hoogte van 12,53 m. Het dak wordt ingezet voor stadslandbouw. Er worden plantbakken en velden voorzien. Aan de aanvraag is een afzonderlijke nota toegevoegd over het functioneren van deze stadslandbouw (zie verder). 

-      De aanpassingen aan dit gebouw brengen wijzigingen aan de scheidingsmuren met zich mee. Ten opzichte van Bomastraat 6 en 8 wordt de scheidingsmuur verlaagd van 8,47 m naar 4,98 m. 

Ten opzichte van Nieuwland 48 wordt de muur grotendeels verlaaggd van 8,47 m naar 4,98 m. Plaatselijk wordt een ophoging voorzien tot 10,12 m in functie van borstwering (met verhoogd element) waar de zone voor stadslandbouw op het dak wordt ingericht. 

Deze ophoging doet zich eveneens voor ter hoogte van aanpalende panden Nieuwland 46 en 44. Er wordt verwezen naar een overeenkomst met de aanpalenden voor het verhogen van de muur (plaatsen van een borstwering).

Het laatste deel van de tuinmuur palend aan nr. 44 wordt terug verlaagd. Hier wordt bouwvolume weggenomen ifv de patio in het kantoorgebouw. De daling gaat van 8,47 l naar 4,05 m.

De plannen geven aan dat in onderling overleg met de buren de witte metalen beplating van de tuinmuur zal worden verwijderd.

Ten opzichte van de achterliggende parking van VDAB wordt de gemene muur deels verlaagd en deels verhoogd: een verlaging van 8,47 m naar 4,05 m ter hoogte van de patio in het gebouw, een verhoging van 8,47 m naar 9,47 m waar het gebouw reikt tot aan de perceelsgrens en op het dak de stadslandbouw wordt voorzien.

 

De functie van dit gebouw wijzigt van magazijn (hoofdzakelijk voormalig stalplaats wagens) naar kantoren. Het gaat om 860 m² kantooroppervlakte.

In dit gebouw worden tevens 43 fietsparkeerplaatsen geïntegreerd. De norm is berekend voor een functie “kantoren zonder baliefunctie”. Daarnaast worden 3 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers voorzien op het binnengebied.

De beschrijvende nota geeft eveneens aan dat hier in combinatie met de kantoorfuncties ook  ruimtes kunnen worden benut voor bvb atelier, werkruimte, kleinschalig kunstatelier of ambacht (bvb maken juwelen).

 

De kleine berging

Dit bestaande bijgebouw links achterin wordt gesloopt. In deze vrijgekomen hoek van het terrein wordt groenaanplant voorzien gecombineerd met een helling en trapjes naar een nieuw te maken opening in de tuinmuur met de achterliggende parking van VDAB.

Door de sloop van dit volume verlaagt de scheidingsmuur van 6,35 m naar 4,05 m. De nieuwe doorgang tussen beide percelen is 2,27 m hoog en 1 m breed.

 

Parkeren

Op deze parking van VDAB zijn 15 voorbehouden parkeerplaatsen voor dit project aangeduid. Een huurovereenkomst is aan de aanvraag toegevoegd.

De fietsenstallingen voor het kantoor zijn geïntegreerd in het gebouwvolume. De fietsenstalling voor bezoekers bevindt zich op het binnengebied.

 

Binnengebied

Op vandaag is de site volledig bebouwd en verhard. Na sloop van (delen van) gebouwen wordt ruimte voorzien voor groenaanleg op het terrein. Verspreid over meerdere plantvakken wordt ca. 320 m² van het terrein onthard en vergroend.

 

Voor beide gebouwen wordt bij de terreinaanleg ook een gescheiden rioleringsstelsel voorzien. Er worden eveneens septische putten en hemelwaterputten (hergebruik ifv stadslandbouw) geplaatst. Deze bevinden zich aan de linker zijde van het perceel in de opening tussen dit gebouw en de aanpalende.

 

Stadslandbouw

Een bijgaande nota, een haalbaarheidsstudie over de stadslandbouw, werd opgemaakt door PAKT / De Volle Grond.

Deze nota geeft aan dat ook de vergroende zones op het maaiveld een rol kunnen spelen bij het concept van de stadslandbouw. De dakmoestuin is ca. 380 m² groot.

In de zone aan de dakranden wordt met verhoogde bakken gewerkt. Zo kan niet tot tegen de dakranden gestaan worden. In combinatie met een borstwering/zichtscherm naar de aanpalende privatieve tuinen, wordt aandacht aan de privacy besteed. Ten opzichte van de andere omwonenden is de afstand tussen het dak en de gevel 8,7 m (tov de Bomastraat 6 en 8) en 14,5 m (tov de zijgevel van Bomastraat 12).

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

  • Op 15/11/2018 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van een bestaand pand tot studentenhuisvesting met 61 entiteiten en 1 studentenappartement met bijhorend sanitair en leefkeukens (OMV_2018072114).

 

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 14/03/2014 werd een vergunning afgeleverd voor de herinrichting van een bestaand administratief gebouw van het rode kruis tot een hedendaagser kantoorgebouw incl. renovatie van de gevels en technieken. (2013/1120)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 7 september 2021 onder ref. 033293-007/DVDS/2021:
BESLUIT: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

Bijzondere aandachtspunten:
• Het trappenhuis van de voorbouw moet voorzien worden van een rookluik welke voldoet aan de norm NBN S21-208-3.


Geen tijdig advies van Onroerend Erfgoed Oost-Vlaanderen. De adviesvraag is verstuurd op 31 augustus 2021. Op 25 november 2021 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.


Geen tijdig advies van Departement Omgeving. De adviesvraag is verstuurd op 31 augustus 2021. Op 25 november 2021 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

 

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

4.5.   Archeologienota

Er is voor voorliggende aanvraag een archeologienota opgemaakt met als referentie https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/17433 en als titel vooronderzoek_Gent_Gent Bomastraat 12 aanpassing.

Van deze nota werd akte genomen op 11 februari 2021.

De plannen in deze archeologienota stemmen overeen met de plannen van voorliggende aanvraag.

4.6.   Afval

De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema).

 

Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.

4.7.   Stofemissies

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.

De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.

De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

1. afscherming met doeken of zeilen,

2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,

3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,

4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.

Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden.

Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.

4.8.   Asbest

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/omgaan-met-asbest.

