Terug
Gepubliceerd op 28/01/2022

2022_CBS_00910 - OMV_2021150206 R - Weigering omgevingsaanvraag voor het verkavelen van een terrein in 1 lot bestemd voor een meergezinswoning en 1 lot bestemd voor parking/groenzone - met openbaar onderzoek - Brusselsesteenweg 763 en Jules Destréelaan, 9050 Gentbrugge - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 27/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 27/01/2022 - 08:56
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Sami Souguir, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Astrid De Bruycker, schepen; Tine Heyse, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00910 - OMV_2021150206 R - Weigering omgevingsaanvraag voor het verkavelen van een terrein in 1 lot bestemd voor een meergezinswoning en 1 lot bestemd voor parking/groenzone - met openbaar onderzoek - Brusselsesteenweg 763 en Jules Destréelaan, 9050 Gentbrugge - Weigering 2022_CBS_00910 - OMV_2021150206 R - Weigering omgevingsaanvraag voor het verkavelen van een terrein in 1 lot bestemd voor een meergezinswoning en 1 lot bestemd voor parking/groenzone - met openbaar onderzoek - Brusselsesteenweg 763 en Jules Destréelaan, 9050 Gentbrugge - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 57

Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen  weigert  de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Josef Meerschman met als contactadres Durmelaan 6, 9880 Aalter en MEVACO - BOUWBEDRIJF NV met als contactadres Durmelaan 6, 9880 Aalter heeft een aanvraag (OMV_2021150206) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 8 oktober 2021.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:

• Onderwerp: het verkavelen van een terrein in 1 lot bestemd voor een meergezinswoning en 1 lot bestemd voor parking/groenzone

• Adres: Brusselsesteenweg 763 en Jules Destréelaan , 9050 Gentbrugge

• Kadastrale gegevens: afdeling 22 sectie B nr. 188B5

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 3 november 2021.  De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 19 januari 2022:

 

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.    BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag omvat ‘het verkavelen van een terrein in 1 lot bestemd voor een meergezinswoning en in 1 lot bestemd voor een parking/groenzone’ langs de Brusselsesteenweg. Dit is een belangrijke invalsweg naar de stadskern in de deelgemeente Gentbrugge. Langs de steenweg komen woningen en detailhandel voor. Het bouwpatroon kent een diffuus karakter. Het terrein betreft een langgerekt perceel dat zowel aansluit op de Brusselsesteenweg als op de Jules Drestréelaan. De grootste oppervlakte van het perceel is georiënteerd naar de steenweg. Enkel het onbebouwd gedeelte dat vandaag ingericht is als parking voor de naasgelegen fitness maakt een onderdeel uit van de verkaveling. Het overige gedeelte van het perceel met winkelruimte blijft behouden.

 

Met de aanvraag wordt een gedeelte van het perceel afgesplitst en verkaveld tot twee loten.

 

Lot 1 grenst aan de Brusselsesteenweg, heeft een oppervlakte van 1282 m² en wordt bestemd als een zone voor meergezinswoning. Binnen deze zone kan een meergezinswoning met maximaal 5 bouwlagen opgericht worden met op het gelijkvloers een nevenfunctie van 426,98 m² ingericht. De nevenfunctie kan ingevuld worden met kantoren, vrije beroepen, handel, dienstverlening of ambacht. De bouwzones sluiten aan op de aanpalende bebouwing. Langs de Brusselstesteenweg wordt een voortuinstrook ingericht.

 

Lot 2 grenst aan de Jules Destréelaan, heeft een oppervlakte van 392 m² en wordt bestemd als een niet bebouwde zone. In de zone kan een fiets- en wandelverbinding naar de straat alsook parkeerplaatsen aangelegd worden en kan een fietsenstalling opgericht worden.

2.    HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

 

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 14/05/1993 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van gevelmuren. (1993/20041)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.    EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

3.1.   AGENTSCHAP WEGEN EN VERKEER

Ongunstig advies van Agentschap Wegen en Verkeer afgeleverd op 22 november 2021 onder ref. AV/411/2021/01386.

