Terug
Gepubliceerd op 04/02/2022

2022_CBS_01174 - OMV_2021116357 R - Omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 5 loten bestemd voor 4 eengezinswoningen (kant Raymond de Hemptinnelaan) en 1 meergezinswoning (kant Octaaf Van Dammestraat) na het slopen van de bestaande bebouwing en de aanleg van een buurtwegel voor fietsers en voetgangers - Octaaf Van Dammestraat 52 en Raymond de Hemptinnelaan - De aanleg, van een gemeenteweg - Goedkeuring

college van burgemeester en schepenen
do 03/02/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 03/02/2022 - 08:51
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01174 - OMV_2021116357 R - Omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 5 loten bestemd voor 4 eengezinswoningen (kant Raymond de Hemptinnelaan) en 1 meergezinswoning (kant Octaaf Van Dammestraat) na het slopen van de bestaande bebouwing en de aanleg van een buurtwegel voor fietsers en voetgangers - Octaaf Van Dammestraat 52 en Raymond de Hemptinnelaan - De aanleg, van een gemeenteweg - Goedkeuring 2022_CBS_01174 - OMV_2021116357 R - Omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 5 loten bestemd voor 4 eengezinswoningen (kant Raymond de Hemptinnelaan) en 1 meergezinswoning (kant Octaaf Van Dammestraat) na het slopen van de bestaande bebouwing en de aanleg van een buurtwegel voor fietsers en voetgangers - Octaaf Van Dammestraat 52 en Raymond de Hemptinnelaan - De aanleg, van een gemeenteweg - Goedkeuring

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

  • Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 31
  • Het Besluit van 27 november 2015 betreffende de omgevingsvergunning, artikel 47
  • De Vlaamse codex ruimtelijke ordening (VCRO)
  • Het decreet algemene bepalingen milieubeleid (DABM)
  • Het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, artikel 12

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

  • Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 31
  • Het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, artikel 8

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

De heer Philip Moyersoen diende een Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden (verkavelingsvergunning) in voor gronden gelegen aan Octaaf Van Dammestraat 52 en Raymond de Hemptinnelaan  kadastraal gekend als afdeling 29 sectie A nrs. 646B2, 652M5 en 652W5. Deze aanvraag werd op 15/07/2021 ingediend bij het  college van burgemeester en schepenen. Op 12/08/2021 werd het dossier volledig en ontvankelijk verklaard.  

 

Beschrijving aanvraag:

De aanvraag omvat het verkavelen van gronden in 5 loten bestemd voor 4 eengezinswoningen (kant Raymond de Hemptinnelaan) en 1 meergezinswoning (kant Octaaf Van Dammestraat) na het slopen van de bestaande bebouwing en de aanleg van een buurtwegel voor fietsers en voetgangers.

 De aanvraag situeert zich in het centrum van de deelgemeente Mariakerke. Binnen een straal van 500m ligt een ruim aanbod van detailhandelszaken, horeca en diensten. Het project situeert zich vlakbij de Bourgoyen sporthal en de inkom van het natuurreservaat Bourgoyen Ossemeersen.

In de huidige situatie loopt de verbinding van de fietser en voetganger van centrum Mariakerke naar de sporthal Bourgoyen en de Bourgoyen-Ossemeersen langs de drukke Brugsesteenweg. Er is nood aan een veilige voetgangers en fietsverbinding. Deze ontwikkeling biedt dan ook kansen om dit op te lossen.

Aan de overzijde van de Octaaf Van Dammestraat is een woonproject in aanbouw bestaande uit meerdere woonblokken met een ondergrondse parking.

Het verkavelingsontwerp voorziet vier eengezinswoningen aan de Raymond de Hemptinnelaan. De woningbreedte varieert tussen 5,38m en 6,10m (gemeten aan de straatzijde). Deze woningen voorzien in een profiel van twee bouwlagen afgewerkt met een zadeldak. Iedere woning beschikt over een individuele berging in de tuin, bereikbaar via de gemeenschappelijke tuin.

Aan de Octaaf van Dammestrat wordt een Urban villa voorzien bestaande uit drie bouwlagen met een teruggetrokken dak volume. Er wordt een ondergrondse parkeergarage voorzien met een afzonderlijke inrit vanuit de Octaaf van Dammestraat.

Tussen beide straten wordt een voetgangers/fietsers doorsteek voorzien. Deze doorgang heeft een rooilijn breedte van 5m en wordt overgedragen naar het openbaar domein. In deze doorgang wordt een betonpad van 2m breed aangelegd met aan weerzijde een berijdbaar grasstrook van 1m in functie van de brandweer.

 

Procedure:

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 19 augustus 2021 tot 17 september 2021.
 Gedurende dit openbaar onderzoek werden 8 bezwaren ingediend.

