Terug
Gepubliceerd op 04/02/2022

2022_CBS_01196 - OMV_2021073592 K - omgevingsaanvraag voor Zuidveld 1: het verkavelen van gronden in 5 loten bestemd voor meergezinswoningen en de aanleg van openbaar domein met woonerfkarakter - met openbaar onderzoek - Koopvaardijlaan en Schipperskaai , 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 03/02/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 03/02/2022 - 08:54
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01196 - OMV_2021073592 K - omgevingsaanvraag voor Zuidveld 1: het verkavelen van gronden in 5 loten bestemd voor meergezinswoningen en de aanleg van openbaar domein met woonerfkarakter - met openbaar onderzoek - Koopvaardijlaan en Schipperskaai , 9000 Gent - Vergunning 2022_CBS_01196 - OMV_2021073592 K - omgevingsaanvraag voor Zuidveld 1: het verkavelen van gronden in 5 loten bestemd voor meergezinswoningen en de aanleg van openbaar domein met woonerfkarakter - met openbaar onderzoek - Koopvaardijlaan en Schipperskaai , 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 57

Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen  verleent  de vergunning en legt bijzondere voorwaarden en lasten op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

SCHIPPERSKAAI DEVELOPMENT NV met als contactadres Poortakkerstraat 94, 9051 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021073592) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 9 juli 2021.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:

• Onderwerp: Zuidveld 1: het verkavelen van gronden in 5 loten bestemd voor meergezinswoningen en de aanleg van openbaar domein met woonerfkarakter

• Adres: Koopvaardijlaan en Schipperskaai , 9000 Gent

• Kadastrale gegevensafdeling 7 sectie G nrs. 760/2 N, 760/4 S, 796/2 T, 796/2 R, 796/2 S en 918P

 

Aanvullende informatie werd ontvangen op 25 augustus 2021. Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 1 september 2021.  De aanvraag volgde de gewone procedure.
Op 15/10/2021 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 20/10/2021 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard

Op 02/11/2021 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 05/11/2021 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard

 

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 22 december 2021:

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De betrokken percelen in de aanvraag situeren zich tussen de Koopvaardijlaan en de Schipperskaai, nabij het kruispunt van de Koopvaardijlaan met de Afrikalaan.

De verkaveling is een 3e en voorlaatste stap in de ontwikkeling van het gebied tussen de Koopvaardijlaan, de Schipperskaai, en de toekomstige Verapazbrug. Aan de oostzijde van de Koopvaardijlaan bevinden zich bedrijfsgebouwen. Het station Gent-Dampoort bevindt zich ten zuiden op ca. 1 km.

De omgeving is in volle ontwikkeling en oriënteert zich als een woonbuurt met ondersteunende voorzieningen. Deze ontwikkelingen kaderen in de realisatie van het RUP Oude Dokken. Aan beide zijden van de dokken worden volgens het zogenaamde “brochettemodel” afwisselend bouwzones en openbare groenzones bestemd.

 

Voor 3 bouwvelden aan de oostelijke zijde van het dok – de zone tussen Koopvaardijlaan, Schipperskaai en Verapazbrug, is een PPS-constructie opgericht waarbij Sogent als publieke partner samenwerkt met SCHIPPERSKAAI DEVELOPMENT voor de realisatie van de bouwvelden en tussenliggende groenzones.

Deze ontwikkeling verloopt, gelet op de omvang van het gebied, gefaseerd. Voor de 2 meest noordelijke bouwvelden werd in 2016 de 2 eerste verkavelingsvergunningen afgeleverd: voor het Noordveld (Z1f in het RUP) en Centraal veld (Z1g in het RUP). Deze zijn intussen in grote mate gerealiseerd. De bebouwing van het Centraal veld is volledig opgeleverd en in gebruik. Het Noordveld is nog in ontwikkeling: voor 3 van de 5 bouwvolumes werd reeds een omgevingsvergunning afgeleverd die in uitvoering is, voor de overige gebouwen loopt het ontwerpend onderzoek of de aanvraagprocedure.

 

Voorliggende aanvraag betreft een deel van het zuidelijke bouwveld. Dit zuidelijke bouwveld (Z1h in het RUP) kent op vandaag bebouwing met een loods.

Omwille van de omvang van dit bouwveld en nog uit te klaren aspecten voorafgaand aan realisatie, wordt dit bouwveld opgedeeld in 2 verkavelingsaanvragen. Beide kunnen op zich functioneren en kunnen aldus afzonderlijk worden voorgelegd en ontwikkeld. Er worden reeds voorzieningen genomen voor de latere aansluiting en verbinding van Zuidveld II op Zuidveld I. Het hoogte-accent vrije positie, zoals bepaald in het RUP, wordt tevens voorzien in Zuidveld II. De aanvraag die nu voorligt voor Zuidveld I beslaat het noordelijke deel van het Zuidveld, aansluitend op het Centraal veld.

Deze aanvraag omvat de verkaveling, het slopen en bouwrijp maken van de gronden en de omgevingsaanleg, waaronder het openbaar domein van Zuidveld I.

Volgende stedenbouwkundige handelingen worden vermeld:

-      De sloop van bestaande bebouwing (loods) op het terrein

-      Het reliëf van het terrein wijzigen: terreinaanlegwerken voor o.a. de aanwerking aan de verhoogde Schipperskaai, heuvels in de woongroenzone en de wadi's voor de hemelwatervoorzieningen.

-      Het aanleggen van wegenis: nieuwe dwarsstraten doorheen het bouwveld en doortrekken van de krukas, aanpassingen aan de Koopvaardijlaan

-      Het aanleggen van openbare woongroenzone: hierin zitten de speelheuvels, speelelementen, beplanting, bomen, banken en dergelijke vervat.

 

 

SLOOP EN BOUWRIJP MAKEN TERREIN

De aanvraag omvat de sloop van de bestaande loods op het terrein (Loods 0130A – ook wel Loods 13 en Dok genoemd) en opbraak van verhardingen.

De loods is 40 m breed en 105 m lang. De loods is voor het grootste gedeelte een open afdak, en voor twee van de traveeën een gesloten volume onder het dak met inwendig een mezzanine. 
Het volume is afgedekt met een licht hellend dak, de hoogte reikt maximaal tot 7,70 m. De loods heeft een terreinoppervlak van 4200 m² en een volume van 30870 m³. De verhardingen plooien zich in een U-vorm om deze loods en hebben een gezamenlijke oppervlakte van ca. 2640 m².

Aan de aanvraag is een sloopopvolgingsplan toegevoegd.

 

 

VERKAVELING

De verkaveling bestaat uit 5 loten die omgeven worden door nieuw openbaar domein. 

-      Lot 1, 2 , 3 en 4 zijn bedoeld voor woningbouw en de voorschriften voorzien  bouwhoogtes die variëren van laag tot middelhoogbouw. De hoogte is overal maximaal 18 m. Bij Lot 1 en 2 hebben de woningen enkel een private voortuin maar palen ze rechtstreeks aan de nieuwe woongroenzone. Loten 3 en 4 hebben naast een private voortuin ook een collectieve binnentuin. 

-      Lot 5 is eveneens bestemd voor woningbouw en nevenfuncties in de plint. Op dit lot wordt een hoogteaccent voorzien tot maximaal 50 m. 

 

De bouwzones binnen de loten 1 tot 4 worden parallel aan de nieuwe dwarsstraten tussen Koopvaardijlaan en Schipperskaai geplaatst. Zo ontwikkelt zich vanaf de kade en de Koopvaardijlaan een spel waarin bebouwing, zicht op tuinen en zichtassen (de nieuwe dwarsstraten) elkaar afwisselen.

 

Programma

Binnen de bebouwbare zones van de verkaveling wordt wonen als hoofbestemming vastgelegd. Er wordt per lot een maximaal aantal te realiseren woningen bepaald:

Lot 1: 10

Lot 2: 19

Lot 3: 17

Lot 4: 29

Lot 5: 68

Daarnaast worden als nevenbestemming ook detailhandel, kantoren, diensten en gemeenschapsvoorzieningen toegestaan als kleinschalige nevenbestemmingen voor voorzieningen verweven aan het wonen. De toegelaten oppervlakte voor kantoren en handel wordt beperkt tot 500 m² per handelszaak of kantoor.

In lot 5 kan de gelijkvloerse en eerste verdieping volledig bezet worden met nevenfuncties (op niveau van het gebouw blijft dit minder dan 50% van de oppervlakte).

 

Woondichtheid

Het RUP bepaalt dat voor het bouwveld een maximaal BVO van 25.000 m² kan worden gebouwd. Dit is exclusief parkeervoorzieningen, terreinverharding en overdekte buitenruimtes, technische verdiepen, terrassen en laad- en loszones.

De voorliggende verkaveling voorziet maximaal 16.000 m² BVO voor Zuidveld I, in Zuidveld II zal later bijgevolg nog 9.000 m² BVO gerealiseerd kunnen worden.

 

In de verkaveling worden 143 wooneenheden voorzien op een oppervlakte van 0,86 ha. De woningdichtheid bedraagt ca. 165 woningen per hectare. 

 

Woningtypologie en bescheiden woonaanbod

Het project voorziet een divers woningaanbod, daarbij worden er type woningen voorzien in drie groepen. Sociale woningen, bescheiden woningen en woningen voor de vrije markt. Voor elke groep wordt er een mix van woningtypologieën voorzien, gaande van grondgebonden woningen, gestapelde woningen, tot appartementen.

 

Het RUP en de contractuele afspraken tussen ontwikkelaar en sogent (pps-overeenkomst) verplichten de realisatie van (minimum) 20% sociale en 20 % budget woningen (koopwoningen voor wie net niet in aanmerking komt voor sociale woningen, conform de richtlijn budgetwoningen van sogent).

Het te realiseren sociaal woonaanbod bedraagt 20%. Dit voorschrift wordt beoordeeld over het programma van het hele project (dus niet per individueel gebouw of bouwveld). In Zuidveld I zullen deze gerealiseerd worden in loten 2 en 4 (’t Kofschip en Tuupetegoare).

