Terug
Gepubliceerd op 28/01/2022

2022_CBS_00917 - OMV_2021175529 K - aanvraag omgevingsvergunning voor de functiewijziging van handelspand naar horeca - zonder openbaar onderzoek - Kompasplein 17, 18, 19 en 20, 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 27/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 27/01/2022 - 08:57
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Sami Souguir, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Astrid De Bruycker, schepen; Tine Heyse, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00917 - OMV_2021175529 K - aanvraag omgevingsvergunning voor de functiewijziging van handelspand naar horeca - zonder openbaar onderzoek - Kompasplein 17, 18, 19 en 20, 9000 Gent - Vergunning 2022_CBS_00917 - OMV_2021175529 K - aanvraag omgevingsvergunning voor de functiewijziging van handelspand naar horeca - zonder openbaar onderzoek - Kompasplein 17, 18, 19 en 20, 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Tom Cammaert met als contactadres Eyloschlaan 10, 9070 Destelbergen en Wendy Verhulst met als contactadres Molenstraat 46, 9940 Evergem hebben een aanvraag (OMV_2021175529) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 16 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: de functiewijziging van handelspand naar horeca

• Adres: Kompasplein 17, 18, 19 en 20, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 7 sectie G nr. 760/4 M

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 10 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 19 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het betreffende perceel is gelegen aan het Kompasplein. Rondom dit plein zijn recent verschillende hoogbouwen opgetrokken in het kader van de ontwikkelingen ‘Nieuwe Dokken.
Op de gelijkvloerse bouwlagen rondom het Kompasplein zijn enkele gemeenschapsvoorzieningen (buurtsporthal ‘de Melopee’), handel en diensten gevestigd.

 

Het gebouw waarover deze aanvraag handelt, ligt op de hoek van het Kompasplein met de Koopvaardijlaan en telt 14 bouwlagen en een teruggetrokken 15e bouwlaag.

De hoofdbestemming binnen dit gebouw is wonen.
De bouwplaats betreft de gelijkvloerse bouwlaag, met ramen gericht op het Kompasplein. Op de 2 bouwlagen erboven zijn kantoorruimten voorzien.

 

De bouwheer wenst een horecazaak in te richten op de gelijkvloerse ruimte met een oppervlakte van +/-157m². De toegang tot de horecazaak bevindt zich ter hoogte van naar binnenspringende hoekdeel van het gebouw, gericht naar de Koopvaardijlaan.
Uit de foto’s blijkt dat de horecazaak reeds uitgevoerd is.
De inrichting bestaat uit zitplaatsen en tafels, een bar, een keuken en een sanitair gedeelte.
Er zal achtergrondmuziek worden gespeeld. De zaak zal geen maaltijden bereiden, maar enkel aangeleverde schotels opgewarmd, waarbij de dampen worden afgezogen via een dampkap.

 

Bijkomend wenst de uitbater vóór de voorgevel gericht naar het Kompasplein 2 terraszones (voor +/-20 lounge-stoelen) in te richten :
1) Deels in een private strook met een oppervlakte van +/-19,7m² (+/-9,8m breed x +/-1,9m diep)
2) Deels in een terraszone op het openbare domein met een oppervlakte van 12m² (4,0m breed x 3,0m diep).
De terraszone op openbaar domein wordt in deze aanvraag nog niet aangevraagd en onvoldoende gedetailleerd uitgewerkt op de plannen (aard van begrenzing, overdekking, schermen?). Dit zal pas gebeuren bij de ingebruikname en wanneer het publieke plein is overgedragen aan de stad Gent.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 20/06/2019 werd een gedeeltelijke vergunning afgeleverd voor het veranderen door wijziging en uitbreiding van een vergistings- en waterzuiveringsinstallatie met energierecuperatie bij een woonblok (OMV_2019045370).

* Op 21/11/2019 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het veranderen van een vergistings- en waterzuiveringsinstallatie met energierecuperatie bij een woonblok (OMV_2019086067).

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

  • Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 15 december 2021:
    Betreft het GETEKENDE verslag.
    Besluit: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen en de maatregelen genoemd in eerder bezorgde verslagen.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het eigendom is gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Gent, goedgekeurd op 16 december 2005.

 

Het eigendom is gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan nr 135 ‘OUDE DOKKEN’, goedgekeurd op 23 juni 2011. De bestemming is zone voor stedelijk wonen Z1g.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (ref. nr. 2016 GE 156/00 van 14 juli 2016).
De aanvraag heeft betrekking op het lot C2 ‘faar’, waarbinnen wonen de hoofdbestemming is.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling:
Nevenfuncties (buurtondersteunende functies zoals vrije beroepen, beperkte horecazaken en kantoor-achtigen zijn toegelaten.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Zie beoordeling punt 5 Waterparagraaf.

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
De horecazaak is toegankelijk voor rolstoelgebruikers via brede toegangsdeuren, zonder drempels.

 

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde, noch de verharde oppervlakte. Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De nieuwe ontwikkeling ter hoogte van de dokken voorziet veel bijkomende woongelegenheden in de vorm van appartementen in nieuw op te richten hoogbouwen. Het is wenselijk dat deze woongelegenheden vermengd worden met gemeenschapsvoorzieningen en hoofdzakelijk buurtgerichte handelszaken, diensten en horeca.
De voorgestelde horecazaak heeft een beperkte omvang en past bijgevolg binnen de ontwikkelingen in deze buurt.

