Terug
Gepubliceerd op 04/02/2022

2022_CBS_01186 - OMV_2021180550 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het regulariseren van het samenvoegen van 2 woningen door het plaatsen van een binnendeur tussen beide woningen en het slopen van de achterbouw - zonder openbaar onderzoek - Zandloperstraat 239-241, 9030 Mariakerke - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 03/02/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 03/02/2022 - 08:53
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01186 - OMV_2021180550 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het regulariseren van het samenvoegen van 2 woningen door het plaatsen van een binnendeur tussen beide woningen en het slopen van de achterbouw - zonder openbaar onderzoek - Zandloperstraat 239-241, 9030 Mariakerke - Weigering 2022_CBS_01186 - OMV_2021180550 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het regulariseren van het samenvoegen van 2 woningen door het plaatsen van een binnendeur tussen beide woningen en het slopen van de achterbouw - zonder openbaar onderzoek - Zandloperstraat 239-241, 9030 Mariakerke - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Bart Vangansbeke - Lieve De Meyer met als contactadres Zandloperstraat 239-241, 9030 Gent hebben een aanvraag (OMV_2021180550) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 26 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het regulariseren van het samenvoegen van 2 woningen door het plaatsen van een binnendeur tussen beide woningen en het slopen van de achterbouw

• Adres: Zandloperstraat 239-241, 9030 Mariakerke

Kadastrale gegevens: afdeling 28 sectie B nrs. 55W3 en 55V3

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 15 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 26 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De te verbouwen woningen bevinden zich langs de Zandloperstraat in de deelgemeente Mariakerke. De onmiddellijke omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen en vrijstaande eengezinswoningen.

 

De panden in kwestie betreffen twee eengezinswoningen. De linker woning bestaat uit twee bouwlagen en een hellend dak. De rechter woning bestaat uit één bouwlaag en een hellend dak met een dakuitbouw. De woningen bestaan beide uit een hoofdvolume en een aanbouw van twee bouwlagen.

 

Met deze aanvraag worden reeds uitgevoerde werken geregulariseerd.

 

De eengezinswoningen werden samengevoegd tot één grotere eengezinswoning. Dit gebeurde door op het gelijkvloers een deuropening te maken tussen de gang van de linker woning en de leefruimte van de rechter woning. Voor het overige werd geen connectie gemaakt tussen de woningen. Beide inkomgangen en trappenpartijen werden behouden.

 

Verder werd de aanbouw van de rechter woning gesloopt. De achterbouw had een bouwdiepte van 12,10 m, gemeten vanaf het hoofdvolume van de woning. De totale bouwdiepte van de rechter woning na verbouwing bedraagt ca. 9,00 m. Na het slopen van de aanbouw werd deze zone ingericht met verhardingen. Er gebeurden geen wijzigingen aan de scheidingsmuur.

2.       HISTORIEK

Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.

 

Handhaving

Op 1 maart 2021 werd door de dienst  Bouw- en Woontoezicht het volgende vastgesteld:

  • Het samenvoegen van de woningen Zandloperstraat 239 en 241 door het plaatsen van een deur tussen de twee woningen.
  • Het slopen van de achterbouw van de woning zandloperstraat 241.

 

Er werd op 6 mei 2021 een aanmaning verstuurd voor het indienen van een regularisatiedossier.

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Het wijkt af van artikel 20b, samenvoegen van te beschermen eengezinswoningen. Dit artikel stelt dat het samenvoegen van een te beschermen eengezinswoning met een ander gebouw tot een nieuwe eengezinswoning slechts kan met het oog op het verhogen van de leefkwaliteit.

Toetsing: niet conform.

Gent wil het bestaand patrimonium aan eengezinswoningen tot een zekere omvang zoveel mogelijk behouden. Een gevarieerd woonaanbod is cruciaal. De bescherming van eengezinswoningen tot een grootte van 220m² betekent een behoud van gezinsvriendelijke woningen.

In deze aanvraag worden twee te beschermen eengezinswoningen herleidt tot één woning zonder dat deze functioneert als één woning met een grotere leefkwaliteit. Het samenvoegen leidt niet tot een verhoging van de leefkwaliteit, omdat het samenvoegen in deze aanvraag louter inhoudt dat de woningen worden verbonden via één deuropening op de gelijkvloerse verdieping. Beide woningen functioneren op die manier nog steeds onafhankelijk van elkaar. Elke woning heeft een inkom met toegang en een trap en de bestaande leefruimtes worden niet vergroot. De verbinding door de deuropening te maken resulteert niet in een kwalitatief ontwerp waarbij de woningen als één ruimtelijk geheel functioneren.

Voorliggende aanvraag komt om die reden niet voor vergunning in aanmerking.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
In deze aanvraag worden twee te beschermen eengezinswoningen herleidt tot één woning zonder dat deze functioneert als één samenhangende ééngezinswoning met een grotere leefkwaliteit. Het samenvoegen leidt niet tot een verhoging van de leefkwaliteit, omdat het samenvoegen in deze aanvraag louter inhoudt dat de woningen worden verbonden via één deuropening op de gelijkvloerse verdieping. Beide woningen functioneren op die manier nog steeds onafhankelijk van elkaar. Elke woning heeft een inkom met toegang en een trap en de bestaande leefruimtes worden niet vergroot. De verbinding door de deuropening te maken resulteert niet in een kwalitatief ontwerp waarbij de woningen als één ruimtelijk geheel functioneren.

Dit is strijdig met het ABR en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

 

Beide woningen en bijhorende buitenruimte/perceel zijn bovendien van die aard dat zij elk op zich vandaag bestaan of voldoende potentieel bevatten om individueel als kwalitatieve ééngezinswoning verder te functioneren. Beide woningen beschikken over een ruime gevelbreedte, voldoende grondoppervlakte en een mooie tuin.

 

CONCLUSIE

Ongunstig, de aanvraag is strijdig met artikel 20b van het algemeen bouwreglement door twee te beschermen eengezinswoningen samen te voegen zonder verhoging van de leefkwaliteit. Beide woningen beschikken over voldoende kwaliteit en potentieel om op zich als een ééngezinswoning te functioneren.
 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het regulariseren van het samenvoegen van 2 woningen door het plaatsen van een binnendeur tussen beide woningen en het slopen van de achterbouw aan Bart Vangansbeke - Lieve De Meyer gelegen te Zandloperstraat 239-241, 9030 Mariakerke.