4.9.   Ingedeelde inrichtingen en activiteiten

Voor alle inrichtingen en activiteiten voorkomend in de als bijlage I toegevoegde lijst van Vlarem II dient te allen tijde voldaan te zijn aan de meldings- of vergunningsplicht.

5.       WATERPARAGRAAF

Hemelwater 

Algemeen geplande toestand:

  • Ontharden en ontpitten van het binnengebied en vergroenen van de bestaande site
  • Gebouw aan de straatzijde wordt uitgebreid met een bijkomende bouwlaag
  • Gedeeltelijk slopen achterliggende gebouw en verbouwingswerkzaamheden
  • Renovatie achtergelegen gebouw
  • Sloop klein bijgebouw
  • Integratie stadslandbouw op de dakverdieping: groendaken, retentiedak ( buffer 6.000 liter hemelwater + 60.000 liter capaciteit hemelwaterputten)
  • Heraanleg van de riolering (aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel)

 

Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater:

 

Gescheiden stelsel

Conform artikel 9 van het algemeen bouwreglement van de stad Gent dient bij verbouwingen waarbij het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden, de bouwheer verplicht een privaat gescheiden afvoerstelsel voor afvalwater en hemelwater te voorzien. Indien het technisch mogelijk is, moet het privaat afvoerstelsel voor hemelwater in eerste instantie aangesloten worden op een waterloop. Indien dit niet kan, mag er aangesloten worden op een RWA en in laatste instantie op een gemengde riolering.

 

Verharding

Conform artikel 12 van het ABR moet het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

 

De verharding (332 m²) wordt aangelegd als waterdoorlatend/natuurlijke infiltratie.

 

Bij waterdoorlatende verharding dient het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening.  Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …). De verharding mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.

 

Bij natuurlijke infiltratie moeten verhardingen afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen. De onverharde oppervlakte moet minimaal 1/3 van de oppervlakte van de verharding zijn. De verhardingen mogen geen opstaande boordstenen bevatten. Natuurlijke infiltratie mag niet leiden tot wateroverlast bij derden.

 

Hemelwaterput en groendak

Op beide daken wordt een groendak voorzien en er kan minimaal 35 l/m² gebufferd worden.

Het hemelwater zal ook opgevangen en hergebruikt worden i.f.v. het stadslandbouw project. Een buffer van 120.000 liter hemelwater wordt voorzien a.d.h.v. een retentiedak op het gebouw aan de straatzijde (28.800 liter), waterbufferende en productieve borstwering op het gebouw in de tweede bouwlijn (32.000 liter) en een ondergrondse buffer (60.000 liter). Op deze manier kan de stadslandbouw volledig werken op het gebufferde hemelwater en is het onafhankelijk van leidingwater.

 

Bij aansluiting van het groendak op een hemelwaterput moet er, opdat de kwaliteit van het hemelwater afkomstig van het groendak geschikt zou zijn voor nuttig hergebruik, aandacht besteed worden aan het substraat (beperkte uitloging). Er moet een filter (actief kool) geplaatst worden voor de pompinstallatie.

 

Infiltratievoorziening

Beide gebouwen worden aanzien als verbouwing. Er dient geen infiltratievoorziening aangelegd te worden.

 

Er wordt voldaan aan de GSV en ABR.

 

Technische informatie over afkoppelen, hergebruiken, bufferen en infiltreren kan gevonden worden op de website:  http://www.vmm.be/water/waterwegwijzerbouwen en http://www.integraalwaterbeleid.be/nl/publicaties/technisch-achtergronddocument-bij-de-gewestelijke-stedenbouwkundige-verordening.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 8 september 2021 tot 7 oktober 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 7 bezwaren ingediend.

 
De bezwaren worden als volgt samengevat:
1/ verstoring van de rust in de buurt

Het is een zeer rustige woonbuurt. Deze functie zal dit verstoren. Wat als hier veel mensen tegelijk aanwezig zullen zijn, welke activiteiten kunnen hier in het weekend?

 

2/ privacy en inkijk

Wat met de inkijk? Kunnen wij onze ramen nog openen of zullen anderen rechtstreeks binnen kunnen kijken?

 

3/ mobiliteit

Er zijn al parkeerplekken te kort in de straat. Dit project zal voor bijkomende parkeerdruk zorgen.

Worden in het project wel bijkomende parkeerplaatsen voorzien? Hoe zullen de logistieke stromen (leveringen, …) verlopen?

Een eventuele huurovereenkomst voor gebruik van parkeerplaatsen op een aanpalende site biedt geen garanties op langere termijn. Er bestaat nog steeds een risico dat de parkeerdruk op het openbaar domein zal worden afgewenteld.

 

4/ bouwvolume – lichtinval 

Wat is de impact van verder bouwen naar de lichtinval van de aanpalende appartementen?

4a/ bijkomende bouwlaag op gebouw aan straatzijde

Het gebouw is nu lager dan naastgelegen nr. 12 dat een beeldbepalend element is in de straat (industrieel erfgoed?). Er wordt gevraagd van deze uitzondering geen regel te maken en geen verhoging in het straatbeeld toe te laten. Indien de bouwlaag toch overwogen kan worden, wordt gevraagd deze teruggetrokken te plaatsen.

De gelijkvloerse verdieping staat leeg. De noodzaak tot een bijkomende bouwlaag wordt in vraag gesteld.

 

De breedte van de straat is onvoldoende om een bijkomende bouwlaag tot tegen de voorgevel toe te staan: de impact naar verlies van zonlicht op de woningen aan de overzijde is groot. Ook verlies van rendement van zonnepanelen en risico op inkijk in de bovenste verdiepingen is groot. De woningen aan die straatzijde worden door de ontwikkeling van het achterliggende project Nieuwland reeds geconfronteerd met hogere bouwvolumes die een impact zullen hebben naar lichtinval edm. Er wordt gevraagd de straatzijde te vrijwaren van dergelijke ingrepen en hun bijhorende impact.

 

5/ stadslandbouw

De intentie is sympathiek. Gaat het hier om een tijdelijke invulling van de site? Als dit verdwijnt of niet succesvol blijkt, verdwijnt de hele meerwaarde voor de buurt. Terwijl bvb de extra bouwlaag wel definitief verworven is dan (behandeling: zie 4, 11 en 13).

 

6/ project-M.E.R.-screening

De aanvraag noemt zichzelf – terecht – een stadsontwikkelingsproject maar bevat geen M.E.R.-screeningsnota.

