Terug
Gepubliceerd op 04/02/2022

2022_CBS_01197 - OMV_2021174134 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het slopen en herbouwen van een woning en de regularisatie van verharding en paardenstal - zonder openbaar onderzoek - Karel Bauwensstraat 21 en 23, 9042 Gent - Sint-Kruis-Winkel - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 03/02/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 03/02/2022 - 08:54
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01197 - OMV_2021174134 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het slopen en herbouwen van een woning en de regularisatie van verharding en paardenstal - zonder openbaar onderzoek - Karel Bauwensstraat 21 en 23, 9042 Gent - Sint-Kruis-Winkel - Weigering 2022_CBS_01197 - OMV_2021174134 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het slopen en herbouwen van een woning en de regularisatie van verharding en paardenstal - zonder openbaar onderzoek - Karel Bauwensstraat 21 en 23, 9042 Gent - Sint-Kruis-Winkel - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Christof Moreel met als contactadres Karel Bauwensstraat 21, 9042 Gent en Mevrouw Veerle Martens met als contactadres Kortrijksesteenweg 23/4, 9830 Sint-Martens-Latem hebben een aanvraag (OMV_2021174134) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 16 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het slopen en herbouwen van een woning en de regularisatie van verharding en paardenstal

• Adres: Karel Bauwensstraat 21 en 23, 9042 Gent - Sint-Kruis-Winkel

Kadastrale gegevens: afdeling 14 sectie C nrs. 451E, 453C en 454K

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 8 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 27 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag omvat de sloop van de bestaande woning en het herbouwen van een nieuwe vrijstaande woning op een perceel langs de Karel Bauwensstraat in de deelgemeente Sint-Kruis-Winkel.

 

De nieuwe woning wordt voorzien op ca. 3,00 m van de straat en op 4,00 m van de rechter perceelsgrens en op ca. 10,5m van de linker perceelsgrens. De woning telt twee bouwlagen, afgewerkt met hellend dak (kroonlijst hoofdvolume : 4,10m; nok ca. 9,00 m). De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 11,80m. De bouwdiepte op de verdieping bedraagt 8,80 m. De gevels worden in hoofdzaak afgewerkt in rustieke gevelsteen.

 

Daarnaast wordt ook de regularisatie aangevraagd voor wijzigingen aan de paardenstal en aangelegde verhardingen. De paardenstal heeft een oppervlakte van ca. 174,25m² (15,15m x 11,50m). De stal is afgewerkt met twee zadeldaken, met een kroonlijst van ca. 2,9m en een nokhoogte van 5,00m en 6,25m. De stal wordt gebruikt voor het stallen van paarden, opslag van stro en als tuinberging voor fietsen, tractor, …. Om het gebruik te optimaliseren (waaronder het parkeren van een hoge paardenwagen) werd een hoge poort in de voorgevel voorzien. In het dossier werden geen plannen aangeleverd van de vergund geachte situatie, waardoor niet duidelijk is welke handelingen men geregulariseerd wil zien. De aanvrager geeft aan dat de contouren en muurdelen van de stal als vergund geacht kunnen beschouwd.

 

In de bestaande toestand is de voortuin integraal verhard. In de nieuwe toestand wordt een grindzone links van de nieuwe woning onthard (ca. 135 m²). Verder blijft een oprit (ca. 114,5m²), terras bij de woning (ca. 17,3m²) en verharding rondom de paardenstal, in de vorm van klinkers (ca. 242,86m²) en beton (ca. 127m²), behouden. Er wordt niet aangegeven of de bestaande verhardingen vergund geacht zijn.

 

Op het perceel is ook een ‘verplaatsbare’ boogloods van ca. 173,2m² aanwezig. Men geeft aan dat deze loods, hoewel ze zich op hetzelfde kadastrale perceel bevindt, geen deel uitmaakt van deze aanvraag.

 

Tenslotte wordt nog opgemerkt dat er vanaf de Karel Bauwensstraat, tussen de woningen met huisnummer 27 en 29, nog een tweede oprit werd aangelegd naar de stal en de boogloods. Deze oprit staat niet aangeduid op de plannen.

2.       HISTORIEK

 

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

 

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 24/04/2003 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een gevelsteen en een veranda. (2003/50035)

* Op 21/08/2003 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een houten tuinafsluiting op de perceelsgrens. (2003/50100)

* Op 04/05/2005 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een raam in de linkerzijgevel van een eengezinswoning. (2005/50061)

* Op 24/12/2008 werd een vergunning afgeleverd voor de regularisatie voor het uitbreiden van een woning met een veranda en bergingen + van een houten tuinhuis. (2008/50240)

 

Bouwmisdrijven

Verjaard bouwmisdrijf voor het rooien van bomen (in periode 2010 – 2011 is opgaand groen (bomen, klein bosje) verdwenen) bij het plaatsen van een verplaatsbare boogloods, gelegen in buffergebied + uit luchtfoto blijkt dat extra verharding werd aangelegd en dat de dakvorm van de schuur op het perceel gewijzigd is zonder vergunning.