 

  1. Onwenselijk omwille van doelstellingen en zorgplichten

Conform artikel 4.3.4. VCRO kan de vergunning worden geweigerd of moeten er voorwaarden opgelegd worden in de vergunning indien uit het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer blijkt dat het aangevraagde onwenselijk is in het licht van de doelstellingen en zorgplichten van het Agentschap.

“Een vergunning kan worden geweigerd indien uit een verplicht in te winnen advies blijkt dat het aangevraagde onwenselijk is in het licht van doelstellingen of zorgplichten die gehanteerd worden binnen andere beleidsvelden dan de ruimtelijke ordening.”

 

In casu is de vergunningsaanvraag onwenselijk omwille van volgende doelstellingen en zorgplichten van het Agentschap:

 

Onwenselijkheid omwille van verkeersveiligheid.

In voorliggend geval worden de doelstellingen en zorgplichten inzake verkeersveiligheid en inzake een vlotte verkeersdoorstroming geschonden. Het is de bevoegdheid van het Agentschap Wegen en Verkeer om te allen tijde het veilig en vlot verkeer te waarborgen. De verkeersveiligheid is dus een doelstelling en zorgplicht van het beleidsveld van Agentschap Wegen en Verkeer die met zorgvuldigheid nagestreefd moeten worden. Het Agentschap  toetst dan ook de invloed van elke vergunningsaanvraag op de verkeersveiligheid rekening houdend met de specifieke omstandigheden.

 

Het Agentschap Wegen en Verkeer streeft de beperking van de toegangen tot een gewestweg, zoals N9, na met het oog op het vergroten van de vlotte verkeersdoorstroming, het bevorderen van de verkeersveiligheid en het verlagen van de conflictpunten met de zwakke weggebruiker.

 

De algemene richtlijnen hieromtrent werden gebundeld in het dienstorder MOW/AWV/2012/16 van 16/10/2012 (betreffende de Reglementering van de toegangen tot gewestdomein), die onder meer de volgende voorwaarden oplegt:

  • Er wordt slechts 1 toegang van max 4,5 meter breedte toegelaten. Voor sterk verkeersgenererende activiteiten is een toegang met max. breedte van 7 meter toegestaan.
  • Er dient bij verkavelingen gestreefd te worden naar één gemeenschappelijke ontsluiting d.m.v. een ventweg. Wanneer het aantal loten beperkt is, dienen de toegangen zoveel mogelijk geclusterd worden. Twee loten dienen t.h.v. de tussenliggende perceelsgrens voorzien te worden van een gemeenschappelijke toegang van maximum 7 meter.
  • Ter hoogte van de perceelsgrens, dient, behoudens de toegang, een structurele niet-overrijdbare scheiding aangebracht te worden door de aangelande.
  • De locatie van de toegangen, ramen en deuropeningen is steeds ondergeschikt aan de bestaande weginfrastructuur (incl. straatmeubilair, verhoogde inrichtingen, bushaltes, grachten, openbare verlichting, kasten nutsmaatschappijen, …).
  • Indien het perceel grenst aan een weg van lagere categorie, dient de toegang daar te worden voorzien, eveneens zo ver mogelijk verwijderd van het kruispunt.

 

De vergunningsaanvraag is onwenselijk om volgende redenen:

In de vergunningsaanvraag wordt een meergezinswoning voorzien met toegang langs de Brusselsesteenweg. Langs de N9 en op de locatie van de vergunningsaanvraag moet het aantal toegangen worden beperkt want er is een grote verkeersdruk langs deze gewestweg en er is een fietspad aanwezig langs de perceelsgrens kant gewestweg. Hoe meer toegangen, hoe meer conflictpunten voor de zwakke weggebruiker. De gemeentewegen hebben een toegang verlenende functie waardoor toegangen inherent zijn aan dit type weg conform de inrichtingsprincipes van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen.

