Terug
Gepubliceerd op 28/01/2022

2022_CBS_00942 - OMV_2021157547 R - aanvraag omgevingsvergunning voor de regularisatie van een bestaand Bio-acceleratorgebouw - zonder openbaar onderzoek - Technologiepark-Zwijnaarde 73, 9052 Zwijnaarde - Advies

college van burgemeester en schepenen
do 27/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 27/01/2022 - 09:00
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Sami Souguir, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Astrid De Bruycker, schepen; Tine Heyse, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00942 - OMV_2021157547 R - aanvraag omgevingsvergunning voor de regularisatie van een bestaand Bio-acceleratorgebouw - zonder openbaar onderzoek - Technologiepark-Zwijnaarde 73, 9052 Zwijnaarde - Advies 2022_CBS_00942 - OMV_2021157547 R - aanvraag omgevingsvergunning voor de regularisatie van een bestaand Bio-acceleratorgebouw - zonder openbaar onderzoek - Technologiepark-Zwijnaarde 73, 9052 Zwijnaarde - Advies

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen geeft voorwaardelijk gunstig advies.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

OBELISC NV met als contactadres Karel Oomsstraat 37, 2018 Antwerpen heeft een aanvraag (OMV_2021157547) ingediend bij de deputatie op 23 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: de regularisatie van een bestaand Bio-acceleratorgebouw

• Adres: Technologiepark-Zwijnaarde 73, 9052 Zwijnaarde

Kadastrale gegevens: afdeling 24 sectie B nrs. 137Z en 137X

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 3 januari 2022.

De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 3 januari 2022.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 21 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Deze aanvraag betreft de regularisatie van een aantal stedenbouwkundige handelingen aan het oostelijke gebouw van een onderwijs- en onderzoeksgebouwencomplex, centraal gelegen op de bedrijvensite Technologiepark. Deze bedrijvensite bevindt zich in de zuidelijke stadsrand en zet zich in een reeks grootschalige sites die start aan de kruising met B402 (The Loop) en via N60 (Technologiepark) , Klaartestraat (Zwijnaarde II, DOMO) en Ottergemsesteenweg Zuid (Gent Zuid I, Ghelamco) loopt tot aan de grens met Merelbeke (Eiland Zwijnaarde). De site van het Technologiepark zelf toont een deels planmatig tot stand gekomen opzet. De bebouwing groepeert zich rond een vorkvormige, interne (deels private) ontsluitingsstructuur. Het planopzet toont een aantal vrijstaande gebouwen in eerder langwerpige bouwstroken die van elkaar gescheiden zijn door brede, al dan niet integraal beboste groenstroken. De bebouwing in de zuidrand kent een uitgesproken laag gabarit, op een aantal uitzondering na. De noordrand wordt dan gekenmerkt door hoogbouw met hoogten tot ca. 50 m.

 

In 2017 werd een vergunning verleend voor een nieuwbouwcomplex bestaande uit twee gebouwen op een gezamenlijke (halfverzonken) parkeerplint. Het westelijk gebouw werd aangeduid als ‘onderzoeksgebouw’, het oostelijk gebouw werd aangeduid als ‘bio-accelerator’. De aanvraag heeft enkel betrekking op het oostelijke gebouw. De Bio-Accelerator is een bedrijven- en dienstencentrum voor snelgroeiende biotech- en lifesciencesbedrijven, dit centrum biedt zowel laboratoria als kantoren. De verdiepingen worden verhuurd aan verschillende bedrijven die stelselmatig hun intrek nemen in het gebouw.

 

Het gebouw in kwestie heeft een footprint van 27 m bij 72 m en een opbouw tot 6 volle bouwlagen en een technisch verdiep, afgewerkt met plat dak op 33,40 m. De geveluitwerking is een spiegelbeeld van het westelijk gebouw. De oostgevel fungeert als façade en kent een dominant horizontale geleding met smalle bandramen, een metalen gevelbekleding en accenten onder de vorm van een doorlopende luifel boven gelijkvloers en een beperkt aantal uitkragingen aan de noordzijde. Technisch verdiep is afgewerkt in geprofileerd metaal. Achteraan wordt de gevel voorzien van pleisterwerk.

 

De te regulariseren handelingen betreffen een aantal wijzigingen aan de gevels:

-      Aan de oostelijke, noordelijke en westelijke gevels werden een aantal roosters aangebracht. 

