Terug
Gepubliceerd op 04/02/2022

2022_CBS_01165 - OMV_2021186651 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Meerhem 189, 9000 Gent - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 03/02/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 03/02/2022 - 08:50
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01165 - OMV_2021186651 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Meerhem 189, 9000 Gent - Weigering 2022_CBS_01165 - OMV_2021186651 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Meerhem 189, 9000 Gent - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

JURHA NV met als contactadres Nazarethsesteenweg 50, 9770 Kruisem heeft een aanvraag (OMV_2021186651) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 7 december 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning

• Adres: Meerhem 189, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 1 sectie A nr. 1767C

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 14 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 25 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het te verbouwen pand bevindt zich langs Meerhem in de wijk Sluizeken – Tolhuis – Ham. De omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen. Het pand in kwestie is opgebouwd uit 2,5 bouwlagen afgewerkt met een hellend dak. Op de gelijkvloerse verdieping aan de rechterzijde van de woning bevindt zich een poort met onderdoorgang naar een achterliggend terrein, dit gedeelte behoort niet tot het perceel uit voorliggende aanvraag.

 

Op 01/07/2021 werd een gedeeltelijke voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor de regularisatie van een meergezinswoning naar een eengezinswoning (OMV_2021070073). In deze vergunning werd de gelijkvloerse aanbouw uitgesloten uit de vergunning.

 

Met deze aanvraag wordt het ontwerp integraal hernomen. Achteraan het pand wordt een gelijkvloerse aanbouw voorzien waarin zich een slaapkamer van 20,50m² bevindt. In deze slaapkamer wordt een (kleine) trap geplaatst naar een mezzanine. De nieuwe bouwdiepte (inclusief hoofdvolume) van de gelijkvloerse aanbouw bedraagt 16m53. De buitenruimte (een koer) beschikt over een oppervlakte van 15,70m². Op het plat dak van de aanbouw wordt een groendak voorzien van 9,58m².

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen, weigeringen en/of bouwmisdrijven zijn bekend:

Omgevingsvergunningen:

-      Op 25/03/2021 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van een meergezinswoning naar een eengezinswoning (regularisatie) (OMV_2021001234).

-      Op 01/07/2021 werd een gedeeltelijke voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor de regularisatie van een meergezinswoning naar een eengezinswoning (OMV_2021070073).

 

Stedenbouwkundige vergunningen:

-      Op 13/10/1992 werd een vergunning afgeleverd voor de verbouwing van de dakstructuur en sanering woonhuizen. (1992/326)

-      Op 28/10/2010 werd een vergunning afgeleverd voor de regularisatie van een verbouwing en gevelwijziging, afbraak van bijgebouwen en bouwen van 4 garages. (2010/742).

 

Volgend bouwmisdrijf is bekend:

-      Op 31/01/2020 werd een proces-verbaal opgemaakt met het nummer 66.97.10007/20 voor het inrichten van 3 woongelegenheden in een vergunde eengezinswoning.

-      Op 4 mei 2020 vorderde de gemeentelijk stedenbouwkundige inspecteur of het college van burgemeester en schepenen of de burgemeester als herstelmaatregel het herstel naar de oorspronkelijk vergunde toestand conform de stedenbouwkundige vergunning (2010/742) verleend op 20 oktober 2010, met de daarin gestelde bijzondere voorwaarden.

Geen herstelvordering door gewestelijk stedenbouwkundige inspecteur.

 

-      Op 19 juni 2020 verleende de Hoge Raad voor Handhavingsuitvoering een positief advies.

Dit advies beperkt zich tot de herstelvordering en doet geen uitspraak over de toepassing van de dwangsom noch de gevorderde hersteltermijn.

 

Op 01/07/2021 werd een gedeeltelijke voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor de regularisatie van een meergezinswoning naar een eengezinswoning (OMV_2021070073). Hierin werd de wederrechtelijk tot stand gekomen toestand hersteld.

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

-          Artikel 11: septische put;

Dit artikel stelt dat de plaatsing van een septische put (voor lozing van fecaal afvalwater) verplicht is bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, en bij verbouwingen waarbij het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. Op gemotiveerd verzoek kan de vergunningverlenende overheid de bouwheer vrijstellen van deze verplichting indien de plaatsing technisch niet mogelijk of te moeilijk is.

 

Gelet op de beperkte buitenruimte en de nabijheid van de omliggende gebouwen met meerdere bouwlagen wordt een vrijstelling toegestaan m.b.t. het plaatsen van een nieuwe septische put. Een eventueel bestaande septische put moet behouden blijven en geïntegreerd worden in het nieuwe rioleringsstelsel.

 

-          Artikel 13: aanvulling op de gewestelijke hemelwaterverordening;

Ter aanvulling van artikel 9 §1 van de gewestelijke hemelwaterverordening is de plaatsing van een hemelwaterput ook verplicht is bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) van een gelijkvloerse of kelderverdieping van een bestaand gebouw, waarbij die verbouwing tot gevolg heeft dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. Deze verplichting geldt enkel bij verbouwingen aan een bestaand gebouw, waarvan de oppervlakte groter dan 40m² is.

 

De totale oppervlakte (na verbouwing) bedraagt ca. 92m² en is dus groter dan 40m² waardoor het plaatsen van een hemelwaterput met hergebruik verplicht is. Gelet op de beperkte buitenruimte en de nabijheid van de omliggende gebouwen met meerdere bouwlagen wordt een vrijstelling toegestaan m.b.t. het plaatsen van een nieuwe hemelwaterput. Deze vrijstelling impliceert evenwel de verplichting tot het inrichten van de nieuwe platte daken als groendak. Dit wordt zo voorzien in het ontwerp.

