Terug
Gepubliceerd op 04/02/2022

2022_CBS_01169 - OMV_2021154902 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het slopen van twee eengezinswoningen, het herbouwen van een meergezinswoning met apotheek en 4 appartementen en het aanbouwen van een overdekte fietsenbergplaats en het plaatsen van een apothekerskruis - zonder openbaar onderzoek - Jacques Eggermontstraat 10 - 12, 9050 Ledeberg - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 03/02/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 03/02/2022 - 08:51
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01169 - OMV_2021154902 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het slopen van twee eengezinswoningen, het herbouwen van een meergezinswoning met apotheek en 4 appartementen en het aanbouwen van een overdekte fietsenbergplaats en het plaatsen van een apothekerskruis - zonder openbaar onderzoek - Jacques Eggermontstraat 10 - 12, 9050 Ledeberg - Vergunning 2022_CBS_01169 - OMV_2021154902 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het slopen van twee eengezinswoningen, het herbouwen van een meergezinswoning met apotheek en 4 appartementen en het aanbouwen van een overdekte fietsenbergplaats en het plaatsen van een apothekerskruis - zonder openbaar onderzoek - Jacques Eggermontstraat 10 - 12, 9050 Ledeberg - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Apotheek Patricia Verstraete BVBA met als contactadres Jacques Eggermontstraat 54, 9050 Ledeberg heeft een aanvraag (OMV_2021154902) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 10 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het slopen van twee eengezinswoningen, het herbouwen van een meergezinswoning met apotheek en 4 appartementen en het aanbouwen van een overdekte fietsenbergplaats en het plaatsen van een apothekerskruis

• Adres: Jacques Eggermontstraat 10 - 12, 9050 Ledeberg

Kadastrale gegevens: afdeling 20 sectie A nrs. 222L2 en 222M2

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 6 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 27 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Omgeving

De te slopen woningen bevinden zich langs de Jacques Eggermontstraat, vlakbij het Ledebergplein. De directe omgeving bestaat uit een gesloten bebouwing met een economische plint en wonen op de verdiepingen. Het gabariet varieert van 3 bouwlagen plus een hellend dak tot maximaal 5 bouwlagen met plat dak.

 

Plaats

Het onderwerp van de aanvraag betreft 2 naastliggende percelen, namelijk nr.10 (222m2) en nr. 12 (222l2). De omliggende percelen, met uitzondering van het linkse aanpalende perceel (nr. 14-24), zijn tot op heden in dezelfde eigendom.

 

Vergunde toestand

Huisnummer 10:

Het perceel van de aanvraag is 5,65 m breed en 22,05 m diep. Het perceel is op heden nagenoeg integraal bebouwd (op 10 m² na).

Het pand van de aanvraag heeft 3 bouwlagen plus een hellend dak en betreft een eengezinswoning met economische plint (handelshuis). Het pand heeft tevens een gelijkvloerse aanbouw (1 bouwlaag met plat dak). De totale netto vloeroppervlakte bedraagt +/- 229 m², het pand betreft bijgevolg geen te beschermen eengezinswoning.

Huisnummer 12:

Het perceel van de aanvraag is 5,53 m breed en 22,05 m diep. Het perceel is integraal bebouwd.

Het pand van de aanvraag heeft 3 bouwlagen plus een hellend dak en betreft een eengezinswoning met economische plint (handelshuis). Het pand heeft tevens een gelijkvloerse aanbouw (1 bouwlaag met plat dak). De totale netto vloeroppervlakte bedraagt +/- 240 m², het pand betreft bijgevolg geen te beschermen eengezinswoning.

 

Bestaande toestand

In bestaande toestand zijn beide panden reeds integraal gestript, zonder vergunning (zie punt 2, historiek). Op 05/08/2020 werd het volgende vastgesteld:

Huisnummer 10:

         Het slopen van een aanbouw op de gelijkvloerse verdieping.

         Het slopen van de scheidingsmuur op de linker perceelsgrens.

         Het slopen van de scheidingsmuur op de achterste perceelsgrens.

         Het deels slopen van de scheidingsmuur op de rechter perceelsgrens.

 

Huisnummer 12:

  • Het slopen van een aanbouw op de gelijkvloerse verdieping.
  • Het slopen van een scheidingsmuur op de rechter perceelsgrens.
  • Het slopen van een scheidingsmuur op de achterste perceelsgrens.

 

Vergunning historiek

Voor beide percelen werd reeds een gelijkaardige aanvraag (de regularisatie van de slopingswerken en de verbouwing van de handelshuizen naar eengezinswoningen) ingediend. Deze werden op 03/06/2021 geweigerd wegens strijdigheid met de beleidsmatig gewenste ontwikkelingen in kernwinkelgebied (het verwijderen van de handelsplint) en een strijdigheid met de goede ruimtelijke ordening. Huidig voorliggende aanvraag voorziet ook deels de regularisatie van de uitgevoerde sloopwerken maar voorziet geen eengezinswoningen in de nieuwe toestand. 

