Terug
Gepubliceerd op 04/02/2022

2022_CBS_01184 - OMV_2021172817 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Henricus Bracqstraat 7, 9030 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 03/02/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 03/02/2022 - 08:52
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01184 - OMV_2021172817 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Henricus Bracqstraat 7, 9030 Gent - Gedeeltelijke Vergunning 2022_CBS_01184 - OMV_2021172817 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Henricus Bracqstraat 7, 9030 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Ermal Hassanmetaj met als contactadres Helmkruidstraat 31, 9032 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021172817) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 10 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning

• Adres: Henricus Bracqstraat 7, 9030 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 29 sectie A nr. 742Z3

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 24 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 26 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De te verbouwen woning bevindt zich langs de Henricus Bracqstraat in Mariakerke. De omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen. Het pand in kwestie betreft een eengezinswoning (2 bouwlagen en een hellend dak). Het hoofdgebouw meet 8,48 m diep. Achter het hoofdgebouw bevinden zich gelijkvloerse bijgebouwen met een bouwdiepte van ca. 17,80 m.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Deze aanvraag omvat het verbouwen van een eengezinswoning. De gelijkvloerse bijgebouwen worden gesloopt en er wordt een nieuwe, perceelsbrede aanbouw met plat dak voorzien. De nieuwe bouwdiepte bedraagt ca. 14,11 m, de kroonlijsthoogte bedraagt 3,07 m ten opzichte van het tuinmaaiveld. In de achtergevel wordt een groot schuifraam geplaatst. In het dak worden 2 grote dakkoepels geplaatst.

 

Het dak wordt voorzien van twee dakuitbouwen aan de voor- en achterzijde. De dakuitbouwen aan de voorzijde houden telkens 60 cm afstand van de rechter perceelgrens en hebben een hoogte van 1,95 m en een breedte van 1,75 m. De dakuitbouwen springen niet terug ten opzichte van het voor- en achtergevelvlak.

 

Het hoofdgebouw wordt intern herschikt. Aan de voorzijde wordt een gang met wc, fietsenberging en vestiaire voorzien. De centrale trappencirculatie wordt gewijzigd. De eet-, kook- en leefruimte wordt aan de achterzijde voorzien en loopt door in de nieuwe aanbouw. Op de eerste verdieping wordt de slaapkamer aan de voorzijde omgevormd tot badkamer met aparte wc. De slaapkamer aan de achterzijde blijft behouden. In de zolder worden 2 bijkomende slaapkamers voorzien.

 

Aansluitend op de nieuwe aanbouw wordt een terras (7,64 m²) voorzien. De oppervlakte van de tuinzone bedraagt 18,7 m² (inclusief het terras). Er wordt een hemelwaterput van 5000 l voorzien.

 

De voorgevel wordt geïsoleerd. De huidige gevelbekleding bestaat uit steenstrips, deze blijven behouden. Ter hoogte van de ramen en de dakuitbouw wordt de gevel voorzien van houten gevelbekleding. De dikte van de isolatielaag en afwerkingslaag bedraagt in totaal 14 cm (8 cm isolatie en 4 cm afwerkingslaag). De breedte van het voetpad bedraagt na de werken 126 cm.


De verbouwingswerken gaan niet gepaard met wijzigingen aan de scheidingsmuren.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 02/09/2021 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning (OMV_2021077190).

 

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 13/03/1978 werd een vergunning afgeleverd voor verbouwing. (KW B-133-77)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

 

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is. Enkel wordt door de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput, overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Nieuwe aanbouw

Voorliggende aanvraag heeft tot doel het aanpassen van een bestaande eengezinswoning aan de hedendaagse comforteisen. Door een perceelsbrede achterbouw te realiseren met in de achtergevel een ruime glaspartij, wordt een goede koppeling tussen de leefruimtes en de buitenruimte tot stand gebracht. Door de koppeling van deze verschillende ruimtes enerzijds aan elkaar en anderzijds aan de buitenruimte wordt daglicht tot diep in de woning naar binnen getrokken. De lichtkoepels in het plat dak van de achterbouw dragen hier eveneens toe bij. Hierdoor ontstaat een ruime en kwalitatieve leef- en eetruimte die voldoende woonkwaliteit kan bieden. De geplande bouwdiepte van 14,11 m is voor een gelijkvloerse verdieping stedenbouwkundig aanvaardbaar. Na de werken blijft een stadstuintje over dat als functionele buitenruimte kan worden gebruikt. Ten opzichte van de bestaande toestand is de nieuwe buitenruimte ook kwalitatiever.

 

Dakuitbouw

Er wordt in zowel het voorste als achterste dakvlak een dakuitbouw voorzien. Deze zorgen voor een optimalisatie van het bestaande dakvolume, wat de kwaliteit van de slaapkamers ten goede komt.