 

Het te realiseren aanbod budget-woningen (contractueel pps-overeenkomst tussen de ontwikkelaar en sogent) bedraagt 20%. Veralgemeend kan men stellen dat deze woningen, met een vastgelegde minimum oppervlakte en een vastgelegde maximale verkoopprijs, toegankelijk zijn voor kopers (en in sommige gevallen huurders) die voldoen aan de toetredingsvoorwaarden bepaald door sogent. Dit voorschrift wordt beoordeeld over het programma van het hele project. In Zuidveld I zullen deze gerealiseerd worden in loten 1, 3 en 5 (Bolders Beluik, Bolders kade en Tournesol). Bij de individuele omgevingsvergunningen van de gebouwen zal telkens een overzicht van het betreffende gebouw en van het geheel (het bouwveld Z1h en/of het gehele project) worden toegevoegd.

 

Inrichting private buitenruimte bij elk lot

Aansluitend bij de bebouwbare zones wordt in het verkavelingsplan een zone voor private

buitenruimte vastgelegd. Deze verdeelt zich nog eens in private voortuinen en collectieve binnentuinen.

Voor de voortuinen wordt bepaald dat verharding zoveel mogelijk moet worden beperkt maar dat toegangspaden en ook trappen naar bovenwoningen (met de ruimte onder de trap die dichtgemaakt kan worden als een bergruimte) mogelijk zijn. Er wordt in deze zones (lot 1b, 2b, 3b en 4b) geen maximaal percentage verharding bepaald.

Voor de collectieve tuinen (lot 3c en 4c) wordt een maximaal verhardingspercentage van 30% vastgelegd. Stedenbouwkundige aanvragen die betrekking hebben op de onbebouwde ruimten moeten in hun aanvraagdossier duiden dat deze maximale verhardbare oppervlakte niet wordt overschreden.

 

Ondergrondse parking/bouwlaag

Binnen de verkaveling wordt een zone voor ondergronds parkeren voorzien ter hoogte van lot 5. Voor de berekening van de parkeerplaatsen wordt verwezen naar de MOBER die in 2016 werd opgemaakt voor de gehele ontwikkeling van de Nieuwe Dokken. Een deel van de parkeerplaatsen voor de 3 bouwvelden wordt daarin opgevangen in het Centraal Veld. Voor Noord- en Zuidveld kan zo het aantal gebouwen dat over een ondergrondse parking moet beschikken voor het veld, beperkt worden. Er wordt enkel een ondergrondse bouwlaag bij lot 5 toegestaan. Deze kan ruimte bieden voor technische lokalen, fietsenstallingen, bergingen. De inrit wordt voorzien binnen lot 5.

 

Verkavelingsvoorschriften

De voorschriften horende bij de verkaveling worden gebaseerd op de voorschriften uit het RUP voor respectievelijk zone Z1h (bouwveld) en Z2 (woongroenzone). Aangezien de voorschriften uit het RUP vrij algemeen zijn geformuleerd worden deze verfijnd zodat per lot ook een onderscheid ontstaat tussen een bebouwbare zone en een private (al dan niet gedeeltelijk collectieve) tuinzone.

 

Het verkavelingsplan toont eveneens een ondergronds lot voor het tracé Zawent.

Dit lot hoort tot het openbaar domein. Er wordt voor de zone die als lot 6 is aangeduid een concessie verleend tussen de stad en DuCoop. DuCoop krijgt zo een uitvoeringszekerheid voor aanleg van de Zawent en een gebruiksrecht om in deze zone werken te kunnen uitvoeren in functie van onderhoud en beheer. Het gaat in géén geval om een privatief lot.

 

 

OMGEVINGSAANLEG – BESTAAND EN NIEUW OPENBAAR DOMEIN

De aanvraag omvat de gedetailleerde omgevingsvergunningsaanvraagplannen voor de aanleg van het toekomstig openbaar domein: de dwarsstraten tussen de Koopvaardijlaan en Schipperskaai, de aanleg van de woongroenzone tussen dit Zuidveld en het reeds gerealiseerde Centraal Veld en de nieuwe verbindingsweg die deze 3 onderdelen van het nieuwe openbaar domein met elkaar verbindt, de krukas.

 

Aansluiting op de Koopvaardijlaan- Afrikalaan; aanpassing bestaand openbaar domein

Het projectgebied sluit aan op de Koopvaardijlaan, een deel van de straat wordt aangepast conform de reeds uitgevoerde/ in uitvoering zijnde delen Centraal veld en Noordveld. 

 

Het Agentschap Wegen en Verkeer (AWV) voorziet om een deel van de Koopvaardijlaan (namelijk het kruispunt met de Afrikalaan) her aan te leggen. Deze heraanleg is voorzien te starten in het eerste kwart van 2022 (streefdatum maart 2022) en zullen vermoedelijk eindigen in het najaar (oktober 2022). Dit is ruimschoots voor de geplande startdatum van de omgevingsaanleg van Zuidveld 1, die voorzien is kwart 2 van 2023.

 

De plannen zijn maximaal op elkaar afgestemd en kunnen in fasering en uitvoering ook verder worden afgestemd op elkaar.

 

Aanleg nieuwe dwarsstraten

Voor de inrichting van het openbaar domein wordt gekozen voor duurzame materialen zoals beton en kasseien.

De bomen worden zodanig ingeplant zodat deze de kans krijgen om uit te groeien tot toekomstbomen.

 

De verhardingen op openbaar domein worden beperkt tot hetgeen functioneel nodig is, hierbij wordt de verbinding Koopvaardijlaan – Schipperskaai en de Krukas tussen de verschillende bouwvelden extra benadrukt door het gebruik van beton als verharding. De resterende delen worden maximaal groen voorzien, hetzij met versterkt gras of met zones voor beplanting.

 

De overgang tussen privaat en openbaar wordt duidelijk weergegeven door groene elementen, zoals hagen, waardoor er ook de mogelijkheid wordt gegeven tot het creëren van privacy voor de voortuinen. Wanneer een gevel rechtstreeks grenst aan een dwarsstraat of de krukas wordt deze voorzien van geveltuinen of klimplanten om het groene aspect hier ook te versterken.

 

De krukas is een element dat, in tegenstelling tot de dwarse straten tussen Koopvaardijlaan en het water (Schipperskaai), van noord tot zuid doorheen de 3 bouwvelden (Zuidveld, Centraal Veld en Noordveld) en de tussenliggende woongroenzones loopt. Deze as verbindt de velden en groenzones met elkaar en is tevens een functioneel element want deze bundelt de aanleg van de ondergrondse leidingen naar de bouwvelden.

 

Niveauverschillen

Er zijn geen grote niveauverschillen gecreëerd binnen het project, het geheel bevindt zich quasi op hetzelfde niveau. De wadi’s voor de hemelwatervoorzieningen en de woongroenzone vormen hierop een uitzondering. De woongroenzone zelf ligt algemeen lager dan de dwarsstraten tussen de woonblokken en binnen deze zone worden er ook speelheuvels aangelegd.

 

Woongroenzone

Binnen de omgevingsaanleg wordt een woongroenzone aangelegd waardoorheen de krukas loopt, die een noord-zuid gerichte fiets- en voetgangersverbinding is tussen alle bouwvelden in de Nieuwe Dokken.

De zone voor publiek groen wordt aangelegd als woongroenzone. Er worden niveauverschillen gecreëerd: speelheuvels die begeleid worden met zitelementen en wadi’s die een dooradering met water (ook als speelelement) vormen. De wadi’s palen aan de footprint van de gebouwen op lot 1 en 2 (Kofschip en Bolders A). Deze vormen een privacy-gradiënt tussen het wonen en het park en vermijden eveneens dat delen van het park vanuit de aanpalende woningen geprivatiseerd zouden worden.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 13/01/2000 werd een vergunning afgeleverd voor het uitbreiden van een industriegebouw met een nieuwe productiehal en een lokaal voor technische installaties. (1999/897)

3.       WIJZIGINGSAANVRAAG

Op 15 oktober 2021 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 20 oktober 2021 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard.

Dit wijzigingsverzoek werd ingediend om tegemoet te komen aan het negatief advies van de Brandweer. De wijziging houdt in hoofdzaak een verdere verduidelijking in van de aansluiting van deze verkaveling op de omliggende wegenis, nl. de Koopvaardijlaan. Het kruispunt van de Koopvaardijlaan (gewestweg) wordt hier binnenkort door AWV heraangelegd. Om te zorgen dat ook in de toekomstige situatie de nieuwe verkaveling ten allen tijde bereikbaar blijft, dienen de plannen onderling goed op elkaar afgestemd te worden.

Deze wijziging komt tegemoet aan een negatief advies, houdt geen schending van rechten van derden in en brengt geen termijnsverlenging met zich mee.

 

Op 2 november 2021 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 5 november 2021 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard.

Deze wijziging komt tegemoet aan het negatief advies van Farys. Er worden bijkomende snedes over de infiltratievoorzieningen aangeleverd en bijkomende rekenmodellen. De wijziging is noodzakelijk zodat de omvang en capaciteit van de infiltratievoorzieningen correct kan worden berekend en beoordeeld.

De wijziging komt tegemoet aan een negatief advies, houdt geen schending van rechten van derden in en brengt geen termijnsverlenging met zich mee.

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

4.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

Geen tijdig advies van De Vlaamse Waterweg nv. De adviesvraag is verstuurd op 6 november 2021. Op 10 december 2021 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 19 november 2021 onder ref: VK-21-1177 – 2de advies:

Drinkwater

Deze aanvraag voor verkavelingsvergunning betreft het verkavelen van gronden in 5 loten bestemd voor meergezinswoningen en de aanleg van openbaar domein met woonerfkarakter.

De loten 2, 4 en 5 van deze verkaveling kunnen op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet. Hiervoor is uiteraard geen uitbreiding noodzakelijk.

 

Om lot 1 en lot 3 op normale en reglementaire wijze aan te sluiten op het drinkwaterdistributienet zijn volgende werken noodzakelijk: Uitbreiding van het drinkwaterdistributienet vanaf de bestaande waterleiding. Hiervoor dient een minimumstrook van 1m in niet-monoliete verharding te worden voorzien.

