Terug
Gepubliceerd op 04/02/2022

2022_CBS_01161 - OMV_2021179230 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het creëren van een hospitawoning - zonder openbaar onderzoek - Lostraat 32, 9000 Gent - Tijdelijke Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 03/02/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 03/02/2022 - 08:50
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01161 - OMV_2021179230 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het creëren van een hospitawoning - zonder openbaar onderzoek - Lostraat 32, 9000 Gent - Tijdelijke Vergunning 2022_CBS_01161 - OMV_2021179230 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het creëren van een hospitawoning - zonder openbaar onderzoek - Lostraat 32, 9000 Gent - Tijdelijke Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent tijdelijk de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Lander Devreese met als contactadres Lostraat 32, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021179230) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 23 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het creëren van een hospitawoning

• Adres: Lostraat 32, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 9 sectie I nr. 715R

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 21 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 27 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag omvat het realiseren van een hospitawoning in een bestaand pand langs de Lostraat in Gent. 

Het hoofdgebouw telt 2,5 bouwlagen, afgewerkt met een hellend dak.

Achter het hoofdgebouwen staan bijgebouwen die 1 bouwlaag hoog zijn.

 

De aanvraag betreft het inrichten van een hospitakamer op de dakverdieping, deze heeft een netto-vloeroppervlakte van 16m² met plafondhoogte van 2,2m en 20m² met een plafondhoogte van 1,80m.
De hospitakamers beschikt over een eigen slaapkamer, een eigen badkamer met toilet.

Volgens de nota/plannen zijn de keuken en leefruimte op de 1e verdieping gedeelde ruimten voor de eigenaar/bewoners en de bewoner van de hospitakamer.

 

Er worden geen aanpassingen aan het bouwvolume voorzien.

Intern worden wel bijkomende muren op de dakverdieping geplaatst. 

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 16/01/2020 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het isoleren en bepleisteren van de voorgevel (OMV_2019139923).

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 23/11/1981 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een houten bergplaats. (1981/1305)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Beoordeling zie punt 5 Waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Het pand is gelegen binnen een op het gewestplan ingekleurd woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Binnen deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden gegrond op de wenselijkheid van behoud. Opname in het woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde bevestigt de cultuur-historische waarde van het pand.

 

Het ingediende voorstel werd - met betrekking tot de erfgoedwaarden - niet vooraf besproken en het pand werd niet voorafgaand ter plaatse bezocht. Het dossier bevat eveneens geen relevante foto’s van het interieur. Het is bijgevolg niet mogelijk om de resterende erfgoedwaarde van het interieur van het pand momenteel correct te kunnen inschatten.

 

Het ontwerp voorziet in de inrichting van een hospitawoning in een bestaande eengezinswoning. Daarbij worden geen structurele werken voorgesteld. Wel worden een aantal (niet-dragende) scheidingswanden geplaatst om de indeling van het pand te optimaliseren. Deze ingreep is reversibel en heeft geen impact op de erfgoedwaarde van het pand.
Er wordt gevraagd om eventueel aanwezige waardevolle interieurelementen (sierlijsten, binnenschrijnwerk, …) maximaal te integreren in het ontwerp (zie opmerkingen).

 

De voorschriften rond hospitawonen uit het algemeen bouwreglement zijn voldoende gedetailleerd opgesteld en worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.

De ruimtelijke impact van de voorgestelde werken is minimaal : er worden geen volume-wijzigingen voorzien aan het pand.

 

In conclusie kan worden gesteld dat – mits het uitvoeren van de bijzondere voorwaarden - het voorstel stedenbouwkundig aanvaardbaar is binnen zijn omgeving en geen negatieve impact heeft op de woonkwaliteit van de betreffende eengezinswoning.

 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het creëren van een hospitawoning aan de heer Lander Devreese gelegen te Lostraat 32, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

Artikel 2

Verleent de vergunning voor bepaalde duur vanaf 15 maart 2022 tot en met 14 maart 2027.

 

Artikel 3

Legt volgende voorwaarden op:

Bijzondere voorwaarden:

-  De stedenbouwkundige vergunning is tijdelijk : meer bepaald 5 jaar geldig en vervalt vroeger wanneer de eigenaar in deze periode niet meer in de woning is gedomicilieerd.
-  De omvorming tot hospitawoning laat maximaal de verhuur van 1 kamer toe.
 

Artikel 4

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Erfgoed:
De erfgoedwaarde wordt niet enkel door het uitzicht van een pand bepaald maar kent meerdere dimensies.  Ook de indeling, ruimtelijkheid en authentieke interieurelementen zoals sierplafonds, schouwen, trappen, binnenschrijnwerk en dergelijke meer hebben waarde en bepalen het karakter van het pand. We vragen om deze elementen maximaal in het ontwerp te integreren.