Terug
Gepubliceerd op 04/02/2022

2022_CBS_01194 - OMV_2021181284 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het wijzigen van de functie meergezinswoning met 2 woonentiteiten en een praktijkrumte naar eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Molenstraat 125 - 127, 9032 Wondelgem - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 03/02/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 03/02/2022 - 08:54
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01194 - OMV_2021181284 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het wijzigen van de functie meergezinswoning met 2 woonentiteiten en een praktijkrumte naar eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Molenstraat 125 - 127, 9032 Wondelgem - Vergunning 2022_CBS_01194 - OMV_2021181284 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het wijzigen van de functie meergezinswoning met 2 woonentiteiten en een praktijkrumte naar eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Molenstraat 125 - 127, 9032 Wondelgem - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Koenraad Beirnaert - Marjolein  Tratsaert met als contactadres Molenstraat 125, 9032 Gent hebben een aanvraag (OMV_2021181284) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 27 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het wijzigen van de functie meergezinswoning met 2 woonentiteiten en een praktijkrumte naar eengezinswoning

• Adres: Molenstraat 125 - 127, 9032 Wondelgem

Kadastrale gegevens: afdeling 30 sectie B nr. 338X4

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 17 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 26 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag is gelegen langs de Molenstraat, in de deelgemeente Wondelgem. De nabije omgeving kenmerkt zich hoofdzakelijk door aaneengesloten eengezinswoningen (2 bouwlagen, hellend dak). Op het perceel van de aanvraag bevindt zich een gesloten meergezinswoning (twee bouwlagen en een hellend dak). De woning is ingeplant tot op de rooilijn en heeft een gevelbreedte van 10 m. De woning bestaat uit twee woonentiteiten en een afzonderlijke praktijkruimte (gezondheidspraktijk).

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het verbouwen van de meergezinswoning, bestaande uit 2 woonentiteiten en een afzonderlijke praktijkruimte.  De 3 entiteiten worden samengevoegd en verbouwd tot een eengezinswoning.

 

Gelijkvloers
De gelijkvloerse praktijkruimte wordt omgevormd naar een inkomhal voor de woning. Hierbij wordt de gelijkvloerse voorgevel gewijzigd (springt van links naar rechts schuin naar achter ten opzichte van de rooilijn). De bestaande inkomhal wordt geïncorporeerd bij de bestaande inpandige garage in functie van een fietsenberging. De aanbouw wordt gesloopt, de nieuwe maximale bouwdiepte komt op 17,15 m. Het dak van de gelijkvloerse aanbouw wordt vernieuwd en voorzien van een groendak en twee dakvlakvensters. De nieuwe dakrand ligt op 3,4 m. Beide scheidingsmuren worden hiervoor opgehoogd met 24 cm over een diepte van 5,22 m langs de linker perceelgrens en langs de rechter perceelsgrens over een diepte van 3,75 m. Verder wordt in de tuinzone een terras aangelegd met een oppervlakte van 38 m². 

 

Eerste verdieping

Het platte dak boven de 2e verdieping wordt geïsoleerd. De achtergevel wordt aan de buitenzijde geïsoleerd. De dakrand van de uitbouw op de verdieping ligt op 6,5 m. Beide scheidingsmuren worden hiervoor opgehoogd met 20 cm over een diepte van ca. 3 m langs de linker perceelgrens en over 4,3 m langs de rechter perceelsgrens.

 

Voor het overige wordt het hoofdvolume intern heringericht.

Qua materialisatie wordt de voorgevel op het gelijkvloers afgewerkt met zwarte aluminium lamellen bekleding, de verdieping met lichtgrijze sierpleister. De gelijkvloerse aanbouw wordt afgewerkt met antraciet Trespa platen, de gevel van de verdieping wordt afgewerkt met een lichtgrijze sierpleister. Het schrijnwerk is zwart aluminium.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 13/06/1996 werd een vergunning afgeleverd voor verbouwen van een eengezinswoning met kantoor en verbouwen van een tuinberging. (1996/40022).

3.       BOUW- EN WOONTOEZICHT

Er werd op 2 oktober 2015 het volgende vastgesteld:

 

Op het gelijkvloers links aan de straat is een logopedie gevestigd. Op het gelijkvloers is verder een afzonderlijke woongelegenheid nr. 125, die bereikbaar is via de garagepoort.

Op de verdieping is een tweede woongelegenheid nr. 127 ingericht.

 

Op 13 juni 1996 werd voor de verbouwing van een woning met kantoor en van een berging een bouwvergunning afgeleverd. Hier werd zowel de bestaande toestand als de ontworpen toestand de woning omschreven als een eengezinswoning.

 

Besluit

Aangezien de bouwvergunning primeert en zowel de bestaande toestand als de ontworpen toestand de woning omschreven als een eengezinswoning, dienen de twee woongelegenheden als een bouwinbreuk beschouwd te worden.