-      Aan de westelijke gevel wordt de horizontale geleding met bandramen in het midden onderbroken met een volle muur, op het gelijkvloers worden deze bandramen deels vervangen door een aantal deuropeningen. 

 

Daarnaast wordt het gebouw intern ingericht volgens de behoeften van de intrekkende bedrijven. Op het gelijkvloers bevinden zich opslagruimtes, personeelskleedkamers, labo’s en enkele vergaderzalen. Op de tweede en derde verdieping worden labo’s en laboschrijfruimtes (landschapskantoren) voorzien. Op de vierde verdieping bevinden zich de ‘cleanrooms’ (labos voor behandeling bloed) met ondersteunende labo-functies en kantoren. Verdieping vijf bestaat uit een aantal technische installaties in combinatie met labo-ondersteunende kantoorfuncties. In functie van brandveiligheid worden de nodige vluchtwegen voorzien.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunning

* Op 10/08/2017 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor de bouw van onderzoeksinfrastructuur en uitbating van een acceleratorgebouw voor biotech bedrijven (2016/04236)

 

Omgevingsvergunningen

* Op 10/09/2020 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het exploiteren van een inrichting met faciliteiten voor onderzoeksactiviteiten op biotechnologisch vlak (OMV_2019146515).

* Op 25/03/2021 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor de verandering van het lozingsdebiet en de actualisatie van de bijzondere voorwaarden (OMV_2019080919).

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Wettelijk verplichte externe adviezen worden opgevraagd door de vergunningverlenende overheid.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
In de gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen zijn de voorzieningen toegelaten, welke gericht zijn op het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap worden gesteld. Woongelegenheid kan toegestaan worden voor zover die noodzakelijk is voor de goede werking van de inrichtingen (artikel 17 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen). Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'TECHNOLOGIEPARK ARDOYEN - TRAMSTRAAT' (Definitief vastgesteld door de Gemeenteraad op 22 november 2021), en is bestemd als zone voor onderwijs en kennisbedrijven.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg

5.       WATERPARAGRAAF

De vergunningverlenende overheid staat in voor de opmaak van de waterparagraaf. Met betrekking tot de waterparagraaf wordt volgend advies uitgebracht:

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

6.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

7.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag betreft de regularisatie van een aantal stedenbouwkundige handelingen die erop gericht zijn de gebouwen geschikt te maken voor de onderzoeksbedrijven die hun intrek nemen in de bio-accelerator. Intern wordt het gebouw ingericht met labo’s, labo-ondersteunende functies, een aandeel kantoren gelinkt aan de onderzoeksfunctie, technische installaties en personeelsruimtes. Ook in functie van de brandveiligheid worden een aantal ingrepen gedaan. De invulling van de gebouwen is conform de vergunde bestemming.

De wijzigingen aan de gevels blijven beperkt, het vergunde gevelbeeld blijft grotendeels behouden. De aangebrachte roosters hebben geen negatieve visuele impact op de gevelindeling. De doorbreking van horizontale geleding blijft beperkt tot de westelijke gevel, dit is de minst zichtbare gevel. De horizontale geleding blijft echter grotendeels behouden, waardoor ook deze ingreep visueel niet negatief zal worden ervaren.

 

Voorliggende aanvraag komt dan ook in aanmerking voor vergunning.

 

Mobiliteit

In principe is het op het technologiepark Ardoyen niet de bedoeling dat er individuele parkeerzones bij elk gebouw voorzien worden aangezien er een centraal parkeergebouw op de campus aanwezig is. Omdat dit centraal parkeergebouw nog niet bestond toen de initiële vergunning werd aangevraagd, werd voor deze site toegelaten om bij het gebouw zelf mogelijkheid tot parkeren te voorzien.

 

Volgens de vergunde toestand bevat de ondergrondse parkeergarage 143 autoparkeerplaatsen en 204 fietsparkeerplaatsen. De bestaande toestand wijkt beperkt af van de vergunde toestand.

 

Voetganger

Deze locatie ligt centraal op de campus. De bereikbaarheid voor voetgangers is goed.

 

Fiets

De bereikbaarheid voor fietsers is goed. Bovendien zal er in de toekomst een nieuwe fietsbrug worden aangelegd die De Sterre verbindt met het Technologiepark waardoor de fietsbereikbaarheid nog beter zal worden.

 

Collectief vervoer

Het Technologiepark wordt ontsloten via verschillende buslijnen (44,45,47,49,70) die halteren op verschillende plaatsen aan de rand van het Technologiepark met een wandelafstand van zo’n 500 m van de site.

Tramlijn 2 grenst aan de achterzijde van het technologiepark op een wandelafstand van zo’n
800 m. 

Er zijn ook shuttlebusjes van MaxMobiel die tussen bepaalde uren pendelen tussen het Technologiepark en het St-Pietersstation. Zij rijden in principe met een kwartiersfrequentie.

 

Auto

Het Technologiepark ontsluit via de ovonde van Bollebergen naar het hogere wegennet (R4, E40, N60). Deze ovonde – die verkeerslichten heeft om de overstekende voetgangers en fietsers door te laten – kent een slechte doorstroming. Bijgevolg is er enerzijds sluipverkeer over het Technologiepark om de ovonde te vermijden, en rijden anderzijds werknemers van het Technologiepark via Merelbeke en centrum Zwijnaarde naar de Tramstraat. Door een aantal kleine ingrepen is de situatie wat verbeterd, maar er is nog steeds last.

 

Parkeren

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad. 

 

Aangezien het gaat om een regularisatie vergelijken we de bestaande toestand met de vergunde toestand uit 2017.

 

Uit de plannen blijkt dat er een tiental fietsparkeerplaatsen minder aanwezig zijn dan de vergunde 204 fietsparkeerplaatsen. Deze vermindering van het aantal fietsparkeerplaatsen is ongelukkig. Daarom moet er bekeken worden waar op de site het aantal fietsparkeerplaatsen kan gemaximaliseerd worden. Als dit niet meer kan in de ondergrondse garage, moet bekeken worden of dit op andere plaatsen op de site kan gerealiseerd worden.

 

Daarnaast wordt ook het aantal autoparkeerplaatsen met een tiental verminderd ten opzichte van de vergunde 143 parkeerplaatsen. De parkeerrichtlijnen laten toe dat maximaal 10% van de autoparkeerplaatsen gesubstitueerd mogen worden door fietsparkeerplaatsen waarbij per autoparkeerplaats die vervalt minstens 2 extra fietsparkeerplaatsen moet worden voorzien. Dit is een bijkomend argument om het aantal fietsparkeerplaatsen op de site te maximaliseren.

 

Bovendien zullen er inspanningen moeten gebeuren om het wagengebruik richting de site te ontmoedigen en de duurzame vervoersmiddelen te stimuleren. Hiervoor moet er ingezet worden op flankerende maatregelen. Voor het promoten van het gebruik van duurzame vervoersmiddelen door de werknemers is de opmaak van een bedrijfsvervoerplan aangewezen. Hiervoor kunt u contact opnemen met de bedrijfsconsulent van het mobiliteitsbedrijf (mobiliteit.bedrijven@stad.gent). Bedrijven gelegen in de zuidelijke mozaïek kunnen ook ondersteuning genieten van het mobiliteitscoördinatiecentrum Spits. Er wordt aangeraden om hiervoor contact op te nemen via info@spits.gent .

 

Ingedeelde inrichtingen en activiteiten

Voor alle inrichtingen en activiteiten (exploitatie sprinklerinstallatie, noodstroomaggregaat, opslag gevaarlijke stoffen, …) voorkomend in de als bijlage I toegevoegde lijst van Vlarem II dient te allen tijde voldaan te zijn aan de meldings- of vergunningsplicht.
 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
 

De aanvraag wordt beslist door de deputatie (art. 15 van het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014).

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over omgevingsvergunningsaanvragen die door de deputatie worden behandeld (klasse 1 inrichtingen en/of provinciale projecten). 

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen brengt voorwaardelijk gunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor de regularisatie van een bestaand Bio-acceleratorgebouw van OBELISC nv, gelegen te Technologiepark-Zwijnaarde 73, 9052 Zwijnaarde.

    

Artikel 2

Verzoekt de deputatie om volgende voorwaarden voor de geplande werken op te nemen:

Er moet onderzocht worden waar op de site het aantal fietsparkeerplaatsen gemaximaliseerd kan worden.

   

 

Artikel 3

Verzoekt de deputatie om volgende aandachtspunten op te leggen aan de aanvrager:

Ingedeelde inrichtingen en activiteiten

Voor alle inrichtingen en activiteiten (exploitatie sprinklerinstallatie, noodstroomaggregaat, opslag gevaarlijke stoffen, …) voorkomend in de als bijlage I toegevoegde lijst van Vlarem II dient te allen tijde voldaan te zijn aan de meldings- of vergunningsplicht.