 

Gelieve in de verkavelingsvoorwaarde op te nemen:

De verkavelaar dient een schriftelijke aanvraag te richten aan FARYS|TMVW, Stropstraat 1 te 9000 Gent, vergezeld van een duidelijk verkavelingsplan met wegenis en riolering, ten einde een dossier te kunnen opmaken om de loten van drinkwaterleiding te voorzien.

 

Na ontvangst van de offerte (prijzen 6 maand geldig) zal de verkavelaar het voorschot (of forfaitair bedrag) storten. Hiervan zal de stad ingelicht worden zodat het verkoopbaarheidsattest afgeleverd kan worden. Pas na ontvangst van het voorschot (forfaitair bedrag) kunnen de werken ingepland worden.

 

*De offerte wordt opgemaakt uitgaande dat binnen de projectzone van de ingediende verkaveling/ontwikkeling geen vervuiling aanwezig is in de ondergrond. Indien deze zone van de verkaveling gekend staat als een risicogrond bij OVAM, vragen wij u ons alle informatie te willen bezorgen zodat wij u afhankelijk van de graad van vervuiling een aangepaste offerte kunnen bezorgen die rekening houdt met geschikte materialen en met de extra voorzorgsmaatregelen die moeten worden genomen voor de aanleg en exploitatie van de drinkwaterleiding.

 In het bijzonder is het voorafgaandelijk ter beschikking stellen van de preventierichtlijnen voor aanleg en exploitatie een bindende voorwaarde om de aanleg van drinkwater-leidingnet aan te vatten.

 

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt de verkaveling in het centraal gebied. In de zone van de geplande verkaveling ligt een gemengd rioleringsstelsel in de Koopvaardijlaan waarop het nieuwe DWA-stelsel kan worden aangesloten.

Het nieuwe RWA-stelsel moet aangesloten worden op de RWA-leiding in de Schipperskaai.

 

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen.

Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

 

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden.

 

Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent.

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen.

FARYS adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE = Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

 

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

• het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

• overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

• kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

 • inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

• de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

 

Specifieke bemerkingen op het dossier – 2de advies na ongunstig advies

Het betreft een verkavelingsaanvraag Zuidveld I voor meergezinswoningen en de aanleg van openbaar domein met woonerfkarakter. Binnen het Zuidveld I worden 5 kavels aangevraagd.

Binnen deze aanvraag Zuidveld I worden ook voorzieningen genomen voor de latere aansluiting en verbinding met Zuidveld II.

 

Elke kavel binnen de verkaveling dient te worden aangesloten op een gescheiden stelsel. Hierbij dient elk lot te worden voorzien in een dubbele huisaansluiting, één voor afvalwater en één voor regenwater.

 

Plannen

• Details van de overstortconstructie zijn toegevoegd aan het dossier. Wel nog bijkomende doorsnede te voorzien indien een “kanteelvormige uitsparing” moet voorzien worden.

• Uitvoering van de infiltratievoorzieningen is niet gespecifieerd in de meetstraat.

• De openbare infiltratiegracht aan Bolder Beluik A en Het Kofschip liggen heel dicht tegen de gebouwen waardoor hier moeilijk onderhoud van de gracht is. In overleg met de groendienst moet bekeken worden wat hier de minimale afstand moet zijn tot het gebouw. Dit is nu niet duidelijk vermeld op de plannen.

• Omlegging riolering bestaande weg tgv ondergrondse afvalcontainers: gelieve geen hoeken van 90 graden te voorzien, maar meer afgeschuind.

• Herstel wegenis moet in overleg met Wegendienst voorzien worden.

• Locatie 01 is gewijzigd waarbij de uitbreiding van fase 2 niet vertraagd wordt geloosd. Dit werd in vorige versie voorzien thv R6. Ofwel wordt vertraagde lozing voorzien cfr R6, ofwel wordt bijkomend overstort voorzien voor aansluiting fase 2. Dit dient ook te worden aangepast in model.

• R3 kan GEEN vervalput zijn, anders kan water niet vrijstromen in de gracht voor infiltratie. Op basis van BOK van leiding B zou heel deze opwaartse leiding water staan. Dit wordt niet aanvaard door exploitatie.

 

Bespreking van de hydraulische nota

• Aanduiding van meetpunten op de plannen met de toekomstige toestand en niet enkel de bestaande toestand; zo kan worden gecontroleerd of de metingen overeenstemmen met de locatie van de nieuwe infiltratievoorzieningen. Is nog steeds niet toegevoegd aan het dossier.

• 50% van de woningen zouden groendak zijn. Gevraagd is dit aan te duiden op plan en duidelijk weer te geven in de nota. Gebouwen zijn in vergevorderd stadium dat dit al duidelijk is. Is toegevoegd aan het dossier.

• Het is onmogelijk de berekende volumes te controleren door gebrek aan dwarsdoorsneden over de infiltratievoorzieningen. Zijn toegevoegd aan het dossier.

• Indien met spreekt van infiltratievoorzieningen dan kan geen debiet berekend worden op basis van 20 l/s/ha. Volgens de nota spreekt men van gecombineerde infiltratie met buffering gezien de lage infiltratiecapaciteit. Het doorvoerdebiet moet berekend worden op 10 l/s/ha gezien het een doorvoer betreft van privaat naar openbaar. Gelieve de aansluitpunten/overstorten hieraan aan te passen. Bij detail van deze overstorten moet een bijkomende doorsnede met zicht op overstort worden toegevoegd zodat de beschreven “kanteelvormige uitsparing” als knijp duidelijk is op de plannen.

• Doorvoerdebiet van gebouwen 0.15 m met een peil van -0.15m onder drempelpeil: wordt voor elk gebouw dit drempelpeil vermeld? Dit is toegevoegd aan het dossier.

Moet blijvend voorzien worden in technisch dossier infrastructuurwerken.

• Volgende wordt vermeld bij sirio-berekening; o Sirio-berekening: 50 l/m² buffering: welke dakopbouw moet dan voorzien worden gezien dit meer is dan standaard? Is toegevoegd aan dossier en moet ook toegevoegd worden aan de bouwaanvragen van de gebouwen.

• Graag opmaak van een éénduidige nota met uittreksel van de rekensheets (niet allemaal manueel openen en controleren) te vergelijken met de dwarsdoorsneden van de private en openbare infiltratievoorzieningen. Dit moet duidelijk en eenvoudig leesbaar zijn. Dwarsdoorsneden zijn toegevoegd aan dossier, maar nog geen vergelijking met de rekensheets in de nota. Nog steeds allemaal manueel te openen en te controleren. Jammer.

 

Bestek en raming

• Kunststof honinggraten voor uitstroom constructie worden niet aanvaard.

• Ondergronds infiltratiebekken in module krattensysteem wordt niet aanvaard in openbaar domeing. Indien dit private aanleg betreft moet dit uit de raming voor de werken openbare infrastructuur.

• Volgens de plannen zijn de aansluitingen voorzien in dia 315, deze zijn niet opgenomen in raming. Indien dia 315 nodig, zal dit hydraulisch moeten verantwoord worden.

• Eindruiming en eindcontrole ontbreken in de raming.

• Infiltratieproeven op de grachten voor VO ontbreken in de raming.

• Uitwerking infiltratiegrachten ontbreekt op plannen en raming.

 

Algemeen Besluit

De aanvraag wordt als volgt geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”.

Volgende voorwaarden dienen te worden opgenomen:

• FARYS wenst bij elke bouwaanvraag advies te verlenen op deze aanvragen.

• Bij elke bouwaanvraag zal de opbouw van het groendak moeten worden toegevoegd zoals in huidige verkavelingsaanvraag.

• Bij de opmaak van de plannen technisch dossier worden best de aansluitingen van de wadi/infiltratiekratten mee opgenomen in technisch dossier.

• Na uitvoering van de werken en voor VO dient de ontwikkelaar via infiltratieproeven op de grachten aan te tonen dat na de werken dezelfde infitratiecapaciteit van de grond behouden is of verbeterd is.

• Opbouw van de infiltratievoorziening: materiaal, inzaaien,…

• Opmaak van een technisch dossier, waarbij bovenstaande bemerkingen zijn verwerkt, (aangepast aan de bijzondere voorwaarden en eventuele wijzigingen ingevolge bijkomende technische opmerkingen of hydraulische noodzaak) dat bestaat uit een grondplan van alle rioleringswerken en wegeniswerken met bijhorende lengteprofielen, dwarsprofielen en details van alle kunstwerken. Tot het technisch dossier behoren naast de plannen ook een bestek, raming en een aangepaste hydraulische nota (en aangepaste modellering). De werken kunnen pas aanvatten na schriftelijke goedkeuring van FARYS op dit technisch dossier. Zonder schriftelijke goedkeuring op het technisch dossier kan FARYS steeds opmerkingen formuleren.

• We vragen om FARYS|TMVW minimum 1 maand voor de aanvang der werken in te lichten, zodat we toezicht kunnen uitoefenen op de werken.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Agentschap Wegen en Verkeer afgeleverd op 28 oktober 2021 onder ref. AV/411/2021/01148/A:
Het agentschap Wegen en Verkeer adviseert gunstig betreffende voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met de vermelde inlichtingen en beperkingen.

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de omschreven aandachtspunten. (zie bijlage op het omgevingsloket)

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 28 oktober 2021 onder ref. 023584-005/JC/2021:
Besluit: GUNSTIG, Mits aansluiting van nieuwe weg Bangkiraistraat en Taxusstraat op Koopvaardijlaan te voorzien met draaistralen  11m binnenkant en 15m buitenkant In beide rijrichtingen, dit zonder vast obstakels binnen de draaistralen.

Mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 30 september 2021 onder ref. 345041:
Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

Op heden geen toereikende laagspanningsnetten meer in en rond dit project. Ook is er geen bestaande distributiecabine in de nabijheid.

De enige oplossing ter aansluiting van de verkaveling is het voorzien van een nieuwe distributiecabine binnen dit project.

Hier bestaan 2 mogelijkheden, afhankelijk van de geldende voorschriften en mogelijkheden :

* OPTIE 1:

prefab-distributiecabine dient geplaatst te worden op een steeds toegankelijk stuk grond,

zo dicht mogelijk tegen de ontsluiting aan de Koopvaardijlaan.

