Terug
Gepubliceerd op 04/02/2022

2022_CBS_01159 - OMV_2021173277 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een bestaande meergezinswoning met 4 entiteiten en 4 garages tot 4 appartementen en handelszaak, 4 garages en fietsenberging - zonder openbaar onderzoek - Brusselsesteenweg 809, 811, 813 en 815, 9050 Gent - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 03/02/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 03/02/2022 - 08:49
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01159 - OMV_2021173277 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een bestaande meergezinswoning met 4 entiteiten en 4 garages tot 4 appartementen en handelszaak, 4 garages en fietsenberging - zonder openbaar onderzoek - Brusselsesteenweg 809, 811, 813 en 815, 9050 Gent - Weigering 2022_CBS_01159 - OMV_2021173277 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een bestaande meergezinswoning met 4 entiteiten en 4 garages tot 4 appartementen en handelszaak, 4 garages en fietsenberging - zonder openbaar onderzoek - Brusselsesteenweg 809, 811, 813 en 815, 9050 Gent - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

De heer Ozgur Sezer met als contactadres Schooldreef 50, 9050 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021173277) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 17 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een bestaande meergezinswoning met 4 entiteiten en 4 garages tot 4 appartementen en handelszaak, 4 garages en fietsenberging

• Adres: Brusselsesteenweg 809, 811, 813 en 815, 9050 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 22 sectie B nr. 189A7

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 14 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 20 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag heeft betrekking op een perceel langs de Brusselsesteenweg, vlakbij de grens met Melle. De omgeving wordt gekenmerkt door een mix aan ééngezins- en meergezinswoningen en handelszaken met variërende bebouwingswijzen. Op het betreffende perceel bevindt zich een meergezinswoning met 4 entiteiten. Het bestaande pand is 3 bouwlagen hoog met een dakverdieping. Achteraan bevinden zich een aantal garages.

 

Met deze aanvraag wordt de bestaande meergezinswoning grondig verbouwd en uitgebreid. Op het gelijkvloers wordt de bouwdiepte opgetrokken van 12,9 m tot 20 m. Deze aanbouw wordt afgewerkt met een plat dak (kroonlijsthoogte: 3,1 m) dat als groendak wordt aangelegd. Op de verdiepingen wordt er uitgebreid tot een bouwdiepte van 15 m. De uitbreidingen achteraan houden 2,4 m afstand van de rechter perceelsgrens, waardoor de scheidingsmuren niet gewijzigd worden. Het hellend dak wordt afgebroken en vervangen door een volwaardige 4de bouwlaag die vooraan 2,6 m en rechts 2,4 m terugtrekt vanaf respectievelijk de voorgevel en de rechter perceelsgrens. Deze 4de bouwlaag wordt afgewerkt met een plat dak (kroonlijsthoogte: 11,42 m). Ook deze vierde bouwlaag heeft een bouwdiepte van 15 m. Aan de voorgevel worden op de 1ste en 2de verdieping uitkragende terrassen voorzien, op de 3de verdieping bevindt zich vooraan een terras op het plat dak. Het volume wordt volledig geïsoleerd en krijgt een nieuwe afwerking met een witte sierpleister.

 

Op het gelijkvloers voorziet men vooraan een kantoorruimte – in de motivatienota wordt gesproken van een handelszaak - met een netto-vloeroppervlakte van 35,2 m². Daarachter bevindt zich een tweeslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 75,4 m². Op de eerste verdieping bevindt zich een appartement met drie slaapkamers en een netto-vloeroppervlakte van 88,6 m². Het appartement daarboven is even groot maar heeft twee slaapkamers. In de vierde bouwlaag zit een appartement met 1 slaapkamer en een netto-vloeroppervlakte van 47,9 m². De terrassen op de eerste en tweede verdieping zijn 9,5 m² groot. Het terras bovenaan is 14,4 m² groot.

 

De garageboxen achteraan blijven behouden maar worden beperkt verbouwd binnen het bestaande volume. Er blijven 4 enkelvoudige garageboxen over en een fietsenberging met een oppervlakte van 30,5 m².

 

Het perceel is op vandaag volledig bebouwd en verhard. Een deel van de verharding wordt opgebroken. In de voortuin wordt een oprit van 3 m breed behouden die naar achter doorloopt. Er wordt een beperkt terras voorzien bij het kantoor. De rest wordt groen aangelegd. Achteraan wordt een onverharde tuin voorzien bij het gelijkvloers appartement met een klein terras. Ter hoogte van de garage verbreed de oprit om te kunnen manoeuvreren.