Er diende bij de aanvraag een project-M.E.R.-screening te worden toegevoegd. Door het ontbreken hiervan zijn de omwonenden niet in staat de impact van het project en eventuele milderende maatregelen correct in te schatten.

 

7/ schending van de normenboeken: de aanvraag moest onvolledig worden verklaard

Bezwaarindieners merken volgende schendingen van de bepalingen uit de normenboeken:

-      Inplantingsplannen: noordpijl ontbreekt

-      Referentiepeilen ontbreken

-      Aanduiding foto’s is fout of onduidelijk

-      Perceelsgrens met aanpalenden staat niet correct ingetekend

-      Functie van de gebouwen staat niet overal correct vermeld

-      Plan 2e verdieping is niet meegegeven in openbaar onderzoek. De zichtschermen staan niet ingetekend op dit grondplan maar enkel op de snede

-      Er worden bomen aangeplant. De benaming van de boomsoort ontbreekt dus er kan niet ingeschat worden welke impact deze zullen hebben. 

Door al deze tekortkomingen kan de impact van de aanvraag niet correct beoordeeld worden. 

 

8/ gemengde aanvraag

Bezwaarindieners gaan er van uit dat de aanvraag leidt tot een groter vermogen van de gezamenlijke koelinstallatie waardoor de aanvraag leidt tot een ingedeelde inrichting conform VLAREM II en de aanvraag als gemengd project moest worden ingediend. Op vandaag tonen de foto’s reeds aan dat er al 4 airco’s op het dak van het gebouw (voorblok) aanwezig zijn.

 

9/ wijziging scheidingsmuren zijde Nieuwland

Een bezwaarindiener vraagt de hoogte van de bestaande muur én begroeiing met klimop te behouden – in tegenstelling tot wat de plannen lijken te schetsen.

 

10/ de aanvraag is niet precies genoeg over welke functies en bestemmingen in de gebouwen zullen plaatsvinden. De aanvraag kan niet beoordeeld worden ten opzichte van het ruimtegebruik, de bouwdichtheid en de hinderaspecten naar de bestaande toestand en omgevingscontext. De toetsing van de functionele inpasbaarheid, rekening houdend met de bestaande en geplande functies in de omgeving, moet mogelijk zijn. Aangezien de aanvraag uitgaat van een mix van functies met kantoor, ateliers, kleinschalige bedrijvigheid. Er is een risico op hinderlijke activiteiten, waarvan de hinder afgewenteld wordt naar de omgeving.

De combinatie met stadslandbouw verhoogt nog de druk op het perceel. De draagkracht zal worden overschreden en de afstand tot de aanpalende woongebouwen is te klein. Er valt uit het dossier niet af te leiden hoe de site ten dienste zal staan voor de buurt.

 

11/ lichtinval en privacy

-      De bijkomende bouwlaag aan de straatzijde zorgt voor verlies aan lichtinval voor de omwonenden. De bezwaren bevatten eigen schaduwstudies om dit aan te tonen. 

-      Vanaf deze bouwlaag kan ook inkijk genomen worden naar de aanpalende panden.

-      Het gebruik van het dak voor stadslandbouw zal eveneens inkijk genereren

 

12/ hemelwater en riolering

De plaatsing van hemelwaterputten en septische putten in de doorrit tussen gebouw 10 en 12 is niet aanvaardbaar. De stabiliteit van de aanpalende gebouwen zal in het gedrang komen. Door het hergebruik van het regenwater is evenmin zeker dat de citernes hun volle draagvermogen bereiken.

 

13/ geluidshinder – stadslandbouw

-      Het gebruik van de bouwlaag voor stadslandbouw zal hinder genereren: hoeveel mensen kunnen hier aanwezig zijn, wat zijn de milderende maatregelen? Er is geen studie van de impact hiervan, maar het lijkt duidelijk dat de afstand naar de omliggende bewoning te klein is om deze functie te kunnen verantwoorden

-      De projecten die als referentie worden aangehaald kunnen niet met deze site vergeleken worden: omvang van de betrokken daken, afstanden naar omliggende gebouwen, is daar zeer verschillend. 

-      Hoe wordt deze functie beheerd? De aanwezigheid op privaat terrein houdt beperkingen in naar toezicht en controle. 

 

14/ brandveilighied

Het gebouw valt onder de wetgeving voor middelhoge gebouwen. Conform de informatie waar bezwaarindieners over beschikken is de aanvraag niet afgetoetst door de brandweer aan deze normen. Zo worden bvb opendraaiende ramen in de zijgevel  voorzien.

 

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
1/ verstoring van de rust in de buurt

Het project voorziet maar ten dele in een nieuwe functie. Het gebruik van de kantoren zal voor aan dagfunctie zijn en hoofdzakelijk tijdens de week. De impact hiervan naar de woonbuurt wordt aanvaardbaar geacht.

De nieuwe functie met stadslandbouw dient nog verder te worden uitgewerkt. Het beheer en de goede afspraken hierrond (tussen eigenaar en gebruiker, maar bij voorkeur ook met de buurt) zijn geen puur ruimtelijk-stedenbouwkundige aspecten.

Er wordt voor de stadslandbouw een zuiver functionele invulling en gebruik van de dakoppervlakte voorzien. Dit wordt niet gekoppeld aan bijkomende functies of voorzieningen (zoals horeca of gebruiksruimte of zitplekken, …). Er wordt daardoor aangenomen dat het publiek dat het dak zal betreden effectief daar zal zijn ten behoeve van de landbouwfunctie. In de nota en gesprekken werd bvb wel een educatief aspect (bezoek van kleinere klasgroepen) of buurtgericht aspect (vergelijkbaar met buurtmoestuin of pluktuin) aangehaald.

 

 

2/ privacy en inkijk

Het project voorziet maar ten dele in een nieuwe functie. Uit de behandeling van de overige bezwaren blijkt ook dat niet het volledig voorgestelde project weerhouden wordt: de bijkomende 4e bouwlaag aan de straatzijde wordt niet aanvaardbaar geacht.

De overige invulling van het gebouw aan de straat als kantoor stemt overeen met de aanwezige en sedert 2014 bevestigde functie. Hiervan zal geen bijkomende hinder ontstaan.

Voor de invulling van het gebouw achterin wordt aangenomen dat er voldoende maatregelen worden getroffen (plaatsen van borstwering/zichtschermen, aanplanten van groen op de site) en dat de afstanden naar de omliggende bebouwing voldoende ruim zijn om inkijk tot een aanvaardbaar niveau te beperken.