 

-          Artikel 29 bis: private buitenruimte;

Dit artikel stelt dat bij elke eengezinswoning een kwalitatieve private buitenruimte hoort.

 

Het voorstel voorziet onvoldoende kwalitatieve private buitenruimte voor de eengezinswoning door op het gelijkvloers een aanbouw te voorzien. De vergunde situatie van het pand (vergunning d.d. 28/10/2010) betreft een eengezinswoning met een buitenruimte van 33,08m².

In voorliggende aanvraag wordt (opnieuw) een uitbreiding voorzien waardoor de tuinruimte wordt verkleind tot een oppervlakte van 15,70m². Tegenover de gedeeltelijke voorwaardelijke vergunning d.d. 01/07/2021 (zie rubriek “HISTORIEK”) wordt de gelijkvloerse aanbouw niet gewijzigd.

Het feit dat in 2010 een vergunning werd afgeleverd voor het verbouwen van de eengezinswoning, zonder gelijkvloerse uitbreiding, toont aan dat het mogelijk moet zijn alle functies in te passen binnen het vergunde bouwvolume van het hoofdgebouw en een tuinzone van 33,08m² te behouden.

 

In de aanvraag wordt onvoldoende gemotiveerd waarom het noodzakelijk is (een deel van) de aanbouw te behouden. De slaapkamer heeft een oppervlakte van 20,50m² met een mezzanine (met beperkte hoogte). Zonder de uitbreiding zal de oppervlakte van de slaapkamer ca. 13m² bedragen. Dergelijk oppervlakte is voldoende ruim om als kwalitatieve slaapkamer te functioneren. In de beschrijvende nota wordt opgemerkt dat de mezzanine zal gebruikt worden met een bed op de mezzanine. Gelet op de beperkte hoogte van de mezzanine (1,38 meter) kan dit niet aanvaard worden. De ruimte kan wel gebruikt worden als berging of hobbykamer, voor zover dit realistisch is. Omwille van bovenvermelde redenen wordt deze aanvraag geweigerd.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Zie hoofdstuk waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat geen schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied wordt veroorzaakt.

Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet worden gecompenseerd door het plat dak van de nieuwe achterbouw aan te leggen als groendak. Dit is zo voorzien in het ontwerp.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Voorliggende aanvraag betreft de regularisatie voor het bouwen van een gelijkvloerse aanbouw. Deze aanvraag is een exacte herneming van een eerdere vergunningsaanvraag (OMV_2021070073). Op 01/07/2021 werd een gedeeltelijke voorwaardelijke vergunning afgeleverd waarbij de gelijkvloerse aanbouw werd uitgesloten uit de vergunning (OMV_2021070073). Deze aanvraag voorziet geen wijzigingen ten aanzien van de eerder uitgesloten aanbouw.

 

De aanbouw leidt tot strijdigheden met bepalingen van het algemeen bouwreglement (zie rubriek “TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN”). Zo wordt de vergunde buitenruimte teruggedrongen tot een koer met een oppervlakte van 15,70m² die slechts bereikbaar is via een slaapkamer. Het realiseren van een aanbouw is enkel mogelijk wanneer daarbij de woon- en leefkwaliteit van de woning wordt verhoogd. Op voorliggende plannen is de voorziene volume-uitbreiding erop gericht voor het omvormen en uitbreiden van een berging naar een slaapkamer. Deze ruimte kan perfect zonder volume-uitbreiding ingericht worden als een slaapkamer van ca. 13m². De voorziene aanbouw zorgt voor een afname van de woonkwaliteit door de private buitenruimte te verkleinen. Dit wordt betreurd. Bijkomend wordt bij voorkeur de leefruimte gekoppeld aan de buitenruimte. Op voorliggende plannen is de buitenruimte enkel toegankelijk via een slaapkamer.

 

Deze slaapkamer beschikt over een trap met toegang tot een mezzanine. In de beschrijvende nota kunnen we afleiden dat het slaapgedeelte eerder zal ingericht worden op de mezzanine. Deze mezzanine is onvoldoende hoog (nl. 1m38) om in te richten als een kwalitatieve slaapkamer.

Naast bovenstaande strijdigheden beschikt het dossier over een onduidelijke plannenset waarin de laatste vergunde toestand niet correct wordt weergegeven.

 

Omwille van voorgaande redenen wordt deze aanvraag geweigerd. De volume-uitbreiding op de gelijkvloerse verdieping beoordelen we negatief, aangezien het toevoegen van een bouwvolume de woon- en leefkwaliteit van de woning niet mag verlagen en blijvend moet voldoen aan het Algemeen Bouwreglement en de goede ruimtelijke ordening. Bijkomend werd de gelijkvloerse aanbouw eerder niet toegestaan en uitgesloten uit de vergunning (zie OMV_2021070073), aangezien deze niet inpasbaar werd bevonden en niet voldoet aan de bepalingen uit het Algemeen Bouwreglement. Het project moet in zijn totaliteit worden herbekeken. Een begeleidingstraject kan hiervoor bij voorkeur worden opgestart.


CONCLUSIE

Ongunstig stedenbouwkundig advies, het ontwerp voldoet niet aan art. 29bis van het Algemeen Bouwreglement. Bovendien zorgen de werkzaamheden voor onvoldoende woon- en leefkwaliteit op het perceel. Dit project is bijgevolg niet verenigbaar met de goede ruimtelijke plaatselijke aanleg, en komt niet voor vergunning in aanmerking.

 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning aan JURHA nv (O.N.:0463585368) gelegen te Meerhem 189, 9000 Gent.