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

 

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Elia afgeleverd op 14 januari 2022 onder ref. 11223-1-KVR:
Wij verklaren in principe geen bezwaar te hebben tegen de bovenvermelde werken voor zover rekening gehouden wordt met de hieronder vermelde bepalingen en de veiligheidsvoorschriften in bijlage.

-          De maximum veilige werkhoogte bedraagt 20,65 meter t.o.v. het niveau van de bovenkant van de betonvoet van mast 14 (= 6.68 TAW).

-          De bovenvermelde maximum veilige werkhoogte mag men niet overschrijden binnen een strook van 8,70 meter langs weerszijden vanuit de buitenste geleider van de hoogspanningslijn, en is enkel geldig boven het aangeduide perceel.

-          Indien er tijdens de werken gebruik gemaakt wordt van een werfkraan (inclusief giek), betonpomp, hoogwerker of andere hijstoestellen, dan dienen deze zodanig opgesteld en gebruikt te worden dat de veiligheidszones te allen tijde worden gerespecteerd. Mocht ten gevolge de door u uit te voeren veiligheidsanalyses en studie betreffende mogelijke alternatieve werkmethoden toch de noodzaak tot buitendienstname blijken, vragen wij u om zo spoedig mogelijk met Elia te overleggen. Elia zal deze vraag analyseren in functie van de situatie van het hoogspanningsnet op de gevraagde tijdstippen, zonder echter een buitendienstname te garanderen. In het geval er een tijdelijke buitendienstname mogelijk is, dient met een minimum aanvraagtermijn van 12 weken rekening gehouden te worden. De criticiteit van de lijn kan ook als gevolg hebben dat de aanvraagtermijn nog veel langer moet zijn of dat er geen buitendienstname mogelijk is.

-          Gelieve tevens ook rekening te houden met de ligging van de ondergrondse hoogspanningskabels en bijhorende veiligheidsmaatregelen.

 

Waarschuwingsborden / banners:

Om tijdens uw werken en op deze werf de nodige aandacht te vestigen op de gevaren van de nabij gelegen hoogspanningslijnen, kunnen wij u gratis volgende waarschuwingsborden/banners aanbieden:

-          waarschuwingsborden / signalisation de sécurité 80 x 60 cm

-          waarschuwingsbanner 340 x 200 cm, komt overeen met de afmetingen van een Heras hekken.

 

Deze borden/banners bieden een duidelijke visuele waarschuwing betreffende de aanwezige

hoogspanningslijnen en het daaraan verbonden elektrocutiegevaar (zie bijlage - aanvraagformulier).

 

U kan deze waarschuwingsborden/banners gratis bekomen door een e-mail - met ingevuld aanvraagformulier te sturen naar contactcenternoord@elia.be met vermelding van:

1) Elia referentie (reeds vermeld op het formulier)

2) Adres van de werf (reeds vermeld op het formulier)

3) Gewenst aantal (per type)

4) Naam + adres aanvrager (bestemmeling)

 

Gelieve dan deze borden/banners te positioneren op de plaats(en) die u het meest aangewezen acht in uw werkzone.

 

Teneinde de veiligheid van mensen, de continuiteit van de elektriciteitsvoorzieningen en de vrijwaring van alle betrokken installaties te garanderen, dient men in de onmiddellijke omgeving van de

hoogspanningsgeleiders enkele wettelijke bepalingen te eerbiedigen.

 

Gelieve daarom kennis te nemen van de veiligheidsvoorschriften ter zake die wij in een beknopte weergave als bijlage zenden.  De opdrachtgever wordt geacht deze richtlijnen mee te delen aan iedereen die in zijn (directe of indirecte) opdracht werken uitvoert.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met landelijk karakter en bufferzones volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 26 januari 2001).
 

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven. 
 

De bufferzones dienen in hun staat bewaard te worden of als groene ruimte ingericht te worden, om te dienen als overgangsgebied tussen gebieden waarvan de bestemmingen niet met elkaar te verenigen zijn of die ten behoeve van de goede plaatselijke ordening van elkaar moeten gescheiden worden. 
 

De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften. De verplaatsbare boogloods op het perceel is grotendeels gelegen in een bufferzone, dit is per definitie een bouwvrije zone.

 

Figuur 1: verplaatsbare boogloods gelegen in bufferzone

Deze verplaatsbare boogloods is een vergunningsplichtige constructie.

 

Art. 4.1.1 uit VCRO, 3° constructie : een gebouw, een bouwwerk, een vaste inrichting, een verharding, al dan niet bestaande uit duurzame materialen, in de grond ingebouwd, aan de grond bevestigd of op de grond steunend omwille van de stabiliteit, en bestemd om ter plaatse te blijven staan of liggen, ook al kan het goed uit elkaar genomen worden, verplaatst worden, of is het goed volledig ondergronds;

 

Het plaatsen van deze boogloods valt ook niet onder het vrijstellingsbesluit.

