Terug
Gepubliceerd op 28/01/2022

2022_CBS_00926 - OMV_2021170563 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een halfopen eengezinswoning en het rooien van 3 bomen - zonder openbaar onderzoek - Nachtegaaldreef +56, 9040 Sint-Amandsberg - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 27/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 27/01/2022 - 08:58
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Sami Souguir, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Astrid De Bruycker, schepen; Tine Heyse, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00926 - OMV_2021170563 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een halfopen eengezinswoning en het rooien van 3 bomen - zonder openbaar onderzoek - Nachtegaaldreef +56, 9040 Sint-Amandsberg - Vergunning 2022_CBS_00926 - OMV_2021170563 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een halfopen eengezinswoning en het rooien van 3 bomen - zonder openbaar onderzoek - Nachtegaaldreef +56, 9040 Sint-Amandsberg - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Pieter Deckers - Anke Schelfaut met als contactadres Waterstraat 78, 9040 Gent hebben een aanvraag (OMV_2021170563) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 5 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het bouwen van een halfopen eengezinswoning en het rooien van 3 bomen

• Adres: Nachtegaaldreef +56, 9040 Sint-Amandsberg

Kadastrale gegevens: afdeling 19 sectie C nr. 356C2

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 30 november 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 19 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag omvat het bouwen van een nieuwe, halfopen woning op een braakliggend terrein langs de Kwadenplasstraat in Sint-Amandsberg, op de grens met de gemeente Destelbergen.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De nieuwe woning betreft een halfopen woning waarbij de open kant zich rechts bevindt. De woning houdt een afstand van 3m tot de rechter perceelsgrens en wordt voorzien op 12,07m (links) tot 18,70m (rechts) van de straat.

 

De woning telt 2 bouwlagen en een teruggetrokken derde bouwlaag, afgewerkt met een plat dak (kroonlijst hoofdvolume: 6,49m; nok: 8,82m). De bouwdiepte op het gelijkvloers en de eerste verdieping bedraagt 12m. De derde bouwlaag is 1,97m teruggetrokken tot zowel de voor- en achtergevel van de woning. De bouwdiepte van de constructies op de tweede verdieping bedraagt 8,06m.

 

De gevels worden in hoofdzaak afgewerkt met een grijze gevelsteen en zwart aluminium schrijnwerk. De gelijkvloerse verdieping wordt aan de voorgevel afgewerkt met houten buitenschrijnwerk. De derde bouwlaag wordt afgewerkt met EPDM begroeid met planten.

 

De woning is niet voorzien van een garage, maar wel van een fietsenberging. De fietsenberging wordt voorzien in de voortuin en staat tegen de woning en tegen de linker perceelsgrens. De berging is 2,40m breed, 4m diep en 2,20m hoog en is toegankelijk vanaf de voortuin.

 

De woning wordt als volgt ingedeeld:

-      Het gelijkvloers bestaat uit een inkomhal met apart toilet, een actieve leefruimte met keuken en eetkamer, een aparte bijkeuken/berging. De trap bevindt zich in de leefruimte. Er wordt ook nog een technische berging voorzien die niet bereikbaar is vanuit de woning.

-      Op de eerste verdieping zijn een badkamer met apart toilet, een slaapkamer en een ontspanningsruimte terug te vinden. De slaapvertrekken zijn afgescheiden van de ontspanningsruimte door een vide. In de ontspanningsruimte wordt over de volledige breedte een zitbankraam voorzien dat 40 cm uit de voorgevel kraagt. Tussen de slaapvertrekken en de ontspanningsruimte zit een hoogteverschil van 85cm. 

-      In het terugspringend volume bevinden zich twee slaapkamers en één douche kamer. Alsook een ruimere nachthal waar eventueel een sporttoestel geplaatst kan worden ‘zweethoek‘.

 

Voor de bouw van de woning moeten er 3 bomen gerooid worden (2 elzen en een berk).

2.       HISTORIEK

Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
 

Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan
Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'STEDELIJK WONEN' (Definitief vastgesteld door de Gemeenteraad op 27 juni 2017). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Stedelijk woongebied.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

De aangevraagde eengezinswoning heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied.

 

Door de toename van de bebouwde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt echter gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput met een inhoud van 7500 l. Bovendien is er een overloop aanwezig naar een voldoende ruim gedimensioneerde infiltratievoorziening.

Overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement moet de volledige dakoppervlakte op die put aangesloten worden. Het nuttige gebruik van hemelwater door de aansluiting van de hemelwaterput op de wc's, bepaalde sanitaire installaties, dienstkranen e.d. moet maximaal worden voorzien. Door dit hergebruik zal het hemelwater enigszins gebufferd worden.

 

Bijkomend worden de platte daken van de tweede bouwlaag aangelegd als groendak. Een groendak heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel. De groendak zijn aangesloten op de hemelwaterput.

 

Zodoende wordt in alle redelijkheid geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding beperkt is.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werd 1 bezwaar ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.  

 

De bezwaren worden als volgt samengevat:

In het bezwaar geeft de bezwaarindiener zijn formeel akkoord bij deze omgevingsvergunning en in het bijzonder bij het ontwerp van de fietsenberging in de voortuin op de perceelsgrens. Langs de kant van de bezwaarindiener zal er in de toekomst ook aangebouwd worden met een fietsenberging.

 

De praktische afspraken rond de scheidingsmuren (optimalisatie isolatieniveau en uitzicht + materiaalgebruik) zullen door de aanpalenden en tevens verder in open overleg met de omgevingsambtenaar, finaal opgenomen worden in de omgevingsaanvraag begin volgend jaar.

 

In overleg met begeleidend omgevingsambtenaar werd langs de kant van de bezwaarindiener finaal de principiële inplanting zoals in bijlage ‘Kwandenplasstr_V04’ overeen gekomen.

Bij deze principe-inplanting werd ook door de aanvrager van deze vergunning (zie bijlage

‘211224_mailverkeer’ dd. 24/12/2021) formeel een akkoord gegeven, dit kan aldus, wat de bezwaarindieners betreft, ook mee opgenomen worden in deze vergunning.

 

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:

Dit bezwaar is een akkoord van de aanpalende voor deze omgevingsvergunning. De bijgevoegde schetsen van de woningen van de bezwaarindiener zullen niet besproken worden in deze omgevingsvergunning aangezien de schetsen hier geen deel van uitmaken.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De geplande woning integreert zich qua volume, plaatsing, vormgeving en afwerking op een stedenbouwkundig aanvaardbare manier in de omgeving en houdt rekening met de specifieke vereisten die een halfopen woning met zich meebrengt. De vormgeving is sober en hedendaags waardoor een goede aansluiting met de toekomstige linksaanpalende woning kan worden gegarandeerd.

 

De bouwdiepte van 12m is stedenbouwkundig aanvaardbaar en de bebouwde oppervlakte staat in verhouding tot de terreinoppervlakte. Achteraan de woning blijft genoeg ruimte op het perceel van bebouwing en verharding gevrijwaard die effectief als tuin kan dienen in functie van de woning op het perceel. De aaneengesloten leefruimtes zijn voldoende ruim en staan in een zeer goede relatie met de tuinzone door de grote glaspartijen. Hierdoor wordt licht en lucht tot diep in de woning naar binnen getrokken. Ook de overige kamers in de woning zijn ruim genoeg en worden van voldoende daglicht voorzien. Enkel doordat de leefruimtes achteraan de woning worden voorzien en de technische ruimtes vooraan krijgt de woning op gelijkvloers een volledig gesloten voorgevel. Het ontbreken van leven op de gelijkvloerse verdieping langs de straatzijde valt te betreuren. Desalniettemin is de voorziene woonkwaliteit positief.

 

In de voortuinstrook wordt een oppervlakte van een waterdoorlatende verharding (38m²) voorzien met het oog op het vestigen van een parkeerplaats. Ondanks deze verharding blijft voldoende oppervlakte in deze voortuin van verharding gevrijwaard die met groen kan worden aangelegd en als dusdanig een verfraaiende rol kan vervullen in het straatbeeld. Ook wordt er deels in de zijtuin, deels in de voortuin een inkompad voorzien van 2m breed en ca. 7,88m lang. Het pad komt 3m voorbij de woning in de voortuin. Op de parkeeplaats en een deel van het inkompad na lijkt er geen verharding in de voortuin te liggen. Het is onduidelijk of er tussen de parkeerplaats en het inkompad of naar de fietsenberging nog verharding zal liggen. Er moet opgemerkt worden dat enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn vrijgesteld van vergunning.