 

Het dienstorder m.b.t. toegangen (MOW/AWV/2012/16) bepaalt dat wanneer een perceel grenst aan een weg van lagere categorie de toegang daar dient te worden voorzien. Op deze wijze wordt op een veiligere wijze ontsloten met minder hinder voor het vlot verkeer en zonder bijkomende gevaarlijke conflictpunten te creëren ter hoogte van de gewestweg. Het perceel is te ontsluiten langs de Jules Destréelaan.

 

Het gegeven dat er sprake is van een reeds bestaande toegang, houdt geen ‘recht’ in op een toegang tot de openbare weg op die locatie en onder die modaliteiten. De modaliteiten van de toegang tot de openbare weg zijn precair en kunnen door de wegbeheerder worden gewijzigd met het oog op het algemeen belang. Er kan niet worden betwist dat de bestaande situatie een gevaarlijk situatie creëert.

 

Gelet op de nieuwe vergunningsaanvraag is het de verplichting van een normaal en zorgvuldig vergunningverlenende overheid en van een zorgvuldig wegbeheerder om dit gevaarlijk conflictpunt te verhelpen. Het Agentschap Wegen en Verkeer benadrukt dat zij de in de aanvraag voorziene vorm van ontsluiting naar de openbare weg niet zal toestaan. Het perceel dient ontsloten te worden via de gemeenteweg Jules Destréelaan.

 

Hoewel een privaat perceel een recht heeft om toegang te hebben tot de openbare weg, is de uitoefening van dit recht afhankelijk van de noodwendigheden eigen aan het openbaar domein. Het openbaar domein wordt in eerste instantie immers aangelegd met het oog op het algemeen belang. De inrichting van de openbare weg is steeds precair en men kan geen particulier recht op de bestaande of toekomstige inrichting van een openbare weg doen gelden.

 

Het Agentschap Wegen en Verkeer geeft aan hoe de openbare weg in het algemeen belang moet worden aangelegd, namelijk met een minimum aan ontsluitingen en conflictpunten. De vergunningverlenende overheid kan bij het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning niet bepalen hoe de openbare weg zal moeten worden aangelegd. De breedte en de modaliteiten van de ontsluiting van een perceel naar de openbare weg worden bepaald door de wegbeheerder van deze openbare weg en niet door de vergunningverlenende overheid. Anders oordelen zou een bevoegdheidsoverschrijding inhouden.

 

De in de huidige vergunningsaanvraag voorziene ontsluiting zal dus onuitvoerbaar zijn, bij gebreke aan een akkoord hieromtrent door de wegbeheerder. Elke normaal en zorgvuldige vergunningverlenende overheid zal een project met een dergelijke ontsluiting niet vergunnen. Het getuigt immers van onzorgvuldig en kennelijk onredelijk bestuur om een stedenbouwkundige vergunning af te leveren die niet uitvoerbaar zal zijn bij gebreke aan de mogelijkheid om te ontsluiten naar de openbare weg.

 

Besluit:

Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer ONGUNSTIG betreffende voorliggende aanvraag.

 

Noot van de omgevingsambtenaar: Uit het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer blijkt dat enkel een toegang via de Jules Destréelaan toegestaan wordt. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het echter logischer om de Brusselsesteenweg als hoofdontsluiting te gebruiken. Dit vormt een conflictpunt. Er moet verder onderzocht worden wat de optimale ontsluiting voor deze site zal zijn in overleg met de stad Gent en het Agentschap Wegen en Verkeer.

3.2.   BRANDWEERZONE CENTRUM

Ongunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 17 november 2021 onder ref.: 026243-008/JC/2021.

