Terug
Gepubliceerd op 21/01/2022

2022_CBS_00670 - OMV_2021119305 R - omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 3 loten bestemd voor eengezinswoningen en een lot als gemeenschappelijke toegang en buitenruimte na het slopen van de bestaande bebouwing en rooien van bomen - zonder openbaar onderzoek - Melkerijstraat 72, 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 20/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 20/01/2022 - 08:56
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Afwezig

Elke Decruynaere, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00670 - OMV_2021119305 R - omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 3 loten bestemd voor eengezinswoningen en een lot als gemeenschappelijke toegang en buitenruimte na het slopen van de bestaande bebouwing en rooien van bomen - zonder openbaar onderzoek - Melkerijstraat 72, 9000 Gent - Vergunning 2022_CBS_00670 - OMV_2021119305 R - omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 3 loten bestemd voor eengezinswoningen en een lot als gemeenschappelijke toegang en buitenruimte na het slopen van de bestaande bebouwing en rooien van bomen - zonder openbaar onderzoek - Melkerijstraat 72, 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 57

Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen  verleent  de vergunning en legt bijzondere voorwaarden en lasten op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Pyloon BVBA met als contactadres Sasstraat 5, 8870 Izegem heeft een aanvraag (OMV_2021119305) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 16 juli 2021.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:

• Onderwerp: het verkavelen van gronden in 3 loten bestemd voor eengezinswoningen en een lot als gemeenschappelijke toegang en buitenruimte na het slopen van de bestaande bebouwing en rooien van bomen

• Adres: Melkerijstraat 72, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 8 sectie H nr. 464H2

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 11 augustus 2021.  De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 13 januari 2022:

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

 

De aanvraag situeert zich langsheen de Melkerijstraat in 2de bouworde. Het projectgebied omvat een toegang vanop de Melkerijstraat en een achterliggend deel. De omgeving wordt gekenmerkt door enerzijds klassieke eengezinswoningen aan de Melkerijstraat en anderzijds grote volumes met een invulling van studentenhuisvesting en onderwijs.

 

De aanvraag betreft het verkavelen van gronden in 3 loten bestemd voor eengezinswoningen en een lot als gemeenschappelijke toegang en buitenruimte na het slopen van de bestaande bebouwing en het rooien van enkele bomen.

 

De drie loten variëren qua grootte van 153 m² tot 347 m². De bouwzones worden aan elkaar gekoppeld en zijn 10 m diep en zijn ca. 8,50 m breed. Qua inplanting komt de meest noordelijke bouwzone tot 5 m van de perceelsgrens en aan de zuidkant tot op 8 m van de kavelgrenzen. Ter hoogte van de bestaande aanbouwen achteraan de eengezinswoningen aan de straat wordt een afstand van minimum 5 m bewaard.

Qua bouwvoorschriften worden hier twee bouwlagen met een dak toegelaten.

 

Met deze aanvraag wordt ook de oprit naar de woningen aangevraagd. Het gaat om een soort van karrenspoor van 2,80 m breed die dan ter hoogte van de woningen verbreed om deze bereikbaar te maken. Aan de noordkant wordt er ruimte voor water en groen voorzien.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen, en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 17/12/1998 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning. (1998/2258)

 

Verkavelingsvergunningen

  • Op 24/11/1992 werd een weigering afgeleverd voor een nieuwe verkaveling. (1992 GE 101/00/W)

3.       WIJZIGINGSVERZOEK

Aanvankelijk was er een ongunstig advies verleend door de brandweer en door Farys. In het Omgevingsvergunningendecreet is het principe van de wijzigingslus voorzien (art.30 van het omgevingsvergunningsdecreet), waarbij de bouwheer binnen de lopende procedure wijzigingen kan aanbrengen aan zijn aanvraag, vb. om tegemoet te komen aan externe adviezen. Gelet op het aanvankelijk ongunstige advies van Farys en de brandweer, heeft de aanvrager na het openbaar onderzoek aangepaste voorschriften en bijkomende info aan het dossier toegevoegd. De vergunningverlenende overheid (i.c. de stad Gent) staat deze wijzigingslus toe, en heeft opnieuw advies gevraagd aan de brandweer en Farys. De aangepaste voorwaardelijk gunstige adviezen zijn daarvan het resultaat. Aangezien het bijgevoegde stuk (de licht aangepaste voorschriften) essentiële wijziging van het project, is er geoordeeld dat er een tweede openbaar onderzoek nodig was.

