Terug
Gepubliceerd op 28/01/2022

2022_CBS_00928 - OMV_2021068550 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een meergezinswoning met gelijkvloerse handelszaak door toevoeging van een woonentiteit - zonder openbaar onderzoek - Vrijdagmarkt 54-57, 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 27/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 27/01/2022 - 08:58
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Sami Souguir, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Astrid De Bruycker, schepen; Tine Heyse, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00928 - OMV_2021068550 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een meergezinswoning met gelijkvloerse handelszaak door toevoeging van een woonentiteit - zonder openbaar onderzoek - Vrijdagmarkt 54-57, 9000 Gent - Vergunning 2022_CBS_00928 - OMV_2021068550 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een meergezinswoning met gelijkvloerse handelszaak door toevoeging van een woonentiteit - zonder openbaar onderzoek - Vrijdagmarkt 54-57, 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Mevrouw Veronique Temmerman met als contactadres Markgravelei 120, 2018 Antwerpen heeft een aanvraag (OMV_2021068550) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 17 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een meergezinswoning met gelijkvloerse handelszaak door toevoeging van een woonentiteit

• Adres: Vrijdagmarkt 54-57, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 2 sectie B nr. 1650A

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 7 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 20 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het pand in kwestie is gelegen langsheen de Vrijdagmarkt in het centrum van de stad Gent. De omgeving bestaat uit gesloten bebouwing en is qua functie divers en bestaat uit zowel handelspanden, horecazaken als woningen. Het gebouw bestaat uit vier bouwlagen en is afgewerkt met een hellend dak. De gelijkvloerse verdieping beschikt over een handelsfunctie, met name de Carrefour Express. Op de bovenliggende verdiepingen bevinden zich drie woonentiteiten, één per verdieping. De vierde verdieping (onderdaks) betreft een zolderruimte.

 

Voorwerp van de aanvraag

Met deze aanvraag wordt het aantal woonentiteiten in het pand verhoogd van drie naar vier units. Hiervoor wordt de dakverdieping heringericht. Er wordt een nieuwe woonentiteit gecreëerd met een netto-vloeroppervlakte van 62,85 m². Het dakvolume wordt weggenomen en heropgebouwd met een aanpassing van de dakhelling. De afwerking gebeurt met grijze dakpannen. Aan de voorzijde van het dakvlak worden drie dakvlakvensters geplaatst, aan de achterzijde worden er twee voorzien.

 

Aan de achterzijde van het dakvlak wordt een dakuitbouw voorzien tot een kroonlijsthoogte van 13,95 m (gebaseerd op het vloerpeil/ nulpas). De uitbouw wordt in het verlengde van de achtergevel van het hoofdgebouw voorzien, op de rechter perceelsgrens en op 5,15 m afstand van de linker perceelsgrens. De dakuitbouw is ca. 4,25 m breed, 2,10 m hoog en springt niet terug ten opzichte van het gevelvlak. Hiermee wordt de dakverdieping ingericht als woonkamer bij de woonentiteit. Via een mezzanine wordt een extra woonlaag gecreëerd in de dakverdieping.

Deze nieuwe entiteit wordt voorzien van een twee dakterrassen. Aan de voorzijde van het pand wordt een inpandig terras voorzien als een insnijding in het dakvlak. Dit terras is 6,77 m² groot, 3,10 m breed en 2,18 m diep. Er wordt 1,00 m ingesprongen ten opzichte van de voorgevel. Het terras houdt 1,30 m afstand van de linker perceelsgrens en 6,10 m afstand van de rechter perceelsgrens.

Aan de achterzijde van het pand wordt een nieuw terras voorzien van 7,01 m², 3,35 m breed en 2,07 m diep. Het terras houdt 1,90 m afstand van de linker perceelgrens en wordt tot tegen de dakuitbouw gecreëerd.

 

Verder wordt op de tweede verdieping een nieuwe buitenruimte voorzien voor een bestaande woongelegenheid. Op het plat dak van de aanbouw op de eerste verdieping wordt een terras (inclusief borstweringen) ingericht van 14,62 m². De borstweringen beschikken over een hoogte van ca. 1,28 m. Hiervoor zijn er geen wijzigingen aan de scheidingsmuren. Het terras wordt tegen een bestaande gemene muur met de linker aanpalende buur voorzien en op ca. 4,20 m afstand van de rechter perceelsgrens. Om het terras toegankelijk te maken wordt er een deur voorzien in de achtergevel. Het terras is toegankelijk vanuit een slaapkamer.

