Terug
Gepubliceerd op 28/01/2022

2022_CBS_00943 - OMV_2021162657 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van 3 geschakelde eengezinswoningen na het slopen van de bestaande woning en het rooien van 1 boom - zonder openbaar onderzoek - Broekkantstraat 14, 9051 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 27/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 27/01/2022 - 09:00
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Sami Souguir, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Astrid De Bruycker, schepen; Tine Heyse, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00943 - OMV_2021162657 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van 3 geschakelde eengezinswoningen na het slopen van de bestaande woning en het rooien van 1 boom - zonder openbaar onderzoek - Broekkantstraat 14, 9051 Gent - Vergunning 2022_CBS_00943 - OMV_2021162657 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van 3 geschakelde eengezinswoningen na het slopen van de bestaande woning en het rooien van 1 boom - zonder openbaar onderzoek - Broekkantstraat 14, 9051 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Miel Verkerken en Leie Verkerken en Kaat Verkerken met als contactadres Kouterbaan 20, 9830 Sint-Martens-Latem hebben een aanvraag (OMV_2021162657) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 5 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het bouwen van 3 geschakelde eengezinswoningen na het slopen van de bestaande woning en het rooien van 1 boom

• Adres: Broekkantstraat 14, 9051 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 26 sectie A nr. 153T6

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 6 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 18 januari 2022.

 


OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag heeft betrekking op een hoekperceel gelegen langs de Broekkantstraat, Veurestraat en Kleine Goedingenstraat in Afsnee. De omgeving wordt gekenmerkt door vrijstaande woningen op ruime percelen. De aanvraag heeft betrekking op een vrijstaande eengezinswoning (2 bouwlagen en een hellend dak).

 

De aanvraag betreft het bouwen van 3 geschakelde eengezinswoningen na het slopen van de bestaande woning, de garage en het rooien van 1 boom (notelaar).

De woningen worden op de rooilijn ingeplant, tegen de wachtgevel van de woning Broekkantstraat 14. Ze oriënteren zich naar de Broekkantstraat. Het betreffen 2 gesloten eengezinswoningen en 1 halfopen woning. De woningen bestaan uit 2 bouwlagen afgewerkt met een hellend dak (kroonlijsthoogte: 5,70 m – nokhoogte: 9,54 m). Elke woning wordt voorzien van een terras, afgescheiden door een haag met de andere woningen. De resterende tuin wordt aanzien als een gemeenschappelijke tuin. Achteraan het perceel wordt een kruiwagenpad met recht van doorgang aangelegd. Het kruiwagenpad heeft een breedte van 1,50 m.

 

Woning 1

Woning 1 betreft een gesloten eengezinwoning, die tegen de wachtgevel van de woning Broekkantstraat 14 wordt aangebouwd. De woning heeft een breedte van 7,30 m en een bouwdiepte van 13 m op het gelijkvloers en 9 m op de verdieping. De achterbouw t.h.v. het gelijkvloers wordt afgewerkt met een plat dak (hoogte: 3,15 m). Aanpalend aan de achtergevel van de woning wordt een terras aangelegd (13,5 m²).

 

Woning 2

Woning 2 betreft een gesloten eengezinwoning. De woning heeft een breedte van 7,30 m bouwdiepte van 13 m op het gelijkvloers en 9 m op de verdieping. De achterbouw t.h.v. het gelijkvloers wordt afgewerkt met een plat dak (hoogte: 3,15 m). Aanpalend aan de achtergevel van de woning wordt een terras aangelegd (13,5 m²).

 

Woning 3
Woning 3 betreft een halfopen eengezinswoning. De toegang tot de woning situeert zich op de hoek van de Broekkantstraat met de Veurestraat. De woning heeft een breedte van 10,30 m t.h.v. het gelijkvloers en een breedte van 8,70 m t.h.v. de verdieping. De woning beschikt over een bouwdiepte van 9 m zowel op het gelijkvloers als de verdieping.

 

De woningen worden afgewerkt met een licht grijze gevelsteen en ze worden voorzien van pvc buitenschrijnwerk in een zwarte kleur. Het dak bestaat uit zwarte betonpannen.

 

Alle woningen hebben een gelijkaardige indeling. Op het gelijkvloers bevinden zich de inkom met apart toilet, een bureau, keuken met eethoek, zithoek en een bergplaats.