 

3/ De bezwaren mbt de mobiliteit worden als niet gegrond beschouwd.

Voor het project worden, op basis van de functie, een aantal auto- en fietsparkeerplaatsen vereist conform de parkeerrichtlijnen van de stad.

Voor het project worden 15 autoparkeerplaatsen gehuurd op de aanpalende site van de VDAB. Er is een huurovereenkomst voor een minimale termijn van 10 jaar aan de aanvraag toegevoegd. De sites worden onderling verbonden door een poort in de tuinmuur wat de bruikbaarheid verhoogt. De huurovereenkomst voldoet aan de vereisten uit de parkeerrichtlijn en houdt afspraken in tussen verhuurder en huurder voor als bvb op het aanpalende terrein een nieuwe invulling wordt onderzocht.

Naast het autoparkeren worden 43 fietsparkeerplaatsen ingericht. Een grote gelijkvloerse stalling wordt conform de richtlijnen voor comfortabel gebruik ingericht. Het voorzien in voldoende ruime en comfortabel bruikbare fietsenstalling zal een gunstig effect hebben naar de modal split voor de werknemers op de site. Het is aan te bevelen dat huurders/gebruikers van de ruimtes in dit gebouw sensibiliserend werken en inzetten op duurzamere transportmodi.

 

Naast het parkeren, waarvoor afdoende oplossingen worden aangeboden, kan het laden en lossen voor de kantoorfunctie op eigen terrein worden opgevangen. De bestaande inrit is voldoende breed en hoog (deze kan immers ook als toegang voor de brandweer dienst doen) om als opstelplaats voor bestelwagens of dergelijke te kunnen dienen ifv laden en lossen.

 

4/ bouwvolume – lichtinval 

De bezwaren met betrekking tot het verlies aan lichtinval door het optrekken van het volume aan de straatzijde tot 4 volwaardige bouwlagen, worden gevolgd.

In eerdere ontwerpen werd hier een teruggetrokken bouwlaag voorzien, welke past binnen het principe dat deze binnen het gabarit van een hellend dak begrepen zou zijn. Dergelijke teruggetrokken bijkomende bouwlaag is ruimtelijk aanvaardbaar. In deze omgeving is de basisschaal conform Ruimte voor Gent van toepassing. De basisschaal gaat uit van 3 bouwlagen (deze kunnen afgewerkt worden met teruggetrokken dakvolume of hellend dak). Enkel op specifieke locaties is in de basisschaal een verhoging naar 4 bouwlagen mogelijk. Dit kan bvb aan een hoek, bredere straat of plein, … De Bomastraat is echter een relatief smalle straat met bebouwing die nagenoeg allemaal het gabarit van 2 tot 3 bouwlagen met hellende bedaking kent. Er is vanuit de omgevingscontext geen aanleiding om hier een hoger gabarit toe te staan.

De vierde bouwlaag wordt uitgesloten uit de vergunning. Een aangepast ontwerp waarbij het bestaande dak wordt aangepast (zodat het aan de vereisten voor oa hemelwaterretentie kan voldoen) of beperkt wordt opgehoogd, zal middels een nieuw ontwerp wel kunnen worden onderzocht.

 

6/ project-M.E.R.-screening

De aanvraag bevat meerdere bijlagen die ingaan op het onderzoek naar de effecten voor de omgeving. Zo is er een afzonderlijke mobiliteitstoets (25 pagina’s) en een afzonderlijke bijlage met kaartmateriaal bij de project-M.E.R.-screening/onderzoek (35 pagina’s) als bijlagen aan het dossier toegevoegd.

De raadpleegomgeving voor dit dossier is, door het verstrijken van termijn openbaar onderzoek, niet meer na te kijken. Steekproeven in andere dossiers tonen aan dat alle stukken die als bijkomende bijlagen worden opgeladen, mee in openbaar onderzoek worden gebracht.

 

7/ schending van de normenboeken: de aanvraag moest onvolledig worden verklaard

Er worden in het bezwaar een groot aantal redenen opgemerkt waarom het dossier niet volledig is. 

-      Inplantingsplannen: noordpijl ontbreekt -> dit is niet correct. Op alle grond- en inplantingsplannen staat naast de schaalbalk een noordpijl. 

-      Referentiepeilen ontbreken -> de plannen, gevelbeelden en snedes bevatten ruim voldoende afmetingen om de hoogtes, dieptes, … te kunnen aflezen en beoordelen. 

-      Aanduiding foto’s is fout of onduidelijk ->  het inplantingsplan bestaande toestand toont de posities en nummering van de foto’s aan. Er zijn 3 foto’s van het straatbeeld, 2 van op het binnengebied (met nummering die geen twijfel laat bestaan over welk beeld welk gebouw toont) en 1 foto van de situatie aan de achterste perceelsgrens.

-      Perceelsgrens met aanpalenden staat niet correct ingetekend -> de percelering staat ingetekend op de inplantingsplannen en stemt overeen met de laatste gekende kadastrale toestand. In de aanvraag wordt een deel van de vrijgekomen buitenruimte toegevoegd aan een aanpalende woning. Hier wordt na uitvoering van de werken een buitenruimte voor de woning voorzien. Dit zal – na afleveren en realisatie van de vergunning – via notariële akte ook nog moeten leiden tot een aanpassing van de perceelsgrenzen.

-      Functie van de gebouwen staat niet overal correct vermeld -> met uitzondering van de kelder staat in elk gebouw op elke bouwlaag de functie vermeld. Samen met de omschrijving van de werken én de aangevraagde werken (met aanduiding van bestaande en nieuwe functie) in het omgevingsloket, is de functie en functiewijziging voldoende duidelijk. 

-      Plan 2e verdieping is niet meegegeven in openbaar onderzoek. De zichtschermen staan niet ingetekend op dit grondplan maar enkel op de snede -> de zichtschermen staan inderdaad niet op het grondplan P_N_2. Ze staan echter wel vermeld op de terreinprofielen, snedes en gevelbeelden. 

-      Er worden bomen aangeplant. De benaming van de boomsoort ontbreekt dus er kan niet ingeschat worden welke impact deze zullen hebben -> het aanplanten van bomen is niet vergunningsplichtig. Het is bijgevolg niet vereist dat voor de beoogde aanplant de soortenkeuze wordt vermeld. 

Er kan in alle redelijkheid worden geoordeeld dat de aanvraag wél voldoende elementen bevat om een duidelijk beeld te krijgen en beoordeling te kunnen maken van wat voorligt. 