Het tweede openbaar onderzoek werd gehouden naar aanleiding van een wijzigingslus van 27 december 2021 tot 25 januari 2022.
 Gedurende dit openbaar onderzoek werd 4 bezwaar ingediend.

De gemeentelijk omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag  geadviseerd. Het advies van de omgevingsambtenaar is aan dit besluit toegevoegd. Dit verslag bevat eveneens een samenvatting en bespreking van de bezwaren.

Waarom wordt deze beslissing genomen?

In uitvoering van artikel 12 van het decreet over de gemeentewegen keurt de gemeenteraad een rooilijnplan goed. In uitvoering van art. 31 van Decreet betreffende de Omgevingsvergunning en van het Gemeentedecreet neemt de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag. De gemeenteraad spreekt zich daarbij uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein.

 

Het vergunningverlenend bestuursorgaan is van oordeel dat een vergunning kan verleend worden op basis van het advies van de omgevingsambtenaar.


 
De gemeenteraad is van oordeel dat het voorstel van wegaanleg kan goedgekeurd worden om volgende redenen: 

Het ontwerp van deze fietsverbinding voldoet aan de richtlijnen openbaar domein (IPOD), is besproken met de wegendienst, groendienst en Farys en is aanvaardbaar om ingelijfd te worden bij het openbaar domein. Deze doorsteek is cruciaal niet alleen voor het project zelf maar ook als een alternatief voor fietsers en voetgangers. In de huidige situatie loopt de verbinding van de fietser en voetganger van centrum Mariakerke naar de sporthal Bourgoyen en het natuurreservaat Bourgoyen-Ossemeersen langs de drukke Brugsesteenweg. Er is nood aan een veilige voetgangers en fietsverbinding. Deze doorsteek is een meerwaarde voor de ruimere omgeving, verhoogd de veiligheid van de fietsers en voetgangers

 

De voorgestelde werken voldoen dus aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit. Er wordt voldaan aan de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.

 

Het algemeen bouwreglement van de Stad Gent omvat geen reglementering inzake het opleggen van lasten bij verkavelingsvergunningen. Op basis van bovenstaande beoordeling is het redelijk en proportioneel te verantwoorden om in deze verkavelingsaanvraag lasten op te leggen aan de houder van de vergunning.

Het voorstel van wegenis moet aangepast worden op een aantal punten. Het gaat echter om beperkte aanpassingen die door het vergunningverlenende bestuursorgaan als voorwaarde kunnen opgelegd worden aan de verkavelaar in het kader van de beslissing over deze verkavelingsaanvraag.

Activiteit

AC34300 Behandelen van omgevingsvergunningen

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen legt het volgende voor aan de gemeenteraad:

Artikel 1

Keurt het rooilijnplan, met inbegrip van de kosteloze grondafstand, zoals opgenomen in bijlage, goed.

Artikel 2

Keurt de ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg (fietspad), zoals ontworpen in de verkavelingsaanvraag, gelegen Octaaf Van Dammestraat 52 en Raymond de Hemptinnelaan  en kadastraal gekend als afdeling 29 sectie A nrs. 646B2, 652M5 en 652W5, goed mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:

De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 20/12/2021 met kenmerk 065480-003/PV/2021).

De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS (advies van 04/01/2022, met kenmerk VK-21-1111 – 2de advies) moeten strikt nageleefd worden. 

De voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius System Operator (advies van 31/08/2021,) moeten strikt nageleefd worden. 

De voorwaarden opgenomen in het advies van TELENET (advies van 03/09/2021, met kenmerk 25071362) moeten strikt nageleefd worden. 

De op het plan aangeduide gemeenschappelijke keerzone blijft privaat.

Het wandel/fietspad is uit te voeren in geveegd beton ipv uitgewassen.

Het technische dossier dient aangevuld te worden met de aansluitingen op de bestaande wegenis

Het is onduidelijk hoe de huidige aanwezige niveauverschillen opgevangen zullen worden ter hoogte van de publieke doorsteek. In functie van het gebruikscomfort dienen de hellingspercentages van dit pad maximaal beperkt te blijven. Voor de dwarshelling dient dit tussen de 2 en de 4% te liggen, de langshelling mag niet meer bedragen dan 5%. Ter hoogte van de bestaande bomen mag noch afgegraven noch opgehoogd worden. In geen geval zullen binnen de zone die overgedragen worden naar het OD hellingen/trappen toegestaan worden in functie van de toegang tot de gebouwen.

Artikel 3

LAST 1 – Aanleg wegenis en riolering

De houder van de vergunning is verplicht om de openbare wegenis met inbegrip van de riolering, zoals aangegeven op het verkavelingsplan en aangepast aan de bijzondere voorwaarden, aan te leggen op eigen kosten.

De vergunning geldt als omgevingsvergunning voor de aanleg van de nieuwe weg.