Op de eerste verdieping worden steeds 3 slaapkamers, een toilet en badkamer voorzien.

Onder het dak wordt een zolderruimte voorzien.

 

Alle woningen worden voorzien van een hemelwaterput (10.000 l) en een septische put
(1.500 l).

2.       HISTORIEK

Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 23 december 2021 onder ref: AD-21-1547

DRINKWATER

M.b.t. het slopen van de bestaande woning moet door of i.o.v. FARYS|TMVW vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken. Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

We hebben verder geen bezwaren en/of opmerkingen voor het bouwen van 3 geschakelde eengezinswoningen en het rooien van een boom.

Ons advies is gunstig.

 

RIOLERING

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt het geplande bouwwerk in het centraal gebied. In de zone van de geplande bouwwerken ligt gescheiden rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten.

 

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden.

Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent. De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. FARYS adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE = Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven: 

      het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden; 

      overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag; 

      kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden; 

      inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water; 

      de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden. 

 

Specifieke bemerkingen op het dossier

Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden.

 

Bemerking op de hemelwaterformulieren:

Voor elk van de drie ingevulde hemelwaterformulieren werd het volume van de infiltratievoorziening verkeerd vermeld. Zo wordt voor bvb. Woning 1 een infiltratievolume van 0,86 liter vermeld terwijl het 860 liter dient te zijn.

 

Bemerking op het rioleringsplan “BA_Bouwen 3_ngezinswoningen_P_N_1_fundering-“:

Voor alle drie de woningen werd het infiltratievolume niet correct vermeld. Op elk formulier werd
860 m³ vermeld, terwijl het slechts 0,860 m³ per eengezinswoning betreft. De septische putten werden op het ontwerp van een volume van 1.500 liter voorzien. Het aantal IE ontbreekt er per woning en het minimale volume wordt door FARYS echter op 2.000 liter geadviseerd.

 

Nieuwbouw na het slopen van een bestaande woning: De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Broekkantstraat dient bij voorkeur hergebruikt te worden voor één van de drie nieuw geplande woningen. Indien een nieuwe aansluiting toch noodzakelijk zou zijn, dient deze tijdig te worden aangevraagd bij FARYS (bij uitvoering door FARYS). Voor elk van de twee resterende geplande nieuwbouwwoningen is een nieuwe rioolaansluiting noodzakelijk. De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.

 

Nieuwbouw: Indien geen aanvraag ingediend wordt bij TMVW|FARYS dient een technisch dossier opgemaakt te worden zoals opgelegd door de stad Gent. Volgens de verordening moeten volgende gegevens van de infiltratievoorziening vermeld worden op de plannen: de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale aangesloten horizontale dakoppervlakte, de verharde grondoppervlakte in vierkante meter en de locatie en niveau van de overloop. Voor de bepaling van het infiltratieoppervlak van de infiltratievoorziening wordt verwezen naar de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (zie http://www.integraalwaterbeleid.be/nl/publicaties/afbeeldingen/Technisch%20document%20GSV%202014%20versie%202.pdf/view). De oppervlakte die in mindering gebracht kan voor het plaatsen van een grotere hemelwaterput dient bepaald te worden via tabel B het technisch achtergronddocument bij de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater, of via http://www.integraalwaterbeleid.be/watertoetsinstrument/ - rekentool hemelwaterhergebruik. FARYS raadt steeds aan om een controle van de grondwatertafel uit te voeren zodat geen grondwater wordt afgevoerd van de infiltratievoorziening naar de openbare riolering. FARYS raadt steeds aan infiltratieproeven uit te voeren zodat duidelijk is of infiltratie wel mogelijk is en er dus een infiltratievoorziening moet worden voorzien. Indien uit metingen blijkt dat infiltratie niet mogelijk is moet er een bufferbekken met vertraagde lozing worden voorzien. Een jaarlijkse reiniging van de infiltratievoorziening is noodzakelijk om een goede werking te behouden.

 

Besluit

Het ontwerp kan als volgt worden geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”. De aanvraag voor een rioolaansluiting kan gebeuren via de website van FARYS. Hiertoe kan de link https://www.farys.be/nl/nieuwe-rioolaansluiting aangewend worden.

 

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 15 december 2021 onder ref. 362581:
We hebben de plannen van uw project goed ontvangen. Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

Bestaande netten langsheen verkaveling volstaan voor standaard vermogens elektriciteit en gas. Klant is aansluitbaar na voldoen van verkavelingsvoorwaarden die opgeladen worden in het omgevingsloket.