 

 

BEOORDELING AANVRAAG


4.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

Ongunstig 1ste advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 18 augustus 2021 onder ref. 066546-001/JC/2021:
 

Besluit: NEGATIEF ADVIES, het project voldoet niet aan de minimale eisen inzake brandveiligheid.

 

Voorwaardelijk 2de gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 23 november 2021 onder ref. 066546-003/JC/2021:
 

Besluit: VOORWAARDELIJK GUNSTIG

Mits maximum 2 bouwlagen en plat dak of 1 bouwlaag en hellend dak.

Mits woonentiteiten strikt verticaal en structureel gescheiden zijn d.m.v. wand met brandweerstand van minstens R(EI) 60.

Mits 1 opengaand raam op verdieping bereikbaar voor schuifladder brandweer of vaste, rechte buitentrap naar opendraaiend raam op verdieping.

Mits rechte steektrap binnen. 
Mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

 

Ongunstig 1ste advies van FARYS afgeleverd op 30 september 2021 onder ref. VK-21-1108:
 

Drinkwater

Deze verkavelingsaanvraag betreft het verkavelen van gronden in 3 loten bestemd voor eengezinswoningen en een lot als gemeenschappelijke toegang en buitenruimte na sloop van bestaande bebouwing en rooien van bomen.

 

M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet door of i.o.v. FARYS|TMVW vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

 

Mits het in deze verkaveling om een private woonerf gaat is onderstaande van toepassing:

De wegenis/toegang en buitenruimte van de verkaveling/woonproject wordt niet overgedragen naar het openbaar domein. Op de grens van het openbaar met het private domein en op het private domein zal een toegankelijke meterput worden voorzien voor de plaatsing van een hoofdwatermeter. De eigendomstitel van de drinkwaterdistributieleiding en aftakkingen op het private domein blijft in private handen.

 

De aanliggende woongelegenheden worden individueel bemeterd. De watermeters zijn eigendom van FARYS|TMVW. De private installaties moeten cfr. het Algemeen en Bijzonder Waterverkoopreglement worden gekeurd.

 

De eigenaars zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van de private drinkwaterdistributieleiding en aftakkingen.

De eigenaars verlenen een erfdienstbaarheid aan FARYS|TMVW voor het plaatsen en onderhoud van de drinkwaterdistributieleidingen en een recht van doorgang ten aller tijde. De erfdienstbaarheid dient in de aktes te worden opgenomen.

 

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt de verkaveling in het centraal gebied. In de zone van de geplande verkaveling ligt een gemengd rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten.

 

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

 

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent.

 

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. FARYS adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE = Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

 

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

• het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

• overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

• kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

• inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

• de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

 

Specifieke bemerkingen op het dossier

Het betreft een verkavelingsaanvraag voor 4 loten. Het betreft 3 loten voor ééngezinswoning en 1 lot als gemeenschappelijke toegang en buitenruimte.

 

Er wordt geen toekomstig openbaar domein voorzien binnen de verkaveling. Doch dit weerhoudt de aanvrager er zich niet van om de nodige voorzieningen te treffen voor het voorzien van de noodzakelijke infiltratie/buffervoorzieningen boven op de gewestelijke stedenbouwkundige verordening per lot. Het gemeenschappelijk privaat gebied moet aan dezelfde voorwaarden voldoen wat infiltratie/buffer van regenwater als bij verkavelingen met toekomstige openbaar domein. Dit ontbreekt in het dossier.

 

Er dient een gescheiden rioleringsstelsel te worden ontworpen dat voldoet aan de “gewestelijke stedenbouwkundige verordening” van 2013 en die voldoet aan de “ontwerprichtlijnen verkavelingen” van FARYS. Dit ontbreekt in het dossier.

 

Elk lot binnen de verkaveling dient te worden aangesloten op dit intern systeem. Hierbij dient elk lot te worden voorzien in een dubbele huisaansluiting, één voor afvalwater en één voor regenwater.