 

8/ gemengde aanvraag

Voorafgaand aan het indienen van de aanvraag werd de aanvrager en architect doorverwezen naar de dienst Milieu en Klimaat om na te kijken of aan het dossier een milieuluik diende te worden gekoppeld (gemengde aanvraag). Uiteindelijk bleek dit niet het geval.

 

9/ wijziging scheidingsmuren zijde Nieuwland

Het (gedeeltelijk) verlagen van de gemene muren en aanpassen van het afwerkingsmateriaal kan vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaard worden. Er kan aangenomen worden dat een verlaging van de tuinmuur een grotere openheid naar de omgeving met zich mee kan brengen. Indien de betrokken aanpaler echter niet akkoord gaat met deze verlaging, kan in onderlinge overeenkomst een behoud van de tuinmuur zoals in bestaande situatie eveneens ruimtelijk aanvaard worden.

Deze suggestie wordt hierbij overgemaakt aan de aanvrager. Het is aan te raden dat de partijen hierover in onderling overleg gaan.

 

10/ De motiverende nota vermeldt inderdaad naast kantoren ook (ondersteunende) atelier-ruimtes of autonoom werkende ateliers. De functie- aanduiding op de plannen en in de aangevraagde werken op het omgevingsloket zijn allen benoemd als kantoor. De aanvraag wordt ook in die zin beoordeeld en bvb doorgerekend naar de nodige parkeerplaatsen.

Het gebouw aan de straatzijde is reeds vergund als kantoorfunctie. De grootste wijziging betreft dus de uitbreiding van de functie, zowel in de hoogte als naar het gebouw in 2e bouworde.

 

11/ lichtinval en privacy

-      De bezwaren met betrekking tot het verlies aan lichtinval door het optrekken van het volume aan de straatzijde tot 4 volwaardige bouwlagen, worden gevolgd. 

In eerdere ontwerpen werd hier een teruggetrokken bouwlaag voorzien, welke past binnen het principe dat deze binnen het gabarit van een hellend dak begrepen zou zijn. Dergelijke teruggetrokken bijkomende bouwlaag is ruimtelijk aanvaardbaar. In deze omgeving is de basisschaal conform Ruimte voor Gent van toepassing. De basisschaal gaat uit van 3 bouwlagen (deze kunnen afgewerkt worden met teruggetrokken dakvolume of hellend dak). Enkel op specifieke locaties is in de basisschaal een verhoging naar 4 bouwlagen mogelijk. Dit kan bvb aan een hoek, bredere straat of plein, … De Bomastraat is echter een relatief smalle straat met bebouwing die nagenoeg allemaal het gabarit van 2 tot 3 bouwlagen met hellende bedaking kent. Er is vanuit de omgevingscontext geen aanleiding om hier een hoger gabarit toe te staan. 

De vierde bouwlaag wordt uitgesloten uit de vergunning. Een aangepast ontwerp waarbij het bestaande dak wordt aangepast (zodat het aan de vereisten voor oa hemelwaterretentie kan voldoen) of beperkt wordt opgehoogd, zal middels een nieuw ontwerp wel kunnen worden onderzocht.

 

-      De bezwaren met betrekking tot inkijk vanaf het gebouw in 2e bouwlijn – de zone voor  stadslandbouw – worden niet gegrond beschouwd. Ten opzichte van een aantal aanpalende panden wordt – in samenspraak met de eigenaars/bewoners – een hogere borstwering/zichtscherm voorzien. Naar de overige aanpalende percelen bedragen de afstanden > 8 m en > 14 m. Er wordt niet ontkend dat er een zekere mate van inkijk kan ontstaan naar de aanpalende percelen. Dit is echter eigen aan het wonen in een densere stedelijke context.  

 

12/ hemelwater en riolering

De precieze locatie waar de hemelwaterputten worden voorzien, zijn op zich niet vergunningsplichtig. Het is aan te raden dat de partijen onderling kennis nemen van de studies stabiliteit en indien nodig de locatie van de putten op het terrein hieraan aanpassen. Dit is echter geen zuiver ruimtelijk-stedenbouwkundig aspect.

Tevens valt het onder de verantwoordelijkheid van de aanvrager, architect en aannemers om de werken uit te voeren volgens de codes van de goede praktijk en zonder schade bij derden te laten ontstaan. Het kan daarbij raadzaam zijn dat de partijen een plaatsbeschrijving laten opmaken.

 

13/ geluidshinder – stadslandbouw

Het dak wordt toegankelijk gemaakt voor de uitbating van stadslandbouw. De precieze inrichting en gebruikers zijn nog niet bepaald.

De inrichting van het dak is echter louter functioneel gericht op deze activiteit. Er wordt aangenomen dat hier geen grote groepen met een te dynamisch profiel aanwezig zullen zijn. Deze aspecten maken mee deel uit van het beheer van deze functie, dat tussen eigenaar/verhuurden en huurder/gebruiker(s) nog zal moeten worden bepaald.

Doordat géén bijkomende elementen gemengd worden met de benutting van het dak voor stadslandbouw, wordt aangenomen dat de dynamiek eerder beperkt zal zijn. Zo wordt bvb geen horeca of gebruiksruimte gekoppeld aan de functie op het dak.

Bovendien zijn in het dossier niet enkel bezwaren tegen, maar ook voor deze functie (steunschriften) ingediend. Deze gaan er van uit dat de functie mogelijk maar als tijdelijke invulling wordt benaderd en vragen om te onderzoeken hoe dergelijke invulling, die een meerwaarde voor de buurt kan betekenen, hier permanent gevestigd kan worden.

 

14/ brandveilighied

Het project is voorgelegd aan de Brandweer ter advies. Er werd een voorwaardelijk gunstig advies afgeleverd. De voorwaarden zijn van die aard dat ze zonder grote aanpassingen aan het ontwerp door de aanvrager/uitvoerder van het project kunnen worden voldaan. Bij het correct naleven van de voorwaarden uit het advies wordt voldaan aan de minimale vereisten inzake brandveiligheid.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Aanpassingen bouwvolumes

1/ gebouw aan de straatzijde

Het gebouw aan de straatzijde kent op vandaag een gangbare hoogte van 3 bouwlagen. Het bouwvolume wordt gekenmerkt door een eerder atypisch ruime bouwdiepte tot 14,30 m
(12,30 m op de perceelsgrens, oplopend onder een hoek van 56° naar 14,30 m op 1,40 m tov de aanpalende).

