Terug
Gepubliceerd op 21/01/2022

2022_CBS_00671 - OMV_2021168432 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een pand met 2 kantoorruimtes en een bovenliggende woonentiteit (herindiening aanvraag) - zonder openbaar onderzoek - Kortrijksesteenweg 1027, 9051 Gent - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 20/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 20/01/2022 - 08:56
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Afwezig

Elke Decruynaere, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00671 - OMV_2021168432 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een pand met 2 kantoorruimtes en een bovenliggende woonentiteit (herindiening aanvraag) - zonder openbaar onderzoek - Kortrijksesteenweg 1027, 9051 Gent - Weigering 2022_CBS_00671 - OMV_2021168432 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een pand met 2 kantoorruimtes en een bovenliggende woonentiteit (herindiening aanvraag) - zonder openbaar onderzoek - Kortrijksesteenweg 1027, 9051 Gent - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

MARC BLANCQUAERT NV met als contactadres Kalkendorp 31, 9270 Laarne heeft een aanvraag (OMV_2021168432) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 2 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het bouwen van een pand met 2 kantoorruimtes en een bovenliggende woonentiteit (herindiening aanvraag)

• Adres: Kortrijksesteenweg 1027, 9051 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 25 sectie B nr. 356L4

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 29 november 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 13 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag heeft betrekking op een perceel langs de zuidzijde van de Kortrijksesteenweg te Sint-Denijs-Westrem. De ruimtelijke opbouw van dit steenwegsegment is tweeledig. De noordzijde bestaat voornamelijk uit grootschalige detailhandel en appartementsgebouwen. De bebouwing ten zuiden van de steenweg vertoont een meer kleinschalige korrel, met vrijstaande woningen of kleine kantoren, omringd door tuinen met hoogstammig groen. Het perceel in kwestie wordt links geflankeerd door het schoolgebouw van Don Bosco (4 bouwlagen, plat dak). Beide percelen worden gescheiden door een private weg.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Op 16/01/2020 werd een vergunning afgeleverd voor het herbouwen van 2 kantoorruimten en presentatieruimte en 1 appartement met ondergrondse parkeergarage. Dit is een gewijzigde aanvraag. Het betreft opnieuw het bouwen van een pand met 2 kantoorruimtes en een bovenliggende woonentiteit.


Hieronder worden de wijzigingen ten opzichte van de vergunning opgesomd en wat toegelicht:

  • De mezzanine wordt geschrapt.
  • De kroonlijsthoogte wordt verminderd van 11,22 m naar 10,76 m.
  • Bouwdiepte wordt gereduceerd.
  • Ondergrondse parking wordt geschrapt.

 

Het nieuwe gebouw komt op 4 m van de linkerkant, 5,50 m van de rechterkant. Qua bouwdiepte komt het gebouw op het gelijkvloers rechts tot 12,65 m en links tot 21 m. Links achteraan bevindt zich een circulatiekern. Op het eerste verdiep is het gebouw 16 m diep. Op de 2de verdieping bedraagt de bouwdiepte aan de rechterkant 14 m. Net zoals in de vorige aanvraag wordt het gebouw ca. 8 m van de rooilijn voorzien.
De eerste twee bouwlagen worden ingericht als kantoorruimte met erboven een woonentiteit.

 

Qua omgevingsaanleg wordt er aan de rechterkant een oprit voorzien en worden er 4 parkeerplaatsen achterin aangelegd. Er wordt aan de linkerzijde een verhard pad gezien voor enkele fietsenstallingen en een pad naar de circulatiekern achterin.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

  • Op 07/02/2019 werd een weigering afgeleverd voor de afbraak van een woning en de bouw van 2 kantoren en 2 appartementen met ondergrondse parking (OMV_2018133167).
  • Op 04/07/2019 werd een weigering afgeleverd voor het bouwen van 2 kantoorruimtes en appartementen na het slopen van de bestaande bebouwing (OMV_2019042104).
  • Op 16/01/2020 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het herbouwen van 2 kantoorruimten en presentatieruimte en 1 appartement met ondergrondse parkeergarage na het slopen van de bestaande woning en vrijstaande garage (OMV_2019133272).
  • Op 17/09/2020 werd een aktename afgeleverd voor het exploiteren van een bronbemaling voor het plaatsen van een kelder (OMV_2020107665).
  • Op 10/06/2021 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor de regularisatie voor het rooien van 3 bomen (OMV_2021053259).

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Agentschap Wegen en Verkeer afgeleverd op 13 december 2021:
Zie bijlage

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 3 december 2021:
Besluit: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen. Bijzondere aandachtspunten: - Het binnenraam tussen de traphal en de woonentiteit op +2 dient een brandweerstand EI60 te hebben. De inkomdeur dient EI1 30 te hebben. - Op het gelijkvloers dient de deur naar de keldertrap EI1 30 en zelfsluitend te zijn.

