Terug
Gepubliceerd op 28/01/2022

2022_CBS_00913 - OMV_2021158388 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Désiré Toeffaertstraat 24, 9050 Gentbrugge - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 27/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 27/01/2022 - 08:56
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Sami Souguir, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Astrid De Bruycker, schepen; Tine Heyse, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00913 - OMV_2021158388 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Désiré Toeffaertstraat 24, 9050 Gentbrugge - Weigering 2022_CBS_00913 - OMV_2021158388 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Désiré Toeffaertstraat 24, 9050 Gentbrugge - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Abdeslam Omari met als contactadres Désiré Toeffaertstraat 24, 9050 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021158388) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 18 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning

• Adres: Désiré Toeffaertstraat 24, 9050 Gentbrugge

Kadastrale gegevens: afdeling 22 sectie B nr. 253P

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 10 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 20 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De te verbouwen woning bevindt zich langs de Désiré Toeffaertstraat in de deelgemeente Gentbrugge. De Désiré Toeffaertstraat heeft momenteel nog een uniform straatbeeld: alle woningen bevinden zich op 1 rechte voorbouwlijn welke centraal in de straat beperkt naar achter springt, de terugsprong wordt geaccentueerd door de voorstaande hoogstambomen. Alle woningen hebben ook eenzelfde baksteenarchitectuur en een gabariet van 2 bouwlagen plus een hellend zak. De noklijn is steeds evenwijdig aan de straat. Deze dakvorm wordt aan beide straatzijden, zowel centraal als aan de uiteinden van de straat, afgewisseld met enkele typerende en uitgesproken afwijkende dakvormen. Het pand van de aanvraag heeft dergelijk bijzondere vorm: het dak heeft nog steeds een nok evenwijdig aan de straat, de voorgevel betreft evenwel een puntgevel die over de nok heen doorloopt in een kilkeper.

 

Voorwerp van de aanvraag

Voorliggende aanvraag betreft een gedeeltelijke aanpassing op een eerder verleende weigering (OMV_2020167701).

 

Huidige aanvraag omvat een regularisatie van een dakuitbouw (zie punt 2, historiek). De dakuitbouw bevindt zich aan de achterzijde van het dakvlak. De dakuitbouw is 3m10 breed, ca. 2m45 hoog en wordt voorzien in het verlengde van het achtergevelvlak. Er wordt ca. 2m15 afstand gehouden tot de rechter perceelsgrens en geen afstand tot de linker perceelsgrens. Hiervoor wordt de scheidingsmuur met de linker aanpalende buur verhoogd met ca. 2m45 over een lengte van ca. 2m80.

 

Intern bevindt zich een vrije hoogte van ca. 2m05 (gemeten vanaf de vloer tot de onderzijde van de balken). Deze dakuitbouw wordt voorzien voor het inrichten van een slaapkamer van 7,49 m². Verder beschikt de zolderverdieping over een derde slaapkamer van 13,92 m² en een technische ruimte van 3,57 m². Hiermee beschikt de eengezinswoning over 4 slaapkamers en één badkamer.

 

Deze aanvraag omvat eveneens nieuwe werken. Het overdekte terras aan de linkerzijde van de woning op de gelijkvloerse verdieping (van 2m40 breed en 3m16 diep) wordt gesupprimeerd en vervangen door een aanbouw. De totale bouwdiepte na verbouwing (incl. hoofdvolume) op de gelijkvloerse verdieping bedraagt 11m65 over de volledige perceelbreedte. De nieuwe dakrand ligt op een hoogte van 3m05 (gemeten vanaf de vloerpeil/ nulpas). Er zijn geen werken aan de scheidingsmuren nodig. Het dak wordt ingericht met een lichtkoepel van 1,72 m². De nieuwe aanbouw wordt ingericht als bijkomende leefruimte. Het tuinhuis achteraan het perceel blijft behouden. De overige zone op het perceel wordt ingericht als tuinzone. Het aandeel verharding voor het terras is niet gekend.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen, weigeringen en/of bouwmisdrijven zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

  • Op 04/03/2021 werd een weigering afgeleverd voor het regulariseren van een dakuitbouw (OMV_2020167701).

