Terug
Gepubliceerd op 04/02/2022

2022_CBS_01190 - OMV_2021168893 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het uitbreiden van een oprit, het rooien van een boom en het plaatsen van een afsluiting (regularisatie) - zonder openbaar onderzoek - Berkhoutsheide 12 en 12A, 9000 Gent - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 03/02/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 03/02/2022 - 08:53
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01190 - OMV_2021168893 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het uitbreiden van een oprit, het rooien van een boom en het plaatsen van een afsluiting (regularisatie) - zonder openbaar onderzoek - Berkhoutsheide 12 en 12A, 9000 Gent - Weigering 2022_CBS_01190 - OMV_2021168893 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het uitbreiden van een oprit, het rooien van een boom en het plaatsen van een afsluiting (regularisatie) - zonder openbaar onderzoek - Berkhoutsheide 12 en 12A, 9000 Gent - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Tomas De Rycke  - Hannelore Van Petegem met als contactadres Berkhoutsheide 12, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2021168893) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 28 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het uitbreiden van een oprit, het rooien van een boom en het plaatsen van een afsluiting (regularisatie)

• Adres: Berkhoutsheide 12 en 12A, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 8 sectie H nr. 663E3

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 21 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 26 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het project bevindt zich langs de Berkhoutsheide in de wijk Nieuw-Gent – Zuid. De omgeving bestaat voornamelijk uit koppelwoningen en alleenstaande woningen. Het betrokken perceel ligt langs het smalle doodlopende deel van de Berkhoutsheide die aansluit op de Oudenaardsesteenweg. Het pand in kwestie betreft een eengezinswoning (één bouwlaag en een hellend dak).

 

Met deze aanvraag wordt de regularisatie aangevraagd voor het plaatsen van een draadafsluiting (o.a. ook ter hoogte van de voorste perceelsgrens) van 2m hoog waaraan rietmatten werden bevestigd. Daarnaast werd de vergunde oprit van 3m breed (ca. 49,50m²) in kiezels vervangen door een oprit in beton van 84m² met aan straatzijde een breedte van 8,1m. In de voortuin werd een boom gerooid zonder vergunning.

 

De oprit leidt naar een gesloten garage in de achtertuin achter de oprit, die recent geplaatst werd (in 2021) zonder omgevingsvergunning. De garage heeft een oppervlakte van ca. 36m². Deze garage wordt niet binnen deze regularisatie aangevraagd.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

 

Stedenbouwkundige vergunningen:

  • Op 13/12/1984 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woning. (1984/1414)

 

Stedenbouwkundige bouwmisdrijven:

Op 13 mei 2020 werd vastgesteld dat volgende vergunningsplichtige handelingen werden uitgevoerd:

 

• de 6m lange oprit in de voortuin bestaande uit een grindverharding, werd verbreed tot voor de inkomdeur van de woning. De breedte van de oprit bedraagt nu ongeveer 10m

• aan de voorste perceelsgrens aan de rooilijn werd een 1.9m hoge gesloten afsluiting geplaatst bestaande uit draad met palen waaraan heidematten zijn bevestigd

• in de voortuin thv de linker perceelsgrens werd een boom gerooid

 

Er werd op 14 mei 2020 een aanmaning verstuurd om het bouwmisdrijf vrijwillig op te lossen door ofwel:

1. een omgevingsvergunningsaanvraag in te dienen die voorbesproken is met de dienst Stedenbouw (bouwen@stad.gent), gezien huidige situatie niet volledig vatbaar is voor regularisatie.

 

Ofwel:

2. Volgende aanpassingswerken uit te voeren:

• de opritbreedte aan te passen conform de laatste bouwvergunning 1984/1414

• de hoogte van de gesloten afsluiting aan te passen tot maximum 0.5m hoogte, of de rietmatten aan de bestaande 1.9m hoge draadafsluiting te verwijderen.

• een hoogstammige boom aan te planten in de voortuin.

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement. Het is in strijd met artikel 12.

 

Dit artikel stelt dat het verharden van oppervlaktes tot een minimum moet beperkt worden.

 

In de voortuin wordt enkel beperkte strikt noodzakelijke verharding toegelaten (bv. oprit naar vergunde carport of garage, toegangspad naar inkom) op voorwaarde dat het algemene groene karakter van de voortuinstrook behouden blijft. De verharding moet zo minimaal mogelijk gehouden worden en wordt bij voorkeur in waterdoorlatende materialen uitgevoerd.

 

Met deze aanvraag wordt de regularisatie aangevraagd voor het uitbreiden en aanpassen van een 3m brede oprit in kiezels met een totale oppervlakte van ca. 49,50m² naar een oprit in beton met een totale oppervlakte van 84m² met aan straatzijde een breedte van 8,1m. In totaal werd bijgevolg 34,50m² aan niet-waterdoorlatende verharding aangelegd, waarvan enkel het toegangspad naar de voordeur strikt-noodzakelijk is.

 

Gelet op het feit dat deze bijkomende verharding in de voortuin niet strikt-noodzakelijk én tevens niet waterdoorlatend is, maakt dat deze aanvraag in strijd is met art. 12 van het algemeen bouwreglement.  