 

Het project voldoet niet aan de minimale eisen inzake brandveiligheid en wordt negatief geadviseerd omwille van volgende redenen:

  • Daar het een verkavelingsaanvraag betreft voor het optrekken van een middelhoog gebouw dient de volledige lange gevel van het gebouw bereikbaar te zijn voor de voertuigen van de brandweer. Dit is volgens de plannen bij de omgevingsaanvraag niet mogelijk. Er zijn 2 mogelijke opstelzones voorzien voor de voertuigen van de brandweer, echter zijn deze opstelzones potentieel niet bereikbaar wegens de inrichting van het openbaar domein ter hoogte van deze opstelzones. Ondanks dit op een bespreking met de brandweer is meegeven is hier geen rekening mee gehouden. Er dient eerst een plan van de herinrichting van het openbaar domein voor te liggen waarbij duidelijk wordt dat de opstelzones bereikbaar zijn voor de brandweervoertuigen. Momenteel belemmert een voetgangersoversteekplaats met verkeerslichten en een mast van de openbare verlichting de toegang tot de ene opstelzone.
  • Mogelijks worden beide opstelzones door reglementair geparkeerde voertuigen afgesloten van de openbare rijweg waardoor de beide zones onbereikbaar worden voor de brandweervoertuigen. Binnen de draaistralen 11m binnenkant en 15m buitenkant mogen zich geen vaste of mobiele obstakels bevinden. Dit kan mogelijk gemaakt worden door het voorzien van voetpaduitstulpingen en het verplaatsen van de verlichtingspaal en de lichtengeregelde oversteekplaats. Er dient een schriftelijk akkoord van de wegbeheerder voorgelegd te worden voor de nodige aanpassingen op het openbaar domein.
  • Bijkomend belemmeren de bomen in de voortuinstrook de bereikbaarheid van de gevel voor de ladderwagen van de brandweer. Indien de bereikbaarheid van de lange gevel wordt voorzien door middel van 2 dwarse opstelzones op de gevel kunnen enkel lage begroeiingen toegelaten worden in de voortuinstrook (lager dan 2m tegenover het niveau van de opstelplaats van de brandweervoertuigen).

 

Onverminderd de vernoemde opmerkingen, willen wij tevens wijzen op volgende tekortkomingen:

  • Het is niet duidelijk of alle woonentiteiten bereikbaar zijn vanaf de 2 voorziene opstelzones. Door de bouw van het nieuwe volume wordt het bestaande volume geadresseerd op Brusselsesteenweg 767-769 onbereikbaar voor de voertuigen van de hulpdiensten via de straat waarop het geadresseerd is. Dit is niet aanvaardbaar. Er dient een schriftelijke bevestiging voorgelegd te worden dat dit gebouw een adreswijziging zal ondergaan naar Jules Destréelaan.
  • Bijkomend dient de bereikbaarheid van dit gebouw door de brandweer opnieuw ingeschat te worden. Mogelijks wordt deze bereikbaarheid gehinderd door de inrichting van de zone tussen het gebouw en het perceel met adres Jules Destréelaan 12 waar een groenzone met bomen voorzien wordt.

 

Besluit: negatief advies, het project voldoet niet aan de minimale eisen inzake brandveiligheid.

3.3.   FARYS

Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 21 december 2021 onder ref VK-21-1414:


Drinkwater

M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet indien door of i.o.v. FARYS|TMVW vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken. Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

 

 Deze aanvraag betreft het verkavelen van een terrein in 1 lot bestemd voor een meergezinswoning (lot 1) en 1 lot bestemd voor parking/groenzone (lot 2). Het lot 1 bestemd voor de bouw van een meergezinswoning kan op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet. Er is uiteraard geen uitbreiding noodzakelijk.

 

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt de verkaveling in het centraal gebied. In de zone van de geplande verkaveling ligt een gemengd rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten.

 

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen. De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent.