 

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 18/08/1980 werd een vergunning afgeleverd voor het saneren van 15 sociale woningen. (Litt. H-10-80 (1980 GB 260/10)).
  • Op 29/09/1980 werd een vergunning afgeleverd voor het saneren en aanpassen van 15 sociale woningen. (Litt. O-13-80 (545/77 GB)).

 

Volgende handhavingshistoriek is gekend:

Bouwmisdrijf

  • Op 5 oktober 2020 werd het volgende vastgesteld: er werd een dakuitbouw gerealiseerd ter hoogte van de achterzijde vertrekkende vanaf de linker perceelsgrens met een breedte van ca. 2,5 m en in het verlengde van het achtergevelvlak.
  • Op 6 oktober 2020 werd een aanmaning verstuurd voor het indienen van een regularisatiedossier.

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

-          Artikel 14: Groendak;

Dit artikel verplicht elke nieuwe dakoppervlakte met een hellingsgraad tot 15 graden aan te leggen als een groendak bij nieuwbouw, herbouw en bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding), tenzij het om een eengezinswoning (< 100 m²) gaat die reeds aangesloten is op een hemelwaterput met een minimale inhoud van 5.000 liter.

 

Er worden geen structurele werken voorzien aan de riolering waardoor de plaatsing van een hemelwaterput niet verplicht is. Er wordt echter wel nieuwe dakoppervlakte gecreëerd door het realiseren van een nieuwe aanbouw op het gelijkvloers en de voorziene dakuitbouw in het dakvlak. Op voorliggende plannen worden de nieuwe dakoppervlaktes niet voorzien van een groendak. Dit is niet aanvaardbaar.

 

-          Artikel 29: Eengezinswoning;

Dit artikel bepaalt dat de vrije hoogte tussen de vloer en het plafond van de woonkamer, de keuken en de slaapkamer bij nieuwbouw niet lager mag zijn dan 2,50 meter en bij verbouwing van bestaande woningen niet lager zijn dan 2,20 meter, behoudens voor dat deel van het lokaal dat de opgelegde minimum vloeroppervlakte overtreft.

 

De nieuwe slaapkamer in de dakuitbouw beschikt over een vrije hoogte die lager is dan 2m20. Op plan staat aangeduid dat de vrije hoogte 2m20 bedraagt, maar er wordt gemeten tussen de dragende balken. Dit is geen correcte manier van meten. De vrije hoogte is de afstand tussen de vloer en de onderzijde van de balk. In het ontwerp beschikt de kamer over een vrije hoogte van ca. 2m05. Dit is niet aanvaardbaar.

 

-          Artikel 30: Natuurlijke verlichting;

Een kamer en een studio moeten daglicht ontvangen. In een appartement, een eengezinswoning, een schakelwoning en een hospitawoning moeten de woonkamer, de keuken en de slaapkamer daglicht ontvangen. Deze daglichten moeten cumulatief aan volgende voorwaarden voldoen:

  • uitmonden in de openlucht;
  • voor een studio en een kamer moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/10 van de netto vloeroppervlakte van het lokaal bedragen;
  • voor een keuken en een woonkamer in een appartement of een eengezinswoning moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/10 van de netto vloeroppervlakte van de keuken of de woonkamer bedragen, met een minimum van 1 m²;
  • voor een slaapkamer in een appartement of een eengezinswoning moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/12 van de netto vloeroppervlakte van de slaapkamer bedragen, met een minimum van 1 m².

 

Door de toevoeging van een aanbouw op de gelijkvloerse verdieping, beschikt de keuken over geen direct daglicht dat uitmond in de openlucht. Dit is niet aanvaardbaar.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Zie hoofdstuk waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat geen schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied wordt veroorzaakt.

 

Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet worden gecompenseerd door de platte daken aan te leggen als groendak.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

7.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Voorliggende aanvraag is erop gericht voor het realiseren van een nieuwe aanbouw op de gelijkvloerse verdieping en het regulariseren van een dakuitbouw aan de achterzijde van het dakvlak. Het ontwerp voor het regulariseren van een dakuitbouw werd eerder aangevraagd en geweigerd (OMV_2020167701). Voorliggend ontwerp is een aanpassing door op de gelijkvloerse verdieping een nieuwe aanbouw te realiseren tot een bouwdiepte van 11m65.