* OPTIE 2:

De cabine wordt inpandig voorzien (volledig in beheer / op kosten van de bouwheer) op het gelijkvloers met een naar buiten opendraaiende toegangsdeur in het midden van het lokaal en rechtstreeks aan de open buitenlucht.

Snel enkele hoofdrichtlijnen voor de bouwheer, toekomstig nog verder door onze dienst patrimonium te specifiëren:

Het lokaal dient minimum afgewerkte binnenafmetingen te hebben van 4,00m x 4,00m en een vrije hoogte van minstens 2,20m tussen afgewerkte vloerpas en plafond. Verder worden er kabeldoorvoerstukken ingegoten in de fundering en sleuven in de vloerplaat links en rechts voorzien om droog op wettelijke gronddekkingen met onze kabels laag-en hoogspanning te kunnen verlopen.

In de cabinegevel worden conforme onder-en bovenverluchtingsroosters en een kabelmeetluik geplaatst.

Fluvius voorziet een forfaitaire tussenkomst per m2 nuttige vloeroppervlakte.

Hiervan dient er dan een officieel bouwplan gemaakt te worden.

Meer informatie is terug te vinden onder volgende link:

https://www.fluvius.be/sites/fluvius/files/2019-02/9010135-Distributiecabines-elektriciteit-plaatsen-Fluvius.pdf

In beide gevallen moeten wij met ons personeel / onze kabelmeetwagen tot zo dicht en zo snel mogelijk bij de cabine kunnen rijden en steeds 24/24 en 7d/7d niet-elektrische toegang hebben tot de cabine (bv. bij stroomuitval), dus dat wij niet vertraagd worden door bvb elektrische slagbomen, hekkens of paaltjes of toegang te vragen bij ‘derden’.

De energiekabels laag-en hoogspanning moeten zich toekomstig zo minimaal mogelijk te bevinden onder niet-verharde en beplante zones.

Ingeval toch verharding erboven zal worden aangelegd dan dient deze opbreekbaar en herplaatsbaar te zijn (geen grote zware elementen, monolieten,...).

Ervan uitgaand dat de andere nutsmaatschappijen drinkwater en de verschillende telecom-maatschappijen ook netten zouden willen aanleggen op de site vragen wij een minimumsleuf op de plannen te schetsen / aan te bieden van 1,00m breedte (waar minimum 1,20m diep moet kunnen opengelegd worden, want zo heeft bvb drinkwater 1,00m dekking nodig op een drinkwaterleiding).

Wij kunnen hiervoor gerust eens een meeting beleggen indien gewenst. Ons dossierreferentie is NW345041.

 

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

 

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.

 

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

 

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 345041. Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen. Samen zullen we uw project verder bespreken.

 

Opmerking van de omgevingsambtenaar: Uit de vermelde opties is enkel optie 2 een aanvaardbare piste: de cabine moet inpandig worden voorzien.

Dit is op het plan wel aangeduid als “cabine wordt in de bebouwing geïntegreerd” en in het voorschrift voor lot 5 staat vermeld dat zone voor hoogteaccente op dit lot de zoekzone is om de hogspanningscabine te integreren in het gebouw (gelijkvloers of op kelderniveau -1). Dit wordt als verplichting opgelegd (en op die manier als bijzondere voorwaarde in de voorschriften geïntegreerd). 

 

Voorwaardelijk gunstig advies van TELENET afgeleverd op 15 oktober 2021 onder ref. 25052334:
Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Telenet nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

 

• Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken. 

• Er werd een offerte opgesteld en ter goedkeuring doorgestuurd naar de aanvrager. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken.

 

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Proximus NV afgeleverd op 20 september 2021 onder ref. JMS 511600:
Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.

* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen. 

 

Geen tijdig advies van De Vlaamse Waterweg nv. De adviesvraag is verstuurd op 1 september 2021. Op 10 december 2021 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

 

Geen advies van VMM.
 

Gunstig advies van Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij afgeleverd op 18 oktober 2021 onder ref. 2021073592:
Concreet kan in dit dossier verwezen worden naar de volgende informatiebronnen over de bodemkwaliteit van gronden uit het projectgebied:

* de bodemattesten van de gronden die deel uitmaken van het projectgebied: bij de gemeente(n) uit projectgebied kan worden nagegaan of de OVAM bodemattesten aan de gemeente heeft afgeleverd voor gronden uit het betrokken projectgebied. Die bodemattesten kunnen dan bij de gemeente geraadpleegd worden. Bodemattesten voor de gronden uit het projectgebied kunnen ook bij de OVAM worden aangevraagd. Het bodemattest geeft een overzicht van de informatie over de bodemkwaliteit die in het Grondeninformatieregister van de OVAM voor de betreffende grond is opgenomen.

* het geoloket van de OVAM met bodeminformatie: het geoloket toont op een kaart de ligging van de bodemdossiers waarvoor bij OVAM informatie gekend is en geeft aan in welke fase het bodemdossier zich bevindt (oriënterend bodemonderzoek, beschrijvend bodemonderzoek, bodemsaneringsproject, bodemsaneringswerken, eindverklaring). Het geoloket kan geraadpleegd worden op volgende website: http://services.ovam.be/geoloket/.

Verder moet rekening gehouden worden met de volgende algemene aandachtspunten:

* bij overdracht van gronden die deel uitmaken van het projectgebied moeten de verplichtingen van het Bodemdecreet worden nageleefd: bodemattestverplichting (artikel 101 Bodemdecreet) en de bijzondere procedure voor de overdracht van risicogronden (artikel 102 tot en met 115 Bodemdecreet: o.a. uitvoering van een oriënterend bodemonderzoek);

* bij onteigening van gronden die deel uitmaken van het projectgebied moeten de bepalingen van het Bodemdecreet worden gevolgd (artikel 119 en 119bis van het Bodemdecreet);

* bij grondverzet op gronden in het projectgebied moet rekening worden gehouden met de bepalingen over het grondverzet in het VLAREBO-besluit van 14 december 2007;

* Een grondwaterhandeling zoals het infiltreren en het onttrekken van grondwater kan een nabijgelegen bodemverontreiniging verspreiden. Daarnaast kan verontreiniging ook impact hebben op de handeling zoals bij de lozing van onttrokken grondwater dat verontreinigd is. Er werd daarom een richtlijn rond grondwaterhandelingen opgemaakt. Die biedt een praktische handleiding voor wie van plan is om een grondwaterhandeling uit te voeren. Deze handleiding is beschikbaar via deze link : https://www.ovam.be/technische-richtlijn-grondwaterhandelingen-beheer-van-bodemverontreiniging

* er moet rekening mee worden houden dat een bestemmingswijziging een impact kan hebben op de verplichtingen die krachtens het Bodemdecreet en het VLAREBO rusten op gronden uit het projectgebied met vastgestelde bodemverontreiniging, zo onder meer:

 – een bestemmingswijziging kan een impact hebben op een eerdere beoordeling door de OVAM van de aard en de ernst van de bodemverontreiniging op gronden uit het projectgebied en bijgevolg eventueel op de saneringsnoodzaak en de saneringsurgentie.

– een bestemmingswijziging kan aanleiding geven tot wijziging van het saneringsdoel voor een te saneren grond: zie artikel 10, §2 en 21, §1 Bodemdecreet.

– een bestemmingswijziging na een beslissing van de OVAM tot ambtshalve sanering van een verontreinigde grond heeft tot gevolg dat de eventuele meerkost in geval van aanpassing van het saneringsdoel moet worden vergoed door de persoon die eigenaar is van de grond op het moment van de bestemmingswijziging: zie artikel 157, tweede lid Bodemdecreet.

– een bestemmingswijziging kan de verplichting met zich brengen om een nieuw oriënterend bodemonderzoek uit te voeren bij de overdracht van een risicogrond gelegen in het projectgebied, meer bepaald als ingevolge de bestemmingswijziging de grond valt onder een bestemmingstype waarvoor strengere bodemsaneringsnormen gelden: zie artikel 64 en bijlage IV van het VLAREBO-besluit van 14 december 2007.

We hebben ook nog een kleine extra opmerking:

Bij het verwijderen van verhardingen in zones waar bodemverontreiniging werd aangetroffen, is het aangewezen om te bekijken of er een herevaluatie van de risico’s uitgaande van de bodemverontreiniging moet gebeuren.

5.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

5.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'OUDE DOKKEN' (definitief vastgesteld door de Deputatie op 23 juni 2011), in de zone voor stedelijk wonen Z1h en zone voor publiek groen Z2.
 

De voorschriften van het RUP worden in de verkaveling gevolgd en verfijnd. De verfijning gaat er van uit dat het maximaal toegelaten BVO op niveau van het volledige bouwveld, toegewezen wordt aan deze verkaveling Zuidveld I en een deel aan het later te ontwikkelen deel (verkavelingsaanvraag voor Zuidveld II). Ook wordt per lot een maximaal aantal op te richten woonentiteiten bepaald.

De voorschriften bevatten daarnaast ook verfijningen bvb met betrekking tot de nutsvoorzieningen, de inrichting van niet-bebouwde delen van de loten, de plaatsing van het hoogteaccent (lot 5).

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

5.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

5.3.   Verordeningen

- Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

- Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

- Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

 

- Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

5.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gewestweg (deel Koopvaardijlaan) en gemeenteweg.

5.5.   Archeologienota

Aan de verkavelingsaanvraag is een archeologienota toegevoegd met ID 11150 en titel “Vooronderzoek Gent De Nieuwe Dokken Gent Zuidveld”: https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/11150

Van deze archeologienota werd akte genomen op 25/05/2019. De conclusie in het programma van maatregelen luidt dat verder archeologisch onderzoek niet aangewezen is. 

5.6.   Decreet grond- en pandenbeleid – bescheiden last

Ingevolge het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid van 27 maart 2009 (GPB):

 

Deze aanvraag valt onder de categorie "verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal loten", waardoor een bescheiden woonaanbod moet gerealiseerd worden (GPB art. 4.2.1, eerste lid, 1°).