 

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 03/08/1963 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een villa tot appartementswoning. (1963 GB 85/49)

* Op 24/10/1966 werd een vergunning afgeleverd voor bouwen 4 autobergplaatsen. (1966 GB 85/72)

* Op 06/11/2003 werd een vergunning afgeleverd voor de wijziging van het gebruik van de gelijkvloerse verdieping van een woongebouw in vastgoedkantoor en de plaatsing van een reclamebord met verlichting. (2003/20172)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 22 december 2021 onder ref. 067139-001/PV/2021:
Besluit: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen. Bijzondere aandachtspunten: Ø - Op de parkeerstrook t.h.v. de oprit moeten er anti-parkeermaatregelen genomen worden (bvb. parkeerverbod, voetpaduitstulping, parkeerhaken, arcering,…) zodat de ladderwagen van de brandweer zich kan opstellen op maximum 10m van de voorgevel en kan opdraaien vanop de openbare weg met draaistralen 11/15m. - De gevel van het garagevolume tegenover de achtergevel van de meergezinswoning dient een brandweerstand REI 60 te hebben. - Er wordt benadrukt dat de maximale hellingshoek van de trap 37° bedraagt. - Bij verdreven traptreden dient de aantrede minstens 24cm te bedragen. - Bovenaan het trappenhuis dient een rookluik voorzien te worden.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Agentschap Wegen en Verkeer afgeleverd op 24 december 2021 onder ref. AV/411/2021/01558:
Zie omgevingsloket

 

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 3 januari 2022 onder ref. 48078544:
Zie omgevingsloket.

 

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving..
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op

  • Artikel 29: de minimum vloeroppervlakte van de woonkamer in een appartement bedraagt 24 m². Als de zitruimte en de eetruimte geen geheel vormen, worden beide oppervlaktes samen geteld. Als de keuken geïntegreerd is in de woonkamer, moet de woonkamer 3m² groter zijn, met uitzondering van woningen met slechts 1 slaapkamer.

 

De woonkamer (zitruimte en eetruimte) moet groot genoeg zijn om er comfortabel te kunnen vertoeven. De ondergrens is 24 m²: dit is een oppervlakte waarin het mogelijk is om een eetruimte en zitruimte in te richten.

 

De woonkamer in de bovenste entiteit heeft een oppervlakte van 16, 7 m². De 4de bouwlaag is een volledig nieuw volume. Hierin moet een voldoende grote leefruimte voorzien worden. Deze strijdigheid geeft aanleiding tot een weigeringsgrond voor deze aanvraag.

 

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gewestweg. 

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat geen schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied wordt veroorzaakt.

Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door

-      Een deel van de platte daken als groendak aan te leggen. Een groendak heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel.

-      Het gedeelte van het plat dak dat niet als groendak wordt aangelegd, wordt gecompenseerd door de aanleg van een hemelwaterput van 3.000 l. De hemelwaterput wordt voorzien van hergebruik voor toiletten en een buitenkraan.

 

Er wordt opgemerkt dat de hemelwaterput moet aangesloten worden op een infiltratievoorziening.

 

Zodoende wordt in alle redelijkheid geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding beperkt is.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Voorliggende aanvraag is strijdig met artikel 29 van het algemeen bouwreglement van de stad Gent, wat aanleiding geeft tot een weigeringsgrond voor deze aanvraag. De woonkamer op het bovenste appartement is te klein, waardoor deze entiteit over te weinig woonkwaliteit beschikt. Aangezien deze 4de bouwlaag als een volledig nieuw volume wordt opgetrokken, moet hier een voldoende grote woonkamer voorzien worden.

 

Daarnaast kunnen we het bouwproject inhoudelijk nog als volgt beoordelen. De nieuwe bouwdieptes op het gelijkvloers en op de verdiepingen zijn groter dan normaalgezien wordt toegestaan. Gezien de grote diepte van het perceel en de omgevingscontext met een variatie aan bebouwingstypes, wordt het nieuwe volume ruimtelijk inpasbaar geacht. Op het rechter aanpalende perceel bevindt zich een meergezinswoning met een gelijkaardige volumetrie. Ten aanzien van de linker aanpalende wordt geen negatieve impact verwacht van de beperkte uitbreidingen op de verdiepingen. Het voorzien van de dakterrassen aan de voorzijde van het gebouw is hierbij ook positief.