Netwerk 362581 is hiervoor aangemaakt

 

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

 

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.

 

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 362581. Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen. Samen zullen we uw project verder bespreken.

 

Gedeeltelijk gunstig advies van Proximus NV afgeleverd op 5 januari 2022:
Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.

 

Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. 

In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van TELENET afgeleverd op 21 december 2021 onder ref: 25079294

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Telenet nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

 

Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken.

 

Er werd een offerte opgesteld en ter goedkeuring doorgestuurd naar de aanvrager. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken.

 

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

 

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op

14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'AFSNEE-DORPSKOM' (Definitief vastgesteld door de Deputatie op 8 april 2004), in de zone voor wonen: gesloten en halfopen bebouwing, zone voor bijgebouwen, zone voor bouwvrije tuinen en zone voor tuinen.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is NIET in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

- Artikel 5:  Gevelmuren

De gevelmuren die tegen de rooilijn worden opgetrokken, moeten onder het trottoirpeil een diepte hebben van ten minste 1,50 meter, zodat er zonder gevaar voor de stabiliteit van het gebouw uitgravingen op de openbare weg kunnen worden verricht tot op deze diepte.

 

Bij nameten op de snede heeft de gevelmuur tegen de rooilijn een diepte van 115 cm onder het trottoirpeil.

 

Als bijzondere voorwaarde zal worden opgelegd dat de gevelmuur die tegen de rooilijn wordt opgetrokken ten minste een diepte van 1,50 m onder het trottoirpeil moet hebben.

 

- Artikel 6 Scheidingsmuren

De scheidingsmuur tussen twee platte daken van aanpalende gebouwen moet minstens 20 centimeter boven het hoogste dakvlak uitsteken. Dit voorschrift wil voorkomen dat een brand tussen twee aanpalende platte daken overslaat.

 

Er wordt geen dakopstand voorzien tussen de platte daken van de linker woningen, waardoor de aanvraag niet voldoet aan bovenstaand artikel. Het voorzien van een dakopstand wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput (inhoud:10.000 l/ woning), overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Het doel van de aanvraag betreft het oprichten van 3 geschakelde eengezinswoningen na het slopen van de bestaande woning, de garage en het rooien van 1 boom (notelaar).

Boom

Er wordt één notelaar gerooid die zich binnen de bouwzone bevindt (overeenkomstig geldende RUP Afsnee-Dorpskom een bebouwbare zone). Als compensatie wordt minstens één nieuwe hoogstammige loofboom (met minimumstamomtrek HS12/14) heraangeplant in de tuin. Dit gebeurt ten laatste het eerstvolgend plantseizoen na het rooien en op minstens 2 m van de perceelsgrens. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

 

Inplanting

De woningen worden ingeplant op de rooilijn zoals aangegeven in het RUP Afsnee-Dorpskom. De woningen worden aangebouwd tegen de wachtgevel van de woning Broekkantstraat 14. Deze woning bevindt zich alsook op de rooilijn, de nieuwe woningen sluiten mooi aan en vervolledigen de rij. De gesloten woningen richten zich naar de Broekkantstraat, de halfopen woning die zich op de hoek van het perceel richt zich naar zowel de Broekkantstraat als naar de Veurestraat.

Typologie

Men kiest hier voor drie aaneengeschakelde woningen, het RUP schrijft dit ook voor. In deze zone moeten minstens 3 aaneengesloten woningen opgericht worden. Ten opzichte van de bestaande toestand (vrijstaande eengezinswoning) gebeurt hier een beperkte verdichting op perceelsniveau.

 

Inpasbaarheid

De nieuwe woningen voldoen qua volume aan de voorschriften van het RUP. De stedenbouwkundige voorschriften van het RUP zijn voldoende gedetailleerd opgesteld en worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven. Omdat het voorstel overeenstemt met deze voorschriften, getuigt het dus ook van een goede ruimtelijke ordening.

 

De impact op de aanpalende eigendommen en bij uitbreiding de omgeving is bijgevolg beperkt. Er werden bijkomend geen bezwaren ingediend door de buren.