 

Deze aanvraag heeft als doel het aanpassen van een bestaande eengezinswoning aan de hedendaagse comforteisen. Door een nieuwe aanbouw te realiseren (tot de bestaande bouwdiepte) met in de achtergevel een ruime glaspartij, wordt een koppeling tussen de leefruimte en de buitenruimte tot stand gebracht. Het bijkomend volume valt binnen de gebruikelijke normen qua bouwdiepte en hoogte. Principieel kan het bouwvolume op de gelijkvloerse verdieping worden toegestaan. Echter, zorgen deze werkzaamheden ervoor dat de keuken over onvoldoende daglicht beschikt (zie hoger, toetsing artikel 30 Algemeen Bouwreglement). Dit is niet aanvaardbaar. Bijkomend is het niet duidelijk hoeveel verharding er in de tuinzone wordt voorzien voor het nieuwe terras. Bijgevolg wordt de volume-uitbreiding op de gelijkvloerse verdieping niet toegestaan. De gelijkvloerse verbouwingswerken moeten worden herbekeken zodat deze een meerwaarde voor de eengezinswoning kan betekenen.

 

Alsook worden de aangevraagde werken aan het dak (regularisatie) ongunstig geadviseerd. Zoals eerder meegegeven in de weigeringsbeslissing (OMV_2020167701), beschikt de Désiré Toeffaertstraat momenteel nog over een uniform straatbeeld met onder meer een continuüm in dakvorm: zadeldak met noklijn evenwijdig aan de straat. Deze dakvorm wordt aan beide straatzijden, zowel centraal als aan de uiteinden van de straat, afgewisseld met enkele typerende en uitgesproken afwijkende dakvormen. Het pand van de aanvraag heeft dergelijk bijzondere vorm: het dak heeft nog steeds een nok evenwijdig aan de straat, de voorgevel betreft evenwel een puntgevel die over de nok heen doorloopt in een kilkeper. Voorliggend ontwerp is geen aanpassing na de eerder genomen weigeringsbeslissing, maar een exacte herneming. Dit wordt betreurd. Er werd aangegeven om een ruimtelijk aanvaardbare oplossing voor te stellen welke tevens de woonkwaliteit van het pand verhoogd. De dakuitbouw houdt geen rekening met de originele dakstructuur en de inpasbaarheid in de omgeving. Alsook beschikt deze uitbouw over een te lage vrije hoogte nl. ca. 2m05, deze hoogte is onvoldoende om een kwalitatieve slaapkamer te kunnen voorzien (zie hoger, toetsing artikel 29 Algemeen Bouwreglement). De woonkwaliteit wordt hiermee niet verhoogd.

In het ontwerp wordt de dakuitbouw voorzien van buiten-isolatie voorbij de linker perceelsgrens. Dit is niet aanvaardbaar, bij nieuwbouwvolumes moet de isolatie zich bevinden binnen de eigen perceelseigendom.

 

Omwille van voorgaande redenen wordt deze aanvraag geweigerd. Ook al kunnen we principieel akkoord gaan met de volume-uitbreiding op de gelijkvloerse verdieping, beoordelen we deze aanvraag toch negatief, aangezien het toevoegen van een bouwvolume de woon- en leefkwaliteit van de woning niet mag verlagen en blijvend moet voldoen aan het Algemeen Bouwreglement en de goede ruimtelijke ordening. Bijkomend werd de dakuitbouw eerder niet toegestaan (zie weigeringsbeslissing, OMV_2020167701), aangezien deze niet inpasbaar werd bevonden in de omgeving en niet voldoet aan de bepalingen uit het Algemeen Bouwreglement. Het project moet in zijn totaliteit worden herbekeken. Een begeleidingstraject kan hiervoor bij voorkeur worden opgestart.


CONCLUSIE

Ongunstig stedenbouwkundig advies, het ontwerp voldoet niet aan art. 14 (groendak), art. 29 (vrije hoogte) en art. 30 (natuurlijke verlichting) van het Algemeen Bouwreglement. Bovendien is de dakuitbouw aan de achterzijde van het dakvlak ruimtelijk niet inpasbaar in de omgeving. Dit project is bijgevolg niet verenigbaar met de goede ruimtelijke plaatselijke aanleg, en komt niet voor vergunning in aanmerking.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning aan de heer Abdeslam Omari gelegen te Désiré Toeffaertstraat 24, 9050 Gentbrugge.