 

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. FARYS adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE = Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

 

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

  • het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;
  • overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;
  • kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;
  • inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;
  • de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

 

Specifieke bemerkingen op het dossier

Elk lot dient afzonderlijk te worden aangesloten op de riolering. Per lot is te voorzien in een dubbele huisaansluiting, één voor afvalwater en één voor regenwater. De verkavelingsaanvraag betreft een splitsing van 1 lot in twee loten, waarbij LOT 1 voorzien wordt voor de bouw van een meergezinswoning en LOT 2 voorzien wordt als parking en groenzone.

 

In de straat ligt een gemengd stelsel en hierdoor moet na de rooilijn het afval- en regenwater worden samengevoegd tot één aansluiting op de bestaande riolering. Voor LOT 1 is een nieuwe aansluiting noodzakelijk, en dient deze tijdig te worden aangevraagd bij FARYS (bij uitvoering door FARYS). LOT 1 dient te worden aangesloten via de Brusselsesteenweg. Voor LOT 2 is geen rioolaansluiting van toepassing. De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus. Indien geen aanvraag ingediend wordt bij FARYS|TMVW dient een technisch dossier opgemaakt te worden zoals opgelegd door stad Gent. De verkaveling wordt gepland in een gebied met infiltratiegevoelige bodem. We adviseren daarom na te gaan of infiltratie van het regenwater wel mogelijk is.

 

Besluit: gunstig met voorwaarden:

  • De rioolaansluiting voor LOT 1 dient uitgevoerd te worden via de Brusselsesteenweg en kan aangevraagd worden via de website van FARYS. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van de link: https://www.farys.be/nl/nieuwe-rioolaansluiting. P&T Gunstig.
    1. FLUVIUS

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 8 december 2021 onder ref: 360997
 

Voor de voeding van elektriciteit:

Voor een sluitend advies heeft Fluvius meer informatie nodig betreffende aantallen units, benodigde vermogens en het gehanteerde energieconcept (verwarmingswijze). Onderstaande advies is opgemaakt met gebruik van ramingen en kan wijzigen eens meer details beschikbaar zijn.

 

Om dit project aansluitbaar te maken is de oprichting van een distributiecabine elektriciteit vereist. Hiervoor bestaan 2 mogelijkheden, afhankelijk van de geldende voorschriften en mogelijkheden:

 

OPTIE 1:

Een prefab-distributiecabine dient geplaatst te worden op een steeds toegankelijk stuk grond met afmetingen 5,40m x 4,70m, zo dicht mogelijk tegen de ontsluiting aan de  Brusselsesteenweg.

 

OPTIE 2:

De cabine wordt inpandig voorzien (in beheer / op kosten van de bouwheer) op het gelijkvloers met een naar buiten opendraaiende toegangsdeur in het midden van het lokaal en rechtstreeks aan de open buitenlucht. Er dient rekening gehouden worden met het feit dat Stad Gent absolute voorkeur heeft voor deze tweede optie.

Enkele hoofdrichtlijnen voor de bouwheer, toekomstig nog verder door onze dienst patrimonium te specifiëren: het lokaal dient minimum afgewerkte binnenafmetingen te hebben van 5,00m x 3,00m en een vrije hoogte van minstens 2,20m tussen afgewerkte vloerpas en plafond. Verder worden er kabeldoorvoerstukken ingegoten in de fundering en sleuven in de vloerplaat links en rechts voorzien om droog op wettelijke gronddekkingen met onze kabels laag-en hoogspanning te kunnen verlopen. In de cabinegevel worden conforme onder- en bovenverluchtingsroosters en een kabelmeetluik geplaatst.

 

Fluvius voorziet een forfaitaire tussenkomst per m² nuttige vloeroppervlakte.

 

Hiervan er dan een officieel bouwplan gemaakt te worden. Meer informatie is terug te vinden onder volgende link: https://www.fluvius.be/sites/fluvius/files/2019-02/9010135-Distributiecabines-elektriciteit-plaatsen-Fluvius.pdf

 

Voor de voeding van aardgas:

Voor een sluitend advies heeft Fluvius meer informatie nodig betreffende aantallen units, benodigde vermogens en het gehanteerde energieconcept (verwarmingswijze). Onderstaande advies is opgemaakt met gebruik van ramingen en kan dus wijzigen eens meer details beschikbaar zijn.