 

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).


De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

-          artikel 12 – beperken verhardingen: Het verharden van oppervlaktes moet tot een minimum beperkt worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

Behalve de voortuin wordt met deze aanvraag quasi het volledige perceel ingenomen door bebouwing of verharding. Aan de rechterzijde wordt een oprit voorzien tot helemaal achterin het perceel om de 4 parkeerplaatsen te bereiken. Aan de linkerzijde van het gebouw wordt een fietsenstalling voorzien en een pad naar de circulatieruimte links achteraan het gebouw. Er wordt geen enkele inspanning geleverd om het verharden tot een minimum te beperken. De verhardingen dienen zoveel mogelijk dubbel gebruikt worden. Drie toegangen tot een gebouw met een dergelijke programma lijkt bijzonder veel. De buitentrap achteraan kan gesupprimeerd worden en tot slot kan het parkeren ondergronds of deels inpandig opgelost worden. Gelet op de strijdigheid met bovenstaand artikel komt de aanvraag niet voor een vergunning in aanmerking.

 

-          artikel 29bis – private buitenruimte: Bij elk appartement hoort een kwalitatieve private buitenruimte. Richtinggevend wordt bij appartementen 10% van de oppervlakte van de woning voorzien. Een private buitenruimte moet ook een functionele minimale breedte hebben. Richtinggevend is dit 1m20.

Hier wordt een ruim appartement voorzien van 120 m². De buitenruimte die hierbij hoort is slechts een negental vierkante meter groot. Het gaat hier om nieuwbouw waarbij men dus zeker de richtinggevende 10% eenvoudig kan halen. Dit betekent een kwaliteitsverhoging van de woonentiteit. Bij een nieuwe aanvraag moet dit meegenomen worden.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

 

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gewestweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is.

De toename van de verharde oppervlakte zorgt er wel voor dat de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk wordt beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput (9.000 l), overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Bovendien is er een overloop aanwezig naar een voldoende ruim gedimensioneerde infiltratievoorziening. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

 

Er dient opgemerkt te worden dat het perceel grotendeels (zo’n 75 %) wordt bebouwd of verhard. Hierdoor is er wel degelijk een impact op het waterverhaal. Er dient minder verharding/bebouwing voorzien worden. De watertoets is bijgevolg negatief.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

 

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Het gaat hier om een heringediende aanvraag na een voorwaardelijk vergunning met als grootste wijziging een beperkter bouwvolume (zowel in de hoogte als in de bouwdieptes) en het weglaten van de ondergrondse parkeergarage. Het principe van een kantoorruimte over twee bouwlagen met een woonentiteit erboven is dus reeds vergund. Het beperkter volume is ruimtelijk en stedenbouwkundig te verantwoorden. Het ontwerp houdt rekening met het feit dat er aan de linkerzijde een schoolgebouw met een bepaalde hoogte en een pad ernaast ligt en aan de rechterzijde een vrijstaande woning.
De keuze om hier niet meer ondergronds te parkeren maar wel achterin op het maaiveld, heeft een grote impact op de verhardingsgraad van dit perceel. Dit leidt tot een strijdigheid met het algemeen bouwreglement (zie 4.3) en tot een strijdigheid met de goede ruimtelijke ordening.

 

Beleidsmatig gewenste ontwikkeling

Artikel 4.3.1§2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) stelt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan rekening houdt bij de beoordeling van het aangevraagde met de beleidsmatige gewenste ontwikkelingen. Eén van deze beleidsmatig gewenste ontwikkelingen is de studie hoofdsteenwegen Gent die ook hernomen werd in de structuurvisie Ruimte voor Gent. Specifiek voor de zuidzijde van de Kortrijksesteenweg en meer bepaald voor dit perceel staan er enkele principes in deze studie. De aanvraag wordt hieraan getoetst.

 

Minimum 1/3de van de achterliggende ruimte blijft tuin en sluit qua karakter aan bij de tuinen van de achterliggende woningen

 

De tuinzone is hier ca. 215 m² groot. Hiervan is slechts ca. 36 m² vrij van verharding. Bij deze 36 m² werd dan nog rekening gehouden met de ruimte die voorzien lijkt te worden voor hagen. Er is in feite geen enkele groene ruimte die bruikbaar is als tuinzone of buitenruimte. Het voorstel wijkt dus sterk af van wat de studie hoofdsteenwegen hier voor ogen heeft, nl. een overgangszone onder de vorm van een bruikbare achterliggende tuinzone naar de aanpalende woningen aan de zuidzijde. De achterliggende zone wordt hier grotendeels ingenomen door een parking en een groot deel voor de circulatiekern van het gebouw.

 

Er kan geconcludeerd worden dat de aanvraag strijdig is met de goede ruimtelijke ordening doordat ze niet overeenstemt met bovenstaand principe uit de studie hoofdsteenwegen, een beleidsmatig gewenst ontwikkeling.


Bezettingsgraad (verharding en bebouwing)
De verhardingsgraad van deze aanvraag ligt bijzonder hoog. De aanvraag spreekt over 389,2 m² onverharde ruimte maar dit klopt niet. Waterdoorlatende verharding is immers ook verharding. Water kan op een verharde zone minder goed infiltreren dan in een onverharde zone. In werkelijkheid is er zo’n 175 m² niet verhard op dit perceel dat ca. 706 m² groot is. Dit betekent een bebouwings – en verhardingsgraad van 75%! Deze hoge bezettingsgraad volgt enerzijds uit de vreemde keuze om een circulatiekern helemaal achterin te plaatsen met nog eens een buitentrap. Er worden drie gelijkvloerse toegangen voorzien. Dit alles neemt enorm veel plaats in en ook de verhardingen om deze toegangen te bekijken nemen bijzonder veel plaats in. Deze zijn niet strikt noodzakelijk. Anderzijds kiest men er hier voor om de achterliggende zone te gebruiken als parking. Dit zorgt voor een lange oprit maar ook voor een groot deel verharding om in- en uit te rijden. Er wordt geen enkele inspanning geleverd om de verhardingsgraad te beperken.

Bovenstaande toont aan dat de aanvraag strijdig is met het algemeen bouwreglement artikel 12 (zie 4.3), beperken van verhardingen, maar ook strijdig is met de goede ruimtelijke ordening. Er is hier geen enkele bruikbare groene buitenruimte op het maaiveld, niet voor de kantoorruimtes en ook niet voor de woonentiteit. Dit kan niet voor een vergunning in aanmerking komen.

Mobiliteitstoets
Stad Gent heeft een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad. Deze richtlijnen worden als beoordelingskader gehanteerd en geven mee hoeveel fiets- en autoparkeerplaatsen bij een ontwikkeling op hun plaats zijn. De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

Voor dit project concrete project gaat het om:

  1. Type functie: kantoor en wonen
  2. Ligging: zuidelijke mozaïek
  3. Grootte: 250 m² kantoorruimte en eengezinswoning met 2 slaapkamers


Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen minimum 7 fietsparkeerplaatsen en minimum 1 tot maximum 9 autoparkeerplaatsen voor zowel bewoners als werknemers voor dit project. Dit aantal fiets- en autoparkeerplaatsen sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project. De voorgestelde plannen voldoen. Het aantal parkeerplaatsen vormt hier op zich dus geen probleem. Wel de inrichting en de grote mate aan verharding die de parkeerplaatsen met zich meebrengen.

Er werd in de voorgaande weigeringen en in het laatste dossier aangegeven om een overdekte en afgesloten fietsenstalling te voorzien. Het is onbegrijpelijk dat na twee weigeringen en na een voorwaardelijke vergunning dit nu opnieuw niet wordt opgenomen.

Natuurtoets
Het vorige dossier was op vlak van groen voorwaardelijk gunstig indien de twee naaldbomen vooraan behouden werden. Deze bomen werden echter onrechtmatig gerooid. Hiervoor is een regularisatieaanvraag ingediend en bekomen. Bijgevolg wordt onderstaande herstelmaatregel voor deze illegale velling bij deze aanvraag hernomen.

Twee nieuwe hoogstammige bomen, namelijk een boom met stamomtrek HS45/50 en een boom met stamomtrek HS60/70 dienen in de voortuinzone worden aangeplant en dit op minstens 2 m van de perceelsgrens en minstens 7 m van elkaar. Deze bomen worden aangeplant ten laatste in het eerstvolgende plantseizoen na het realiseren van de ruwbouw van het op te trekken gebouw.

 

Er kan geconcludeerd worden dat het volume en programma op deze plek ruimtelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn. De inrichting van de buitenruimte leidt echter tot teveel verharding. Er wordt geen tuinzone voorzien. Er dient een andere oplossing gezocht te worden om te parkeren op eigen terrein en de verhardingsgraad toch laag te houden. Dit kan door het bundelen van verharding, door eventueel inpandig parkeeroplossingen te zoeken (of ondergronds)…


CONCLUSIE

Ongunstig, de aanvraag is strijdig met artikel 12 van het ABR (beperken van verhardingen), de fietsenstalling moet overdekt en afgesloten zijn, de bezettingsgraad (verharding en bebouwing) op dit perceel is te groot. De aanvraag in niet overeenstemming met de wettelijke bepalingen en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het bouwen van een pand met 2 kantoorruimtes en een bovenliggende woonentiteit (herindiening aanvraag) aan MARC BLANCQUAERT nv (O.N.:0436214740) gelegen te Kortrijksesteenweg 1027, 9051 Gent.