 

In de historiek van het perceel is geen stedenbouwkundige vergunning of omgevingsvergunning terug te vinden over de regularisatie van het plaatsen van deze verplaatsbare boogloods.

 

Hoewel deze loods zich op hetzelfde kadastrale perceel bevindt en door ruimtelijk (door opritten en verhardingen) verbonden is met de voorliggende stal en de woning, wordt deze niet mee opgenomen in deze vergunning. Dit is niet correct. Aangezien de inplanting van deze boogloods (en andere kleinere constructies daarachter) in buffergebied flagrant in strijd is met bestemming van het gewestplan, geeft dit dan ook aanleiding tot een weigeringsgrond voor deze aanvraag.

 

Bijkomstig wordt opgemerkt dat er tussen 2011 en 2012, wanneer ook de verplaatsbare loods werd opgetrokken, onrechtmatig opgaand groen (bomenrij of houtkant) alsook 15 bomen werden gerooid, gelegen in het buffergebied. Ook deze werken zijn in strijd met de bestemming ‘bufferzone’. Hoewel dit vergunningsplichtige werken zijn, is nergens in de historiek van het perceel een natuurvergunningsaanvraag (nu vegetatiewijziging binnen een omgevingsvergunning) aangevraagd. In deze omgevingsvergunning wordt ook het rooien van dit opgaand groen en van deze 15 bomen in buffergebied niet aangevraagd als regularisatie. In de beschrijvende nota wordt zelfs gesteld dat de aanwezige bomen aanwezig blijven.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

 

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, met uitzondering van artikel 12. Dit artikel stelt dat het verharden van oppervlaktes tot een minimum moet beperkt worden.

 

Hoewel een deel van de voortuin (ca. 135 m²) wordt onthard, blijft een groot aandeel verharding over op het perceel (ca. 502m²). Zowel in de beschrijvende nota als op de plannen wordt niet toegelicht welke verharding strikt noodzakelijk is.

 

Er wordt in deze omgevingsvergunning de regularisatie aangevraagd voor het aanleggen van extra verharding, het is niet duidelijk over welke verhardingen dit gaat. Er is geen inplantingsplan toegevoegd van de laatst vergund(e) (geachte) toestand en op het inplantingsplan van de bestaande toestand staat niet aangeduid welk aandeel verharding onrechtmatig werd aangelegd.

 

Er moet geoordeeld worden dat er op basis van deze summiere plannen geen correcte beoordeling gedaan kan worden over de regularisatie van de extra verharding. Er wordt vastgesteld dat er heel wat verharding onrechtmatig werd aangelegd en dat deze verharding zich in het geheel niet beperkt tot het strikt noodzakelijke. Het grote aandeel verharding op dit perceel is dan ook strijdig met artikel 12 van het algemeen bouwreglement en geeft aanleiding tot een tweede weigeringsgrond.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput, overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

 

Hoewel een klein deel op het perceel wordt onthard wenst men de overige verhardingen rondom de stal wenst men zonder meer te regulariseren (ca. 500 m²). De noodzaak aan deze verhardingen wordt niet verduidelijkt. Al deze verharding kan in de context van een eengezinswoning niet geheel als strikt noodzakelijk beschouwd worden en is zodoende strijdig met het algemeen bouwreglement van de stad Gent. Bovendien bestaat een deel hiervan uit een betonverharding, wat een negatieve impact heeft op de waterhuishouding van dit perceel en de omgeving.

 

Bijgevolg is de watertoets dan ook negatief.

 

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Met deze aanvraag wordt de bestaande woning gesloopt en vervangen door een nieuwe vrijstaande woning. Ruimtelijk en stedenbouwkundig is er geen bezwaar hiertegen. De bestaande woning is verouderd en voldoet niet meer aan het hedendaagse wooncomfort en energienormen. De nieuwe woning wordt opgevat als een voldoende compact volume en houdt voldoende afstand van de perceelsgrenzen. De nieuwe woning wordt voorzien van voldoende ruime woon- en slaapvertrekken.

 

Daarnaast wordt ook de regularisatie aangevraagd voor wijzigingen aan de achterliggende stal en de aanleg van verhardingen rondom deze stal. Het is niet duidelijk welke handelingen men geregulariseerd wil zien. In de nota wordt gesteld dat deze stal een vergund geacht volume betreft. Dit wordt betwijfeld. Op oudere luchtfoto’s is te zien dat omstreeks 1988 de stal enkel bestond uit het voorste volume, later werd hier een soort van overkapping met plat dak tegenaan gebouwd. Voor deze aanbouw kan geen vergunning teruggevonden worden. Rond 2011 is een volumewijziging doorgevoerd aan het dak van de stal. Dit blijkt niet uit de plannen en wordt  onvoldoende beschreven in de beschrijvende nota. De plannen in de aanvraag zijn dan ook geen correcte weergave van de feiten.

 

Figuur 2: Luchtfoto 1988, met de woning en daarachter de stal

Figuur 3: Luchtfoto 2008