 

Voor de uitvoering van dit intern stelsel kan geen beroep gedaan worden op FARYS. Hiertoe dient een technisch dossier te worden opgemaakt. Op dit technisch dossier kunnen de dienst Wegen, Bruggen & Waterlopen en Farys bijkomende technische opmerkingen voor aanpassingen formuleren. Dit technisch dossier moet (aangepast aan de bijzondere voorwaarden en eventuele wijzigingen ingevolge bijkomende technische opmerkingen) bestaan uit een grondplan van alle riolerings- en wegenwerken (schaal 1/250) met bijhorende lengteprofielen, dwarsprofielen, typedwarsprofielen, details van de kunstwerken, een bestek en een gedetailleerde raming. Tot dit technisch dossier behoort de opmaak van een hydraulische nota.

 

De aanvraag voorziet de realisatie van een private woonwijk met een private gemeenschappelijke infrastructuur van wegenis, riolering, nutsleidingen, groen. Om later in aanmerking te komen voor een overdracht naar het openbaar domein moet het binnengebied op dat moment voldoen aan de standaarden/richtlijnen wat betreft dimensionering en materiaal gebruik van riolering binnen openbaar domein. Indien hier niet aan voldaan is, zijn alle aanpassingen naar deze standaarden/richtlijnen een last van de eigenaar(s).

 

Om in aanmerking te komen tot overdracht openbaar domein dient het ontwerp te voldoen aan de geldende richtlijnen van FARYS.

 

Bijkomend:

• Voor de aansluiting op de bestaande riolering in de Melkerijstraat moet u ook rekening houden met de ligging van bestaande nutsleidingen. De diepteligging van de aan te sluiten buizen moet afgestemd worden op de ligging van de diverse bestaande nutsleidingen die deze buizen kruisen.

• Voor het uitvoeren van werken op het openbaar domein zal u de nodige vergunning moeten aanvragen aan de stad Gent. In die zin zal u ook de nodige zone van het openbaar domein moeten herstellen en dus aanduiden op uw plan.

 

Algemeen Besluit

Het ontwerp wordt als volgt geadviseerd: “ongunstig”.

 

Volgende gegevens ontbreken in het dossier;

• Uitvoeren van infiltratiemetingen in kader van ontwerp infiltratievoorziening.

• Uitvoering grondwatertafelmetingen in kader van ontwerp infiltratievoorziening.

• Plannen voor de aanleg gescheiden rioleringsstelsel voor de woningen binnen gemeenschappelijk lot.

• Plannen voor de aanleg van de nodige infiltratie/buffervoorzieningen op niveau van de verkaveling binnen het gemeenschappelijk lot.

• Een hydraulische nota met berekening van;

o Infiltratie/buffervoorzieningen met lange termijn

o Druklijnberekening RWA-leiding.

 

Bijkomende te voorzien in de vergunning:

• FARYS wenst advies te verlenen op de bouwaanvragen van de woningen.

 

Voorwaardelijk gunstig 2de advies van FARYS afgeleverd op 16 december 2021 onder ref. VK-21-1108 – 2de advies:
 

Drinkwater

Deze verkavelingsaanvraag betreft het verkavelen van gronden in 3 loten bestemd voor eengezinswoningen en een lot als gemeenschappelijke toegang en buitenruimte na sloop van bestaande bebouwing en rooien van bomen.

 

M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet door of i.o.v. FARYS|TMVW vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken. Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

 

Mits het in deze verkaveling om een privaat woonerf gaat is onderstaande van toepassing:

 

De wegenis/toegang en buitenruimte van de verkaveling/woonproject wordt niet overgedragen naar het openbaar domein. Op de grens van het openbaar met het private domein en op het private domein zal een toegankelijke meterput worden voorzien voor de plaatsing van een hoofdwatermeter. De eigendomstitel van de drinkwaterdistributieleiding en aftakkingen op het private domein blijft in private handen.

 

De aanliggende woongelegenheden worden individueel bemeterd. De watermeters zijn eigendom van FARYS|TMVW. De private installaties moeten cfr. het Algemeen en Bijzonder Waterverkoopreglement worden gekeurd.

 

De eigenaars zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van de private drinkwaterdistributieleiding en aftakkingen.

De eigenaars verlenen een erfdienstbaarheid aan FARYS|TMVW voor het plaatsen en onderhoud van de drinkwaterdistributieleidingen en een recht van doorgang ten aller tijde. De erfdienstbaarheid dient in de aktes te worden opgenomen.

 

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt de verkaveling in het centraal gebied. In de zone van de geplande verkaveling ligt een gemengd rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten.