 

Indien het aantal units de 24 niet overstijgt en elke unit met een standaardvermogen van max 6m³/h (type gasteller G4) wordt gevoed, is dit project op heden aansluitbaar op het lagedruknet.

 

De verkavelaar kan, met vermelding van referentie 360997, rechtstreeks contact opnemen op onderstaande coördinaten: Fluvius CVBA - tav Maarten Vermeire - Bomastraat 11, 9000 Gent -

maarten.vermeire@fluvius.be - 09/263 79 96

 

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

 

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning– maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen,… te verkrijgen.

 

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen. Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 360997.  Samen zullen we uw project verder bespreken.

 

Noot van de omgevingsambtenaar: De eerste optie uit het verslag van Fluvius om een vrijstaande prefab-distributiecabine te plaatsen, komt niet in aanmerking voor vergunning. De gascabine moet geïntegreerd in de footprint van de gebouwen ingericht worden.

3.5.   PROXIMUS

Voorwaardelijk gunstig advies van Proximus NV afgeleverd op 24 november 2021:
 

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

  • Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.
  • Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
  • Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.
  • De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
  • Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen. 

3.6.   TELENET

Voorwaardelijk gunstig advies van TELENET afgeleverd op 16 november 2021:
 

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Telenet nodig is om dit project aansluitbaar te maken. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

  • Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

 

De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij: Telenet BVBA Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90 CBS@telenetgroup.be. 

 

Bij afbraak van gebouwen waarop Telenet kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen. Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

 

3.7.  VLAAMSE VERVOERSMAATSCHAPPIJ DE LIJN
Geen tijdig advies van Vlaamse Vervoermaatschappij De Lijn Oost-Vlaanderen. De adviesvraag is verstuurd op 3 november 2021. Op 12 januari 2022 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

4.    TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).


De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

- Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is, voor zover kan nagegaan worden, in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

- Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

- Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

 

Het ontwerp is, voor zover kan nagegaan worden, in overeenstemming met deze verordening.

 

- Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

 

Het ontwerp is, voor zover kan nagegaan worden, in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gewestweg.

5.    WATERPARAGRAAF

Het project ligt niet in effectief of mogelijks overstromingsgevoelig gebied.

 

Als gevolg van het uitvoeren van het project zal er minder infiltratie van hemelwater zijn. Een negatieve impact moet vermeden worden door o.a. volgende randvoorwaarden:

  • Verhardingen dienen beperkt te worden.
  • Er moet compact gebouwd worden.
  • Ondergrondse lagen zijn enkel aanvaardbaar onder een bebouwd volume. Uit het verkavelingsplan blijkt dat de ondergrondse laag zich gedeeltelijk in de ‘niet bebouwde zone’ bevindt.

 

Voor bijkomende randvoorwaarden wordt verwezen naar het advies van FARYS.

6.    PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

 

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.    OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 12 november 2021 tot 11 december 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 3 bezwaren ingediend.

 
De bezwaren worden als volgt samengevat:
 

Mobiliteit

In het document "effect_omgeving_VK wordt er bij de ondertitel "effect mobiliteit" in de motivatie gezegd dat de verkeersbewegingen aan de kant van de Brusselsesteenweg zullen verminderen. Er wordt niet over de kant van de Jules Destréelaan gesproken.

 

De nu bestaande parking wordt als parking gebruikt van de bestaande fitness. Ook de doorgang vanaf de Jules Destréelaan wordt vandaag als parking gebruikt. Waar moeten de gebruikers van de fitness zich in de toekomst parkeren als dit wegvalt? Er wordt gevreesd dat de Jules Destréelaan gebruikt zal worden als parking, wat zal leiden tot meer verkeer en geluidsoverlast. De toegang van de bestaande fitness is ook niet te zien op de bestaande plannen.