In het ontwerp wordt de bouwhoogte verruimd naar 4 volwaardige bouwlagen.

Dit wordt gemotiveerd vanuit structurele redenen zodat de nieuwe verdieping kan afdragen op de bestaande gevels en dragende structuur.

Er zijn echter een aantal aspecten die tegen deze ingrepen pleiten.

In de voorbesprekingen werd zeer lang uitgegaan van een bijkomende dakverdieping maar onder de vorm van een teruggetrokken 4e bouwlaag. In de logica van de straat, met panden met overwegend 3 bouwlagen, en van de recent vergunde en in uitvoering zijnde projecten (zie bvb hoek Nieuwland – Bomastraat het project van ION, met 3 bouwlagen en slechts gedeeltelijk en hoofdzakelijk teruggetrokken een 4e bouwlaag), zou dergelijke toevoeging aanvaardbaar zijn.

De volwaardige vierde bouwlaag past zich echter niet meer in binnen de basisschaal (die uitgaat van 3 bouwlagen al dan niet met dakvolume) en past zich door de grote bouwdiepte ook niet in binnen zijn context. Zowel naar de straatzijde (verlies van zuidelijke lichtinval) als naar de aanpalende panden zal deze uitbreiding door de combinatie van hoogte én bouwdiepte en te grote negatieve impact met zich meebrengen.

De bezwaren tegen dit aspect worden gevolgd, de 4e bouwlaag zoals hier ontworpen wordt niet toegestaan. Een aangepaste oplossing voor het dak of een beperktere teruggetrokken bouwlaag kan middels een aangepast ontwerp worden voorgelegd.

 

2/ het gebouw in 2e bouworde

Van dit bestaande volume worden delen gesloopt. Zo ontstaat meer afstand tussen de beide gebouwen op de site, komt ruimte vrij voor groenaanleg en zelfs tuinuitbreiding voor een aanpalend pand en kan een patio worden gevormd die voor het eigen project in bijkomende lichtinval kan voorzien. Deze ingrepen kunnen vanuit ruimtelijk oogpunt gunstig worden beoordeeld.

 

Het gebouw wordt tevens opgetopt met een “functionele bouwlaag” onder de vorm van stadslandbouw op het dak. Hiertoe wordt een trap en liftkoker doorgetrokken tot aan het dak. Dit resulteert in een beperkt bijkomend bouwvolume dat centraal ingebed is in de site waardoor de impact naar de aanpalenden van dit volume beperkt en aanvaardbaar blijft.

De stadslandbouw wordt vorm gegeven door middel van vaste hoge plantenbakken tegen de dakranden. Deze doen meteen dienst als valbeveiliging/borstwering en zorgen voor meer afstand zodat inkijk naar de aanpalenden beperkt wordt. Ten opzichte van de aanpalende panden aan Nieuwland werd in overleg met de omwonenden een hogere afscherming voorzien. Gelet op de nieuwe functie die hier wordt gerealiseerd is dit aanvaardbaar.

 

3/ kleine berging links achteraan

Deze berging wordt gesloopt. Dit is ruimtelijk aanvaardbaar. In deze hoek van het terrein wordt ruimte voorzien voor groenaanleg en een doorgang naar het achterliggende terrein van de VDAB, waar ook het parkeren voor de kantoorfunctie wordt opgevangen.

 

Functies

Het gebouw aan de straatzijde kent op vandaag een vergunde kantoorfunctie, die behouden blijft.

De uitbreiding van de kantoorfunctie in de hoogte wordt niet toegestaan (zie hiervoor).

 

De uitbreiding van de kantoorfunctie naar het gebouw in 2e bouworde is ruimtelijk aanvaardbaar. De site is gelegen in de binnenstad, in het toepassingsgebied van de bouwblokvisie voor verluchten en verweven. Het is een kleine projectsite waardoor bijkomend wonen niet aan de orde is. Voor gebouwen die zich bouwfysisch in voldoende goede staat bevinden en voor bestaande economische sites, dient in eerste instantie een economische en/of buurt ondersteunende functie te worden onderzocht.

 

De voorgestelde functies in het project sluiten hier bij aan. Er wordt ingezet op een economische functie onder de vorm van kantoren met beperkte (ondersteunende) atelierruimte daarbij.

Tegelijk wordt, onder de vorm van stadslandbouw, een breder economisch profiel of een buurtgerichte functie in het project geïntegreerd. De Bomastraat bevindt zich in een vrij dens bebouwd stedelijk weefsel waar veel panden over slechts beperkte buitenruimtes beschikken. Een functie zoals de voorgestelde stadslandbouw die de potentie heeft zich ook te kunnen richten naar de buurt, kan in dat opzicht buurtversterkend werken. Tegelijk wordt het dakoppervlak (5e gevel) iets intensiever vergroend en benut. Dit kadert eveneens binnen een duurzaam ruimtegebruik. 

 

De ruimtelijke impact naar het inrichten van deze functie is aanvaardbaar. In beheer en bij voorkeur in samenspraak met de buurt en omwonenden zullen voldoende afspraken moeten worden ingebouwd zodat hier geen te dynamisch gebruik kan ontstaan en deze functie zich echt kan inpassen als meerwaarde in de omgeving.

 

Erfgoedwaardering

De Bomastraat is een straat met een gediversifieerde typologie en wordt ook zo beschreven in de inventaris van het bouwkundig erfgoed: 'Rechte straat tussen Nieuwland en Ham, afgelijnd in 1901 en verkaveld volgens de plannen van V. Compijn in 1903, 1904 en 1907. De linker straatwand wordt haast volledig bepaald door de elektriciteitscentrale (nr. 11), bijhorende woningen en elektriciteitscabine in zakelijke baksteenstijl n.o.v. architect De Bondt (nr. 13 tot 33). Aansluitend stapelhuis (nr. 35) met gecementeerde voorgevel met typische baksteenarchitectuur. Overigens kleinschalige bebouwing met enkele neoclassicistisch getinte enkelhuizen (nr. 2, 4, 20, 39, 41) met typisch witbepleisterde parementen verrijkt met imitatiebanden, drie bouwlagen van twee of drie traveeën en zadeldak. Omlijste vensters, versierde borstweringen en aflijnende kroonlijst. De bakstenen gevels worden voornamelijk gemarkeerd door een houten erker op de bel-etage (nr. 47, 58, 60) en variërende vensteropeningen.' 

