Terug
Gepubliceerd op 28/01/2022

2022_CBS_00941 - OMV_2021156144 R - aanvraag omgevingsvergunning voor de herbestemming en verbouwing van een schuur - met openbaar onderzoek - Magergoed 2, 9041 Oostakker - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 27/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 27/01/2022 - 09:00
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Sami Souguir, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Astrid De Bruycker, schepen; Tine Heyse, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00941 - OMV_2021156144 R - aanvraag omgevingsvergunning voor de herbestemming en verbouwing van een schuur - met openbaar onderzoek - Magergoed 2, 9041 Oostakker - Vergunning 2022_CBS_00941 - OMV_2021156144 R - aanvraag omgevingsvergunning voor de herbestemming en verbouwing van een schuur - met openbaar onderzoek - Magergoed 2, 9041 Oostakker - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Impact Real Estate Management NV met als contactadres Magergoed 2, 9041 Oostakker en De heer Luc Dhaenens met als contactadres Magergoed 2, 9041 Oostakker hebben een aanvraag (OMV_2021156144) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 13 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: de herbestemming en verbouwing van een schuur

• Adres: Magergoed 2, 9041 Oostakker

Kadastrale gegevens: afdeling 17 sectie B nr. 637B

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 28 oktober 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 18 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag heeft betrekking op de site van ’t Maegher Goet in de Oude Veldstraat te Oostakker. Deze site ligt geprangd tussen twee verkavelingen in de oostelijke rand van Oostakker. Het terrein wordt gekenmerkt door een motte met dubbele omwalling en is toegankelijk via een dreef vanuit de Oude Veldstraat. De hoeve is een zeldzaam overblijfsel van laat-middeleeuwse architectuur. In de onmiddellijke omgeving zijn open eengezinswoningen binnen een typische verkavelingsstructuur beeldbepalend. In oostelijke richting is een grote landbouwgerichte landschapskamer een landschapsbepalende factor, net als de aanwezigheid van de zandontginning van 't Oud Vliegveld.

 

De site met adres Magergoed 2 in Oostakker is beschermd als dorpsgezicht omwille van het algemeen belang gevormd door de historische waarde. Op de site bevinden zich twee beschermde monumenten: Hoeve ’t Maegher Goet – woning en poort (besluit van 11/08/1978).

De site is ook opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, de integrale beschrijving kan via volgende weblink geraadpleegd worden: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/26670
 

De aanvraag heeft betrekking op de schuur die als volgt wordt beschreven:
‘Verankerde bakstenen dwarsschuur onder zadeldak (pannen), gedateerd 1873 op arduinen gevelsteen in oostelijke puntgevel. Gewijzigde muuropeningen.’

 

Met deze aanvraag wordt de schuur deels herbestemd en verbouwd en uitgebreid tot een woning. De beperkte uitbreiding van de schuur met 1 travee betreft het herstel van een bouwovertreding, zie historiek. De travee wordt gereconstrueerd, op basis van nog aanwezige elementen en op basis van historische bronnen. Het nieuw te bouwen schuurgedeelte is 8,10m breed en 5,17m diep. Hierdoor wordt de breedte van het gehele gebouw opnieuw 39,97m.


Daarnaast worden ook de historische muuropeningen in ere hersteld. Het schrijnwerk wordt vernieuwd in staal. De luiken en poorten in hout waarvan de originele modellen nog beschikbaar zijn, worden gereconstrueerd en toegevoegd. In de grote poortopeningen wordt stalen schrijnwerk voorzien én de houten poorten worden eveneens aangebracht als getuige.

 

De materialen van de gevels en het dak blijven naar historisch model behouden: baksteenmetselwerk en boomse pannen. In het dak worden veluxen type GVO (rustieke versie van een velux dakvlakraam) toegevoegd om de kamers op de verdieping van daglicht te voorzien.

 

Het oostelijk gedeelte van de schuur wordt als woning ingericht. Op het gelijkvloers bevinden zich een inkom, een keuken, een leefruimte en een slaapkamer met badkamer. Op de verdieping bevinden zich nog 3 slaapkamers en een bureau.

 

Rondom de schuur bevindt zich een ruime oppervlakte aan grindverharding. Een deel hiervan vormt de oprit vanaf de Absdalestraat die de verbinding maakt met de oprijlaan vanaf de Oude Veldstraat. Er wordt niet verduidelijkt welke functie de verharding ten noorden van de schuur krijgt.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundig misdrijf:

Er werd op 24 mei 2018 door de Dienst Bouw- en woontoezicht het volgende vastgesteld:

-          het deels slopen van een bestaande schuur + het gieten van een betonplaat(+/- 40m²)

Er werd op 11 juni 2018 een aanmaning verstuurd voor het indienen van een regularisatiedossier.

 

Omgevingsvergunningen

* Op 24/01/2019 werd een weigering afgeleverd voor regularisatie gedeeltelijke sloop van een schuur en gieten betonplaat (OMV_2018135596).

 

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 25/01/2007 werd een vergunning afgeleverd voor de aanleg van een grachtenstelsel, volgens historische reconstructie, van het privé domein 'maegher goet'. (2006/50220)

* Op 04/06/2009 werd een vergunning afgeleverd voor het restaureren, renoveren en uitbreiden van een woning (monument) en restaureren, renoveren en functiewijziging van een schuur. (2009/50057)

* Op 12/07/2012 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen en uitbreiden van een beschermd monument 'maegher goet'. (2012/50058)

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Onroerend Erfgoed Oost-Vlaanderen afgeleverd op 25 november 2021 onder ref. 4.002/44021/940.2:
Gunstig advies onder voorwaarden voor GENT (Oostakker): Magergoed 2 - herbestemming en verbouwing van een schuur.