 

Er ontbreekt duiding over het effect van het verdwijnen van het huidige parkeerterrein. Langs de Brusselsesteenweg en in de Jules Destréelaan is reeds weinig parkeermogelijkheid.

 

Er is geen parking voorzien voor personeel, bezoekers van de winkel en bezoekers van de appartementen. De ondergrondse parking wordt voorzien voor de appartementen. Gezien deze parking maar 1 verdiep is zal er niet meer dan 1 autoplaats per appartement zijn. In deze prijsklasse van de appartementen richt men zich hier op 2 verdieners. Deze beschikken zeer vaak over 2 auto's. 

 

In de huidige situatie staan er reeds veel auto's op de rijweg geparkeerd in de Jules Destreelaan. Deze baan is een sluipweg waar veel verkeer doorkomt. Ook op de Brusselsesteenweg zijn de parkeermogelijkheden beperkt en gevaarlijk.

 

Wat met de leefbaarheid en verkeersveiligheid in de buurt? Er zullen zeer veel voertuigen bijkomen in de directe omgeving. In het plan neemt de eigenaar niet zijn verantwoordelijkheid en schuift dit door naar de publieke ruimte. Gezien de grote druk(te) die er al is in de omgeving lijkt mijn dit plan weinig visie en integratie in de buurt te hebben.

 

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:

Mobiliteit

Bezwaar gegrond. De mobiliteitseffecten worden inderdaad onvoldoende toegelicht in het dossier. De bestaande parking in functie van de fitness verdwijnt maar er is geen sprake van een compensatie voor deze verloren parkeerplaatsen. De parkeerlast kan inderdaad niet afgeschoven worden op het openbaar domein. Verder is het onduidelijk hoeveel fiets- en autoparkeerplaatsen men voor de nieuwe bebouwing zal voorzien. De parkeerrichtlijnen van de stad moeten hier gevolgd worden.

8.    OMGEVINGSTOETS

Advies Team Stadsbouwmeester

Dit project werd niet voorbesproken met Team Stadsbouwmeester.

 

Voor elk beeldbepalend project wordt aan de Stadsbouwmeester of de Kwaliteitskamer een advies gevraagd in het kader van een omgevingsvergunning, dus ook voor dit dossier en dit ongeacht of er een toelichting of gesprek is geweest. Het advies van de Kwaliteitskamer is dan ook niet vrijblijvend en wordt meegenomen in de beoordeling van deze vergunningsaanvraag. Het advies van de Kwaliteitskamer vormt de basis van het definitieve advies van de stadsbouwmeester bij elke bouwaanvraag.

 

Dit leidt tot een model van harde kwaliteitsbewaking waar de Stadsbouwmeester geen voorstander van is. Via het gesprek in de Kwaliteitskamer is de stadsbouwmeester ervan overtuigd dat inzetten op kwaliteitsbegeleiding waardevoller is en bovendien niet leidt tot “gunstig of ongunstig” adviezen.

 

Team Stadsbouwmeester is van mening dat het verkavelingsvoorstel onvoldoende kwaliteiten in zich houdt. Het is niet duidelijk hoe de bewoners op deze locatie op een kwalitatieve manier kunnen wonen, in combinatie met het commercieel gelijkvloers. Er wordt een inrit in de voortuinstrook ingericht, dat is niet aanvaardbaar. Deze dient deel uit te maken van het gebouwd volume, om de tuin maximaal te kunnen ingroenen. Bovendien is onduidelijk hoe de ondergrondse berging wordt ingericht en of deze zich onder het gebouwd volume bevindt.

 

Het verkavelingsvoorstel is onvoldoende duidelijk, daardoor kan Team Stadsbouwmeester niet anders dan het voorstel ongunstig beoordelen.