 

Project

Met deze aanvraag wordt (1) deels een regularisatie aangevraagd voor de reeds uitgevoerde slopingswerken en (2) de verdere slopingswerken en de herbouw van een meergezinswoning met apotheek op het gelijkvloers, 4 appartementen op de verdiepingen, een overdekte fietsenbergplaats en het plaatsen van een apothekerskruis. In de voorgevel is een automaat voorzien om medicatie af te halen.

 

(1)    De beiden panden zijn tot op heden volledig gestript.

(2)    De aanvraag omvat verder:

A: de verdere sloopwerken van de bestaande panden: deze worden in voorliggende aanvraag volledig (incl. ondergrondse constructies) gesloopt.

 

B: de herbouw van één bouwproject dat zich op beide percelen bevindt:

Volume

De totale bouwdiepte van het te ontwikkelen gebouw bedraagt 18 m (gelijkvloers niveau). Hierachter bevindt zich nog een overdekte fietsenberging die zich tot op de linkse en achterste perceelsgrens bevindt. Hierdoor is de totale bouwdiepte op het perceel 22,05 m, oftewel de volledige perceelsdiepte. Het overige deel van het perceel is ingericht als tuinruimte (groenzone met beplanting) en omvat een oppervlakte van ca. 24 m².

 

Het te bouwen volume bestaat uit 5 bouwlagen langsheen de J. Eggermontstraat en heeft een maximale kroonlijsthoogte van 16,20 m (t.o.v. het trottoirpeil). De bouwhoogte aan de rooilijn bouwt getrapt af naar de rechter aanpalende tot 4 bouwlagen, een kroonlijsthoogte van ca. 11 m (t.o.v. het trottoirpeil). Het volume wordt overal afgewerkt met platte daken.

 

Het volume heeft op de verdiepingen een kleinere bouwdiepte dan op de gelijkvloers. Zo bedraagt de bouwdiepte langsheen de linkse perceelsgrens 15 m (over alle verdiepingen) wat gelijk is aan de bouwdiepte van de linkse aanpaler. Deze scheimuur dient enkel t.h.v. de gelijkvloerse aanbouw te worden opgehoogd met 11 cm over een diepte van 3 m.

In de snede en achtergevelaanzicht wordt dit foutief weergegeven als 45 cm. Echter is in de terreinprofielen duidelijk dat dit over 11 cm gaat.

De bouwdiepte langsheen de rechtse perceelsgrens wordt in de diepte en in de hoogte afgebouwd naar de rechtse aanpaler. Zo bedraagt de bouwdiepte op de 1ste en 2de verdieping 11,67 m, wat 2 m dieper is dan het volume van de rechtse aanpaler. Op de 3de verdieping bedraagt dit 9,70 m, wat gelijk is aan het hoofdgebouw van deze aanpaler. De 4de bouwlaag wordt teruggetrokken (2,80 m) voorzien, vanaf de rechtse perceelsgrens, waardoor deze zich niet tot op de perceelsgrens bevindt. Hiervoor dient de rechtse scheimuur t.h.v. de gelijkvloerse aanbouw over een lengte van 6,33 m te worden opgehoogd met 57 cm. Ter hoogte van de 1ste en 2de verdieping wordt de scheimuur over een diepte van 2 m verhoogd tot 6,50 m. Ter hoogte van de 3e bouwlaag gebeurt een kleine verhoging van scheimuur, deze is driehoekvormig,  heeft een oppervlakte van ca. 1,30 m² en is 1,50 m hoger dan de kroonlijst van de rechtse aanpaler. Verder voorziet het ontwerp in de verdere afbouw van de rechtse tuinmuur van 1,22 m over een lengte van 3 m.

 

De achterste perceelsgrens wordt afgewerkt met een draadomheining met klimop. De hoogte hiervan is maximaal 2 m.

 

Aan de voorgevel wordt een apothekerskruis geplaatst. Deze bevindt zich op 3,52 m hoogte t.o.v. het trottoirpeil en springt 60 cm uit t.o.v. de rooilijn. Het bevindt zich op respectievelijk 4,14 m en 6,82 m van de linkse en rechtse perceelsgrens. Dit kruis wordt van binnenuit verlicht.

 

Programma

Het gelijkvloerse niveau wordt ingericht als handelsruimte, een apotheek, over de volledige bouwdiepte van 18 m, met uitzondering van de toegang tot de meergezinswoning. Deze gemeenschappelijke inkomhal bevindt zich langsheen de linkse perceelsgrens en biedt toegang tot de achtergelegen fietsenberging met plaats voor 12 fietsen. De tuinruimte staat exclusief in contact met de apotheek.

 

Op de bovenliggende verdiepingen wordt op elk niveau 1 woonentiteit voorzien. Deze hebben onderstaande samenstellingen:

12/101 – 3 slaapkamers NVO = 97,62 m² terras(sen) = 21 m²

12/201 – 2 slaapkamers NVO = 97,30 m² terras(sen) = 10 m²

12/301 – 2 slaapkamers NVO = 92,16 m² terras(sen) = 10 m²

12/401 – 1 slaapkamer  NVO = 70,88 m² terras(sen) = 7 m²

 

Afwerking

Het gebouw wordt opgetrokken in lichtgrijze gevelstenen met een dorpel van blauwe hardsteen. Het schrijnwerk wordt uitgevoerd in lichtgrijs aluminium. De terrassen met betonnen terrasvloeren worden afgeboord met glazen balustrades.