 

De gronden waarop de aanvraag betrekking heeft zijn eigendom van een Vlaams bestuur of Vlaamse semipublieke rechtspersoon. De norm voor een bescheiden woonaanbod bedraagt 40% (GPB art. 4.2.1, tweede lid, 2°).

 

Het te realiseren bescheiden woonaanbod van deze aanvraag bedraagt 56 bescheiden woningen.

 

Aangezien de gronden eigendom zijn van het autonoom gemeentebedrijf “Stadsontwikkeling Gent” (sogent) en de realisatie van sociale woningen en budgetwoningen contractueel overeengekomen zijn in een PPS-overeenkomst dd. 25 juni 2014, is er geen behoefte aan een waarborgregeling voor uitvoering in natura van de last bescheiden wonen cfr. GPB art. 4.2.6.

 

De bescheiden woningen mogen niet groter zijn dan (GPB, art. 1.2, 1°):

-          240 m³ voor appartementen met één of twee slaapkamers;

-          290 m³ voor appartementen met drie of meer slaapkamers;

-          550 m³ voor eengezinswoningen.

 

Verwijzend naar de PPS-overeenkomst van 25 juni 2014 komen alle contractueel te realiseren sociale woningen en budgetwoningen principieel in aanmerking om de decretale last bescheiden wonen voor deze aanvraag te vervullen. In het geval dit contingent aan sociale woningen en budgetwoningen voorzien in deze aanvraag niet volstaat of niet overeenkomt met bovenvermelde volumenormen, kunnen ook marktconforme woningen binnen dezelfde volumenormen worden ingezet als bescheiden woonaanbod conform GPB.

5.7.   Geluid

Er dient voldoende aandacht besteed te worden aan geluidsisolatie (tussen de wooneenheden, omgeving). De akoestische norm (NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen') moet nageleefd worden.

5.8.   Afval

De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema).

 

Het dossier bevat een sloopopvolgingsplan.

 

Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.

5.9.   Stofemissies

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.

De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.

De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

1. afscherming met doeken of zeilen,

2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,

3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,

4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.

Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden.

Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.

5.10.   Asbest

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/omgaan-met-asbest.

6.       WATERPARAGRAAF

De verkaveling is gelegen in het stroomgebied van het Handelsdok, een waterloop die beheerd wordt door De Vlaamse Waterweg nv – afdeling Bovenschelde.

 

Het project ligt niet in overstromingsgevoelig gebied.

 

De afwaterende oppervlakte bedraagt voor voorliggend project: 1 110 m² (wegenis) + 560 m² (7 kavels x 80 m²) = 1670 m². De voorziening dient een volume te hebben van 41 750 l en een infiltratieoppervlakte van 66,8 m². De bouwheer voorziet volgens de aanvraag een volume van 65 634 l en oppervlakte van 215,5 m².

Volgens de aanvraag kan er voldaan worden aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater voor verkavelingen.

 

Voor bijkomende randvoorwaarden wordt verwezen naar het advies van FARYS en VMM.

 

Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige stedenbouwkundige vergunning(en). Deze maatregelen zijn gebaseerd op het algemeen bouwreglement (vnl. artikel 13 en 14) van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater (bij een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of een melding). Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater, en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.

De aanstiplijst hemelwater van de stad Gent dient aan het aanvraagdossier van de stedenbouwkundige vergunning toegevoegd te worden (www.gent.be/bouwreglement).

 

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens VLAREM indelingsplichtig (rubriek 53.2) en dient dit gemeld te worden. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

 

Bij de bemaling dient er rekening gehouden worden met de bodemdossiers in de buurt.

 

Er wordt tevens verwezen naar en aangesloten bij het advies en de daaruit voortvloeiende voorwaarden van Farys en de Vlaamse Waterweg (waterbeheerder – bracht geen advies uit). Mits de voorwaarden die daarin worden opgelegd, ook gerespecteerd worden, kan geconcludeerd worden dat de verkavelingsaanvraag voldoet aan de bepalingen van het decreet integraal waterbeleid en geen onverantwoorde impact zal hebben op de waterhuishouding in deze omgeving. 

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.       GEMEENTERAAD

De aanvraag omvat de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg. De gemeenteraad moest hierover een beslissing nemen en zich daarbij uitspreken over de ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg en over de eventuele opname in het openbaar domein.

De gemeenteraad heeft op 24 januari 2022 hierover een besluit genomen. Het gemeenteraadsbesluit is als bijlage toegevoegd. De voorwaarden en lasten worden integraal overgenomen in onderhavige vergunning.

9.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 9 september 2021 tot 8 oktober 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

10.   OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Voorliggende aanvraag tot omgevingsvergunning is het resultaat van een intensief voortraject met de stad Gent en Sogent. Na een wedstrijd en een onderhandelingsprocedure werd een samenwerkingsovereenkomst getekend door SCHIPPERSKAAI DEVELOPMENT en Sogent. Sogent staat in voor de kwantitatieve en kwalitatieve opvolging van het project. Het projectvoorstel werd vertaald in een stedenbouwkundig inrichtingsplan voor de totale ontwikkeling (3 bouwvelden en tussenliggende woongroenzones). De verkavelingsaanvraag en de voorziene omgevingswerken zijn in overeenstemming met de voorschriften van het RUP Oude Dokken en vormen een verdere doorvertaling van het inrichtingsplan voor dit bouwveld.

De verkaveling voorziet de lotenverdeling, verfijnt de voorschriften en legt ook de rooilijnen vast in functie van een woonontwikkeling met hoge densiteit in een stedelijke omgeving aan de dokken die gerealiseerd wordt in hoge bebouwing met aandacht voor de open ruimte en integratie in de stedelijke context. De ontwikkeling van de nieuwe wijk aan deze zijde van de dokken staat in verbinding met de stad doordat over het water bruggen worden gelegd (Verapazbrug, Bataviabrug, Matadibrug).

 

De verkaveling voor het Zuidveld I vormt een volgende fase in de ontwikkeling van de Nieuwe Dokken.

Er wordt verder gebouwd op het concept uit het RUP (afwisseling tussen bouwvelden en groenzones langs het water) en de eerder afgeleverde verkavelingen voor het Centraal Veld en Noordveld (met onder andere de krukas die van noord naar zuid een visueel en functioneel verbindend element vormt tussen alle delen).

De principes met dwarsstraten en een afwisseling tussen bebouwde en onbebouwd ruimtes die vanuit de achterliggende straten (Koopvaardijlaan) de voeling en het zicht naar het water mogelijk maken, worden in het concept en uittekening van de loten in deze verkaveling verder doorvertaald. De keuze wordt gemaakt 2 dwarsstraten te voorzien waarlangs bouwvolumes worden geschikt. De meeste van deze volumes beperken zich in hoogte (maximaal 18m maar met een onderlinge wisselwerking tussen laag- en middelhoogbouw) met een accent op de kop in lot 5, Tournesol. Dit gebouw wordt anders gepositioneerd en vormt tevens het hoogteaccent voor deze verkaveling. Het vormt hiermee ook de overgang naar de later aan te vragen verkaveling voor Zuidveld II waarin de gebouwen op ruimere afstand vrijstaand gepositioneerd worden.

 

Deze aanvraag omvat de verkaveling, het slopen en bouwrijp maken van de gronden en de

omgevingsaanleg (waaronder het openbaar domein).

 

SLOOP EN BOUWRIJP MAKEN

Huidige aanvraag omvat sloop- en afbraakwerken om de terreinen voor de verkaveling bouwrijp te maken en de omgevingsaanleg voor te bereiden.

De sloop van de bestaande loods is aanvaardbaar. Deze is het gevolg van de keuze en herbestemming in het RUP waarin dit bouwveld een nieuwe ontwikkeling kan kennen.

 

Er wordt gewezen op de verplichting om selectief te slopen en de mogelijke noodzaak de bodemverontreininging en -sanering te herevalueren naar aanleiding van deze sloop (zie advies OVAM). Dit wordt mee opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

 

 

VERKAVELING

Programma

Het RUP Oude Dokken legt een maximaal realiseerbaar BVO op per bouwveld. Dit wordt vertaald naar een programma voor deze verkaveling en houdt rekening met de latere fase voor Zuidveld II.

De hoofdbestemming is wonen. Detailhandel, kantoren, diensten en gemeenschapsvoorzieningen worden aangeduid als mogelijke nevenbestemmingen.

 

Op niveau van deze verkaveling kunnen 143 woningen worden gerealiseerd.

Deze worden verdeeld over een mix van grondgebonden woningen (definitie conform het RUP), geschakelde woningen en gestapeld wonen.

De PPS-overeenkomst met Sogent bepaalt tevens dat er een aandeel sociaal wonen en bescheiden wonen moet worden voorzien. Ook zijn er bepalingen rond budgetwonen opgenomen in de contractuele afspraken. Hierdoor wordt ingezet op een mix aan doelgroepen en woningtypes.

 

Bouwenveloppes per lot

De intekening van de loten vormt een verfijning ten opzichte van het bouwveld in het RUP. De loten krijgen voorschriften mee die uitgaan van het benutten van de footprint én hoogte van het RUP. Er zijn dus wel voorschriften naar maximale bouwhoogtes per lot, maar er wordt slechts beperkt (enkel voor lot 5) een verdere verfijning naar bouwdiepte gemaakt. Deze verfijning zit wel in het grondplan van de verkaveling met de aanduiding van de zones voor voortuin en collectieve binnentuinen.

 

Het RUP legt voor het hoogteaccent in lot 5 ook een minimale hoogte op van 35 m. Deze wordt in de stedenbouwkundige voorschriften niet hernomen, dit wordt middels bijzondere voorwaarde toegevoegd.

 

Deze collectieve binnentuinen moeten grotendeels onverhard blijven en kunnen niet opgedeeld of geprivatiseerd worden. Dit draagt bij tot de waterhuishouding en het spel tussen bebouwde en onbebouwde ruimtes in de verkaveling.

Het voorschrift met betrekking tot deze groenzones wordt duidelijker gemaakt door het woord “richtwaarde” te schrappen (bijzondere voorwaarde). Voor de buitenruimtes, met uitzondering van de voortuinen van loten 1, 2, 3 en 4 (de aangeduide zones 1b, 2b, 3b en 4b) dient de verharding effectief beperkt te worden tot maximaal 30%. Voor de voortuinen wordt dit niet zo strikt gehanteerd zodat nog een beperkte ontwerpmarge bestaat.