 

Het betreft een groot perceel op een beeldbepalende invalsweg naar de stad. Team Stadsbouwmeester vraagt in de toekomst in gesprek te kunnen gaan met bouwheer en ontwerper, uitgaande van ontwerpend onderzoek dient te worden onderzocht op welke manier hier kan worden gewoond, en hoe dat kan in combinatie met de commerciële plint.

 

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Gezien de ongunstige adviezen van de Brandweer en het Agentschap Wegen en Verkeer komt het voorstel niet voor vergunning in aanmerking. Het is hierdoor niet opportuun om de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening ten gronde uit te werken. Toch worden enkele algemene opmerkingen en bedenkingen meegegeven.

 

Het voorgestelde verkavelingsplan legt vast wat de bebouwingsmogelijkheden op het perceel in de toekomst zullen zijn. Niettegenstaande de grootorde van het perceel en het project is het verkavelingsplan niet onderbouwd door een inrichtingsvisie over het terrein en de ruimere context. Er wordt onvoldoende rekening gehouden met het functioneren van het perceel zelf en het ruimere gebied.

 

De loods met fitness en garageboxen blijven behouden en afgesplitst via de verkaveling. Deze moeten verdwijnen uit het binnengebied om een ontwikkeling aan de straatzijde te kunnen motiveren. Het behoud van deze bebouwing in combinatie met een nieuwe ontwikkeling aan de straatzijdes kan niet worden verantwoord. Er moet voldoende onverharde en onbebouwde ruimte als tuin worden aangelegd. Een tuin is een groene ruimte zonder inritten, fietsenstallingen, ondergrondse parking,… Dit is vandaag niet het geval. Het perceel moet in zijn totaliteit bekeken worden.

 

Er is in de plannen geen duidelijk onderscheid te maken tussen de 2 loten waarvan sprake in het dossier. De parking van het commerciële gedeelte van lot 1 zou behouden blijven maar het is niet duidelijk over welk gedeelte men het heeft. Daarnaast kan men niet zonder meer de bestaande parking van bestaande commerciële panden bebouwen zonder de nodige parking van deze panden te compenseren.

 

Het is onduidelijk hoeveel fiets- en autoparkeerplaatsen men voor de nieuwe bebouwing zal voorzien. De parkeerrichtlijnen van de stad moeten hier gevolgd worden. Om het gebruikscomfort zo hoog mogelijk te houden, moeten fietsparkeerplaatsen zich zo dicht mogelijk bij de toegang tot het gebouw of in het gebouw bevinden .

 

Het aantal inritten dient ook beperkt te worden, beter is om de inrit van de parking en die van de toegang voor de brandweer te bundelen. Het is positief dat er een doorsteek voor voetgangers en fietsers voorzien wordt maar ook dit houdt in dat bestaande parkeerplaatsen richting Jules Destréelaan verdwijnen, zonder dat duidelijk wordt of deze gecompenseerd worden.

 

De bouwcontext en de samenhang met de omgeving wordt in het dossier volledig buiten beschouwing gelaten. Hierdoor mist het project de nodige (woon)kwaliteit waardoor het de toets aan de goede ruimtelijke ordening niet doorstaat.

 

CONCLUSIE

Ongunstig. Gezien de ongunstige adviezen van de Brandweer en het Agentschap Wegen en Verkeer komt het voorstel niet voor vergunning in aanmerking. Verder wordt meer algemeen de bouwcontext en de samenhang met de omgeving volledig buiten beschouwing gelaten en ontbreekt een inrichtingsvisie. Hierdoor mist het project de nodige (woon)kwaliteit waardoor het de toets aan de goede ruimtelijke ordening niet doorstaat.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Activiteit

AC34300 Behandelen van omgevingsvergunningen

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het verkavelen van een terrein in 1 lot bestemd voor een meergezinswoning en 1 lot bestemd voor parking/groenzone aan de heer Josef Meerschman en MEVACO - BOUWBEDRIJF nv gelegen te Brusselsesteenweg 763 en Jules Destréelaan , 9050 Gentbrugge