 

De uitbater van de horecazaak voorziet maatregelen om de hinder naar de buren te beperken :
Geluid : Er wordt enkel achtergrondmuziek voorzien.
Geurhinder : Ter plaatse worden geen maaltijden bereid, maar enkel afgeleverde, voorbereide maaltijden opgewarmd. De afvoergassen worden opgevangen met een dampkap.
Mobiliteit : De beperkte afmetingen (bruto-oppervlakte 157 m², dit is inclusief berging, sanitaire cel en keuken) en de aard van de zaak zijn van die aard dat er geen nood is aan het voorzien van bijkomende parkeerplaatsen. Onder het gebouw is een ondergrondse parking met 190 parkeerplaatsen ondergebracht.
Voor het stallen van fietsen is een voldoende grote publiek toegankelijke fietsenstalling aanwezig, ter hoogte van de buurtsporthal ‘Melopee’.

 

Met betrekking tot de afvoer van afvalwater, het voorkomen van geur- en geluidshinder worden extra voorwaarden opgelegd onder ‘de bijzondere voorwaarden’.

 

Het externe terras in de private grond, vóór de zuidelijke gevel van het gebouw (+/-2m voor het gebouw) kan ingericht worden als een horecaterras. Hieronder hoort enkel het inrichten van verplaatsbare stoelen en tafels.

 

Het externe terras op terrein openbaar domein dient aangevraagd te worden conform het reglement op de inname van het openbaar domein door terrassen. Dit gebeurt via contactopname met de dienst Innames Publieke Ruimte en ná het overdragen van de delen terrein aan de openbare wegenis.

-> De aanvraag voor het innemen van het deel terras op openbaar domein wordt bijgevolg uit de vergunning gesloten. 

 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor de functiewijziging van handelspand naar horeca aan de heer Tom Cammaert en Wendy Verhulst gelegen te Kompasplein 17, 18, 19 en 20, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 Brandveiligheidsnormen

De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 15/12/2021).

 

Externe terrassen

 

Afvalwater

Het betreft enkel een opwarm keuken, de afwasmachine is aangesloten op een vetafscheider.

De opstapeling van vetten afkomstig van afvalwater van keukens kan leiden tot verstoppingen van het eigen of openbaar rioleringsstelsel.

Deze verstoppingen kunnen waterschade, geurhinder en grote herstellingskosten tot gevolg hebben.

-> Het afvalwater dat afkomstig is van de keuken moet via een genormeerde vetafscheider (NEN-EN 1825 / DIN 4040) of gelijkwaardig geloosd worden.

 

Geur

-> De uitlaat van de keukendampen moet zo geplaatst worden dat de hinder voor de omwonenden maximaal wordt beperkt.
-> Volgens artikel 8 van het algemeen bouwreglement moet de uitlaat zich 1 meter boven de nok van het hellend dak of de dakrand van het plat dak waarop de uitlaat geplaatst wordt, situeren. En 2 meter boven elk terras en de bovenrand van alle deur-, venster-en ventilatieopeningen die zich binnen een straal van 10 meter bevinden, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal.

 

Geluid

-> Er moeten voldoende akoestische isolatiemaatregelen genomen worden om bij de uitbating geluidshinder bij de buren te voorkomen.

 

Voor lokalen met elektronisch versterkte muziek worden in de Vlaamse regelgeving (Vlarem) 3 categorieën afgebakend:

- Categorie 1: geluidsniveau tot 85 dB(A) LAeq,15min. Er gelden geen administratieve verplichtingen.

- Categorie 2: geluidsniveau tot 95 dB(A) LAeq,15min. Het betreft een meldingsplichtige inrichting volgens Vlarem. 

- Categorie 3: geluidsniveau tot 100 dB(A) LAeq,60min. Het betreft een vergunningsplichtige inrichting volgens Vlarem.

 

In principe mag de exploitant zelf kiezen tot welke categorie deze wenst te behoren. Hoe hoger het geluidsniveau hoe meer flankerende maatregelen de exploitant moet nemen. Er moet ook steeds voldaan zijn aan de omgevingsnormen voor geluid. Hierdoor zal in een pand met minder gunstige akoestische eigenschappen minder luide muziek kunnen geproduceerd worden dan in een pand met goede akoestische isolatie.

 

Bij het spelen van achtergrondmuziek heeft de horecazaak waarschijnlijk voldoende met een categorie 1 - geluidsniveau.

 

Openbaar domein:

Deuren en ramen op het gelijkvloers mogen niet opendraaien over openbaar domein.

De branddeuren op het gelijkvloers moeten achteruit geschoven worden zodat ze binnen de rooilijn opendraaien. Tenzij deze aangesloten worden op een brandcentrale, waarbij de deuren enkel bij brandalarm naar buiten kunnen draaien.
De enige uitzondering hierop is de deur voor de elektriciteitscabine.

 

Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, afsluiting, verschil in materialen etc.).

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).