Er worden duidelijke afbakeningen bepaald die de overgang tussen private en openbare ruimte weergeven. Dit vertaalt zich oa in de toegelaten afsluitingen die ofwel de openheid en groen karakter benaderen of een doortrekken van de bebouwde ruimte (metselwerk) kunnen vormen. Dit draagt mee bij aan de beeldkwaliteit en identiteit van de ruimtes.

 

Ondergrondse parking

De ondergrondse parking zorgt ervoor dat de bovengrondse ruimte gevrijwaard blijft van gemotoriseerd verkeer en parking. Deze parkeerruimte zal instaan voor het opvangen van de behoefte van Zuidveld I en kan later uitgebreid worden onder Zuidveld II. Voor de totale ontwikkeling werd eerder op het Centraal veld een “overschot” aan parkeren gecreëerd dat onder andere het bezoekersparkeren voor alle velden kan opvangen.

 

Er wordt enkel onder lot 5 een ondergrondse bouwlaag toegestaan die kan instaan voor het opvangen van deze behoefte. Ook de inrit dient binnen dit lot geïntegreerd te worden. De aanleg van de ondergrondse bouwlaag maakt geen deel uit van de terreinaanlegwerken binnen de verkaveling maar zal deel uitmaken van de aanvraag tot omgevingsvergunning voor de bebouwing op dit lot.

 

Mobiliteit

Het betreft de verkavelingsaanvraag voor het gebied van de Nieuwe Dokken, die vallen onder de voorschriften van het RUP 135 Oude Dokken. Het hele gebied is opgedeeld in 3 delen: het Noordelijk, Centraal en Zuidelijk bouwveld. In eerste instantie werden het noordelijke en het centrale bouwveld ontwikkeld. Voor deze werden zowel de verkavelingsvergunningen (2016 GE 156/00 en 2016 GE 157/00) als verschillende bouwaanvragen beoordeeld naar mobiliteit en parkeren.

Dit dossier gaat over het Zuidelijk bouwveld, namelijk de verkaveling en omgevingsaanleg van Zuidveld I. Zuidveld I omvat 5 kavels met in totaal 143 wooneenheden en 383 m² kinderopvang. Er zal nog een aanvraag volgen voor Zuidveld 2, waar er nog 61 wooneenheden en 350 m² horeca zal verwezenlijkt worden. Deze kavels worden georganiseerd rond een openbaar domein. 

 

In elk verkavelingsdossier werd reeds een Mober toegevoegd, die werd geüpdatet naar aanleiding van deze aanvraag.

 

Voetganger en fiets

-      De site is bereikbaar via de Koopvaardijlaan en de Schipperskaai, en via de bestaande fiets- en voetgangersbrug en de nog te realiseren Matadi brug naar Dok Zuid. 

-      Voor winkels richt men zich op de Dampoortwijk en de ACEC-site. In het centrale bouwveld werd een school met buurtsporthal gebouwd. 

-      Doorheen het gebied zal een fiets- en wandelas lopen die autovrij is. Er worden wijkwinkelkarren beschikbaar gesteld voor intern vervoer van grotere aankopen en vuilniszakken. 

 

Collectief vervoer

Er is een bushalte in de Koopvaardijlaan (richting Dampoort) en in de Afrikalaan. Daarnaast ligt dit gebied op minder dan 1 km van het Dampoort station, dat een knooppunt van openbaar vervoer is. Aan de overzijde van het water, bereikbaar via de fietsersbrug, passeert buslijn 5 en komt er op termijn een tramlijn.

 

Auto

-      Het projectgebied sluit aan op de Koopvaardijlaan. AWV voorziet een heraanleg van een deel van deze straat. Het ontwerp van de omgeving is afgestemd op deze heraanleg. 

-      De Koopvaardijlaan wordt geknipt voor gemotoriseerd verkeer naar aanleiding van de nieuwe aansluiting van de R40 en de Afrikalaan door middel van de Verapazbrug. Er werd ook betalend parkeren ingevoerd. 

-      De verkaveling zelf is opgevat als een autoluwe zone en kan in principe niet opgereden worden door gemotoriseerd verkeer, met uitzondering van hulpdiensten en verhuisbewegingen. 

-      Parkeren is voor deze kavels voorzien via zowel een centrale ondergrondse parking rechtstreeks toegankelijk van de Koopvaardijlaan als een nog te vergunnen ondergrondse parking toegankelijk via de Afrikalaan. De parking langs de Koopvaardijlaan maakte onderdeel uit van het centraal bouwveld en is reeds vergund. De nog te vergunnen parking via de Afrikalaan zal onderdeel uitmaken van de vergunningsaanvraag van Zuidveld 2. 

-      Er worden bezoekersplaatsen voorzien op het openbaar domein voor dit project langs de Koopvaardijlaan. 

 

Parkeren

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke aanleg, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen.

De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. Daarom moet een evenwicht gezocht worden tussen enerzijds het vermijden van een onbeperkte uitbreiding van de parkeercapaciteit omdat bijkomende parkeerplaatsen immers bijkomend autoverkeer aantrekt en anderzijds het voorzien van voldoende autoparkeercapaciteit om de parkeeroverdruk op straat niet bijkomend te verhogen. Om het fietsgebruik aan te moedigen, wordt een minimum aantal fietsenstallingen gevraagd. Het voorzien van voldoende en comfortabele fietsenstallingen is immers één van de manieren om fietsgebruik te stimuleren.

Gezien de grootte van het totale project, rekening houdend met alle bouwvelden, werd een Mober opgemaakt om het aantal noodzakelijke parkeerplaatsen en de impact om de omgeving te bepalen en te bespreken. Deze geactualiseerde Mober werd op voorhand besproken en we gaan akkoord met de conclusies dat er nog steeds geen negatieve impact zal zijn op de omgeving door de realisatie van het Zuidveld.

 

Fiets

-      Volgens de Mober worden er voor het volledige bouwveld (Zuidveld 1 en 2) 681 fietsparkeerplaatsen voorzien voor alle bewoners. 

-      Als dit aantal voldoende is voor alle bewoners pas duidelijk worden in de Omgevingsvergunning(en) voor de gebouwen. Zowel voor bewoners als bezoekers. De afspraak is namelijk dat minstens 10% van het totaal aantal noodzakelijke fietsparkeerplaatsen zou worden voorzien op het maaiveld voor bezoekers. Er staan voorlopig slechts 35 fietsparkeerplaatsen op het openbaar domein ingetekend voor bezoekers, wat voorlopig te kort is. 

-      De uitvoering van de stallingen zal pas duidelijk worden bij de aanvraag tot Omgevingsvergunning(en). Alle stallingen dienen echter ruim en comfortabel te zijn, en bruikbaar voor alle types fietsen, zowel transportfietsen, fietsen met mandjes of kinderzitjes, of bakfietsen.

Auto

-      Er werd een kencijfer voor parkeren afgesproken voor alle velden van maximum 0,76 autoparkeerplaatsen/woonentiteit, met uitzondering van parkeerplaatsen voor woonboten en maximum 23 plaatsen voor niet-residentiële functies. In het centrale bouwveld werden 197 parkeerplaatsen voorzien en in het Noordelijk bouwveld 43. 

-      Men wenst nog 36 parkeerplaatsen te verwezenlijken in Zuidveld 2. Dit brengt het totaal op 276 parkeerplaatsen, wat onder de maximumnorm valt. Het centrale bouwveld wordt voorzien van een systeem van parkeerdeelplaatsen, de andere parkeerplaatsen zijn vast. 

-      In Zuidveld 1 worden er geen autoparkeerplaatsen voorzien, wat conform de voorbesprekingen is. 

 

Flankerende maatregelen

Schipperskaai Development cvba voorziet op het centraal plein een ‘mobiliteitsinnovatiepunt’ (MIP) met volgende functies:

-          bij Bikeking/CUP

  • Aankoop (elektrische) fietsen
  • Huur (elektrische) fietsen
  • Fiets herstellen
  • Fietsles voor kleuters

-          Fietswasplaats ondergronds

-          Deelwagens Batt-mobiel

-          Deellockers E-safe

-          Deelparking Indigo (start meervoudig gebruik maart 2021)

Daarnaast zijn er nog andere initiatieven zoals wijkwinkelkarren en een aanbod voor alternatieve mobiliteit (kano’s, waterfiets, steps, …).

 

Werfverkeer

Het werfverkeer dient via het hogere wegennet te rijden, om geen hinder en onveilige situaties te veroorzaken. De keuze welke voertuigen voor wat ingezet worden heeft consequenties naar de routes die zij kunnen volgen. Het zal niet toegestaan worden dat men door woonbuurten rijdt met werfverkeer komende van of gaande naar dit projectgebied. De keuze van vervoermiddel voor het werfverkeer dient zich aan te passen aan de aangewezen route, en niet omgekeerd. Hierbij wijzen wij er nog eens expliciet op dat tractoren niet toegelaten worden binnen de stadsring en op de R4. Graag wijzen we ook op de mogelijkheid om (een deel van) het werfverkeer via het water te organiseren.

 

OPENBAAR DOMEIN

Bestaand openbaar domein

De verkaveling takt aan op de Koopvaardijlaan. Zoals de aanvraag vermeldt, wordt het kruispunt Koopvaardijlaan – Afrikalaan heraangelegd door AWV. De plannen van de verkaveling, inclusief de bereikbaarheid (in bestaande en toekomstige situatie) voor brandweerwagens en hulpdiensten, werden op die heraanleg afgestemd.

De nodige draaicirkels worden gerespecteerd. De plaatsing van eventuele verkeersborden op het her aan te leggen openbaar domein zal hier tevens rekening mee moeten houden.

 

Aanleg nieuwe wegenis

De nieuwe wegen zijn twee dwarsstraten tussen Koopvaardijlaan en Schipperskaai en de haaks daarop staande krukas (die schuin verloopt). Deze staan in voor zowel adressering, bereikbaarheid van de woningen, brandwegen als nutsvoorzieningen. De aantakking van de private loten gebeurt telkens ter hoogte van de nieuwe lotgrenzen (zie ook rooilijnplan).