Het gebouw Bomastraat 10-14 dateert vermoedelijk uit de jaren '50. Het is een groot bouwvolume opgetrokken in baksteenarchitectuur. Arduinen raam- en deuromlijstingen, dorpels en de plint brengen reliëf aan in het gevelvlak. De bandramen geven de gevel een horizontale geleding. In de straat bevinden zich meerdere grootschalige gebouwen opgetrokken in baksteenarchitectuur die het karakter ervan bepalen. 

De voorgestelde ingrepen hebben geen negatieve impact op de erfgoedwaarde van dit pand.

 

Mobiliteit

Het project betreft de reconversie van een bestaande site met kantoorgebouwen. Het gebouw aan de straatzijde wordt uitgebreid met een bijkomende bouwlaag. Een gebouw in tweede bouwlijn wordt gedeeltelijk afgebroken nog een ander gebouw wordt volledig afgebroken. De site wordt ontpit, onthard en vergroend. Het project werd voorbesproken. In samenspraak met de indiener hebben we voor de hele site (2111m²) de parkeerrichtlijnen van kantoren toegepast.

Er werd ook een mobiliteitstoets aan het dossier toegevoegd. Deze concludeert dat de bijkomende verkeersgeneratie door dit project beperkt zal blijven. Gezien de goede ligging van deze site, de comfortabele fietsenstalling en het ruime aanbod openbaar vervoer, heeft deze veel potentieel om volop in te zetten op duurzame mobiliteit.

 

Voetganger & fiets

Er zijn voetpaden langs beide zijden van de straat. In zone 30 is gemengd verkeer van toepassing. Het project is goed bereikbaar te voet en met de fiets.

 

Collectief vervoer

- Halte Coppinstraat, waar tram 4 halteert, bevindt zich op 350m. Halte Stapelplein, waar bussen 5 en 8 halteren bevindt zich op 400m.

- Station Gent-Dampoort bevindt zich op 1km.

- Binnen een straal van 500m bevinden zich verschillende autodeelstandplaatsen.

 

Auto

- Gezien de ligging in het stadshart zijn andere, meer duurzame modi aangewezen om zich naar het project te begeven.

- Met de komst van de Verapazbrug zal de R40 verlegd worden richting Afrikalaan en de circulatie in de wijk wijzigen.

- Laden en lossen gebeurt op eigen terrein.

 

Parkeren

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke aanleg, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen.

De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. Daarom moet een evenwicht gezocht worden tussen enerzijds het vermijden van een onbeperkte uitbreiding van de parkeercapaciteit omdat bijkomende parkeerplaatsen immers bijkomend autoverkeer aantrekt en anderzijds het voorzien van voldoende autoparkeercapaciteit om de parkeeroverdruk op straat niet bijkomend te verhogen. Om het fietsgebruik aan te moedigen, wordt een minimum aantal fietsenstallingen gevraagd. Het voorzien van voldoende en comfortabele fietsenstallingen is immers één van de manieren om fietsgebruik te stimuleren.

De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad. Deze richtlijnen worden als beoordelingskader gehanteerd en geven mee hoeveel fiets- en autoparkeerplaatsen bij een ontwikkeling op hun plaats zijn. De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

1. Type functie: er zijn specifieke richtlijnen voor de wonen, werken en commerciële functies. Voor zeer specifieke functies wordt de parkeerratio project per project besproken.

2. Ligging van het project: hoe dichter bij het stadscentrum, hoe beter de alternatieven voor autoverplaatsingen zijn. Andere vervoerswijzen dan de auto dienen dan ook aangemoedigd te worden. Bovendien is  de verkeersdruk van gemotoriseerd verkeer er hoog en bereikt deze de grenzen van de draagkracht en leefbaarheid van het centrumgebied. Het aantal toegestane parkeerplaatsen ligt dan ook lager dichter bij het stadscentrum dan in de rand.

3. Grootte van het project: hoe groter het project, hoe meer parkeerplaatsen toegestaan worden.

 

Voor dit project concrete project gaat het om:

1. Type functie: kantoren

2. Ligging: oranje zone

3. Grootte: 2111m² bvo

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen minstens 42  fietsparkeerplaatsen en minimum 15 tot maximum 42 autoparkeerplaatsen voor dit project. Dit aantal fiets- en autoparkeerplaatsen sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project.

 

De voorgestelde plannen voldoen:

Fiets:

Er wordt een comfortabele, overdekte en afsluitbare fietsenstalling van 40 plaatsen waaronder 4 voor buitenmaatse fietsen voorzien op de site.

Er wordt plaats voorzien op het binnenplein voor bezoekers, deze plaatsen zijn niet terug te vinden op de plannen. Het voorzien van enkele fietsnietjes kan wildparkeren binnen de site verhinderen.

 

Auto:

Er is een langdurige overeenkomst met het aanliggend perceel van de VDAB voor het huren van 15 parkeerplaatsen. Er wordt een rechtstreekse doorgang voor voetgangers van deze parking naar de site voorzien.

 

De Nota fiets- en autoparkeerrichtlijnen is géén op zichzelf staand, verordenend instrument maar houdt wél rekening met de decretaal vastgestelde beoordelingselementen die de goede ruimtelijke ordening mee vorm geven. In die zin is deze nota dan ook te beschouwen als ‘beleidsmatig gewenst met betrekking tot de mobiliteitsimpact’, in de zin van art. 4.3.1 §2 2° a) van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening.

 

Flankerende maatregelen

Voor het promoten van het gebruik van duurzame vervoersmiddelen door de werknemers is de opmaak van een bedrijfsvervoerplan aangewezen. Hiervoor kunt u contact opnemen met onze bedrijfsconsulent (mobiliteit.bedrijven@stad.gent)

 

Werfverkeer

Binnen de R40 mogen geen tractoren gebruikt worden voor de werven omdat dit te veel hinder met zich meebrengt en onveilige situaties creëert.

 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Ongunstig voor de uitbreiding van het gebouw aan de straatzijde door toevoeging van een volledige 4e bouwlaag.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen. 

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Activiteit

AC34300 Behandelen van omgevingsvergunningen

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor de reconversie van kantoorgebouwen aan de heer Charly Schutte en 'T ZONNEHUISJE bvba (O.N.:0478920177) gelegen te Bomastraat 10, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Uit te sluiten uit de vergunning

De nieuwe, 4e bouwlaag van het gebouw aan de straatzijde wordt uitgesloten uit de vergunning.