 

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 03/06/2021 werd een weigering afgeleverd voor de regularisatie van slopingswerken + verbouwen van een handelspand met woning naar een eengezinswoning (OMV_2021041778).

* Op 03/06/2021 werd een weigering afgeleverd voor het regulariseren van slopingswerken en het verbouwen van een handelspand met woning naar een eengezinswoning (OMV_2021041779).

 

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 17/09/1974 werd een vergunning afgeleverd voor plaatsen van een lichtreclame. (1974 LE 4621).

* Op 23/01/1986 werd een vergunning afgeleverd voor verbouwen van een winkelpand tot reisbureau. (1985/1536).

 

Volgende handhavingshistoriek is gekend:

Huisnummer 10

Bouwmisdrijf: op 05/08/2020 werd het volgende vastgesteld:

*Het slopen van een aanbouw op de gelijkvloerse verdieping.

*Het slopen van de scheidingsmuur op de linker perceelsgrens.

*Het slopen van de scheidingsmuur op de achterste perceelsgrens.

*Het deels slopen van de scheidingsmuur op de rechter perceelsgrens.

Er werd op 17/08/2020 een aanmaning verstuurd voor het indienen van een regularisatiedossier.

 

Huisnummer 12

Bouwmisdrijf: op 05/08/2020 werd het volgende vastgesteld:

*Het slopen van een aanbouw op de gelijkvloerse verdieping.

*Het slopen van een scheidingsmuur op de rechter perceelsgrens.

*Het slopen van een scheidingsmuur op de achterste perceelsgrens.

Er werd op 17/08/2020 een aanmaning verstuurd voor het indienen van een regularisatiedossier.

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven. Deze zijn integraal na te lezen op het Omgevingsloket.

3.1.   Brandweerzone Centrum

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 13 december 2021 onder ref. 066794-002/NVDV/2021:
Zie bijlage op het omgevingsloket.

Bijzondere aandachtspunten:

-          Volgende lokalen moeten omsloten zijn door wanden met een brandweerstand El60, met deuren in deze wanden El130: elke woongelegenheid, de handelszaak.

-          Uitwerking van de gevels teneinde vlamoverslag te voorkomen

-          De tellerlokalen zijn omsloten met wanden El60 en zelfsluitende branddeuren El130

-          De poetsberging is omsloten met wanden El60 en een zelfsluitende branddeur El130

3.2.   Fluvius System Operator

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 31 december 2021 onder ref. 48060303:
Zie bijlage op het omgevingsloket.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

 

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

 

Artikel 6: Scheidingsmuren

De scheidingsmuur tussen twee platte daken van aanpalende gebouwen moet minstens 20 cm boven het hoogste dakvlak uitsteken.

Toetsing: niet conform: de opstand tussen het plat dak van de nieuwe gelijkvloerse aanbouw en dat van de buren voldoet niet. De vrije hoogte in de aanbouw is evenwel voldoende ruim om de dakconstructie aan te passen zodat voldaan wordt aan artikel 6, zonder dat de kwaliteit in het gedrang komt. Deze aanpassingswerken moeten gebeuren zonder verdere ophoging van de scheidingsmuren. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde bij de vergunning.

 

Artikel 13: Aanvulling op de gewestelijke hemelwaterverordening.

Voor toepassing van artikel 9 van de gewestelijke hemelwaterverordening gelden volgende volumes voor de hemelwaterput: Het volume van de hemelwaterput bedraagt in alle andere gevallen 50 liter per m² in rekening te brengen dakoppervlakte, afgerond naar het hogere duizendtal, met een maximale inhoud van 10.000 liter, tenzij gemotiveerd kan worden aangetoond dat een groter nuttig hergebruik mogelijk is of zal zijn. Bij nieuwbouw en herbouw wordt de volledige dakoppervlakte in rekening gebracht.

Toetsing: niet conform: er wordt een hemelwaterput van 5.000 liter voorzien. Voor een verdere toetsing wordt verwezen naar de waterparagraaf.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

 

De constructie of delen ervan is bestemd voor een publiek toegankelijke functie en beschikt na de handelingen over 47 m² voor publiek toegankelijke oppervlakte.

 

Voor deze constructie moet de toegang tot de constructie of delen ervan voldoen aan art. 10 §1, art. 12 tot en met 14, art. 16, 18, 19, art. 22 tot en met 25 en art. 33 van de verordening.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening. Er is een drempelloze toegang tot de apotheek en de doorgang is breder dan 90 cm, met name 2,40 m.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg

4.5.   Geluid

De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' heeft tot doel om een akoestisch binnencomfort te garanderen. Deze akoestische norm moet nageleefd worden.

4.6.   Afval

De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema).

 

Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.

4.7.   Stofemissies

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen. De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.  De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

1. afscherming met doeken of zeilen,

2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,

3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,

4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.

Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden. Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.

4.8.   Asbest

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/omgaan-met-asbest.

5.       WATERPARAGRAAF

De aanstiplijst hemelwater van stad Gent, door de aanvrager op 14.12.2021 via bericht aangeleverd in het omgevingsloket, werd foutief ingevuld:

  • Bij vraag 3 werd een foutieve oppervlakte ingevuld;
  • Het betreft een meergezinswoning een geen eengezinswoning (vraag 7/8/9 foutief ingevuld).

 

Onderhavig advies gaat uit van de correcte oppervlaktes en het feit dat het een meergezinswoning betreft. Dit laatste heeft impact op de dimensionering van de hemelwaterput.

 

Hemelwater

Algemeen geplande toestand

  • Nieuw plat dak (107 m²);
  • Nieuw plat dak (97 m²), aangelegd als groendak;
  • Balkon/terras (19 m²);
  • Hemelwaterput (5 m³);

 

Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater:

 

Gescheiden stelsel

De bouwheer voorziet een privaat gescheiden afvoerstel van afval- en hemelwater.

 

Het privaat afvoerstelsel voor hemelwater mondt uit in de (nog niet gescheiden) openbare riool.

 

Verharding

Conform artikel 12 van het ABR moet het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

Dit is voorzien in het ontwerp.

 

Hemelwaterput en groendak

Hemelwaterput

Het aangetoond nuttig hergebruik wordt niet ingeschat (= 107 m² aan verharde dakoppervlakte wordt gecompenseerd)

 

Er wordt een hemelwaterput van 5000l voorzien. Volgens de beschikbare dakoppervlaktes moet de hemelwaterput gedimensioneerd worden op 5350 l (= 107 m² x 50 l/m²). Afgerond naar het hogere duizendtal (6000 l) impliceert dit dat de hemelwaterput niet correct gedimensioneerd is. Het betreft immers een meergezinswoning en geen eengezinswoning (zie inleiding).

 

Het hemelwater wordt hergebruikt voor aansluiting van toilet, uitgietbak en buitenkraantje.

 

Bij voorkeur wordt eveneens een systeem voorzien dat bij een tekort aan hemelwater automatisch overschakelt op leidingwater. De omschakeling gebeurt in functie van een niveaumeting in de hemelwaterput. Bij een tekort wordt leidingwater gebruikt uit een ‘buffertank’. Op die manier kan er geen hemelwater in het leidingwatercircuit terechtkomen en wordt de hemelwaterput niet gevuld met leidingwater, waardoor het volledige volume van de put beschikbaar blijft voor de opvang van hemelwater.

 

De geplande hemelwaterput van 5000 liter is niet correct gedimensioneerd volgens de GSV en ABR. Er moet een hemelwaterput van minstens 6000 liter voorzien worden. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

 

Groendak

Volgens het ABR moeten alle platte en licht hellende daken (hellingsgraad tot 15°) die niet gebruikt worden voor de opvang en hergebruik van hemelwater als groendak aangelegd worden. Op die manier worden toch inspanningen geleverd om water zoveel mogelijk vast te houden aan de bron met een verbetering van de waterhuishouding als gevolg.

 

Gebouwen met hoofdbestemming wonen met een totale dakoppervlakte groter dan 100 m² zijn vrijgesteld van de verplichting tot plaatsing van een groendak, voor het gedeelte van de dakoppervlakte waarvoor het nuttig hergebruik is aangetoond. De vrijgestelde dakoppervlakte in functie van het aangetoond nuttig hergebruik is 107 m², dit is maw de dakoppervlakte die dient aangesloten te worden op de hemelwaterput en bijgevolg wordt vrijgesteld van de aanleg van een groendak.

 

Er wordt een groendak van 97 m² voorzien. Het groendak moet zo opgebouwd worden dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 l/m². Het groendak voldoet aan de bepalingen van het ABR.

 

De bouwheer vraagt op basis van artikel 14 van het ABR een afwijking op de verplichting om een groendak aan te leggen. Aangezien er een hemelwaterput van 6000 liter voorzien moet worden (zie hierboven), wordt deze aanvraag zonder voorwerp.

 

Conclusie

Er kan geconcludeerd worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

 

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Regularisatie van het strippen van de panden en verdere sloopwerken van de bestaande panden

Slopingswerken binnen een gesloten gevelwand worden niet toegestaan zonder dat dit gekoppeld wordt aan een nieuwe kwalitatieve invulling. Een onderbreking van een gevelwand of een onafgewerkte toestand, betekent een minwaarde in het straatbeeld.

De gevraagde regularisatie van de slopingswerken en verdere sloop van de bestaande panden kan toegestaan worden aangezien dit gekoppeld wordt aan een nieuwbouwproject dat zich inpast in het straatbeeld en de stedelijke context (kernwinkelgebied).

 

Bouwproject op beide percelen

Programma

(1)    Handelsfunctie

Huidige aanvraag is gelegen binnen het kernwinkelgebied Ledeberg zoals opgenomen in de Visienota Detailhandel en Horeca 2018-2023 (goedgekeurd door het college van 14 december 2017).