 

Nog in de voortuinstrook wordt tegen de linkerperceelsgrens en tegen de voorgevel van de woning een fietsenberging voorzien. Voorafgaand aan deze vergunning werd in vooroverleg besproken dat een fietsenberging in de voortuin bij deze halfopen woning wel mogelijk kan zijn indien deze een visueel geheel vormt met de woning, maar toch nog beperkt blijft in oppervlakte. We kunnen stellen dat hieraan voldaan wordt. De fietsenberging betreft een klein volume en wordt afgewerkt in dezelfde materialen als de woning. Omwille van de diepe voortuin en het beperkt volume zal de fietsenberging aanvoelen als een ondergeschikt volume en deel van de woning. 

 

Voor de bouw van de woning moeten drie bomen gerooid worden gezien ze ofwel in de bouwzone staan (de twee elzen) ofwel er te dicht bij (berk). Als compensatie zullen er minstens 3 nieuwe hoogstammige loofbomen heraangeplant moeten worden, waarvan één in de voortuin.

 

Mits het naleven van de bijzondere voorwaarden is de aanvraag verenigbaar met de omgeving en komt ze voor vergunning in aanmerking.
 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig voor de bouw van de woning mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het bouwen van een halfopen eengezinswoning en het rooien van 3 bomen aan Pieter Deckers - Anke Schelfaut gelegen te Nachtegaaldreef +56, 9040 Sint-Amandsberg.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Uitsluitingen:

De fietsenberging wordt uit de vergunning gesloten.

 

Bomen:

Er moeten minstens drie nieuwe hoogstammige loofbomen (met minimumstamomtrek HS12/14) worden aangeplant waarvan één in de voortuin. Dit gebeurt ten laatste het eerstvolgend plantseizoen na het realiseren van de ruwbouw en op minstens 2m van de perceelsgrens.

 

Riolering:
Volgens het zoneringsplan is het perceel gelegen binnen een niet te rioleren gebied of rode zone (d.w.z. er is geen openbare riolering aanwezig, die aangesloten is op een waterzuiveringsstation).
De bouwheer moet zijn woning verplicht uitrusten met een IBA of KWZI (kleinschalige waterzuivering) waarin een septische put voorzien wordt. De installatie, beheer en onderhoud hiervan kan gebeuren door Farys volgens de af te sluiten beheersovereenkomsten. De voorwaarden uit deze beheersovereenkomst zijn strikt op te volgen. Farys staat vervolgens in voor de plaatsing van de behandelingsinstallatie. De bouwheer dient hiervoor een aanvraag te richten tot Farys, Stropstraat 1 te 9000 Gent, Aquafoon 078 35 35 99.
Indien bij een actualisatie van het zoneringsplan de zonering van het perceel wijzigt naar een collectief gerioleerd gebied moet er minimaal een septische put voorzien worden.


De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Openbaar domein:

Sloop:
Indien tijdens de werkzaamheden onvoorziene hindernissen opduiken (rioleringen, waterlopen, kelders e.d.)dan moet dit meteen worden meegedeeld aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

Oprit:
Het is de bouwheer niet toegestaan om zelf opritten of paden aan te leggen op het openbaar domein. Er zal slechts één oprit met een breedte van maximum 4,5 meter op het openbaar domein worden toegestaan, deze dient ook voor het bereiken van de voordeur.


Na het beëindigen van de werken zal de oprit op het openbaar domein aangelegd worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Opritten op openbaar domein, die niet aangelegd zijn door de stad kunnen worden opgebroken. Dit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).
Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

De openbare, groene bermen mogen in geen geval verhard worden, ook verhardingen in steenslag zijn niet toegelaten. In het geval van inbreuken kan de stad deze verhardingen opbreken op kosten van de bouwheer.

 

Opbouw:
Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. Het openbaar domein (zowel verharde als onverharde stroken) wordt aangelegd met een dwarshelling van 2% richting de as van de straat. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.


Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar en fysiek afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, haag afsluiting, verschil in materialen etc.). Enkel de 4,5 meter van de oprit mag open zijn op de perceelsgrens.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:


Openbaar domein:
De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).