Terug
Gepubliceerd op 04/02/2022

2022_CBS_01191 - OMV_2021178055 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een nieuwbouw handelswoning - zonder openbaar onderzoek - Lourdesstraat 64, 9041 Oostakker - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 03/02/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 03/02/2022 - 08:53
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01191 - OMV_2021178055 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een nieuwbouw handelswoning - zonder openbaar onderzoek - Lourdesstraat 64, 9041 Oostakker - Vergunning 2022_CBS_01191 - OMV_2021178055 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een nieuwbouw handelswoning - zonder openbaar onderzoek - Lourdesstraat 64, 9041 Oostakker - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Basri Cam met als contactadres Lourdesstraat 64, 9041 Oostakker heeft een aanvraag (OMV_2021178055) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 22 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het bouwen van een nieuwbouw handelswoning

• Adres: Lourdesstraat 64, 9041 Oostakker

Kadastrale gegevens: afdeling 17 sectie B nrs. 1657B2, 1657A2 en 1657Z

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 21 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 27 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag omvat het bouwen van een nieuwe woning (type rijwoning) op een perceel waarop in de bestaande toestand reeds een handelswoning aanwezig is, langs de Lourdesstraat in de deelgemeente Oostakker. Naast de bestaande woning is een vrije buitenruimte die voor meer dan 90% verhard is en enkele losse constructies bevat zoals een garage en buitenberging. De vrije tuinzone tussen de woning en de wachtgevel van de linker aanpalende woning bedraagt 8,5m. 

 

Met deze aanvraag wordt de vrije zone ontdaan van alle verhardingen en constructies en maakt het plaats voor een nieuwe handelswoning met op gelijkvloers een handelszaak met oppervlakte van 59,18m², een garage en de inkom naar de woning op de verdieping.  De woning is verdeeld over 2 bouwlagen. Op de eerste verdieping wordt de leefruimte, keuken, eetplaats, berging, 1 slaapkamer en 1 badkamer ondergebracht. Op de 2de verdieping worden nog 3 slaapkamers voorzien en een badkamer. De woning heeft een dakterras op het eerste verdieping aan de linker zijde tegen de wachtgevel van de buur tot op een totale bouwdiepte van 14m. Tussen de nieuwe tuin en de buitenruimte van de aanpalende horecazaak wordt een tuinmuur opgetrokken van ca. 2,2m hoog. Hierdoor verkleint de oppervlakte van de buitenruimte voor de bestaande handelswoning naar een oppervlakte van ca. 30m², ingericht als koer. De buitenruimte van de nieuwe handelswoning heeft een oppervlakte van ca. 49,42m², waarvan ca. 18m² is verhard (terras).  

 

De nieuwe handelswoning heeft een breedte van 8,5m. Op gelijkvloers wordt een bouwdiepte van 15m aangenomen. Op de 1ste verdieping wordt een bouwdiepte aangenomen van 12m, aansluitende aan de bouwdiepte van de bestaande woning. Op de 2de verdieping wordt een bouwdiepte aangenomen van 10,12m, deze komt overeen met de dakuitbouw van bestaande woning ter hoogte van de traphal.

 

Het gebouw wordt hoofdzakelijk voorzien met een plat dak met dakrand op 9,75m t.o.v. de

stoeprand. Enkel aan de linker voorzijde wordt een gedeelte uitgevoerd met hellend dak om

aansluiting te maken met de linker buur, kroonlijst bevindt zich hier op 7,67m t.o.v. de stoeprand.  Aan de straatzijde wordt, rechts van de inpandige garage, een kleine insprong voorzien van 1,60m ten opzichte van de rooilijn zodat de inkom van de pitazaak op de hoek van het bestaande gebouw kan blijven bestaan. Door het dichtbouwen van de zijdelinkse tuinstrook zullen er ook enkele ramen op de zijgevel van de bestaande woning verdwijnen.

 

De nieuwe handelswoning wordt afgewerkt met lichtgrijze gevelsteen (voorgevel en achtergevel ter hoogte van het gelijkvloers). Aan de achterzijde op verdieping wordt gekozen voor een cementering als afwerking die aansluit bij de bestaande woning. Het stukje hellend dak wordt uitgevoerd in een houtstructuur en afgewerkt met zwarte vlakke pannen. Er wordt gekozen voor zwarte aluminium buitenschrijnwerk met isolerende beglazing.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

 

Stedenbouwkundige vergunningen

*Op 24/11/1983 werd een vergunning afgeleverd voor aanpassingswerken aan bestaande gebouwen (1983/1289(105/83OO).

*Op 09/08/1984 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een garage en aanpassen van straatafsluiting (1984/800(64/84OO).

*Op 16/11/2006 werd een weigering afgeleverd voor de afbraak garage, nieuwbouw handel + eengezinswoning (2006/50162).

*Op 06/09/2007 werd een weigering afgeleverd voor het oprichten van een meergezinswoning met restaurant en het verbouwen van een eengezinswoning (2007/50117).