In de kernwinkelgebieden van de deelgemeenten is er aandacht voor zowel kernversterking als nabijheid. De stad Gent voert hier een stimulerend beleid naar kleinhandel. Op vlak van bestemming geldt dat bestaande handels- en horecapanden op plintniveau niet omgezet mogen worden naar een woonfunctie. Een omvorming naar een andere economische activiteit (maakatelier, kantoren, …) is mogelijk als het om een zichtbare economische activiteit gaat en de etalagelijn niet wordt onderbroken (principe levendige plint).

In voorliggend voorstel wordt de bestaande handelsfunctie in de plint omgevormd tot een nieuwe handelsfunctie (apotheek; 127 m²). Dit is in overeenstemming is met deze beleidsmatig gewenste ontwikkeling en wordt gunstig geadviseerd.

 

(2)    Woonfunctie

De woningtypetoets vormt een kader waarbinnen we duidelijk definiëren waar meergezinswoningen toegelaten zijn, waar eengezinswoningen verplicht zijn en waar andere stedelijke woontypologieën mogelijk zijn. Het is geen verordenend instrument, maar een beoordelingskader om te bepalen welk type woning op een perceel het meest geschikt is. Dit gebeurt op een objectieve manier, door op een uniforme wijze de omgeving, de buren, het perceel, het mogelijke volume en de parkeermogelijkheden in beeld te brengen. Er een totaalscore van 5 => geen voorkeur voor een bepaald woningtype.

 

De woonentiteiten voldoen aan het algemeen bouwreglement. Dit toont aan dat er voldoende woonkwaliteit wordt gecreëerd. Ze voldoen aan de verplichting om een mix van groottes en aantal slaapkamers te voorzien. De appartementen beschikken over alle hedendaags comfort en een voldoende grote buitenruimte. De ruimtes zijn praktisch opgebouwd, voldoende groot en voldoende verlicht.

 

Gabarit

Rekening houdend met de ligging in het wijkknooppunt 01 (Ledebergplein) waar de stedelijke schaal van toepassing is (4 bouwlagen) en het linksaanpalend hoofdgebouw wordt het voorliggende volume van 5 bouwlagen met een getrapte afbouw naar 4 bouwlagen gunstig geadviseerd. De aansluiting op de linker aanpalende vermijdt ongewenste blinde zijgevels.

 

Bouwdiepte gelijkvloers

De percelen zijn in de bestaande toestand nagenoeg integraal bebouwd. Voorliggend ontwerp voorziet een gedeeltelijke ontpitting en vergroening van het perceel door de aanleg van een tuinzone met een diepte van 4,03 m en breedte van 11,10 m. In de overweging dat het gelijkvloers een economische functie heeft die geen grote buitenruimte vereist, wordt een gelijkvloerse bouwdiepte van 18 m gunstig geadviseerd.

 

Bouwdiepte verdiepingen

Het voorstel leidt tot een kwalitatieve aantakking op de linker aanpalende, met een bouwdiepte van 15 m, en de rechter aanpalende  die een bouwdiepte van slechts 10 m heeft.

Op de 1ste en 2de verdieping komt het volume maximum 2 m voorbij de achtergevel van de rechter aanpalende. Op de 3de verdieping wordt de achtergevelbouwlijn van de rechter aanpalende gevolgd. De vierde verdieping is teruggetrokken ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrens. Op die manier heeft het ontwerp een beperkte ruimtelijke impact voor de aanpalenden.

 

Terrassen

De terrassen zijn in overeenstemming met de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek (rechte en schuine zichten).

 

Voorgevel

De publiciteitsinrichting heeft beperkte afmetingen, is afgestemd op de bestaande gevelopbouw en integreert zich goed in de omgeving. Er blijft een voldoende grote vrije hoogte ten opzichte van het voetpad bewaard, waardoor de publiciteit geen obstakel voor voorbijgangers vormt.

De automaat is ingewerkt in de voorgevel. Dit heeft een beperkte ruimtelijke impact en is niet storend in het straatbeeld.

 

Impact op de mobiliteit

Voetganger en fiets

Het project bevindt zich in het centrum van de deelgemeente Ledeberg. Er zijn voetpaden aanwezig in de straat. De locatie is goed bereikbaar te voet. Er zijn geen aparte fietspaden in de straat maar door de ligging is de locatie goed bereikbaar met de fiets.

Collectief vervoer

Halte Ledebergplein waar bussen 9,20,27,28,40 halteren en waar tram, 4 halteert ligt op 100 m.

Station Gent-Sint-Pieters ligt op 2 km van de site en is goed bereikbaarheid met het openbaar vervoer vanaf het site.

Er zijn 16 deelwagens binnen een straal van 500 m.

De locatie is zeer goed ontsloten met het collectief vervoer.

Auto

Het project is vlot bereikbaar met de wagen aangezien de site vlakbij de B401 gelegen is. 