 

De verkaveling is gelegen langs een met riolering uitgeruste verharde weg en brengt de aanleg van nieuwe wegenis en riolering met zich mee. De nutsvoorzieningen maken deel uit van een afzonderlijk door de betrokken maatschappijen uit te voeren studie en zijn ook ten laste van de verkavelaar. De bodem gelegen tussen de rooilijnen is bestemd om ingelijfd te worden bij het openbaar domein, samen met alle uitrustingswerken.

Er is een afzonderlijk ondergronds lot aangeduid voor het tracé van de Zawent. Dit lot is geen privatief lot maar regelt via een concessie de uitvoeringszekerheid en gebruiksrecht van deze zone voor DuCoop voor de aanlegwerken en werken in functie van onderhoud en beheer. Het lot maakt integraal deel uit van het openbaar domein.

 

Voor het aanleggen van de wegenis moet geen afzonderlijke stedenbouwkundige vergunning worden aangevraagd. Er worden in wel voorwaarden opgelegd over de aanleg van de wegenis, die ook aan de gemeenteraad worden voorgelegd en vertaald moeten worden in het technische dossier.

 

Aanleg nieuwe woongroenzone

De zone voor publiek groen wordt aangelegd als woongroenzone. Er worden niveauverschillen gecreëerd: speelheuvels die begeleid kunnen worden met zitelementen en wadi’s die een dooradering met water (ook als speelelement) vormen. De wadi’s palen aan de footprint van de gebouwen op lot 1 en 2 (Kofschip en Bolders A). Deze vormen een privacy-gradiënt tussen het wonen en het park en vermijden eveneens dat delen van het park vanuit de aanpalende woningen geprivatiseerd zouden worden. De afgesproken begrenzing tussen bouwzone en parkzone wordt gerespecteerd.

 

De woongroenzone moet de groenbehoefte invullen van de nieuwe bewoners, de aanpalende lagere school en de onmiddellijke buurt. De realisatie van de woongroenzone moet dan ook binnen een redelijke termijn voltooid worden. De fasering van de werken moet hier op afgestemd worden. De woongroenzone wordt zo beperkt mogelijk als werfzone voor de bouwwerken ingezet.

Hiertoe worden voorwaarden opgelegd die ook in de lasten worden opgenomen.

 

Een groter aandeel extensief beheer is wenselijk, niet enkel delen van de heuvels. De wadi en aanpalende strook met bomen zal weinig betreding vragen en kan ook extensief zijn.

Delen van de heuvels waar maaibeheer niet haalbaar is moeten beplant worden met heestermassief (cf. voorbesprekingen). De keuze van de speelinfrastructuur en het maritiem element (in samenspraak met andere stadsdiensten) moet nog gemaakt worden.

 

Nutsvoorzieningen

Er bevindt zich een tijdelijke hoogspanningscabine op de terreinen van de woongroenzone. Deze werd daar geplaatst na de heraanlegwerken aan de kade. In de plannen en voorschriften is opgenomen dat deze in de bebouwing zal worden geïntegreerd. Er wordt ruimte voorzien in lot 5 (Tournesol).

Het advies van Fluvius laat 2 opties open voor de integratie van de hoogspanning. Daarvan wordt vanuit ruimtelijk oogpunt enkel optie 2 – integratie in een bebouwd volume – weerhouden.

Dit is op het plan aangeduid als “tijdelijke cabine wordt in de bebouwing geïntegreerd” en in het voorschrift voor lot 5 staat vermeld dat zone voor hoogteaccent op dit lot de zoekzone is om de hogspanningscabine te integreren in het gebouw (gelijkvloers of op kelderniveau -1). Dit wordt als verplichting opgelegd, niet enkel als zoekzone (en op die manier als bijzondere voorwaarde in de voorschriften geïntegreerd). 

 

Er wordt opgemerkt dat op de plannen een “Zoekzone telenetkasten” aangeduid staat in de zuidelijke leefstraat: een inplanting van deze kasten in de groenzone is niet aanvaardbaar. Deze ruimtevraag dient inpandig (ingewerkt in de gevel van de gebouwen) opgelost te worden (voorwaarde).

 

 

SAMENVATTING

De geplande woonontwikkeling werd grondig bestudeerd in de inrichtingsstudie en het voorafgaand stedenbouwkundig onderzoek. Dit werd op een heldere en kwalitatieve manier vertaald in de verkaveling, de bijhorende voorschriften en de in de aanvraag opgenomen omgevingsaanleg. Het ontwerp voorziet een evenwicht tussen de ontwikkelingsmogelijkheden in het RUP en de aanwezige natuurwaarden in de onmiddellijke omgeving. De uiteindelijke woonkwaliteit, architecturale

uitwerking, verfijning van het programma, parkeerratio en dergelijke meer worden verder uitgewerkt in de toekomstige vergunningsaanvragen voor de gebouwen. Mits voldaan wordt aan de voorwaarden en lasten, doorstaat de verkavelingsaanvraag de toets aan de goede ruimtelijke ordening.

 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits toepassing van de voorwaarden en lasten komt de aanvraag in aanmerking voor vergunning.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor Zuidveld 1: het verkavelen van gronden in 5 loten bestemd voor meergezinswoningen en de aanleg van openbaar domein met woonerfkarakter aan SCHIPPERSKAAI DEVELOPMENT nv gelegen te Koopvaardijlaan  en Schipperskaai , 9000 Gent

 

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:


De bijzondere voorwaarden opgelegd in het gemeenteraadsbesluit van 24 januari 2022 en alle hieronder opgenomen bijzondere voorwaarden:


1) Voorwaarden voortvloeiend uit externe adviezen

De bepalingen in het advies van Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij afgeleverd op 18 oktober 2021 onder ref. 2021073592 dienen te worden gevolgd. 

 

De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 28 oktober 2021 met kenmerk 023584-005/JC/2021).

 

De voorwaarden opgenomen in het advies van Agentschap Wegen en Verkeer (advies van 28 oktober2021, met kenmerk AV/411/2021/01148/A) moeten strikt nageleefd worden.

 

De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS (advies van 19 november 2021, met kenmerk : VK-21-1177 – 2de advies:) moeten strikt nageleefd worden.

Bijzondere aandachtspunten zijn:

Drinkwater

De verkavelaar dient een schriftelijke aanvraag te richten aan FARYS|TMVW, Stropstraat 1 te 9000 Gent, vergezeld van een duidelijk verkavelingsplan met wegenis en riolering, ten einde een dossier te kunnen opmaken om de loten van drinkwaterleiding te voorzien.

Om lot 1 en lot 3 op normale en reglementaire wijze aan te sluiten op het drinkwaterdistributienet zijn volgende werken noodzakelijk: Uitbreiding van het drinkwaterdistributienet vanaf de bestaande waterleiding. Hiervoor dient een minimumstrook van 1m in niet-monoliete verharding te worden voorzien.

 

Riolering

Er zijn voorwaarden opgenomen die zullen doorwerken in het technisch dossier van de aanleg wegenis en riolering.

Andere voorwaarden zullen ook doorwerken bij de aanvragen voor de bebouwing op de verschillende loten.

 

De voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius System Operator (advies van 30 september 2021, met kenmerk 345041) moeten strikt nageleefd worden.

Voor de plaatsing van de hoogspanningscabine wordt enkel optie 2 – de integratie in de bebouwing – weerhouden.

 

De voorwaarden opgenomen in het advies van Proximus NV (advies van 20 september 2021, met kenmerk JMS 511600) moeten strikt nageleefd worden.

De in functie van het in de verkaveling voorziene programma noodzakelijke cabines of kasten in functie van nutsvoorzieningen moeten in de gebouwen ingewerkt worden.

 

De voorwaarden opgenomen in het advies van TELENET (advies van 15 oktober 2021, met kenmerk 25052334) moeten strikt nageleefd worden. 

De in functie van het in de verkaveling voorziene programma noodzakelijke cabines of kasten in functie van nutsvoorzieningen moeten in de gebouwen ingewerkt worden.


2) Bijzondere voorwaarden met betrekking tot de stedenbouwkundige handelingen, het verkavelingsplan en de stedenbouwkundige voorschriften 

Archeologie 
Het programma van maatregelen opgenomen in de archeologienota met kenmerk https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/11150 moet worden opgevolgd.


Stedelijke reglementen aantakking op openbaar domein
Op gronden gelegen op het openbaar domein zijn de stedelijke reglementen met betrekking tot het aanleggen van trottoirs en opritten of het verwezenlijken van rioolaansluitingen van toepassing.
Op gronden bestemd voor overdracht in het openbaar domein zijn deze reglementen eveneens van toepassing in de periode vanaf de aflevering van de verkavelingsvergunning tot de realisatie van de overdracht.
De opritten en trottoir blijven ten laste van de verkavelaar.


Bijzondere voorwaarden op te nemen in de verkoopaktes:
De bouwheren/kopers zijn verplicht een gescheiden systeem voor afvoer van afvalwater en oppervlaktewater (dakafvoer, regenwater) aan te leggen en aan te sluiten op de afvoerleiding voor respektievelijk afvalwater en oppervlaktewater.
- Zij zijn er toe gehouden nieuwe afvoeren aan te sluiten (bestaande afvoeren te behouden) op deze riolering overeenstemmend met de aard van de lozing.
- De interne riolering van de te bouwen woning dient zodanig ontworpen dat er kan aaneengesloten worden met een gescheiden rioleringssysteem (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater). 


Mobiliteit 
In de aanvragen tot omgevingsvergunning voor de afzonderlijke gebouwen moet aangetoond worden dat de fietsparkeerplaatsen zowel qua aantal als qua inrichting voldoen aan de parkeerrichtlijnen van Stad Gent.  Dit voor zowel de bewoners als de bezoekers. 

Er moet aandacht besteed worden aan de flankerende maatregelen, dat deze niet enkel in theorie maar ook in praktijk zullen worden toegepast.  


