Terug
Gepubliceerd op 21/01/2022

2022_CBS_00649 - OMV_2021168172 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een vrijstaande woning - zonder openbaar onderzoek - Zandvoordestraat 112, 9052 Zwijnaarde - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 20/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 20/01/2022 - 08:54
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Afwezig

Elke Decruynaere, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00649 - OMV_2021168172 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een vrijstaande woning - zonder openbaar onderzoek - Zandvoordestraat 112, 9052 Zwijnaarde - Vergunning 2022_CBS_00649 - OMV_2021168172 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een vrijstaande woning - zonder openbaar onderzoek - Zandvoordestraat 112, 9052 Zwijnaarde - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Christof Mahieu met als contactadres  , 9052 Zwijnaarde heeft een aanvraag (OMV_2021168172) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 10 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een vrijstaande woning

• Adres: Zandvoordestraat 112, 9052 Zwijnaarde

Kadastrale gegevens: afdeling 24 sectie C nr. 404T

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 8 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 12 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag situeert zich op de hoek van de Zandvoordestraat en Ten Hulle in Zwijnaarde. De omgeving wordt gekenmerkt door open en halfopen bebouwing, hoofdzakelijk ingevuld met de functie wonen.

 

Het pand in kwestie betreft een vrijstaande eengezinswoning bestaande uit één bouwlaag en een hellend dak. Het perceel heeft een oppervlakte van ca. 1343 m².  De woning bevindt zich op ca. 22 m van de rooilijn aan de Zandvoordestraat. Tegen de perceelsgrens aan Ten Hulle bevindt zich een aangebouwd gelijkvloers bijgebouw dat dienst doet als opslagruimte. De totale bouwdiepte bedraagt 21,51 m.

Het pand is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (relict ID-nr. 56866) en wordt hierin als volgt omschreven: “Naar verluidt voorheen café zogenaamd "In Rome". Achterin gelegen gebouw met omhaagde voortuin en ijzeren hek tussen gietijzeren hekpijlers met bolornament. Gekasseide oprit. Bepleisterde en geschilderde voorgevel van zes traveeën met één bouwlaag en zadeldak (Vlaamse pannen, nok evenwijdig aan de straat), daterend uit eerste helft 18de eeuw. Twee centraal gemarkeerde en hoger opgetrokken travee, voorheen met fronton, heden met plat dak en behouden hoofdgestel op Lodewijk XIV-consoles. Getoogde vensters met vernieuwde ramen en luiken. Twee rechthoekige vensters met ijzeren leuning in het dakvenster. Rechthoekige deur tussen smalle bakstenen pilasters met imposten en druipliijst, voorheen met waaier. Gecementeerde zijaandaken met muurvlechtingen. Interieur met behouden stucplafonds met profielen in Lodewijk XIV-stijl.”

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag omvat interne verbouwingen van het hoofdgebouw, het plaatsen van een dakuitbouw aan de achterzijde van de woning en het isoleren van de gevels. 

 

Het hoofdgebouw wordt intern herschikt. De inkom wordt verplaatst en bevindt zich centraal in de woning. Aan de rechterzijde worden twee slaapkamers voorzien, aan de linkerzijde wordt een woonkamer met open keuken ingericht. Daarnaast beschikt de woning over een berging en wc. In de achtergevel wordt een bestaand raam omgevormd tot deur en er wordt een groot schuifraam geplaatst. De bestaande slaapkamer op de verdieping blijft ongewijzigd. De zolder wordt omgevormd tot een bijkomende slaapkamer. De badkamer bevindt zich op de verdieping aan de voorzijde van de woning, ter hoogte van de bestaande dakuitbouw.

 

Aan de achterzijde van het hoofdgebouw wordt een nieuwe dakuitbouw voorzien. De dakuitbouw is 4,68 m breed, 2,50 m hoog en springt niet terug ten opzichte van het gevelvlak. De achterliggende ruimte omvat de traphal. In de achtergevel worden twee ramen geplaatst.

 

De voorgevel en de rechter zij gevel worden geïsoleerd en voorzien van witte crepi. De linker zijgevel wordt langs de binnenzijde geïsoleerd. Het dak wordt geïsoleerd en voorzien van rode pannen. Er wordt een nieuw dakvlakraam geplaatst en het bestaande raam in de rechtergevel op de eerste verdieping wordt vergroot. Het buitenschrijnwerk wordt vervangen door schrijnwerk in wit aluminium.

 

Het bijgebouw blijft ongewijzigd.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 16/03/2000 werd een vergunning afgeleverd voor dichten van een deur in een stal. (2000/70048)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, maar is mogelijk strijdig met artikel 13. Uit de aanvraag blijkt niet duidelijk hoeveel de inhoud van de bestaande, te behouden hemelwaterput bedraagt.