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.

 

De overmatige verharding in de voortuin, die bovendien niet waterdoorlatend is, heeft een nefast effect op het waterverhaal. Bijgevolg is de watertoets dan ook negatief.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Met deze aanvraag wordt de regularisatie aangevraagd voor het uitbreiden van een oprit, het voorzien van een 2m hoge omheining en het rooien van een boom in de voortuin. Echter blijkt uit onderzoek van de recente luchtfoto dat ook een garage van ca. 36m² aanwezig is op het perceel. Gezien de inplanting van dit gesloten bijgebouw op minder dan 1m van de perceelsgrens, is deze garage wél vergunningsplichtig. Deze constructie werd echter niet opgenomen in deze regularisatieaanvraag.

 

Deze garage vormt desondanks een belangrijk aspect binnen deze regularisatie-aanvraag, aangezien de uitbreiding van de oprit in niet-waterdoorlatende materialen leidt naar deze wederrechtelijk geplaatste garage. Hoewel de garage wel in aanmerking komt voor vergunning (mits een nieuwe omgevingsaanvraag), is de aangelegde verharding ernaar toe niet te verantwoorden vanuit de goede ruimtelijke ordening. Dit vanwege het niet-waterdoorlatende karakter van de gebruikte materialen, en het aandeel niet strikt-noodzakelijke verharding in de voortuin.

 

Zo wordt na de werken ca. 34,50m² aan extra niet-waterdoorlatende verharding aangelegd in de voortuin, waarvan enkel het toegangspad naar de voordeur strikt-noodzakelijk is. Tevens heeft de oprit aan de rooilijn een breedte van ca. 8,1m. In de oorspronkelijke vergunning (1984/1414) werd echter een oprit met een maximale breedte van 3m vergund in waterdoorlatende verharding.

 

Daarnaast wordt de afwerking van de perceelsgrenzen voorzien met een draadafsluiting van 2m hoog, met een gesloten karakter doordat deze met rietmatten wordt bedekt. Hiervoor werd een bestaande levende haag verwijderd.

 

Voortuinen vormen een wezenlijk deel van het straatbeeld en vervullen een verfraaiende functie met de omgeving. De voortuinstrook moet bijgevolg zijn open karakter maximaal behouden in functie van het voorliggende woonhuis. Dit is met deze aanvraag, gezien het groot aandeel verharding en gebrek aan groene afwerking van de perceelsgrenzen, niet het geval. Tevens zorgt de ca. 8m-brede oprit ter hoogte van de rooilijn voor een negatieve impact op het openbaar domein omdat er een te groot deel geprivatiseerd wordt. Bijgevolg is de aanvraag niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

 

Hieruit volgt dat er wordt vastgehouden aan de toegestane verharding uit de oorspronkelijke vergunning (1984/1414), waarbij een oprit van 3m breed in waterdoorlatende materialen werd voorzien vanaf de rooilijn tot aan de achtergevel. Deze oprit leidt dan naar de wederrechtelijk geplaatste garage (waarvoor een nieuwe omgevingsaanvraag moet worden ingediend). Alle aangelegde betonverharding dat niet werd uitgevoerd volgens de goedgekeurde vergunning dient uitgebroken te worden en opnieuw met natuurlijk groen worden aangelegd. Er mag uiteraard ook een toegangspad naar de voordeur aangelegd in waterdoorlatende materialen.
 

Om het groene karakter te bewaren moet de afsluiting op de perceelsgrenzen aangelegd worden met een levende haag (max. 1 m aan het openbaar domein, ter hoogte van de gezamenlijke perceelsgrens mag dit hoger). 

 

Daarnaast moet als compensatie voor het rooien van de naaldboom in de voortuin één hoogstammige boom (met minimumstamomtrek HS16/18) worden heraangeplant. Dit gebeurt ten laatste het eerstvolgend plantseizoen en op minstens 2 m (maar 3 m aanbevolen) van de perceelsgrens.

 

Uit het voorgaande volgt dat deze aanvraag negatief wordt beoordeeld aangezien deze niet verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. Er moet een nieuwe omgevingsaanvraag worden ingediend waarbij een beperkte oprit wordt ingetekend op het perceel in waterdoorlatende materialen, de wederrechtelijk geplaatste garage wordt aangevraagd en er een aangepaste perceelsafsluiting wordt voorzien.


CONCLUSIE

Ongunstig. De aanvraag is op basis van de bezorgde informatie niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen (strijdigheid met artikel 12 van het algemeen bouwreglement) en niet verenigbaar geacht met de goede ruimtelijke ordening (negatieve watertoets, aanwezigheid van niet strikt-noodzakelijke verharding in de voortuin én tevens niet-waterdoorlatende verharding op het perceel).Op het perceel zijn bouwmisdrijven aanwezig, die met deze aanvraag niet worden geregulariseerd en die onlosmakelijk zijn verbonden met het gevraagde.
 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het uitbreiden van een oprit, het rooien van een boom en het plaatsen van een afsluiting (regularisatie) aan Tomas De Rycke  - Hannelore Van Petegem gelegen te Berkhoutsheide 12 en 12A, 9000 Gent.