 

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

 

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent.

 

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. FARYS adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE = Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

 

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

• het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

• overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

• kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

• inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

• de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

 

Specifieke bemerkingen op het dossier

Het betreft een verkavelingsaanvraag voor 4 loten. Het betreft 3 loten voor eengezinswoning en 1 lot als gemeenschappelijke toegang en buitenruimte.

 

Er wordt geen toekomstig openbaar domein voorzien binnen de verkaveling. Doch dit weerhoudt de aanvrager er zich niet van om de nodige voorzieningen te treffen voor het voorzien van de noodzakelijke infiltratie/buffervoorzieningen bovenop de gewestelijke stedenbouwkundige verordening per lot. Het gemeenschappelijk privaat gebied moet aan dezelfde voorwaarden voldoen wat infiltratie/buffer van regenwater als bij verkavelingen met toekomstige openbaar domein. Dit bij huidige adviesvraag toegevoegd in het dossier.

 

Er dient een gescheiden rioleringsstelsel te worden ontworpen dat voldoet aan de “gewestelijke stedenbouwkundige verordening” van 2013 en die voldoet aan de “ontwerprichtlijnen verkavelingen” van FARYS. Dit is toegevoegd aan het dossier.

 

Elke lot binnen de verkaveling dient te worden aangesloten op dit intern systeem. Hierbij dient elk lot te worden voorzien in een dubbele huisaansluiting, één voor afvalwater en één voor regenwater.

 

Voor de uitvoering van dit intern stelsel kan geen beroep gedaan worden op FARYS.

 

De aanvraag voorziet de realisatie van een private woonwijk met een private gemeenschappelijke infrastructuur van wegenis, riolering, nutsleidingen, groen. Om later in aanmerking te komen voor een overdracht naar het openbaar domein moet het binnengebied op dat moment voldoen aan de standaarden/richtlijnen wat betreft dimensionering en materiaal gebruik van riolering binnen openbaar domein. Indien hier niet aan voldaan is, zijn alle aanpassingen naar deze standaarden/richtlijnen een last van de eigenaar(s). Om in aanmerking te komen tot overdracht openbaar domein dient het ontwerp te voldoen aan de geldende richtlijnen van FARYS.

 

Bespreking van de hydraulische nota

Het private DWA-stelsel is ontworpen volgens huidige richtlijnen inzake hydraulisch aspect. De materialen worden voorzien in afwijkend materiaal volgens de richtlijnen. Dit kan aanvaard worden mits in achtname van boven vermelde bemerkingen.

 

Inzake het private RWA-stelsel zijn volgende opmerkingen van toepassing inzake hydraulisch aspect:

• De oprit wordt in waterdoorlatende materialen voorzien. Echter de helling van de oprit is meer dan 1mm/m, namelijk 22 mm/m, waardoor er meer afstroom dan infiltratie is. Dit moet vermeden worden. Er mag geen privaat water afstromen naar het openbaar domein.

• Het dwarsprofiel van de private weg moet zo voorzien worden dat het water zijdelings kan afstromen naar een private infiltratievoorziening, gezien de steile helling van de toegangsweg.

• Bespreking van de bekomen resultaten van grondwatertafelmetingen en infiltratiemetingen ontbreken in rapport. Er wordt enkel verwezen naar de resultaten.

• De grondwatertafelmetingen zijn niet representatief inzake hoogste grondwatertafel meting. Deze dienen aangevuld te worden met metingen tot eind juni 2022.

• Inzake de infiltratiemetingen is niet duidelijk of vooraf voldoende verzadiging is ingetreden voor start van de metingen.

• B.ii.2 – richtlijnen: vertraagde afvoer: duidelijk vermelden: enkel bij buffersystemen!

• B.ii.3 - Waterdoorlatende verharding moet inderdaad niet in rekening gebracht worden indien ze correct (vlakke helling < 1mm/m worden aangelegd). Echter in dit dossier is dit niet het geval en zal deze toch in rekening dienen gebracht te worden. Er moet te allen tijde vermeden worden dat privaat water afstroomt naar de openbare wegenis.

• Beschikbaar infiltratievolume: graag toevoegen van een dwarsdoorsnede over het bekken met duidelijke aanduiding van het berekend volume (steeds weerkerende opmerking bij dit SB).