 

Ter aanvulling van artikel 9 §1 van de gewestelijke hemelwaterverordening is de plaatsing van een hemelwaterput ook verplicht bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) van een gelijkvloerse of kelderverdieping van een bestaand gebouw, waarbij die verbouwing tot gevolg heeft dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. Deze verplichting geldt enkel bij verbouwingen aan een bestaand gebouw, waarvan de oppervlakte groter dan 40 m² is.

 

De totale oppervlakte (na verbouwing) bedraagt 232 m² en is dus groter dan 40 m² waardoor het plaatsen van een hemelwaterput met hergebruik verplicht is. Er zijn geen indicaties die aantonen dat dergelijke voorziening technisch niet mogelijk is. De riolering wordt structureel aangepast,  de tuinzone is voldoende breed en diep. Indien de deuropeningen ontoereikend zijn, kan er eventueel gewerkt worden met afzonderlijke compartimenten die aan elkaar geschakeld worden. Er zijn voldoende sanitaire voorzieningen die een hergebruik mogelijk maken.

 

Via bijzondere voorwaarde wordt opgelegd dat er een hemelwaterput met een inhoud van 5 000 l moet voorzien worden die wordt uitgerust met een operationele pompinstallatie (tenzij gravitaire voeding van de aftappunten mogelijk is) voor maximaal hergebruik van het water (minstens toilet en tuinkraan).

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen op de hoek van twee voldoende uitgeruste gemeentewegen.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is.

 

Door de bebouwde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt echter gecompenseerd door het opleggen van een hemelwaterput met een inhoud van 5000 l als bijzondere voorwaarde.

 

Overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement moet de volledige dakoppervlakte op die put aangesloten worden. Het nuttige gebruik van hemelwater door de aansluiting van de hemelwaterput op de wc's, bepaalde sanitaire installaties, dienstkranen e.d. moet maximaal worden voorzien. Door dit hergebruik zal het hemelwater enigszins gebufferd worden.

 

Zodoende wordt in alle redelijkheid geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding beperkt is.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De verbouwingswerken betekenen een meerwaarde voor de woonkwaliteit van deze eengezinswoning. De nieuwe indeling op de gelijkvloerse bouwlaag zorgt voor grotere en meer praktische leefruimten die beter met elkaar gebonden zijn. Het groot schuifraam in de achtergevel zorgt voor extra lichtinval en versterkt het contact met de tuin.

 

De dakuitbouw zorgt voor een optimalisatie van het bestaande dakvolume, wat de kwaliteit van de bovenverdieping ten goede komt. De dakuitbouw is ondergeschikt aan het bestaande dakvolume, valt binnen de gangbare afmetingen en houdt voldoende afstand tot de perceelgrenzen. De impact op de aanpalenden en bij uitbreiding de omgeving is bijgevolg beperkt.

 

Het isoleren van de gevels zal een positief effect hebben op zowel het wooncomfort als de energie-efficiëntie van de woning. De gevel wordt op een kwalitatieve manier afgewerkt en zal daardoor ook een opwaardering van het straatbeeld betekenen.

 

Ook vanuit erfgoedkundig oogpunt is de verbouwing aanvaardbaar. Het pand voldoet niet meer aan de beschrijving opgenomen op de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed. De gevel werd in het verleden reeds bepleisterd met een crepi. Hierbij werden de geveldetailleringen zoals het hoofdgestel op Lodewijk XIV-consoles aan de opgetrokken travee, de getoogde vensters en de bakstenen pilasters met imposten en druiplijst naast de deur reeds verwijderd. De ramen, de voordeur en de luiken zijn niet meer origineel en vervaardigd uit PVC. Dit geef een complete vervlakking van de gevel en leidt tot een verlies van de erfgoedwaarde. Het aanpalende pand aan de linkerzijde, waarmee de hoeve 1 geheel vormde is reeds verdwenen. In het interieur zijn er nog weinig originele elementen aanwezig, door een grondige verbouwing in het verleden. De erfgoedwaarde van het pand werd hierdoor onherstelbaar geschonden. Omwille van de verdwenen erfgoedwaarde kunnen de voorgestelde werken gunstig beoordeeld worden.

 

Voorliggende aanvraag komt mits toepassing van de bijzondere voorwaarden in aanmerking voor vergunning.
 


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een vrijstaande woning aan de heer Christof Mahieu gelegen te Zandvoordestraat 112, 9052 Zwijnaarde.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

Hemelwaterput:

Er dient een hemelwaterput met een inhoud van 5 000 l moet voorzien te worden die wordt uitgerust met een operationele pompinstallatie (tenzij gravitaire voeding van de aftappunten mogelijk is) voor maximaal hergebruik van het water (minstens toilet en tuinkraan).

 

Riolering:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).