 

TER INFORMATIE:

In de hoedanigheid van toekomstige eigenaar-wegbeheerder/beheerder van de openbare riolering stellen de Stad Gent en Farys minimale kwaliteitseisen m.b.t. de technische uitvoering (materiaalkeuze, samenstelling fundering, e.d.) van de wegenwerken. 

Om die reden moet nog een technisch dossier worden ingediend bij de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen van de Stad Gent en bij Farys. 

Het definitieve technische dossier moet (aangepast ingevolge bijkomende technische opmerkingen vanwege de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen of Farys) bestaan uit een grondplan bestaande toestand, grondplannen ontworpen toestand (riolering/ wegenis/groen), lengteprofielen, dwarsprofielen en details van de kunstwerken. De vereisten waaraan deze plannen moeten voldoen, kunnen opgevraagd worden via tdwegen@stad.gent. 

Het definitieve technisch ontwerp moet, samen met het bestek, de hydraulische nota en de gedetailleerde raming ter goedkeuring digitaal overgemaakt worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen ( tdwegen@stad.gent ).

Dit goedgekeurde definitieve technisch ontwerp dient als basis voor de aanbesteding of onderhandse overeenkomst. Een kopie van de inschrijving moet overgemaakt worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen.
De aanvangsdatum van de werken moet minimum 14 kalenderdagen vooraf aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen worden meegedeeld. De houder van de vergunning belegt vooraf een coördinatievergadering met de ontwerper, de aannemer en het stadsbestuur (Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen).
 De uitvoering van de proeven, voorzien in het bestek, kunnen door het stadsbestuur geëist worden. In ieder geval zal de uitslag van de genomen proeven aan de Stad medegedeeld worden.

De houder van de vergunning moet, op zijn kosten, instaan voor het leveren en plaatsen van de nodige verkeersborden en straatmeubilair zoals paaltjes, en het aanbrengen van de nodige wegmarkeringen, in de verkaveling en aan de bestaande, aanpalende weg, volgens de aanduidingen van het IVA Mobiliteitsbedrijf van de Stad Gent. De houder van de verkavelingsvergunning moet hiertoe minimum 5 maanden vóór de voorlopige oplevering.

een aanvraag voor de opmaak van een signalisatieplan indienen bij het Mobiliteitsbedrijf via e-mail naar mobiliteit@stad.gent.

Hierbij wordt alle nodige info over de geplande heraanleg meegestuurd: een gegeorefereerd PDF- en DWG-bestand van het plan van aanleg met daarop aangeduid de eventuele geplande paaltjes (met vermelding van het type) en laadpalen, de route(s) en draaicirkels voor de voertuigen van de brandweer en IVAGO, info over welke weggebruikers mogen welke wegsegmenten wel/niet gebruiken, enz….

Algemene regel inzake uitvoering van de wegenwerken: De wegenwerken worden in principe in één geheel uitgevoerd en volledig afgewerkt, waarna de afgewerkte weg (voorlopig en definitief) opgeleverd kan worden in aanwezigheid van de Stad Gent i.f.v. latere kosteloze afstand aan de Stad Gent (zie verder).

Vóór de voorlopige oplevering moet op kosten van de houder van de verkavelingsvergunning een GRB-conform as-built plan opgemaakt worden. Dit as-built plan wordt door de houder van de verkavelingsvergunning ingediend bij Informatie Vlaanderen (ter info zie: https://overheid.vlaanderen.be/GRB-As-builtplannen). De voorlopige oplevering kan pas doorgaan als een schriftelijke goedkeuring van Informatie Vlaanderen i.v.m. de conformiteit aan het GRB voorgelegd wordt.

 

LAST 2 –Aanleg van nutsvoorzieningen
 
De houder van de vergunning staat – op eigen kosten – in voor het (laten) aanleggen van nieuwe en/of het (laten) aanpassen van bestaande nutsvoorzieningen naar en in de verkaveling.
Ongeacht de verplichting tot aanpassing van bestaande nutsvoorzieningen, moeten de volgende nutsvoorzieningen minimaal aangelegd worden:
- elektriciteit
- water
- kabeltelevisie
- telecommunicatie
 - openbare verlichting


 De voorwaarden uit de adviezen van Fluvius, FARYS, Telenet en Proximus NV dienen strikt nageleefd te worden.

De ontwikkelaar moet telkens instaan voor de kosten en lasten van het installeren van de openbare verlichting. Dit dient te gebeuren volgens de richtlijnen van de Stad Gent (en Eandis), opdat de Stad Gent bij overdracht van het openbaar domein ook het beheer van de verlichting kan overnemen. De ontwikkelaar dient ruime tijd voor de start van de uitvoeringswerken advies op te vragen bij de lichtcel, via het volgende emailadres: openbareverlichting@stad.gent. De openbare verlichting dient telkens conform het Lichtplan te worden geplaatst. Alle info over  het lichtplan is te raadplegen via www.stad.gent/gentverlicht.