• Beschikbaar infiltratieoppervlakte: graag toevoegen van een dwarsdoorsnede over het bekken met duidelijke aanduiding van het berekend infiltratieoppervlakte (steeds weerkerende opmerking bij dit SB).

• Vertraagde afvoer: is enkel van toepassing bij een buffervoorziening, en niet bij een infiltratievoorziening. Dit heeft niets te maken met het aangesloten oppervlakte van
2 500 m².

• Inzake de infiltratievoorziening ontbreekt een sirio-berekening.

• Op plan dient duidelijk het peil van de straatkolk te worden vermeld. Dit is nu niet duidelijk dat dit 10.15 mTAW moet zijn.

• De toegevoegde druklijnberekening voor T20 is niet controleerbeer en dient uitgebreid weergegeven te worden.

• Aansluiting op de bestaande riolering klopt niet. Is deze opgemeten?

o De bestaande gemengde riolering in de straat is een E 700/900 in baksteen, en zeker niet dia beton dia 900.

o Het niveau van de bestaande riolering varieert tussen 6.83 mTAW en 6.71 mTAW. Dit klopt niet met de peilen op plan van 8.11 mTAW. o Het maaiveldpeil in de straat van 9.58 mTAW stemt niet overeen met de gegevens in onze databank van ongeveer 8.30 mTAW.

o Een grondig nazicht van de bestaande riolering en de aansluiting hierop is noodzakelijk en dient opnieuw te worden voorgelegd.

• Herstel bestaande straat is niet aangeduid op de plannen.

 

Bijkomend:

• Voor de aansluiting op de bestaande riolering in de Melkerijstraat moet u ook rekening houden met de ligging van bestaande nutsleidingen. De diepteligging van de aan te sluiten buizen moet afgestemd worden op de ligging van de diverse bestaande nutsleidingen die deze buizen kruisen.

• Voor het uitvoeren van werken op het openbaar domein zal u de nodige vergunning moeten aanvragen aan de stad Gent. In die zin zal u ook de nodige zone van het openbaar domein moeten herstellen en dus aanduiden op uw plan.

 

Algemeen Besluit

Het ontwerp wordt als volgt geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”.

 

Volgende voorwaarden worden opgelegd;

• Aanleveren van een aangepaste hydraulische nota volgens bovenstaande bemerkingen.

• Aanleveren van een aangepast technisch dossier volgens bovenstaande opmerkingen. Op dit technisch dossier kunnen de dienst Wegen, Bruggen & Waterlopen en Farys bijkomende technische opmerkingen voor aanpassingen formuleren.

• Dit technisch dossier moet (aangepast aan de bijzondere voorwaarden en eventuele wijzigingen ingevolge bijkomende technische opmerkingen) bestaan uit een grondplan van alle riolerings- en wegenwerken (schaal 1/250) met bijhorende lengteprofielen, dwarsprofielen, typedwarsprofielen, details van de kunstwerken, een bestek en een gedetailleerde raming.

• De werken kunnen pas aanvatten na schriftelijke goedkeuring van FARYS op dit technisch dossier. Zonder schriftelijk goedkeuring op het technisch dossier kan FARYS steeds opmerkingen formuleren.

• We vragen om FARYS|TMVW minimum 1 maand voor de aanvang der werken in te lichten, zodat we toezicht kunnen uitoefenen op de werken voor het deel openbaar domein.

 

Bijkomende te voorzien in de vergunning;

• FARYS wenst advies te verlenen op de bouwaanvragen van de woningen.

• Er dient een bijkomend uitvoeringsplan te worden opgemaakt waarbij duidelijk wordt aangeduid dat de zone voor de infiltratievoorziening zal gevrijwaard worden van stockage van materialen of gronden.

• Dit plan moet toegevoegd worden in de aanbestedingsbundel en zal ten alle tijde moeten aanwezig zijn op de werf bij de bouw van gebouwen of de aanleg van de toegangsweg.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 9 september 2021 onder ref. 358173:


Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

De aanvrager van het project dient tijdig contact op te nemen met Fluvius voor het aanvragen van zijn aansluitingen. Dit kan via de website www.fluvius.be of rechtstreeks op het nummer 078/35.35.34, met de vermelding van kenmerk 358173.

Afhankelijk van de gevraagde vermogens elektriciteit en gas kunnen er aanpassingen noodzakelijk zijn aan de netten, al dan niet aanwezig en dit met de standaard doorlooptermijnen van 120 werkdagen.