 

Parkeren

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad.  De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

1. Type functie: Commerciële dienstverlening en wonen

2. Ligging: Groene zone

3. Grootte: 4 wooneenheden waarvan 1 met 3 slaapkamers, 2 met 2 slaapkamers en 1 met 1 slaapkamer; 126m² commerciële dienstverlening.

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen 12 fietsparkeerplaatsen voor het wonen en 2 voor de commerciële dienstverlening. We kunnen voor dit project echter de commerciële dienstverlening buiten beschouwing laten voor het berekenen van het aantal noodzakelijke fietsparkeerplaatsen gezien het aantal plaatsen voor bezoekers zo klein is dat ze op het openbaar domein terecht kunnen en het personeel de plaatsen voor bewoners dubbel kunnen gebruiken.

 

De voorgestelde plannen voldoen gedeeltelijk:

- Het aantal voorziene fietsparkeerplaatsen (12) toelaatbaar.

- De fietsenberging is overdekt en afsluitbaar.

- De fietsparkeerplaatsen moeten minstens een lengte van 2m hebben. Bovendien moet elke fiets ook vlot comfortabel in en uit de fietsenberging gehaald kunnen worden. Hiervoor is minstens 1,40 m vrije ruimte nodig achter de fietsen. De 2 fietsparkeerplaatsen aan de linkerzijde van de stalling voldoen hier niet aan. De bestaande fietsenstalling moet aangepast worden zodat er 12 fietsen kunnen gestald worden, conform bovenstaande richtlijnen. De onderste fiets tegen de muur moet verplaatst worden naar de ruimte naast de bovenste fiets tegen de muur. Hiervoor is voldoende ruimte zodat zowel de as-op-as afstand van 40 cm en de vrije ruimte van 1,40 m achter elke fietsparkeerplaats in de fietsenberging kan gerespecteerd worden.

Het is aanvaardbaar om voor dit project geen autoparkeerplaatsen te voorzien.

De Nota fiets- en autoparkeerrichtlijnen is géén op zichzelf staand, verordenend instrument maar houdt wél rekening met de decretaal vastgestelde beoordelingselementen die de goede ruimtelijke ordening mee vorm geven. In die zin is deze nota dan ook te beschouwen als ‘beleidsmatig gewenst met betrekking tot de mobiliteitsimpact’, in de zin van art. 4.3.1 §2 2° a) van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het slopen van twee eengezinswoningen, het herbouwen van een meergezinswoning met apotheek en 4 appartementen en het aanbouwen van een overdekte fietsenbergplaats en het plaatsen van een apothekerskruis aan Apotheek Patricia Verstraete bvba (O.N.:0874072740) gelegen te Jacques Eggermontstraat 10 - 12, 9050 Ledeberg.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Voorwaarden die voortvloeien uit externe adviezen

De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 13/12/2021 met kenmerk 066794-002/NVDV/2021).

 

Opstand platte daken

Cfr. artikel 6 van het algemeen bouwreglement moet de opstand tussen het plat dak van de nieuwe gelijkvloerse aanbouw en dat van de buren minstens 20 cm bedragen. De aanvraag voldoet hier niet aan. De vrije hoogte in de nieuwe gelijkvloerse aanbouw is evenwel voldoende ruim om de dakconstructie aan te passen zodat voldaan wordt aan artikel 6, zonder dat de kwaliteit in het gedrang komt. Deze aanpassingswerken moeten gebeuren zonder verdere ophoging van de scheidingsmuren.

 

Fietsenstalling

De bestaande fietsenstalling moet aangepast worden zodat er 12 fietsen kunnen gestald worden, conform volgende richtlijnen:

-          Er is een as-op-as afstand van 40 cm tussen alle fietsen.

-          De fietsparkeerplaatsen moeten minstens een lengte van 2m hebben.

-          Bovendien moet elke fiets ook vlot comfortabel in en uit de fietsenberging gehaald kunnen worden. Hiervoor is minstens 1,40 m vrije ruimte nodig achter de fietsen.

De onderste fiets tegen de muur moet verplaatst worden naar de ruimte naast de bovenste fiets tegen de muur.

 

Riolering

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De  locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put. Enkel alle toiletten dienen aangesloten te worden op de septische put.

 

De afwatering van de terrassen moet aangesloten worden op het inpandig rioleringsstelsel. Spuiers die afwateren op het openbaar domein zijn niet toegelaten.

 

De regenwaterpijpen op de straatgevel moeten in de gevel worden ingewerkt. De regenwaterpijp dient binnenshuis op het interne rioleringssysteem aangesloten te worden.

 

Voorwaarden die voortvloeien uit de waterparagraaf

  1. Er moet een hemelwaterput van minstens 6000 liter voorzien worden.

 

  1. Het groendak moet zo opgebouwd worden dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 l/m².

 

Geluid

De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' heeft tot doel om een akoestisch binnencomfort te garanderen. Deze akoestische norm moet nageleefd worden.

 

Stofemissies

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen. De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.  De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

1. afscherming met doeken of zeilen,

2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,

3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,

4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.

Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden. Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.

 

Openbaar domein

Sloop

Funderingsresten die vóór de rooilijn liggen, moeten worden uitgebroken.

