Wijziging van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
Op 8 december 2017 wijzigde de Vlaamse Regering heel wat bepalingen in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Dit heeft grote invloed op hoe we de aanvragen van omgevingsvergunningen voor stedenbouwkundige handelingen moeten of kunnen beoordelen.
Verkavelingen ouder dan 15 jaar vormen sindsdien geen weigeringsgrond meer, en in BPA’s die ouder zijn dan 15 jaar gelden verruimde afwijkingsmogelijkheden. De beoordelingsgrond hiervoor is de afweging van de goede ruimtelijke ordening, waaraan met die decreetswijziging ook een nieuw element werd toegevoegd, met name de verhoging van het ruimtelijk rendement. Bij de beoordeling van de overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening kan sindsdien dus niet enkel met beleidsmatig gewenste ontwikkelingen rekening gehouden worden, maar ook met de bijdrage aan de verhoging van het ruimtelijk rendement.
Het invoeren van het begrip ‘ruimtelijk rendement’ biedt de opportuniteit om de principes uit 'Ruimte voor Gent - Structuurvisie 2030' (slim verdichten, zuinig ruimtegebruik, ruimteneutraliteit, verweven, hoger bouwen, ontharden,…) in een versneld tempo te implementeren op het hele grondgebied van Gent.
Beleidskader Ruimtelijk Rendement in relatie tot Ruimte voor Gent
Het college keurde op 19 september 2019 het beleidskader 'Ruimtelijk Rendement in relatie tot Ruimte voor Gent' goed.
Het doel van dit beleidskader is dubbel: enerzijds vormt het een leidraad voor de invulling van het begrip ruimtelijk rendement bij concrete begeleiding en beoordeling van ruimtelijke projecten en de daarbij horende omgevingsvergunningen, en anderzijds is het een leidraad voor het consequent toepassen van de afwijkingsmogelijkheden. Zo vormt het een hulpmiddel voor een uniforme en consistente invulling van dit aspect van de goede ruimtelijke ordening door de omgevingsambtenaren. Bovendien biedt het transparantie en duidelijkheid voor de burger.
Het beleidskader is integraal geënt op de uitgangspunten van Ruimte voor Gent die gebiedsgericht doorvertaald zijn naar richtlijnen voor beoordeling. Het is dus een afwegingskader gebaseerd op principes. Het somt op aan welke principes van de BPA’s we vasthouden (bijvoorbeeld omdat de bestaande voorschriften van het BPA de doelstellingen en principes uit Ruimte voor Gent ondersteunen), en duidt ook de principes op basis waarvan we de mogelijkheid tot afwijking afwegen (bijvoorbeeld omdat de voorschriften van het BPA of de verkaveling de realisatie van beleidsmatig gewenste ontwikkelingen hinderen, of omdat de ontwikkelingspotenties van een bepaalde plek vanuit Ruimte voor Gent ruimer zijn dan wat het BPA toelaat).
Verruiming van de mogelijkheden via addendum
Gedurende de periode waarin we het kader toepassen, merken we enkele problemen.
De ontwerpnota Ruimtelijk Rendement (verder nota RR genoemd) werd goedgekeurd op 19 september 2019. Momenteel zitten we in de fase van evaluatie van deze nota, om te gaan richting een definitieve goedkeuring. Vóór de definitieve goedkeuring zijn er nog een aantal elementen die we op elkaar moeten afstemmen of nog verder uitwerken: de afstemming met de bouwblokvisie, maar ook de integratie van de visie op hoger bouwen. De definitieve versie laat dus nog even op zich wachten.
Intussen merken we echter dat we in een aantal gevallen vastlopen op de beperkingen op afwijkingen die we onszelf in de nota Ruimtelijk Rendement hebben opgelegd, terwijl de VCRO wel ruimere afwijkingen mogelijk maakt.
De ontwerpversie van de nota RR houdt vast aan de ingetekende bestemmingszones van een verordenend plan: de bouwzones en tuinzones bijvoorbeeld worden onderling niet verschoven of uitgebreid. Enkel zeer minimale verschuivingen zijn mogelijk, zoals het samennemen van zones voor halfopen en open bebouwingen in functie van een groep rijwoningen met een ruimere zijtuinstrook.
In een aantal gevallen merken we dat deze beperkingen soms contradictorisch zijn aan de principes van Ruimte voor Gent (efficiënt ruimtegebruik, verweving, tegengaan van versnippering open ruimte, …).
De nota ruimtelijk rendement biedt momenteel geen mogelijkheid om hieraan tegemoet te komen. In dit addendum tekenen we de lijnen uit wanneer we een grotere wijziging afwegen en op welke manier dit kan gebeuren. Om te vermijden dat deze verruimde afwijkingen ad hoc gebeuren, leggen we een stramien vast van wanneer we deze verruimde afwijkingen wel of niet mogelijk zien, en via welke procedure dit kan.
Als een concreet project voorligt door een particulier initiatief (of private projecten van de stad Gent) zien we 3 mogelijkheden:
In de nota in bijlage worden de twee mogelijkheden uitvoerig beschreven.
Later: definitieve goedkeuring van de nota Ruimtelijk Rendement
De huidige nota Ruimtelijk Rendement is volop in evaluatie. Enkele aanpassingen uit de evaluatieronde zullen doorgevoerd worden, maar ook de afstemming met de bouwblokvisie en de integratie van de (in opmaak zijnde) visie Hoger Bouwen liggen op tafel. Deze zullen in de loop van 2022 worden geïncorporeerd in de huidige nota Ruimtelijk Rendement, en ter definitieve goedkeuring worden voorgelegd aan het college en de gemeenteraad.
Validatie en communicatie
Deze verruimde afwijkingsmogelijkheden maken een aantal projecten mogelijk, die nu omwille van de beperkte afwijkingsmogelijkheden die de Stad Gent zichzelf oplegde in de nota Ruimtelijk Rendement, niet mogelijk zijn, maar wel wenselijk. Dit addendum wordt ook op de website geplaatst, en er wordt naar verwezen bij die voorbesprekingen waar zich deze problemen voordoen.