 

Aan de voorgevel van het pand wordt het schrijnwerk op de eerste-, tweede- en derde verdieping vernieuwd door aluminium schrijnwerk in een donkere kleur.

 

Voor het overige wordt het hoofdvolume intern heringericht. Zo worden de bestaande trappenhal en de lift vernieuwd. Er wordt geen fietsenstalling voorzien.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

  • Op 20/02/2020 werd een gedeeltelijke voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het wijzigen van de zonnetenten, uithangborden en reclamepanelen bij een bestaande handelszaak (OMV_2019159277).
  • Op 13/08/2020 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het plaatsen van twee reclame elementen aan de winkel (OMV_2020063559).

 

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 27/06/1977 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van een handelshuis met woongelegenheid (3 bovenverdiepingen/kapdak). (Litt. V-5-77)
  • Op 16/10/2008 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen en vervangen van een lichtreclame (2008/887).
  • Op 19/03/2009 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen en vervangen van lichtreclame (aanpassing aanvraag 2008/887). (2009/40)
  • Op 14/09/2011 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van reclame (2011/570).
  • Op 15/10/2015 werd een weigering afgeleverd voor het vervangen van bestaande verlichte doosletters op de voorgevel - vervanging van bestaande vinyl belettering op ramen, deuren en luifels (2015/08146).
  • Op 05/02/2016 werd een vergunning afgeleverd voor het vervangen van een lichtreclame (2015/08218).

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

 

BRANDWEER

Advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 22 december 2021 onder
ref. 046476-003/PJ/2021: voorwaardelijk gunstig, mits te voldoen aan de vermelde maatregelen en reglementeringen (zie bijlage op het omgevingsloket).

 

Aandachtspunten:

-De toegangsdeur van het nieuwe appartement moet een vrijloopdeur zijn.

-Het beëindigen van de werken moet gemeld worden aan de brandweer via de website www.brandweerzonecentrum.be/preventie ,teneinde een controlebezoek te kunnen laten plaatsvinden.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

 

Het pand werd volgens de kadastrale legger opgericht in 1977. Het vertoont voor deze periode geen uitgesproken vooruitstrevende of architecturale kwaliteiten.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, wat betreft artikel 23.

Het artikel luidt als volgt: “Elke meergezinswoning moet bestaan uit een mix van woningen (groottes en/of aantal slaapkamers).”

Het verhogen van het aantal entiteiten in een rechtmatig tot stand gekomen of vergunde meergezinswoning is enkel mogelijk als hierdoor een mix in types entiteiten gerealiseerd wordt (max. 25% 1-slpk en min. 25% 3-slpk) en als hierdoor de gemiddelde netto vloeroppervlakte van de meergezinswoning opgetrokken wordt naar/behouden blijft op minimum 75 m².

 

Overzicht:

Unit 1: 154,70 m² - 3 slaapkamers

Unit 2: 94 m² - 2 slaapkamers

Unit 3: 94 m² - 2 slaapkamers

Unit 4 (nieuw): 62,85 m² - 1 slaapkamer

 

Het verhogen van 3 naar 4 entiteiten resulteert in een gemiddelde netto vloeroppervlakte van 101,39 m² en een totaal programma van 1 kleine, 2 middelgrote en 1 grote entiteit. Daarnaast wordt de algemene woonkwaliteit in de meergezinswoning verhoogd door de creatie van een buitenruimte bij één van de bestaande units en door de vervanging van het schrijnwerk.

De voorgestelde verhoging van het aantal entiteiten komt bijgevolg in aanmerking voor vergunning.

 

Het ontwerp is NIET in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, voor wat betreft:

Artikel 24 - fietsenberging

In dit voorstel is geen fietsenberging voorzien, terwijl het aantal entiteiten in de meergezinswoning wel verhoogd wordt. De aanvrager vraagt een afwijking van dit artikel gesteund op de argumentatie dat de aanvraag de verbouwing van een bestaand pand betreft met een handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping. Bovendien bevindt het pand zich binnen het beeldbepalende zicht van de Vrijdagsmarkt.

Toetsing: Het uitgangspunt moet zijn dat als er een fietsenberging kán worden voorzien, het dan ook moet, ook bij verbouwingen. In deze specifieke situatie legt de verplichting van een fietsenberging een hypotheek op de gelijkvloerse winkelruimte en brengt het de erfgoedwaarde van het pand in het gedrang.