Beide dakuitbouwen zijn ondergeschikt aan het dakvolume en houden voldoende afstand van de perceelsgrenzen.

 

Gevelisolatie
Daar de huidige gevelafwerking buiten de perceelsgrens (rooilijn) werd aangebracht, dient deze eerst verwijderd te worden. De verhouding van isolatie ter hoogte van de houten gevelafwerking blijkt te klein. De dikte van de afwerkingslaag bedraagt 6 cm (2 cm huidige afwerking en 4 cm houten bekleding), de dikte van de isolatie bedraagt 8 cm. De dikte van de afwerking moet in verhouding zijn met de dikte van de isolatie, waarbij maximaal 1/3 van het totale pakket als afwerking aanvaardbaar is. Het pakket isolatie en afwerking verhoudt zich niet volgens het toetsingskader en komt hierdoor niet in aanmerking voor vergunning. De bestaande steenstrips dienen eerst verwijderd te worden.  De gevelisolatie wordt bijgevolg uit de vergunning gesloten. Voor de gevelisolatie dient bijgevolg een nieuwe aanvraag ingediend te worden.


 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig voor wat betreft de dakuitbouwen en de aanbouw, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Ongunstig voor wat betreft de gevelisolatie, de aanvraag is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg. De steenstrips dienen eerst verwijderd te worden.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning aan de heer Ermal Hassanmetaj gelegen te Henricus Bracqstraat 7, 9030 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

Openbaar domein:

Daar de huidige gevelafwerking destijds buiten de perceelsgrens(rooilijn) werd aangebracht, dient deze eerst verwijderd te worden. De verhouding van isolatie t.h.v. de houten gevelafwerking blijkt opnieuw te klein en kan door onze Dienst niet in aanmerking komen voor vergunning. (2 cm huidige gevelafwerking + 4 cm hout) = 6 centimeter t.o.v. slechts 8 cm isolatie.

 

Bijgevolg dient bij een nieuwe aanvraag rekening gehouden te worden met onderstaande:

 

Volgens het huidige toetsingskader kan er gunstig geadviseerd worden voor het plaatsen van uitspringende gevelisolatie ten opzichte van de rooilijn met een dikte van maximum 14 cm (isolatie inclusief afwerking, waarvan de isolatie zelf een dikte van minstens 10 cm heeft). Het voetpad blijft na het aanbrengen van de gevelisolatie ten minste 1,2 meter breed.

 

Constructieve elementen (ramen en deuren) mogen niet voorbij de huidige rooilijn geplaatst worden, dit geldt enkel voor de isolatie met afwerking. Om schade aan de nieuwe gevelafwerking te vermijden, bijvoorbeeld bij werken aan het voetpad, moet de gevelisolatie voorzien worden van een slagvast materiaal dat minstens 10 centimeter doorgetrokken wordt tot onder het trottoirpeil en minstens 40 centimeter boven het maaiveld. Hiervoor moet het trottoir plaatselijk aangepast worden. Het is niet toegestaan om de afwerking te laten steunen op het trottoir, zwevende of overhangende isolatie is pas toegestaan vanop een hoogte van 25 centimeter boven het trottoirpeil. De plaatselijke aanpassing van het voetpad mag gebeuren door de bouwheer zelf maar dient – voor uitbraak en na herstel - gemeld te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent. Daarbij dient de timing van de aanpassingswerken duidelijk vermeld te worden.

 

Daar de huidige gevelafwerking bestaat uit steenstrips welke aangebracht zijn buiten de rooilijn (perceelsgrens) dienen deze eerst afgekapt te worden.

 

Riolering:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

 

De regenwaterpijp op de straatgevel mag maximaal 10 cm uitspringen. Deze moet onderaan, tot 1 m hoogte, uitgevoerd worden in gietijzer of in een ander materiaal dat evengoed bestand is tegen breuk of blijvende beschadiging.

Indien de regenwaterpijp verder dan 1,5 m van de rioolvertakking verwijderd is, moet de bouwheer deze binnenshuis op het interne rioleringssysteem aansluiten.

Voor het plaatsen van een regenwaterpijp op de straatgevel moet een vergunning inname openbaar domein aangevraagd en bekomen worden. Het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ regenwaterafvoerpijp in het zoekveld). Dit ingevulde formulier kan u mailen naar innames@stad.gent, opsturen per post naar Dienst Wegen, bruggen en waterlopen, afdeling Innames publieke ruimte, Botermarkt 1, 9000 Gent of afgeven aan de Balie Bouwen, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Voor het wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.

 

In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld). U dient er rekening mee te houden dat de behandeling van deze aanvraag een bepaalde doorlooptijd nodig heeft (zie ook website).