*Op 27/03/2008 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van een meergezinswoning met restaurant en het verbouwen van een eengezinswoning (2008/50001).

*Op 24/09/2009 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning met horeca (2009/50135).

 

Omgevingsvergunningen

* Op 25/02/2021 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het verbouwen en uitbreiden van een handelswoning (OMV_2020172999).

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput (10.000 l), overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

8.       OMGEVINGSTOETS

 

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Met deze aanvraag wordt een nieuwe handelswoning gebouwd, aansluitend aan de wachtgevel van de woning op het linker aanpalend perceel, en aansluitend aan een reeds bestaande handelswoning op het desbetreffende perceel. Na de werken is de gevelrij met andere woorden gesloten en afgewerkt, wat positief is.

 

In functie van deze werken moeten de gevelopeningen in de linker zijgevel van de bestaande handelswoning wel verwijderd worden. Dit geeft echter geen problemen, de woning voldoet zonder deze gevelopeningen nog steeds aan het algemeen bouwreglement (art. 30 natuurlijke verlichting). Het betreffen hier bovendien kadastraal reeds twee afzonderlijke percelen (één van het bestaande handelspand en één voor het nieuwe). Tevens wordt een tuinmuur van 2,2m geplaatst tussen de buitenruimtes van beide handelspanden, waardoor de buitenruimte van de bestaande handelswoning verkleint naar een oppervlakte van ca. 30m² en het wordt betreurd dat er geen inspanning wordt geleverd om een deel te ontharden. Hoewel deze buitenruimte volledig verhard is, kan dit alsnog als voldoende ruim en kwalitatief worden beoordeeld.

 

In de plaats van een verrommelde zijtuin bij het bestaande handelspand komt met deze aanvraag een kwalitatieve handelswoning, bestaande uit 3 bouwlagen en een voldoende ruime buitenruimte. Dit is gezien de context van het perceel, in een centrale straat in Oostakker, ruimtelijk aanvaardbaar. Dit is overigens conform de basisschaal volgens het beleidsplan ‘Ruimte voor Gent’. Het nieuwe woning valt overigens binnen de gebruikelijke normen qua bouwdiepte en -hoogte. Het dakterras op de eerste verdieping wordt voorzien tot een bouwdiepte van 14m, wat volgens gangbare normen beperkt wordt tot een bouwdiepte van 12m. Gelet op de hoge scheidingsmuur met de linker aanpalende buur, en de ruime afstand tot het rechter aanpalende pand, is de impact op de buren voldoende beperkt. Tevens zorgt dit voor bijkomende buitenruimte, waarmee de woonkwaliteit verhoogt wordt. De impact van deze nieuwe handelswoning is voor de aanpalende eigendommen en bij uitbreiding de omgeving bijgevolg voldoende beperkt.

 

De gebruikte afwerkingsmaterialen van de woning zijn voldoende kwalitatief. Wel dient te worden opgemerkt dat de nieuwe handelswoning een stijlbreuk vormt met de rechteraanpalende handelswoning, wat betreurd wordt.

 

Uit het bovenstaande volgt dat deze aanvraag, mits het naleven van de bijzondere voorwaarden, ruimtelijk aanvaardbaar en verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het bouwen van een nieuwbouw handelswoning aan de heer Basri Cam gelegen te Lourdesstraat 64, 9041 Oostakker.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Openbaar domein

Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen.

 

De nieuwe straatgevel dient inclusief de afwerking binnen de perceelsgrens opgetrokken te worden zodanig dat het nieuwe voorgevelvlak de eigendomsgrens volgt. Het is aangewezen dat deze straatgevel (funderingswand) een diepte heeft van ten minste 1,50 meter onder het trottoirpeil, zodat er zonder gevaar voor de stabiliteit van het gebouw uitgravingen op de openbare weg kunnen worden verricht tot op deze diepte.

 

Er wordt slechts één oprit op het openbaar domein toegestaan. Dit betreft de bestaande oprit die leidt naar de garage.

 

Na het beëindigen van de werken zal bijgevolg de oprit op het openbaar domein (die leidt naar de handelsruimte) verwijderd worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Opritten op openbaar domein, die niet aangelegd zijn door de stad kunnen worden opgebroken. De oprit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).

Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, afsluiting, verschil in materialen etc.).

 

Riolering

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

 

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een aansluiting op het gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Het is toegestaan het regenwater ter plaatse te laten infiltreren.

 

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

 

De regenwaterpijpen op de straatgevel moeten in de (nieuwe) gevel worden ingewerkt. De regenwaterpijp dient binnenshuis op het interne rioleringssysteem aangesloten te worden.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Voor het wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.

 

In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld). U dient er rekening mee te houden dat de behandeling van deze aanvraag een bepaalde doorlooptijd nodig heeft (zie ook website).

 

Er zijn wegen- en rioleringswerken in uitvoering in de Lourdesstraat die voor de uitvoering van de aangevraagde bouwwerken belangrijke hinder kunnen opleveren. Voor bijkomende informatie kan men contact opnemen met de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.