 

LAST 3 - Attest verkoop percelen en waarborgen
 
Volgens art 4.2.16 §1 en §2, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door:

1° de storting van een afdoende financiële waarborg;

2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.

Dit attest kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten voorlopig heeft opgeleverd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.

Indien een financiële waarborg wordt verleend voor de aanleg van de we, de riolering en/of het openbaar groen, dan gelden volgende dwingende termijnen voor het uitvoeren en afwerken van de werken:

- Het geheel van deze lasten moet uitgevoerd zijn zodat tot voorlopige oplevering kan worden overgaan binnen een termijn van 3 jaar nadat het verkoopbaarheidsattest door het college van burgemeester en schepenen aan de houder van de vergunning is betekend,

- de definitieve oplevering vindt drie jaar na de voorlopige oplevering plaats.

Indien geen financiële waarborg wordt verleend en geen verkoopbaarheidsattest is afgeleverd, geldt geen dwingende termijn voor uitvoering van deze lasten. Enkel de vervaltermijnen voorzien in artikel 4.6.4. §2 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gelden dan.

 

Bedragen en vrijgave van de borg(en)

Als waarborgen worden gesteld voor de aanleg van nutsleidingen, is het bedrag van de waarborg gelijk aan het verschil van de door de nutsmaatschappijen geraamde kostprijs en het aan de nutsmaatschappijen betaalde voorschot.

De waarborgen voor de aanleg van nutsleidingen worden volledig vrijgegeven na bevestiging door de distributiemaatschappijen van de betaling van het saldo van de geraamde kostprijs.

Als waarborgen worden gesteld voor in de vergunning opgelegde lasten met betrekking tot de wegen- en rioleringswerken en de aanleg en het onderhoud van de groenzones, dan is het bedrag van de waarborg gelijk aan het bedrag van de vermoedelijke kostprijs van de werken (of van het gedeelte van de werken die nog uitgevoerd moeten worden), zoals die blijkt uit een raming of een prijsofferte, welke ter goedkeuring is voorgelegd aan de Stad Gent, verhoogd met 25%, en aangevuld met een forfaitair bedrag voor de opmaak van een as-built plan.

De waarborg voor de wegen en rioleringswerken wordt vrijgegeven na schriftelijk akkoord van het college van burgemeester en schepenen, op volgende wijze: 85 % van de waarborg, waaronder het forfaitair bedrag voor de opmaak van een as-built plan, wordt vrijgegeven na de voorlopige oplevering en 15% van de waarborg wordt vrijgegeven na de definitieve oplevering.

De waarborg voor de aanleg en het onderhoud van de groenzones wordt in helften vrijgegeven, de ene helft na de voorlopige oplevering van de groenaanleg en de andere helft na de definitieve oplevering na de onderhoudsperiode van 3 jaar, na schriftelijk akkoord van het college van burgemeester en schepenen.

De financiële instellingen die zich borg stellen voor de houder van de verkavelingsvergunning moeten verplicht gebruik maken van een model van borgakte. Dit model van borgakte kan opgevraagd worden bij de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, Balie Bouwen, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel 09 266 79 50 of via bouwen@stad.gent .

 

LAST 4 – Kosteloze grondafstand
 
De weg (met zijn uitrusting en riolering), zullen uiterlijk één jaar na de definitieve oplevering kosteloos aan de stad worden afgestaan.
 
De akte van overdracht wordt verleden voor een notaris die door de houder van de verkavelingsvergunning wordt aangeduid. Alle kosten met betrekking tot deze akte (opmaken, verlijden, registreren, overschrijven, …) zijn ten laste van de houder van de verkavelingsvergunning. Een attest van kosteloze grondafstand is bij het dossier gevoegd.
 De basis voor de akte van overdracht is een goed opmetingsplan dat aan een aantal vereisten moet voldoen. Die vereisten moeten worden opgevraagd bij de Dienst Vastgoedbeheer, Sint-Salvatorstraat 16  te 9000 Gent, telefoon 09 266 59 70, email: vastgoedbeheer@stad.gent.

Alvorens de akte kan worden verleden, moet dat opmetingsplan samen met het ontwerp van de akte worden voorgelegd aan de Dienst Vastgoedbeheer voor nazicht en goedkeuring door de gemeenteraad.

 

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 4

Oordeelt dat, op basis van het voorwaardelijk gunstig advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd, de verkavelingsaanvraag nr. OMV_2021116357 voor gronden aan Octaaf Van Dammestraat 52 en Raymond de Hemptinnelaan voor vergunning in aanmerking komt. 


Bijlagen