 

Bestaande rioolvertakkingen, die niet worden hergebruikt, moeten op het terrein, ter hoogte van de rooilijn, zorgvuldig worden dichtgemaakt.

 

Indien tijdens de werkzaamheden onvoorziene hindernissen opduiken (rioleringen, waterlopen, kelders e.d.)dan moet dit meteen worden meegedeeld aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

De keermuurtjes aan de keldergaten die worden gesupprimeerd, moeten worden uitgebroken. De putten die daardoor ontstaan zijn te vullen met goede zandgrond die voldoende wordt verdicht.

 

Opbouw

Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. Het openbaar domein (zowel verharde als onverharde stroken) wordt aangelegd met een dwarshelling van 2 % richting de as van de straat. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.

 

Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, afsluiting, verschil in materialen etc.).

 

De nieuwe gevelmuren (inclusief afwerking) dienen volledig op privaat domein binnen de perceelsgrens opgetrokken te worden zodanig dat het nieuwe voorgevelvlak de eigendomsgrens volgt. De gevelmuren die tegen de perceelsgrens worden opgetrokken, moeten onder het trottoirpeil een diepte hebben van ten minste 1,50 meter, zodat er zonder gevaar voor de stabiliteit van het gebouw uitgravingen op de openbare weg kunnen worden verricht tot op deze diepte.

 

Gevelreclame

De voorwaarden voor uitsprongen op de gevel zijn als volgt:

Tussen het maaiveld en een hoogte van 3 m dienen de uitsprongen beperkt te worden tot maximaal 5  cm ten opzichte van de perceelsgrens.

Tussen een hoogte van 3 m en 4 m dienen de uitsprongen beperkt te worden tot maximaal 60 cm ten opzichte van de perceelsgrens. De uitsprong moet eveneens 60 cm verwijderd blijven van de boordsteen van het trottoir. De aanvrager draagt alle gevolgen bij aanrijding en schade, er zullen geen obstakels, palen e.d. in het openbaar domein aangebracht worden om dergelijke voorvallen te voorkomen.

De gevelreclame met als omschrijving “apotheekkruis” heeft een uitsprong van 60 cm ten opzichte van de perceelsgrens op een hoogte van 3,57 m ten opzichte van het maaiveld. De gevelreclame met als omschrijving “apotheekkruis” voldoet in deze dimensies aan de voorwaarden.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Controle bouwlijn

Na het uitzetten van de bouwlijn moet de aanvrager het aanvraagformulier overmaken aan de Dienst Coördinatie – Landmeetcel, Botermarkt 1, 9000 Gent óf door het aanvraagformulier digitaal op te sturen naar landmeetcel@gent.be. Na ontvangst van het aanvraagformulier tot controle van de bouwlijn/rooilijn zal de bevoegde stadsdienst instaan voor deze controle. Indien de bouwheer start met de werken alvorens het proces-verbaal van aflijning te hebben ontvangen, is hij geheel verantwoordelijk voor alle gedane kosten.
 

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Voor het eventueel wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.

In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld).

 

Voor het tijdelijk wegnemen en terugplaatsen van de kabel en het voedingskastje van de openbare verlichting die zich op de gevel bevinden, moet contact worden opgenomen met de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, fax: 09/266.79.39, via e-mail: openbareverlichting@stad.gent. Of per post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

De aannemer van Fluvius heeft 2 maanden doorlooptijd om deze werken in te plannen en uit te voeren. De kabel mag onder geen beding door iemand anders behalve de aannemer van Fluvius weggenomen worden.

 

Voor het tijdelijk wegnemen en terugplaatsen van de gevelarmatuur van de openbare verlichting, moet contact worden opgenomen met de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, fax: 09/266.79.39, via e-mail: openbareverlichting@stad.gent. Of per post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

De aannemer van Fluvius heeft 2 maanden doorlooptijd om deze werken in te plannen en uit te voeren. Indien vereist kan er tijdelijke verlichting opgelegd worden. De armatuur mag onder geen beding door iemand anders behalve de aannemer van Fluvius weggenomen worden.

Voor het verplaatsen van de gevelarmatuur van de openbare verlichting, moet contact worden opgenomen met de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, fax: 09/266.79.39, via e-mail: openbareverlichting@stad.gent. Of per post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

Alle verplaatsingen gebeuren enkel voor zover ze technisch haalbaar zijn en dit bepaald door Fluvius. Na schriftelijk akkoord van de aanvrager wordt opdracht gegeven aan Fluvius om de werken uit te voeren. De aannemer van Fluvius heeft 2 maanden doorlooptijd om deze werken in te plannen en uit te voeren. De armatuur mag onder geen beding door iemand anders behalve de aannemer van Fluvius verplaatst worden.

Het verplaatsen valt onder de voorwaarden van het retributiereglement van de Stad Gent.

 

Voor het eventueel wegnemen van de spankabel van de bovenleiding voor tram/trolley/bus moet contact worden opgenomen met de Vlaamse Vervoermaatschappij De Lijn Oost-Vlaanderen, Brusselsesteenweg 361, 9050 Gentbrugge.