Er kan bijgevolg een afwijking worden toegestaan.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie hoofdstuk waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

 

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Voorliggende aanvraag voor het verhogen van het aantal woonentiteiten van drie naar vier wordt gunstig beoordeeld. Hiermee wordt een totale gemiddelde netto vloeroppervlakte van 101,40 m² behaald en een totaal programma van 1 kleine, 2 middelgrote en 1 grote entiteit gerealiseerd. De ramen en het dakvlakvenster zorgen voor voldoende daglichttoetreding en de voorziene ruimtes zijn voldoende groot, waardoor de nieuwe woonentiteit over voldoende woonkwaliteit beschikt.

Daarnaast wordt de algemene woonkwaliteit in de meergezinswoning verhoogd door de creatie van een buitenruimte bij één van de bestaande units en door de vervanging van het schrijnwerk. De voorgestelde verhoging van het aantal entiteiten komt bijgevolg in aanmerking voor vergunning.

 

De aanpassing aan het gabarit door de vervanging van het dak met de gelijktrekking van een deel van de achtergevel met deze van het hoofdgebouw wordt gunstig geadviseerd. De aanpassing aan het gabarit zorgt voor een optimalisatie van het bestaande dakvolume, wat de kwaliteit van de woonentiteit ten goede komt. De dakuitbouw is ondergeschikt aan het bestaande dakvolume, valt binnen de gangbare afmetingen en volgt het gabarit van de rechter aanpalende. De impact hiervan op de aanpalenden en bij uitbreiding de omgeving is bijgevolg beperkt.

 

De terrassen op de vierde verdieping zijn conform aan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek omtrent lichten en zichten. Er wordt geen bovenmaatse inkijk naar aanpalende percelen gecreëerd. Het terras aan de voorzijde bevindt zich volledig binnen het dakvolume en heeft een beperkte breedte. Dit is aanvaardbaar. De impact op het beeld van de Vrijdagsmarkt is niet negatief.

Het terras op de tweede verdieping is eveneens conform aan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek omtrent lichten en zichten. Dit terras verhoogt de woonkwaliteit van deze unit aanzienlijk.

Er is een gemotiveerde afwijking toegestaan omtrent het voorzien van een fietsenstalling, door de aanwezigheid van de handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping (zie hoger, toetsing ABR).


Omwille van de locatie van het pand, nl. op de Vrijdagsmarkt, één van de meest waardevolle en beeldbepalende centrumpleinen in de historische binnenstad, werd de bebouwing alsook beoordeeld ten opzichte van deze waardevolle context. Vanuit erfgoedoogpunt is het inrichten van een woonentiteit op de dakverdieping aanvaardbaar. De bestaande dakconstructie heeft geen erfgoedwaarde en kan vervangen worden. Het inpandig dakterras bevat geen elementen die uit het dakvlak springen. Het dakvlak blijft voldoende afleesbaar waardoor het als een accent kan worden beschouwd. Alsook de vervanging van het schrijnwerk is aanvaardbaar.

 

Mits het respecteren van de voorwaarden is het voorstel verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een meergezinswoning met gelijkvloerse handelszaak door toevoeging van een woonentiteit aan mevrouw Veronique Temmerman gelegen te Vrijdagmarkt 54-57, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

      

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

Voorwaarden voortvloeiend uit externe adviezen:

BRANDWEER

De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 22/12/2021 met kenmerk 046476-003/PJ/2021).

Zie bijlage op het omgevingsloket.

      

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Rookmelder

De woning moet uitgerust worden met een correct geïnstalleerde rookmelder die voldoet aan de norm NBN EN 14604 én die niet van het ionische type is. De detector moet reageren op rookontwikkeling bij een brand door het produceren van een scherp geluidssignaal.

 

Drinkwaterinstallatie

Op 1 juli 2011 werd het Algemeen Waterverkoopreglement van kracht, zodat er voor bouwers en verbouwers een aantal rechten en plichten bijkwamen. Sinds 16 juli 2012 is tevens het Bijzonder Waterverkoopreglement van Water-Link van kracht. Het bijzonder waterverkoopreglement van Water-Link is een aanvulling op het Algemeen Waterverkoopreglement. Zowel het Algemeen Waterverkoopreglement, als het aanvullend Bijzonder Waterverkoopreglement kan geraadpleegd worden via de website www.water-link.be, publicaties. Op deze locatie staat eveneens een infobrochure over de verplichte keuring van de binneninstallatie en de privé-waterafvoer.