Volledig advies raadpleegbaar op het omgevingsloket.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het bouwperceel ligt in het gewestelijk RUP 'Afbakening Grootstedelijk Gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

 

Het bouwperceel ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud

 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling met kenmerk 1982 OO 263/01, goedgekeurd dd. 21 februari 1983. Volgens deze verkaveling is het perceel van de aanvraag gelegen in ‘gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde’.

 

De aanvraag voorziet in de herbouw na gedeeltelijke sloop van een deel van de schuur. De verkavelingsvergunning bepaalt echter dat het verboden is om ‘bestaande gebouwen te slopen, te verbouwen en de ordonnantie of het uitzicht ervan te wijzigen.’

 

De aanvraag is dan ook niet in overeenstemming met de verkavelingsvergunning.

 

Verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, zoals deze waarbinnen de aanvraag zich situeert, vormen op zich geen weigeringsgrond meer voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (art. 4.3.1, §1 en 4.4.1§2). Dat betekent dat aanvragen binnen de contour van zo’n verkaveling ook getoetst moeten worden aan de goede ruimtelijke ordening en niet louter aan de verkavelingsvoorschriften (zie ‘Hoofstuk 8: Omgevingstoets’). Voor deze aanvraag betreft dit een positieve evaluatie.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput, overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 7 november 2021 tot 6 december 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Deze aanvraag werd voorbesproken met de Dienst Monumentenzorg. De plannen werden voorafgaand het indienen van de aanvraag toegelicht en op de site zelf voorgesteld. De intentie om de dwarsschuur gedeeltelijk te herbestemmen tot woning is positief vanuit erfgoedoogpunt. Een toekomstgerichte herbestemming met respect voor de erfgoedwaarde is de beste garantie op duurzaam behoud. De bouwaanvraag behelst ook de reconstructie van een in overtreding afgebroken travee van de dwarsschuur. Op basis van historisch materiaal wordt deze reconstructie uitgevoerd, daarnaast worden storende ingrepen in de gevels van de schuur ongedaan gemaakt en hersteld naar oorspronkelijk model.

 

Aangezien er geen informatie beschikbaar is over het oorspronkelijke schrijnwerk van de ramen wordt er hedendaags sober stalen schrijnwerk geplaatst. Hierover was op voorhand een akkoord bereikt.

 

Het ontwerp van de inrichting is afgestemd op de dragende structuren van de schuur: de muren en houten dakconstructie blijven behouden. De gevels worden maximaal in hun oorspronkelijke toestand hersteld, het schrijnwerk van de ramen krijgt een sobere invulling. De deuren en poorten worden naar oorspronkelijk model gemaakt.

 

Het gebouw wordt met respect voor de historische site gerestaureerd en gereconstrueerd. Nieuw toegevoegde materialen zijn afleesbaar en passen zich perfect in binnen het historisch kader. Vanuit erfgoedoogpunt kan deze aanvraag positief worden beoordeeld.

 

Er wordt opgemerkt dat er vandaag rondom de schuur (voornamelijk aan de noordelijke zijde) een aanzienlijke oppervlakte aan grindverharding ligt. Een deel van deze verharding kan als strikt noodzakelijk worden beschouwd in functie van opritten en toegangen tot beide eengezinswoningen. Maar een groot deel van deze verharding is niet strikt noodzakelijk, de functie ervan wordt ook niet verduidelijkt in de motivatienota of op de plannen. Hiermee werd ook het aandeel verharding, dat mag aangelegd worden in functie van een terras, zwembad  of vijver en dat is vrijgesteld is van vergunning, reeds ingevuld. Er wordt via bijzondere voorwaarde opgelegd dat het huidige aandeel verharding maximaal is. Indien men een terras wenst aan te leggen moet dit binnen de huidige verharde contouren of moet er een evenwaardig deel uitgebroken worden. Het voorzien van een dergelijk grote grindverharding enkel in functie van autoparkeren is niet aanvaardbaar.

 


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor de herbestemming en verbouwing van een schuur aan Impact Real Estate Management nv (O.N.:0467247317) en de heer Luc Dhaenens gelegen te Magergoed 2, 9041 Oostakker.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Extern advies

Het advies van Onroerend Erfgoed Oost-Vlaanderen (advies van 25/11/2021, met kenmerk 4.002/44021/940.2) moeten strikt nageleefd worden.

 

Verharding

De bestaande verharding is de maximaal toegelaten oppervlakte aan verharding. Indien men een terras wenst aan te leggen moet dit binnen de huidige verharde contouren of moet er een evenwaardig deel verharding uitgebroken worden.

 

Riolering

Alle bijkomende afvalwater-producerende installaties (DWA) en regenafvoeren (RWA) moeten op de respectievelijke leidingen van het reeds intern gescheiden rioleringsstelsel worden aangesloten (crf. 2012/50058). Of -in het geval van de regenafvoer- kan deze binnen het eigen perceel geïnfiltreerd worden of op de aanpalende grachten geloosd.

Alle eventuele bijkomende afvoeren van fecaliën moeten via een septische put geloosd worden op de interne DWA-riolering.

 

Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door het oppompen in overeenstemming met de diepteligging van de bestaande rioolaansluiting.

De bijzondere aandacht van de bouwheer wordt gevestigd op het feit dat het waterpeil in de toekomstige straatriolering kan stijgen tot gemiddeld 50cm onder het straatniveau. De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn binnenhuisriolering. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de binnenhuisriolering.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.