Terug
Gepubliceerd op 28/01/2022

2022_CBS_00924 - OMV_2021178769 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het wijzigen van de functie plat dak naar dakterras van de eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Leeuwenhof 35, 9031 Drongen - Gedeeltelijke Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 27/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 27/01/2022 - 08:57
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Sami Souguir, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Astrid De Bruycker, schepen; Tine Heyse, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00924 - OMV_2021178769 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het wijzigen van de functie plat dak naar dakterras van de eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Leeuwenhof 35, 9031 Drongen - Gedeeltelijke Vergunning 2022_CBS_00924 - OMV_2021178769 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het wijzigen van de functie plat dak naar dakterras van de eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Leeuwenhof 35, 9031 Drongen - Gedeeltelijke Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Philippe Nevejans met als contactadres Leeuwenhof 35, 9031 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021178769) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 22 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het wijzigen van de functie plat dak naar dakterras van de eengezinswoning

• Adres: Leeuwenhof 35, 9031 Drongen

Kadastrale gegevens: afdeling 27 sectie A nr. 1255C2

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 10 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 18 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag situeert zich in Leeuwenhof in Drongen. Het perceel maakt deel uit van een kleinschalige bebouwingscluster ten noorden van de kern van Drongen. De waardevolle boskern van de Vinderhoutse bossen bevindt zich ten noorden van de cluster. Ten zuiden situeert zich het natuurgebied rond Leeuwenhof. Een open ruimte scheidt de wooncluster aan de oostzijde van de bebouwing rond het kruispunt met de Mariakerksesteenweg.

 

Het pand in kwestie betreft een vrijstaande eengezinswoning bestaande uit twee bouwlagen en een plat dak. De woning bevindt zich op een afstand van 6 m van de rooilijn. De bouwdiepte bedraagt 14,70 m op de gelijkvloerse verdieping en 12 m op de eerste verdieping. De bouwbreedte bedraagt 15,35 m. De oppervlakte van het perceel bedraagt ca. 897 m².

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag omvat de regularisatie van de aanleg van een dakterras en een groendak met borstwering op de eerste verdieping van de eengezinswoning.

 

Het dakterras situeert zich aan de linkerzijde van de woning, op het bestaande platte dak van de eerste bouwlaag. De oppervlakte bedraagt ca. 56,70 m² (5,10 m diep en 11,10 m breed). Het terras wordt voorzien van een glazen borstwering met een hoogte van 110 cm. De afstand van het dakterras tot de linker zijperceelsgrens bedraagt 5,30 m. De afstand tot de achter perceelsgrens bedraagt 20,24 m.

 

Aan de achterzijde van de woning, eveneens op het bestaande platte dak van de eerste bouwlaag, wordt een groendak van 15,4 m² (9,90 m breed en 2,30 m breed) aangelegd. Het groendak wordt eveneens voorzien van een glazen borstwering met een hoogte van 110 cm. De bouwhoogte verhoogt hiermee naar 4,50 m. De bouwdiepte op de verdieping bedraagt 14,30 m.

2.       HISTORIEK

Volgende relevante vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 01/09/2015 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een openluchtzwembad van 44 m². (2015/10174).
  • Op 25/09/2014 werd een vergunning afgeleverd voor het aanleggen van verhardingen rond de woning. (2014/10086).
  • Op 17/01/2013 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van de bestaande bebouwing en groepswoningbouw van 6 vrijstaande eengezinswoningen. (2012/10166).

 

Bouwmisdrijf:

Er werd op 6 oktober 2021 het volgende vastgesteld: Er werden 2 dakterrassen aangelegd op de platte daken van het gelijkvloers. De dakterrassen zijn afgebakend met glazen borstweringen. Er werd op 7 oktober 2021 een aanmaning verstuurd voor het indienen van een regularisatiedossier.

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'VINDERHOUTSE BOSSEN: LEEUWENHOF - DE CAMPAGNE' (Definitief vastgesteld door de Deputatie op 5 april 2012). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Z9 - zone voor feestzaal met nabestemming landelijk wonen.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften.

 

Het RUP schrijft een bouwdiepte voor van maximaal 12 m op de verdieping. De borstweringen aan de achterzijde van de woning bevindt zich op een bouwdiepte van 14,30 m en is bijgevolg strijdig met dit voorschrift.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

De afwijking betreft een afwijking van ca. 2,30 m op de bouwdiepte, hetgeen niet als een beperkte afwijking beschouwd kan worden. De afwijking valt dus niet onder de toepassingsmogelijkheden van artikel 4.4.1 om te kunnen afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP. Bijgevolg wordt de afwijking negatief beoordeeld. Bovendien werd de afwijking op de stedenbouwkundige voorschriften door de bouwheer niet gemeld in de begeleidende nota of plannen, waardoor een ‘vereenvoudigde procedure’ zonder openbaar onderzoek werd gevolgd in plaats van een ‘gewone procedure’ met openbaar onderzoek. Dit is tevens een reden om eventuele afwijkingen ten opzichte van het RUP niet gunstig te kunnen beoordelen.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag omvat de regularisatie van een dakterras met borstwering aan de linkerzijde van de woning en de aanleg van een groendak met borstwering aan de achterzijde van de woning. Beiden bevinden zich op de eerste verdieping. Het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan bevat voldoende gedetailleerde voorschriften. Het onderzoek naar de conformiteit met het ruimtelijk uitvoeringsplan geeft dan ook al de nodige elementen om het voorstel te toetsen aan de principes van een goede ruimtelijke aanleg. Het dakterras aan de linkerzijde van de woning is conform de voorschriften en wordt bijgevolg gunstig beoordeeld. De borstwering aan de achterzijde van de woning is strijdig met de voorschriften en komt bijgevolg niet voor vergunning in aanmerking. De regularisatie van de borstwering aan de achterzijde van de woning wordt uit de vergunning gesloten. Het platte dak mag niet als dakterras gebruikt worden. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

 

Bijkomend wordt opgemerkt dat de verharding in de voortuin niet conform de vergunning 2015/05043 uitgevoerd werd. De oprit op het openbaar domein dient beperkt te worden tot een breedte van 4 m. De verharding maakt geen deel uit van deze aanvraag wordt met deze aanvraag dan ook niet geregulariseerd. Bovendien is het de bouwheer nooit toegestaan geweest om zelf opritten of paden aan te leggen op het openbaar domein.


CONCLUSIE

Ongunstig wat betreft de plaatsing van borstweringen aan de achterzijde van de woning, omwille van de strijdigheid met het RUP.

 

Voorwaardelijk gunstig wat betreft de overige werken, de aanvraag is in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het wijzigen van de functie plat dak naar dakterras van de eengezinswoning aan de heer Philippe Nevejans gelegen te Leeuwenhof 35, 9031 Drongen.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Borstwering bij groendak aan de achterzijde van de woning:

De borstwering die zich bevindt aan de achterzijde van de woning (tussen een bouwdiepte van 12 m en 14,70 m) wordt uit de vergunning gesloten. Het platte dak mag niet als dakterras gebruikt worden.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).