Kasten en cabines voor nutsvoorzieningen
De in functie van het in de verkaveling voorziene programma noodzakelijke cabines of kasten in functie van nutsvoorzieningen moeten in de gebouwen ingewerkt worden.  


Stedenbouwkundige voorschriften

Voorschrift 1.2 Nutsvoorzieningen wordt aangepast als volgt:
De ‘zone voor hoogteaccent’ op lot 5 is de zone om de hoogspanningscabine in het gebouw op het gelijkvloers of kelderniveau (-1) te voorzien.

Toelichting: het integreren van de hoogspanningscabine in de bebouwing is de enige aanvaardbare optie. Daarom wordt dit niet als zoekzone gezien maar als een verplichte zone.


Voorschrift 1.3 Groenaanleg wordt aangepast als volgt:
De niet-bebouwde delen worden ingericht als groenzone met zo weinig mogelijk verharding, maximaal 30% verharding

Toelichting: het woord “richtwaarde” wordt geschrapt om een duidelijk toepasbaar voorschrift te vormen. Om in te zetten op maximale vergroening en niet-verharde buitenruimte wordt 30% als effectief maximum gehanteerd. 


Voorschrift 2.1.2 Volume wordt voor lot 5 aangevuld met de minimale hoogte conform het RUP nl. 35 m.

    

Artikel 3

Legt volgende lasten op


De lasten opgenomen in het gemeenteraadsbesluit van 24 januari 2022 moeten uitgevoerd worden. 


Bijkomend wordt volgende last BESCHEIDEN WONEN opgelegd:

Deze aanvraag valt onder de categorie "verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal loten", waardoor een bescheiden woonaanbod moet gerealiseerd worden (GPB art. 4.2.1, eerste lid, 1°). 

 

De gronden waarop de aanvraag betrekking heeft zijn eigendom van een Vlaams bestuur of Vlaamse semipublieke rechtspersoon. De norm voor een bescheiden woonaanbod bedraagt 40% (GPB art. 4.2.1, tweede lid, 2°).

 

Het te realiseren bescheiden woonaanbod van deze aanvraag bedraagt 56 bescheiden woningen.

 

Aangezien de gronden eigendom zijn van het autonoom gemeentebedrijf “Stadsontwikkeling Gent” (sogent) en de realisatie van sociale woningen en budgetwoningen contractueel overeengekomen zijn in een PPS-overeenkomst dd. 25 juni 2014, is er geen behoefte aan een waarborgregeling voor uitvoering in natura van de last bescheiden wonen cfr. GPB art. 4.2.6.

 

De bescheiden woningen mogen niet groter zijn dan (GPB, art. 1.2, 1°):

-          240 m³ voor appartementen met één of twee slaapkamers;

-          290 m³ voor appartementen met drie of meer slaapkamers;

-          550 m³ voor eengezinswoningen.

 

Verwijzend naar de PPS-overeenkomst van 25 juni 2014 komen alle contractueel te realiseren sociale woningen en budgetwoningen principieel in aanmerking om de decretale last bescheiden wonen voor deze aanvraag te vervullen. In het geval dit contingent aan sociale woningen en budgetwoningen voorzien in deze aanvraag niet volstaat of niet overeenkomt met bovenvermelde volumenormen, kunnen ook marktconforme woningen binnen dezelfde volumenormen worden ingezet als bescheiden woonaanbod conform GPB.

     

Artikel 4

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:


Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Werfverkeer

Het project moet voldoen aan de voorwaarden voor werfverkeer zoals in het advies omschreven:

Het werfverkeer dient via het hogere wegennet te rijden, om geen hinder en onveilige situaties te veroorzaken. De keuze welke voertuigen voor wat ingezet worden heeft consequenties naar de routes die zij kunnen volgen. Het zal niet toegestaan worden dat men door woonbuurten rijdt met werfverkeer komende van of gaande naar dit projectgebied. De keuze van vervoermiddel voor het werfverkeer dient zich aan te passen aan de aangewezen route, en niet omgekeerd. Hierbij wijzen wij er nog eens expliciet op dat tractoren niet toegelaten worden binnen de stadsring en op de R4. Graag wijzen we ook op de mogelijkheid om (een deel van) het werfverkeer via het water te organiseren (https://stad.gent/nl/over-gent-stadsbestuur/kinder-en-jongerenmobiliteit/charter-werftransport).

 

Bronbemaling

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens VLAREM indelingsplichtig (rubriek 53.2) en dient dit gemeld te worden. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

 

Bij de bemaling dient er rekening gehouden worden met de bodemdossiers in de buurt.

 

Effecten waterhuishouding

Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige stedenbouwkundige vergunning(en). Deze maatregelen zijn gebaseerd op het algemeen bouwreglement (vnl. artikel 13 en 14) van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater (bij een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of een melding). Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater, en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.

De aanstiplijst hemelwater van de stad Gent dient aan het aanvraagdossier van de stedenbouwkundige vergunning toegevoegd te worden (www.gent.be/bouwreglement).

 

Geluid

Er dient voldoende aandacht besteed te worden aan geluidsisolatie (tussen de wooneenheden, omgeving). De akoestische norm (NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen') moet nageleefd worden.

 

Afval

De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema).

 

Het dossier bevat een sloopopvolgingsplan.

 

Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.

 

Stofemissies

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.

De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.

De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

1. afscherming met doeken of zeilen,

2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,

3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,

4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.

Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden.

Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.

 

Asbest

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/omgaan-met-asbest.

 

Onkruidbeheersing 

Vanaf 1 januari 2015 geldt een verbod op het gebruik van pesticiden op alle terreinen in gebruik voor een openbare dienst.

Het ontwerp mag zo weinig mogelijk vatbaar zijn voor kruidgroei. Na de realisatie moet het ontwerp beheerd kunnen worden zonder chemische bestrijdingsmiddelen te gebruiken en zonder zeer intensieve en dure beheersmethoden te moeten toepassen.

 

De verhardingen dienen functioneel te zijn en bijgevolg voldoende gebruikt te worden door betreding en/of berijding. Bij minder dan 60 passages per dag is het risico op kruidgroei groot en kan de noodzaak van de verharding in twijfel getrokken worden. Indien er sporadisch verkeer nodig is, zijn grasdallen of grindgazon betere alternatieven. Dit bevordert ook de infiltratie van hemelwater.

 

Bij verhardingen met kleinschalige elementen hebben de voegbreedte en het voegvullingsmateriaal een grote impact op de kruidgroei en de intensiteit van het onderhoud nadien. Bij een infiltratiegevoelige ondergrond dient de voorkeur uit te gaan naar poreuze stenen om de voegen tot een minimum te beperken (het hemelwater infiltreert via de stenen zelf). Indien infiltratie geen optie is, kan kruidgroei vermeden worden door te kiezen voor een monolietverharding of voegmortel. De aanwezigheid van een kantsteen of kantopsluiting is steeds noodzakelijk aan de randen van een verharding met kleinschalig materiaal om de stenen goed op te sluiten. Het gebruik van veel verschillende materialen voor de verharding dient vermeden te worden, en de aansluiting dient perfect te zijn om grote voegen te vermijden.

 

In goten is er steeds een verhoogd risico op kruidgroei door de opeenhoping van vuil, water en organisch materiaal. Goten moeten daarom uitgevoerd worden in grotere geprefabriceerde (beton)elementen of ter plaatse gestort beton, niet in kleinschalig materiaal.

 

Obstakels en opstaande hoeken in de verharding moeten zo veel mogelijk vermeden worden. Passtukken bij obstakels verlagen de kans op kruidgroei. Onder straatmeubilair of moeilijk bereikbare plaatsen zoals fietsenstallingen kunnen geprefabriceerde elementen uit één stuk of een gesloten verharding toegepast worden. 

 

Ondergrondse infrastructuur (kabels/leidingen) moeten zodanig ingepast worden zodat latere opbrekingen kunnen vermeden worden of zo min mogelijk verstoring teweegbrengen.

 

Verhardingen die later ingelijfd worden bij het openbaar domein moeten bereikbaar zijn voor veeg- en borstelmachines: minimale breedte van 3,30 m, minimale niveauverschillen, voldoende draagkracht (grote veegmachine weegt 19 ton) en afgeronde of afgeschuinde hoeken.

 

In plantvakken en boomspiegels kunnen bodembedekkers de kruidgroei afremmen waardoor een intensief onderhoud niet nodig is.

 

Voor meer info over specifiekere richtlijnen en ontwerptekeningen, wordt verwezen naar het ideeënboek “Ontwerpvoorbeelden onkruidwerende verhardingen” van CROW (www.crow.nl, publicatie 119) en de “handleiding voor niet-chemisch(e) onkruidbeheer(sing) op verhardingen met kleinschalige elementen“ van het OCW (http://www.brrc.be/ ).

 

Aanbevelingen voor het ontwerp inzake duurzaamheid en energie

Volgende aanbevelingen inzake duurzaamheid en energie worden opgenomen als opmerking.

 - Kies voor energiezuinige verlichting langs wegenis en paden of van gevels (conform Lichtplan van de stad Gent).

- Gebruik duurzame materialen zoals bouwmaterialen met goede NIBE-klasse, FSC-houtsoorten, gerecycleerde materialen, materialen met een beperkt onderhoud, grote weersbestendigheid, lokaal geproduceerde materialen.

- Beperk het stedelijk hitte-eiland-effect door verhardingen te beperken, de aanleg van opgaand groen, het voorzien van waterpartijen en de aanleg van lichtgekleurde daken en verharde oppervlakten.

- Let op de oriëntatie van de gebouwen: dit heeft een enorme impact op oververhitting (denk aan zonnewering), maar geeft ook kansen m.b.t. maximale zonlichttoetreding.

- Hoe rekening met geluidsbelasting en luchtkwaliteit bij de inplanting van de gebouwen en bij de schikking van de functies in de gebouwen.

- Probeer energiezuinig te bouwen met nadruk op een performante gebouwschil (bv. passiefbouw). Er moet minstens voldaan worden aan de EPB-eisen. 

- Kies indien mogelijk voor lokale energieproductie (zonnepanelen, zonneboilers, enz) gekoppeld aan zuinige technieken (vb warmtepompen).

- Voorzie laadpalen voor elektrische voertuigen.