 

Verlichting

A. Algemene voorschriften vanuit het Lichtplan

Goede verlichte reclames en uithangborden, zowel deze die aangelicht worden als deze die van binnenuit verlicht zijn, hebben een sobere, stabiele (niet flikkerende of dynamische) verlichting, met wit of zachtgekleurd licht. Dergelijke van binnenuit verlichte reclames en uithangborden geven op de aanliggende gevels en openbaar domein niet meer licht dan 2 lux. Bij aangelichte reclames is het licht goed en enkel gericht op de reclame zelf; deze ontvangt maximaal een lichthoeveelheid van 10 lux. Bij van binnenuit verlichte reclames verdient verlichting met negatief contrast (door het uitsnijden letters of figuren uit een donker vlak) de voorkeur. Andere van binnenuit verlichte reclames bevinden zich bij voorkeur onder de ramen van de eerste verdieping. Het gebruik van LED’s voor de verlichting van reclames is meer dan wenselijk gelet op de vele voordelen daarvan (laag verbruik, lange levensduur, goede zichtbaarheid zonder te veel te verlichten).

 

B. algemene voorschriften vanuit de bestaande regelgeving

Voor de intensiteit van aan te brengen verlichting, verwijzen we naar:

 

*Vlarem 2

Deel 4: algemene milieuvoorwaarden voor ingedeelde inrichtingen

Hoofdstuk 4.6 beheersing van hinder door licht:

 

• (artikel 4.6.01) Onverminderd andere reglementaire bepalingen treft de exploitant de nodige maatregelen om lichthinder te voorkomen.

• (artikel 4.6.02) Het gebruik en de intensiteit van lichtbronnen in open lucht zijn beperkt tot de noodwendigheden inzake uitbating en veiligheid. De verlichting is dermate geconcipieerd dat niet-functionele lichtoverdracht naar de omgeving maximaal wordt beperkt.

• (artikel 4.6.03) Klemtoonverlichting mag uitsluitend gericht zijn op de inrichting of onderdelen ervan.

• (artikel 4.6.04) Lichtreclame mag de normale intensiteit van de openbare verlichting niet overtreffen.

 

*Artikel 80.2 (lid 1) van de wegcode

• Artikel 80.2 van de wegcode verbiedt het aanbrengen op de openbare weg van reclameborden, uithangborden of andere inrichtingen die de bestuurders verblinden, die hen in dwaling brengen, die, zij het ook maar gedeeltelijk, verkeersborden voorstellen of nabootsen, die van verre met deze verkeersborden worden verward, of die op enige andere wijze de doelmatigheid van de reglementaire verkeersborden verminderen.

• Indien het gaat om verlichting die wordt aangevraagd in de buurt van verkeerslichten, geldt ook volgende  regel uit Artikel 80.2 lid 1 Wegcode: Het is verboden een luminositeit met een rode of groene tint te geven aan alle reclameborden, uithangborden of inrichtingen die zich, binnen een afstand van 75 m van een verkeerslicht, op minder dan 7 m boven de grond bevinden.

 

C. Voor dit dossier zijn volgende specifieke voorschriften van toepassing:

• Om alle vormen van lichthinder of lichtvervuiling tegen te gaan, wordt opgelegd om een dimmer te voorzien op de LED-lichtinstallatie. Bij vermoeden/melding van lichthinder zal ter plaatse geëvalueerd en bepaald worden hoeveel de lichtinstallatie moet gedimd worden (conform bestaande normen en richtlijnen).  

• Geen dynamische of flikkerende verlichting te gebruiken. Dit geldt ook voor LED-schermen die achter glas worden geplaatst, en zichtbaar zijn vanop openbaar domein.  Als regel wordt vooropgesteld dat een bepaalde lichtkleur of lichtbeeld (vanaf valavond) minstens 15 seconden vast moet blijven staan, alvorens naar een ander statisch verlicht beeld of kleur over te springen.

• De commerciële verlichting wordt bij voorkeur gedoofd bij sluitingstijd van de handelszaak (of na de kantooruren), of ten laatste om 24 u (tenzij de handelszaak nog open is na 24 u). NB Zo ook wordt de monument- en sfeerverlichting in Gent gedoofd om 24 u (uitgezonderd de 3 torens van Gent).

• Het verlichte apothekerskruis mag ’s avonds enkel branden indien de apotheker van wacht is. Zo niet, dient het apothekerskruis gedoofd te worden bij sluitingstijd van de winkel.

 

Hemelwaterput

Bij voorkeur wordt eveneens een systeem voorzien dat bij een tekort aan hemelwater automatisch overschakelt op leidingwater. De omschakeling gebeurt in functie van een niveaumeting in de hemelwaterput. Bij een tekort wordt leidingwater gebruikt uit een ‘buffertank’. Op die manier kan er geen hemelwater in het leidingwatercircuit terechtkomen en wordt de hemelwaterput niet gevuld met leidingwater, waardoor het volledige volume van de put beschikbaar blijft voor de opvang van hemelwater.

 

Sloop

De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema). Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.

 

Asbest

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/omgaan-met-asbest.