Terug
Gepubliceerd op 28/01/2022

2022_CBS_00925 - OMV_2021178952 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Marsstraat 30, 9030 Mariakerke - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 27/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 27/01/2022 - 08:58
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Sami Souguir, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Astrid De Bruycker, schepen; Tine Heyse, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00925 - OMV_2021178952 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Marsstraat 30, 9030 Mariakerke - Vergunning 2022_CBS_00925 - OMV_2021178952 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Marsstraat 30, 9030 Mariakerke - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Joris Swinnen met als contactadres Tennisbaanstraat 13, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021178952) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 22 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning

• Adres: Marsstraat 30, 9030 Mariakerke

Kadastrale gegevens: afdeling 29 sectie A nr. 937E

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 10 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 18 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De te verbouwen woning bevindt zich langs de Marsstraat in de planetenwijk in Mariakerke, nabij het natuurdomein de Groene Velden en nabij het woonzorgcentrum Zuiderlicht. De omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen.

 

Het pand in kwestie betreft een halfopen eengezinswoning (1 bouwlaag en een hellend dak). Aan de linkerzijde grenst de woning aan het openbaar domein. De perceelsgrens aan de voorzijde bevindt zich ter hoogte van de voorgevel. De bouwdiepte bedraagt 9,99 m. De straatbreedte meet 10,54 m.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag omvat volgende werken:

-          De woning wordt uitgebreid langs de achterzijde door het plaatsen van een nieuwe gelijkvloerse, perceelsbrede aanbouw met plat dak. De nieuwe bouwdiepte bedraagt 13,50 m op de gelijkvloerse verdieping. De kroonlijsthoogte bedraagt 3,34 m. De bouwdiepte op de eerste verdieping blijft ongewijzigd. In de nieuwe aanbouw wordt een keuken en eet- en leefruimte en een uitbreiding voor de bestaande garage/fietsenberging voorzien. Er wordt een dakvlakraam voorzien in het dak. In de achtergevel wordt een groot schuifraam geplaatst. De achtergevel wordt afgewerkt in cementering in een natuurlijke zandkleur. Het platte dak wordt aangelegd als groendak. Aansluitend aan de aanbouw wordt een perceelsbreed terras voorzien van ca. 16 m².

-          Het herinrichten van het hoofdgebouw. De bestaande berging en garage worden omgevormd tot vestiaire, bijkeuken en garage/fietsenberging). De keuken aan de voorzijde wordt ingericht als bureau. In de linker zijgevel wordt een nieuw raam geplaatst. De toegangspoort naar de garage wordt verkleind. Op de eerste verdieping wordt een slaapkamer omgevormd tot badkamer. De speelkamer en zolder worden ingericht als slaapkamer en de badkamer als waskot.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 15/07/2021 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning (OMV_2021067053).

 

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 23/03/1981 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een tuinhuisje. (KW M-43-80).

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

 

Geen advies van De Vlaamse Waterweg nv afgeleverd op 15 december 2021:
In antwoord op uw adviesvraag van 10 december 2021 deel ik u mee dat De Vlaamse Waterweg nv – afdeling Regio West aan vermelde voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning en het aanleggen van verharding in de Marsstraat 30 (kadaster: afdeling 29 Sectie A nummer 937E) te 9030 Mariakerke (Gent) geen advies kan verlenen wegens onbevoegd.

 

Het projectgebied ligt op meer dan 150 m van de Brugse Vaart. Het projectgebied stroomt af naar de Brugse Vaart (beheerder: De Vlaamse Waterweg nv), maar de aangevraagde bijkomende verharding/bebouwing is niet groter dan 1 hectare. Het projectgebied ligt conform de watertoetskaart in mogelijk overstromingsgebied, maar deze overstromingsgevoeligheid is niet afkomstig vanuit de Brugse Vaart. Het projectgebied ligt niet in recent overstroomd gebied. Bijgevolg is De Vlaamse Waterweg nv niet bevoegd voor het geven van watertoetsadvies. De vergunningverlenende overheid dient dit advies zelf op te maken.

 

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 28 oktober 1998).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is.

 

Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput, overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater. Bovendien wordt het platte dak van de nieuwe aanbouw aangelegd als groendak. Een groendak heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel.

 

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De verbouwingswerken betekenen een meerwaarde voor de woonkwaliteit van deze eengezinswoning. De nieuwe indeling op de gelijkvloerse bouwlaag zorgt voor grotere en meer praktische leefruimten die beter met elkaar gebonden zijn. Het groot schuifraam in de achtergevel zorgt voor extra lichtinval en versterkt het contact met de tuin.

 

Het nieuwe bouwvolume valt binnen de gebruikelijke normen qua bouwdiepte en -hoogte.

De gelijkvloerse bouwdiepte van 13,50 m achter de rooilijn is een eerder beperkte bouwdiepte die ruimte vrij houdt voor het inrichten van een tuin met terras en een vergroende zone. De nieuwe bouwhoogte van 3,34 m (ten opzichte van het trottoirpeil) is een normale en aanvaardbare bouwhoogte voor gelijkvloerse bijgebouwen.

 

De bestaande garage wordt omgevormd tot fietsenberging. Gezien de beperkte breedte en diepte, kan deze niet meer vergund worden als autostaanplaats. De bestaande oprit, die zich grotendeels op openbaar domein bevindt, zal dan ook verwijderd worden. Er zal slechts één pad  met een breedte van maximum 1,5 m op het openbaar domein worden toegestaan en dit voor het bereiken van de voordeur. Alle andere verhardingen op het openbaar domein zijn niet toegestaan.


In conclusie kan worden gesteld dat – mits het uitvoeren van de bijzondere voorwaarden - het bouwvolume, de gevelmaterialen en de binnenindeling ruimtelijk en esthetisch aanvaardbaar zijn binnen hun omgeving en bijdragen tot een hogere woonkwaliteit voor de betreffende eengezinswoning.
 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning aan de heer Joris Swinnen gelegen te Marsstraat 30, 9030 Mariakerke.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Riolering:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De  locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put. De aanleg van extra privé-putten en/of privé-leidingen vóór de rooilijn wordt niet toegestaan.

 

Openbaar domein:

Oprit:

Het is de bouwheer niet toegestaan om zelf opritten of paden aan te leggen op het openbaar domein.

Daar het lokaal waar de “garage” voorzien wordt slechts een diepte heeft van 3,6 m kan dit niet vergund worden als autostaanplaats en kan er bijgevolg geen oprit meer worden voorzien.

 

Er zal slechts één pad  met een breedte van maximum 1,5 m op het openbaar domein worden toegestaan en dit voor het bereiken van de voordeur. Alle andere verhardingen op het openbaar domein zijn niet toegestaan.

 

Na het beëindigen van de werken zal het pad op het openbaar domein aangelegd worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Opritten op openbaar domein, die niet aangelegd zijn door de stad kunnen worden opgebroken. Dit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).

Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

De openbare, groene bermen mogen in geen geval verhard worden, ook verhardingen in steenslag zijn niet toegelaten. In het geval van inbreuken kan de stad deze verhardingen opbreken op kosten van de bouwheer.

 

Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar en fysiek afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, haag, afsluiting, verschil in materialen etc.).

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).