 

De eengezinswoningen zijn voldoende ruim en worden met aandacht voor de woonkwaliteit ingericht. De leefruimtes worden gekoppeld aan de achtergelegen tuinzone zodat genoeg daglicht in de woningen naar binnen wordt gebracht. De slaapkamers zijn eveneens groot genoeg en worden van voldoende daglicht voorzien.

 

De gekozen vormgeving en afwerking is sober en hedendaags. De gekozen materialen zijn duurzaam en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

 

Kruiwagenpad

Achteraan het perceel wordt een kruiwagenpad aangelegd. Dit pad blijft privaat met een erfdienstbaarheid van doorgang voor alle eigenaars van de 3 nieuwe woningen. Het kruiwagenpad biedt de mogelijkheid om langs de Kleine Goedingenstraat de achtertuinen te bereiken.

 

Omwille van voormelde redenen kan de aanvraag vanuit het oogpunt van de goede ruimtelijke ordening worden aanvaard.

 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het bouwen van 3 geschakelde eengezinswoningen na het slopen van de bestaande woning en het rooien van 1 boom aan Miel Verkerken en Leie Verkerken en Kaat Verkerken gelegen te Broekkantstraat 14, 9051 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Externe adviezen

De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS (advies van 23 december 2021, met kenmerk AD-21-1547) moeten strikt nageleefd worden.

 

De voorwaarden opgenomen in het advies van FLUVIUS (advies van 15 december 2021, met kenmerk 362581) moeten strikt nageleefd worden.

 

De voorwaarden opgenomen in het advies van TELENET (advies van 21 december 2021, met kenmerk 25079294) moeten strikt nageleefd worden.

 

Scheidingsmuur

De scheidingsmuur tussen twee platte daken van aanpalende gebouwen moet minstens 20 centimeter boven het hoogste dakvlak uitsteken. Er moet zodoende een dakopstand met een hoogte van 20 centimeter worden voorzien tussen de platte daken van woning 1 en woning 2.

 

Boom:
Minstens één nieuwe hoogstammige loofboom (met minimumstamomtrek HS12/14) wordt heraangeplant en dit ten laatste het eerstvolgend plantseizoen na het rooien en op minstens 2 meter van de perceelsgrens.

 

Riolering:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De  locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

 

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een aansluiting op het gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Het is toegestaan het regenwater ter plaatse te laten infiltreren.

 

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer. 

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put per woning.

 

De regenwaterpijpen op de straatgevel moeten in de gevel worden ingewerkt. De regenwaterpijp dient binnenshuis op het interne rioleringssysteem aangesloten te worden.

 

Openbaar domein:

Oprit:

Na het beëindigen van de werken zal de oprit in de Kleine Goedingenstraat op het openbaar domein verwijderd worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Dit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).

Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

Sloop:

Funderingsresten die vóór de rooilijn liggen, moeten worden uitgebroken.

 

Bestaande rioolvertakkingen, die niet worden hergebruikt, moeten op het terrein, ter hoogte van de rooilijn, zorgvuldig worden dichtgemaakt.

 

Indien tijdens de werkzaamheden onvoorziene hindernissen opduiken (rioleringen, waterlopen, kelders e.d.)dan moet dit meteen worden meegedeeld aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

Opbouw:

Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. Het openbaar domein (zowel verharde als onverharde stroken) wordt aangelegd met een dwarshelling van 2% richting de as van de straat. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.

 

Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar en fysiek afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, haag, afsluiting, verschil in materialen etc.).

 

Gevelmuren

De nieuwe gevelmuren (inclusief afwerking) dienen volledig op privaat domein binnen de perceelsgrens opgetrokken te worden zodanig dat het nieuwe voorgevelvlak de eigendomsgrens volgt. De gevelmuren die tegen de perceelsgrens worden opgetrokken, moeten onder het trottoirpeil een diepte hebben van ten minste 1,50 meter, zodat er zonder gevaar voor de stabiliteit van het gebouw uitgravingen op de openbare weg kunnen worden verricht tot op deze diepte.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Voor het eventueel wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.

Voor het eventueel wegnemen van het verkeersbord dat voor het bouwterrein staat, moet contact worden opgenomen met Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

Deze dienst zal het verkeersbord terugplaatsen na de voltooiing van de werken. Het wegnemen en terugplaatsen valt onder de voorwaarden van het retributiereglement, dit kan u raadplegen via de website www.stad.gent (typ Departement Stedelijke Ontwikkeling Retributiereglement voor diensten van technische aard in het zoekveld).

 

In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld).