Terug
Gepubliceerd op 21/01/2022

2022_CBS_00666 - OMV_2021146828 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten van een eengezinswoning en het voorzien van een tuinberging die als tuinatelier zal gebruikt worden - met openbaar onderzoek - Hofakkerstraat 31/A-B, 9052 Zwijnaarde - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 20/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 20/01/2022 - 08:56
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Afwezig

Elke Decruynaere, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00666 - OMV_2021146828 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten van een eengezinswoning en het voorzien van een tuinberging die als tuinatelier zal gebruikt worden - met openbaar onderzoek - Hofakkerstraat 31/A-B, 9052 Zwijnaarde - Vergunning 2022_CBS_00666 - OMV_2021146828 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten van een eengezinswoning en het voorzien van een tuinberging die als tuinatelier zal gebruikt worden - met openbaar onderzoek - Hofakkerstraat 31/A-B, 9052 Zwijnaarde - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Wim Lambrecht met als contactadres Iepenstraat 39/B007, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021146828) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 7 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het oprichten van een eengezinswoning en het voorzien van een tuinberging die als tuinatelier zal gebruikt worden

• Adres: Hofakkerstraat 31/A-B, 9052 Zwijnaarde

Kadastrale gegevens: afdeling 24 sectie B nr. 312A10

 

Aanvullende informatie werd ontvangen op 11 oktober 2021. Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 29 oktober 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 10 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag omvat het bouwen van een nieuwe rijwoning op een braakliggend terrein langs de Hofakkerstraat in de deelgemeente Zwijnaarde.

 

De nieuwe woning wordt in gesloten verband ingeplant op 5,09 m van de rooilijn. De woning telt drie bouwlagen, afgewerkt met een licht hellend dak (kroonlijst hoofdvolume: 8,39 m; nok: 9 m). De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 14 m (hoofdvolume inclusief aanbouw). De bouwdiepte op de eerste verdieping bedraagt 12 m (exclusief terras). De dakbasis is 10 m diep. De scheidingsmuren met de rechter aanpalende wordt opgehoogd. Op het linker aanpalende terrein is er momenteel geen bebouwing.

 

Op het gelijkvloers is keuken, berging, toilet en living voorzien. De verticale circulatie gebeurt via een wenteltrap en lift. De eerste verdieping is ingericht met bureau, slaapkamer, berging, toilet en leefruimte. Bij deze leefruimte is een terras voorzien op het dak van de gelijkvloerse aanbouw. Het terras houdt 1,99 m afstand van de linker en 2,05 m afstand van de rechter perceelsgrens. De overige delen van het plat dak zijn ingericht als groendak. De tweede verdieping is ingericht met slaapkamer, badkamer en dressing. De woning heeft geen garage.

 

De gevels worden in hoofdzaak afgewerkt in grijs metselwerk en houten schrijnwerk. Het dak wordt uitgevoerd in een grijs plaatmateriaal.

 

In de achtertuin is een bijgebouw voorzien van 40 m². Dit wordt ingeplant op de zijdelingse perceelsgrenzen en op 2 m afstand van de achterste perceelsgrens. Het bijgebouw wordt in dezelfde materialen uitgevoerd als de woning en is 2,85 m hoog.

 

In de voortuin is een septische put en regenwaterput van 5000 liter geplaatst.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 23/04/1965 werd een vergunning afgeleverd voor het aanbouwen van een beglaasde serre. (1965 ZW 729).

 

Verkavelingsvergunningen

  • Op 21/05/1969 werd een vergunning afgeleverd voor een nieuwe verkaveling (1969 ZW 079/00).
  • Op 07/03/1972 werd een vergunning afgeleverd voor het wijzigen van een bestaande verkaveling (1971 ZW 079/01).

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
 

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (1971 ZW 079/01 van 07/03/1972). De aanvraag heeft betrekking op lot 4. Het lot werd via een pv opgesplitst. Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft, heeft een perceelsbreedte van 6,25 m.


De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling.

 

Onderwerp

Voorschriften

Ontwerp

Aantal bouwlagen

2 bouwlagen met zadeldak

3 bouwlagen met plat dak

 

Toetsing:

Verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, zoals deze waarbinnen de aanvraag zich situeert, vormen op zich geen weigeringsgrond meer voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (art. 4.3.1, §1 en 4.4.1§2). Dat betekent dat aanvragen binnen de contour van zo’n verkaveling ook getoetst moeten worden aan de goede ruimtelijke ordening en niet louter aan de verkavelingsvoorschriften (zie ‘Omgevingstoets’). Voor deze aanvraag betreft dit een positieve evaluatie.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput, overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 6 november 2021 tot 5 december 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Het voorzien van een gesloten bebouwing met een gabarit van drie bouwlagen afgewerkt met een plat dak is aanvaardbaar op deze locatie. Door het voorzien van drie bouwlagen kan de bovenste bouwlaag efficiënter worden ingericht en functioneert deze een volwaardige verdieping in plaats van als een zolder. De nokhoogte bedraagt 9 m, wat toegelaten is volgend de verkavelingsvoorschriften en aansluit bij de nokhoogte van de rechter aanpalende.

De scheidingsmuur van de rechter aanpalende wordt opgehoogd. De nieuwe woning zal een zekere impact hebben op de lichtinval en de ruimtebeleving. Echter, het voorgestelde ontwerp voldoet aan de gangbare normen, is qua bouwdiepte conform aan de verkavelingsvoorschriften, en zoekt een evenwicht tussen een kwalitatief ontwerp met voldoende beschikbare woonoppervlakte enerzijds, en het beperken van de impact daarvan op de aanpalende percelen anderzijds. De voorziene bouwdiepte wordt gunstig geadviseerd. Er wordt een compacte woning ontworpen, dit wordt gewaardeerd.

 

Het terras bij de eerste verdieping is conform aan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek omtrent lichten en zichten en kan gunstig geadviseerd worden. Het is niet helemaal duidelijk of het terras op de tweede verdieping toegankelijk is of niet. Het dak staat aangeduid als ‘groendak’ maar er wordt wel een schuifraam naar het dak en een balustrade voorzien, wat doet denken dat het dak als terras zal worden gebruikt. Indien dit wel toegankelijk is, dan is dit niet conform het Burgerlijk Wetboek inzake lichten en zichten. Bovendien is de inkijk die het terras op de tweede verdieping genereert naar de aanpalende percelen storend. Er is geen nood aan een bijkomend dakterras bij een eengezinswoning met een tuin en terras op de eerste verdieping. Om die reden wordt als bijzondere voorwaarde opgelegd dat het dak bij de tweede verdieping  moet worden aangelegd als ontoegankelijk groendak dat niet als terras kan worden gebruikt.

 

Het bijgebouw in de tuinzone is vrij grootschalig, maar aanvaardbaar. De oppervlakte stemt wel overeen met de vrijgestelde oppervlakte (40 m²) volgens het vrijstellingenbesluit. De grootte is hier nog net in overeenstemming met de oppervlakte van het perceel. Het bijgebouw zal dienst doen als tuinatelier.

 

Er dient opgemerkt worden dat het inplantingsplan geen verhardingen aanduidt. Dit wordt wel verduidelijkt op het plan “planregenwater” en op het plan “gelijkvloers”.

 

Het materiaalgebruik is kwalitatief en passend in een stedelijke omgeving.

 

Het ontwerp is passend in de omgeving en niet storend voor aanpalende percelen mits wordt voldaan aan de bijzondere voorwaarden.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het oprichten van een eengezinswoning en het voorzien van een tuinberging die als tuinatelier zal gebruikt worden aan de heer Wim Lambrecht gelegen te Hofakkerstraat 31/A-B, 9052 Zwijnaarde.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Groendak bij de tweede verdieping:

Het dak bij de tweede verdieping  moet worden aangelegd als ontoegankelijk groendak en kan niet als terras worden gebruikt.

 

Riolering:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De  locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put.

 

Openbaar domein:

Opbouw: Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. Het openbaar domein (zowel verharde als onverharde stroken) wordt aangelegd met een dwarshelling van 2% richting de as van de straat. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.

 

Er wordt voor dit perceel geen oprit voorzien.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Rookmelder:

De woning moet uitgerust worden met een correct geïnstalleerde rookmelder die voldoet aan de norm NBN EN 14604 én die niet van het ionische type is. De detector moet reageren op rookontwikkeling bij een brand door het produceren van een scherp geluidssignaal.

 

Drinkwaterinstallatie:

Op 1 juli 2011 werd het Algemeen Waterverkoopreglement van kracht, zodat er voor bouwers en verbouwers een aantal rechten en plichten bijkwamen. Sinds 16 juli 2012 is tevens het Bijzonder Waterverkoopreglement van Water-Link van kracht. Het bijzonder waterverkoopreglement van Water-Link is een aanvulling op het Algemeen Waterverkoopreglement. Zowel het Algemeen Waterverkoopreglement, als het aanvullend Bijzonder Waterverkoopreglement kan geraadpleegd worden via de website www.water-link.be, publicaties. Op deze locatie staat eveneens een infobrochure over de verplichte keuring van de binneninstallatie en de privé-waterafvoer.

 

Controle bouwlijn:

Na het uitzetten van de bouwlijn moet de aanvrager het aanvraagformulier overmaken aan de Dienst Coördinatie – Landmeetcel, Botermarkt 1, 9000 Gent óf door het aanvraagformulier digitaal op te sturen naar landmeetcel@gent.be. Na ontvangst van het aanvraagformulier tot controle van de bouwlijn/rooilijn zal de bevoegde stadsdienst instaan voor deze controle. Indien de bouwheer start met de werken alvorens het proces-verbaal van aflijning te hebben ontvangen, is hij geheel verantwoordelijk voor alle gedane kosten.

 

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).