 

Een aanpassing aan het bestaande dak (ifv hemelwaterretentie) of een beperkter toegevoegd dakvolume kunnen middels een aangepast ontwerp worden onderzocht.

 

Voorwaarden voortvloeiend uit externe adviezen

De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 7 september 2021 met kenmerk 033293-007/DVDS/2021).

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid

Het project dient blijvend te voldoen aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

 

Archeologie

De maatregelen in de archeologienota waarvan akte werd genomen op 11 februari 2021 met referentienummer https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/17433 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die bekrachtigde archeologienota, de voorwaarden bij de aktename, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.

 

Hemelwater - Verharding

Bij waterdoorlatende verharding dient het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening.  Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …). De verharding mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.

 

Bij natuurlijke infiltratie moeten verhardingen afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen. De onverharde oppervlakte moet minimaal 1/3 van de oppervlakte van de verharding zijn. De verhardingen mogen geen opstaande boordstenen bevatten. Natuurlijke infiltratie mag niet leiden tot wateroverlast bij derden.

 

Riolering
De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door het oppompen in overeenstemming met de diepteligging van de te maken rioolaansluiting. Indien er een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting aanwezig is, is de diepteligging hiervan bindend.
De bijzondere aandacht van de bouwheer wordt gevestigd op het feit dat het waterpeil in de straatriolering kan stijgen tot gemiddeld 50 cm onder het straatniveau. De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn binnenhuisriolering. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de binnenhuisriolering.

 

Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De private riolering dient daarom volledig op privaat domein geurdicht afgeschermd te worden van openbare riolering.

Het tegengaan van geurhinder als gevolg van de eigen private riolering dient ook volledig op privaat domein aangepakt te worden. Het is niet toegestaan hiertoe ingrepen te voorzien in het openbaar domein. Om geurhinder als gevolg van de eigen private

riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: http://www.farys.be/richtlijnengeurhinder .


Rioolvertakking
Voor de aansluiting van de privéwaterafvoer op het openbaar rioleringsstelsel moet u een aanvraag indienen. Dit kan:

- via de website: www.farys.be/rioolaansluiting-aanvragen

- per post: FARYS|TMVW, Stropstraat 1, 9000 Gent

- telefonisch: via het nummer 078 35 35 99.

 

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht. FARYS|TMVW voert het gedeelte van de werken op het openbaar domein uit. Als er een bestaande rioolaansluiting of wachtaansluiting aanwezig is, dan moet u deze verplicht gebruiken. Zowel de positie als de diepte van deze rioolaansluiting zijn bindend.

 

De aanvrager moet zich voor de aanleg van de privéwaterafvoer houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

 

De privéwaterafvoer mag enkel geplaatst worden na goedkeuring van FARYS|TMVW : tijdens een technische evaluatie ter plaatse worden zowel het aansluitpunt ter hoogte van de rooilijn als de diepte van de rioolaansluiting bekeken.

 

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer .

 

Er moet blijvend voorzien worden in een voldoende grote septische put. Alle en enkel de toiletten zijn hierop aan te sluiten.

 

Openbaar domein

Er zal slechts één oprit, de bestaande, op het openbaar domein worden toegestaan ifv de brandweertoegang.

 

Het binnengebied moet steeds privaat blijven. De bouwheer dient dan ook in te staan voor de aanleg van de wegenis met alle toebehoren (riolering, nutsleidingen, verlichting, groen e.d....).

 

De aanvraag voorziet de realisatie van een private woonwijk met private gemeenschappelijke infrastructuur van wegenis, riolering, nutsleidingen, groen met alle toebehoren. Om later eventueel in aanmerking te komen voor overdracht naar openbaar domein moet het binnengebied op dat ogenblik voldoen aan alle standaarden/richtlijnen wat betreft dimensionering en materiaalgebruik van wegenis, riolering, nutsleidingen, groen met alle toebehoren geldende voor infrastructuur gelegen binnen openbaar domein.
Indien hier niet aan voldaan is, zijn alle aanpassingen naar deze standaarden/richtlijnen een last van de eigenaar(s). De overdracht die hieruit volgt betreft het geheel van de infrastructuur, inclusief de gronden en geen onderdelen. Deze aanpassingen en overdrachten van infrastructuur, inclusief de grondoverdrachten, gebeuren kosteloos voor de stad. Alle lasten zijn te dragen door de eigenaar(s).

 

Het ontwerp is alleen al op vlak van dimensionering (rooilijnbreedte, keerpunt) er niet op voorzien om (indien alsnog een overdracht voorgesteld of aangevraagd wordt) de infrastructuur naar de standaarden/richtlijnen te kunnen aanpassen om een overdracht mogelijk te maken. Het binnengebied moet te allen tijde privaat blijven en blijvend worden aangeduid als privaat domein met een signalisatiebord op de toegangsweg aan de eigendomsgrens. Evenmin zal men zich kunnen beroepen op een zogenaamd statuut “domein met openbaar karakter”. Alle beheers-, onderhouds- en vernieuwingsdaden zijn lasten hetzij voor een individuele eigenaar hetzij voor een gemeenschap van eigenaars.

 

Uit historische plannen blijkt dat het Stekenevaardeken onder het perceel loopt, dit dient in stand gehouden te worden. Eventuele erfdienstbaarheden van derden via deze waterloop zijn in stand te houden, de afwatering van het perceel zelf mag niet via deze ondergrondse constructie geschieden.

 

  

 

 

Afval

De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema).

 

Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.

 

Stofemissies

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.

De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.

De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

1. afscherming met doeken of zeilen,

2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,

3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,

4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.

Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden.

Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.

 

Asbest

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/omgaan-met-asbest.

 

Ingedeelde inrichtingen en activiteiten

Voor alle inrichtingen en activiteiten voorkomend in de als bijlage I toegevoegde lijst van Vlarem II dient te allen tijde voldaan te zijn aan de meldings- of vergunningsplicht.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:


Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Voor het wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.

 

In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld). U dient er rekening mee te houden dat de behandeling van deze aanvraag een bepaalde doorlooptijd nodig heeft (zie ook website).

 

Groendak – filter

Bij aansluiting van het groendak op een hemelwaterput moet er, opdat de kwaliteit van het hemelwater afkomstig van het groendak geschikt zou zijn voor nuttig hergebruik, aandacht besteed worden aan het substraat (beperkte uitloging). Er moet een filter (actief kool) geplaatst worden voor de pompinstallatie.