 

Aangezien de woning meer dan 250   betreft het hier geen te beschermen eengezinswoning.

 

BEOORDELING AANVRAAG

4.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

5.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

5.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgestelddoor de Vlaamse Regering op 16 december 2005),maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

 

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

 

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

5.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

5.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

5.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

6.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is.

Het dak van de gelijkvloerse aanbouw wordt aangelegd als groendak.

Een groendak is een dak dat zo gebouwd wordt dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder die planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 liter per m².

Verder wordt de dakoppervlakte aangesloten op een hemelwaterput met een inhoud van 5.000 l, overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

 

In tegenstelling met het ontwerpplan en de beschrijvende nota zijn de interne verbouwingen voldoende ingrijpend om een volledig gescheiden rioleringsstelsel te voorzien.

Eveneens in tegenstelling met het ontwerpplan dienen alle bijkomende afvoeren van de toiletten op de septische put aangesloten te worden vooraleer deze overvloeit op de interne DWA-riolering. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

8.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.
 

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Met deze aanvraag worden twee woonentiteiten en een praktijkruimte samengevoegd tot één eengezinswoning. De extra woonentiteit werd wederrechtelijk gecreëerd. Met deze aanvraag wordt de bouwinbreuk dan ook opgeheven, wat uiteraard positief is.

Hierdoor ontstaat een ruime, kwalitatieve eengezinswoning. De interne herindeling maakt de leefruimtes voldoende groot. Het groot raam in de achtergevel zorgt voor extra lichtinval en versterkt het contact met de tuin. De aanpassingen aan de daken in functie van het aanpassen aan het hedendaags woon- en leef comfort vallen binnen de gangbare normen qua diepte en hoogte. Er wordt aangenomen dat er geen abnormale hinder voor de aanpalenden veroorzaakt wordt. Dit wordt gestaafd door het feit dat de aanpalende geen bezwaar hebben ingediend. De impact op de aanpalende eigendommen en bij uitbreiding de omgeving is bijgevolg beperkt.
Het dak van de gelijkvloerse aanbouw wordt voorzien van een groendak, wat op vlak van waterhuishouding positief is en in lijn ligt met de klimaatdoelstellingen van de stad Gent. De sloop van de aanbouwen achteraan resulteert in een grotere aaneengesloten tuinzone en heeft een positief effect op het waterverhaal.

Mits het naleven van de bijzondere voorwaarden komt deze aanvraag voor vergunning in aanmerking.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het wijzigen van de functie meergezinswoning met 2 woonentiteiten en een praktijkrumte naar eengezinswoning aan Koenraad Beirnaert - Marjolein  Tratsaert gelegen te Molenstraat 125 - 127, 9032 Wondelgem.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Groendak

Een groendak is een dak dat zo gebouwd wordt dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder die planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 liter per m².

 

Openbaar domein

De voorgevel moet zo diep afgekapt worden als de volledige dikte van de nieuwe bekleding.

Bijgevolg dient -in tegenstelling met het ontwerpplan- de voorgevel afgekapt te worden waar de “trespa-plaat” ter hoogte van de brievenbus wordt voorzien.

Op die manier zal het nieuwe gevelvlak, na de afwerking, de rooilijn volgen. De gevelbekleding mag in geen geval steunen op de trottoirverharding. Dit om te vermijden dat bij een toekomstige heraanleg van het trottoir de gevelbekleding beschadigd wordt. Het is eveneens aangewezen om de nieuwe gevelbekleding uit te voeren tot een tiental cm onder het maaiveld. Dit om te vermijden dat bij een toekomstige heraanleg van het trottoir op een lager peil, een deel van de muur onafgewerkt zou staan. Om dit te realiseren, is het de bouwheer toegestaan over de volledige lengte van de gevel een rij tegels van het trottoir uit te breken en deze na de gevelbezetting deskundig terug te plaatsen.

 

Er wordt slechts één oprit -de bestaande oprit- met een breedte van maximum 3 m op het openbaar domein toegestaan.

 

Riolering

In tegenstelling met het ontwerpplan en de beschrijvende nota zijn de interne verbouwingen voldoende ingrijpend om een volledig gescheiden rioleringsstelsel te voorzien.

Eveneens in tegenstelling met het ontwerpplan dienen alle bijkomende afvoeren van de toiletten op de septische put aangesloten te worden vooraleer deze overvloeit op de interne DWA-riolering.

 

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Voor het wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.

 

Voor het eventueel wegnemen van de hydrantaanduiding moet contact worden opgenomen met Farys, e-mail: netexploitatie.gent@farys.be.

 

In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld). U dient er rekening mee te houden dat de behandeling van deze aanvraag een bepaalde doorlooptijd nodig heeft (zie ook website).