 

Met deze verbouwingen worden de 4 entiteiten in de bestaande meergezinswoning uitgebreid en kwalitatief opgewaardeerd. Er kan geoordeeld worden dat, met uitzondering van de bovenste entiteit, elk appartement over voldoende woonkwaliteiten beschikt. De leef- en slaapvertrekken zijn ruim en worden voorzien van veel lichtinval. Elke entiteit wordt voorzien van een voldoende grote buitenruimte. Er wordt een heel ruime fietsenberging voorzien. Op het gelijkvloers wordt vooraan een kleine handelsruimte/kantoorruimte ingericht, wat bijdraagt aan de verweving van functies langs deze steenweg.

 

Het perceel wordt in zijn geheel onthard, wat positief is voor het straatbeeld en de waterhuishouding op het perceel en de omgeving. De verharding in de voortuin wordt beperkt tot het strikt noodzakelijke. De gelijkvloerse entiteit krijgt een onverharde buitenruimte.

Mobiliteit

Het project betreft de verbouwing van een bestaand pand met 4 wooneenheden. Er blijven in nieuwe toestand 4 wooneenheden behouden en er komt een kantoor van 44,2m² bij. Deze uitbreiding/functiewijziging valt in principe onder de drempelwaarde, maar aangezien aan de bestaande parkeersituatie geraakt wordt, bekijken wij het geheel. Van de 7 bestaande parkeerplaatsen blijven er 4 behouden. De rest wordt omgevormd naar groenzone en fietsenstalling.

 

Voetganger

De Brusselsesteenweg is voorzien van voetpaden langs beide zijden van de baan en verschillende oversteekplaatsen. Het project is goed bereikbaar te voet.

 

Fiets

Langs beide zijden van de Brusselsesteenweg zijn vrijliggende, verhoogde fietspaden aanwezig. Het project is goed bereikbaar met de fiets.


Collectief vervoer

- Bushalte Melle Leeuw bevindt zich op 400m, waar bussen 27, 28 en 96 genomen kunnen worden. Op 190m stopt tram 2.

- Het dichtstbijzijnde station is dat van Merelbeke op 1,4 km afstand.

- Er bevinden zich een vijftal autodeelplaatsen in een straat van 1km rond het project.

Het project is goed bereikbaar met het openbaar vervoer.

 

Auto

Het project bevindt zich langs de N9, vlakbij de opritten van de R4 en E17 en is dus zeer goed bereikbaar met de wagen.

 

Parkeren

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad.  De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

1. Type functie: wonen + kantoor

2. Ligging: witte zone

3. Grootte: 4 woningen, 1 met 1 slaapkamer, 2 met 2 slaapkamers en 1 met 3 slaapkamers; 44,2m² kantoor

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen minimum 12 fietsparkeerplaatsen voor alle functies en minimum 4 tot maximum 10 autoparkeerplaatsen voor dit project. Dit aantal fiets- en autoparkeerplaatsen sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project. De voorgestelde plannen voldoen:

 

Fiets:

Er wordt een comfortabele fietsenstalling voorzien van 17 plaatsen.

 

Auto:

Het aantal autoparkeerplaatsen is het absolute minimum voor deze locatie, ermee rekening houdend dat bezoekersparkeren op straat opgevangen wordt. We kunnen hiermee akkoord gaan doordat dit gecompenseerd wordt door een ruime fietsenstalling en het om een zeer beperkte functiewijziging/uitbreiding gaat.

De Nota fiets- en autoparkeerrichtlijnen is géén op zichzelf staand, verordenend instrument maar houdt wél rekening met de decretaal vastgestelde beoordelingselementen die de goede ruimtelijke ordening mee vorm geven. In die zin is deze nota dan ook te beschouwen als ‘beleidsmatig gewenst met betrekking tot de mobiliteitsimpact’, in de zin van art. 4.3.1 §2 2° a) van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening.

 


CONCLUSIE

Ongunstig, de aanvraag is strijdig met artikel 29 van het algemeen bouwreglement van de stad Gent. De woonkamer van de bovenste entiteit is onvoldoende groot waardoor deze over onvoldoende woonkwaliteit beschikt.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een bestaande meergezinswoning met 4 entiteiten en 4 garages tot 4 appartementen en handelszaak, 4 garages en fietsenberging aan de heer Ozgur Sezer gelegen te Brusselsesteenweg 809, 811, 813 en 815, 9050 Gent.