Na aanvraag van de aansluitingen gas en/of elektriciteit kan een studie gebeuren voor de eventuele noodzakelijke uitbreidingen.

 

Indien de gevraagde vermogens van een bepaalde orde zijn kan het zijn dat er een oprichting van een distributie/klantcabine noodzakelijk is.

 

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

 

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.

 

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 358173. Samen zullen we uw project verder bespreken

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Proximus NV afgeleverd op 3 september 2021 onder ref. JMS 510279:


Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

 - Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

 - Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

 - Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.

 - De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

 - Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com. Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van TELENET afgeleverd op 3 september 2021 onder ref. 25071369:
 

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Telenet nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

* Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken.

* Er werd een offerte opgesteld en ter goedkeuring doorgestuurd naar de aanvrager. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken.

 

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

5.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

5.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Stedelijk Wonen' (definitief vastgesteld door de gemeenteraad op 27 juni 2017), deelgebied: Gent Centrum – Melkerijstraat.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

5.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

5.3.   Verordeningen

- Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is, voor zover dit voor een verkaveling kan worden nagegaan, in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

- Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

- Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

 

- Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

5.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

6.       WATERPARAGRAAF

De verkaveling is gelegen in het stroomgebied van de Vertakking De Pauw, een waterloop die beheerd wordt door De Vlaamse Waterweg nv – Afdeling bovenschelde.

 

Het project ligt niet in overstromingsgevoelig gebied.

 

Aangezien als gevolg van het project er minder infiltratie zal zijn van hemelwater, moet rekening

gehouden wordt met een aantal randvoorwaarden om deze negatieve impact te vermijden:

 

- Verhardingen dienen beperkt te worden. In de achtertuinstrook en zijtuinstrook zijn bijgebouwen toegestaan. Er wordt in de voorschriften over gebouwen gesproken. Deze oprichting dient beperkt te blijven tot maximaal 1 gebouw (per zone).

 

- Voor lot 4 mogen enkel noodzakelijke verharding voor de oprijbaan, parking en de toegang naar de inkom mogen voorzien worden, omrand door groenaanleg.

 

Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige stedenbouwkundige vergunning(en). Deze maatregelen zijn gebaseerd op het algemeen bouwreglement (vnl. artikel 13 en 14) van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater (bij een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of een melding). Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater, en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.

De aanstiplijst hemelwater van de stad Gent dient aan het aanvraagdossier van de stedenbouwkundige vergunning toegevoegd te worden (www.gent.be/bouwreglement).

 

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens VLAREM indelingsplichtig (rubriek 53.2) en dient dit gemeld te worden. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

 

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het eerste openbaar onderzoek werd gehouden van 19 augustus 2021 tot 17 september 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werd 1 bezwaar ingediend.

 

Het tweede openbaar onderzoek werd gehouden naar aanleiding van een wijzigingslus van
26 november 2021 tot 25 december 2021.


Gedurende dit openbaar onderzoek werd 1 bezwaar ingediend.


De bezwaren worden als volgt samengevat:

  • Het rooien van de appelboom
  • Extra parkeerproblemen:
    • Parkeerdruk in de Melkerijstraat zal toenemen
    • Melkerijstraat is erg smal. Er werd een keerpunt beloofd.
  • Circulatieruimte en toegangsweg
    • Deze is erg smal, voldoende breed voor hulpdiensten?
  • Bouwhoogtes
    • Bouwhoogte leidt tot extra inkijk in onze tuin
    • Grote impact
    • Tegenstrijdigheden:
      • 2 of 3 bouwlagen
      • Volmacht versus verkavelingsplan


Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
 

  • Rooien van de boom

Er worden 5 hoogstammige bomen (= met stamomtrek groter dan 50 cm) verwijderd. Vier van de vijf bomen (3 naaldboompjes en één notelaar) betreffen echter kleine boompjes (met diameter 20 cm, dus stamomtrek zo'n 65 cm). Er dient slechts één boom van omvang verwijderd te worden, namelijk een oude grote appelboom. Deze boom staat weliswaar nog volop in blad, maar is aan de stamvoet volledig hol (met groot gat onderaan). Deze boom zou wel nog vele jaren kunnen overleven, maar kan mogelijks ook in de volgende jaren beginnen afzwakken of zelfs omvallen. 

  • Extra parkeerproblemen
    Stad Gent maakt parkeerrichtlijnen voor fiets en auto’s op. Kleine projecten die onder de drempelwaarde vallen, hoeven niet aan de minimale parkeereis te voldoen. Voor wonen ligt de drempelwaarde op 5 entiteiten. Dit project valt dus onder de drempelwaarde. Verder kunnen er parkeerplaatsen voorzien worden op de toegangsweg.
  • Circulatieruimte/toegangsweg
    De aanvraag werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer waarbij geen opmerkingen kwamen op de toegangsweg zelf. Op het grondplan van de nieuwe toestand van lot 4 staat heel duidelijk dat de bomenrij aan de noordzijde behouden wordt. Het lot zelf is inderdaad 4,23 m breed maar dit betekent niet dat deze volle 
    4,23 m breed zal verhard worden. Men voorziet een breedte van 2,80 m breed aan verharding om in te rijden.
  • Bouwhoogtes
    • bouwlagen: Volgens de ingediende voorschriften zijn twee bouwlagen met een hellend dak mogelijk. Wat verderop staat dat er bij twee bouwlagen moet gekozen worden voor een plat dak. Volgens het advies van de brandweer dient dit aangepast worden. Er dient gekozen te worden voor ofwel één bouwlaag met een hellend dak ofwel twee bouwlagen met een plat dak. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde. Deze voorwaarde zal de impact ten op zichte van het aangevraagde alvast beperken. De gebouwen staan ook op voldoende afstand om de impact naar inkijk te beperken. Bovendien kunnen de woningen zodanig ontworpen worden dat ze zich vooral naar de westkant richten qua zicht in plaats naar de oostkant.
    • Het klopt dat er tussen de volmacht en het verkavelingsplan tegenstrijdigheden zijn. De volmacht heeft echter geen juridische waarde of garantie voor de verkaveling. Het is het verkavelingsplan die wordt ingediend en al dan niet wordt vergund.

9.        OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening 

Met deze aanvraag wordt een invulling gegeven aan het gemeentelijk RUP ‘Stedelijk Wonen’ die hier een woonontwikkeling in 2de bouworde toestaat. Er worden drie rijwoningen voorgesteld met een vrij compact volume. De vreemde vorm van het perceel in combinatie met de logica van een 2de bouworde maakten het niet evident om hier een kwalitatieve woonontwikkeling te voorzien. De aanvraag slaagt hier wel in. De woningen zijn compact maar wel nog steeds voldoende ruim. De voorziene tuinzones zijn niet erg groot (vooral voor lot 2) maar de tuinzones zijn ruimtelijk en stedenbouwkundig wel aanvaardbaar. Een inplanting meer naar de straatkant zou betekenen dat de nieuwe volumes te dicht bij de woningen aan de Melkerijstraat zouden komen. De minimale 8 m tuindiepte wordt hier nog steeds gehaald.

 

Door de volumes te beperken in hoogte (twee bouwlagen met een plat dak of één bouwlaag met een hellend dak) zal ook de impact naar de aanpalende woningen voldoende beperkt zijn.

 

De verkavelingsvoorschriften vermelden niks over parkeerplaatsen. Gelet op de beperkte grootte van de bouwzones en het beperkt volume dat hier toegestaan kan worden worden er hier geen inpandige garages toegelaten. De impact hiervan op de algemene woonkwaliteit zou te groot zijn. Er moet geparkeerd worden op de verharding van de toegangsweg. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

 

Natuurtoets

Er worden 5 hoogstammige bomen (= met stamomtrek groter dan 50 cm) verwijderd. Vier van de vijf bomen (3 naaldboompjes en één notelaar) betreffen echter kleine boompjes (met diameter
20 cm, dus stamomtrek zo'n 65 cm). Er dient slechts één boom van omvang verwijderd te worden, namelijk een oude grote appelboom. Deze boom staat weliswaar nog volop in blad, maar is aan de stamvoet volledig hol (met groot gat onderaan). Deze boom zou wel nog vele jaren kunnen overleven, maar kan mogelijks ook in de volgende jaren beginnen afzwakken of zelfs omvallen. 

 

De verkavelingsvoorschriften zijn voldoende gedetailleerd om een degelijke inpassing in de omgeving te kunnen bekomen, doch voorzien voldoende vrijheid inzake materiaalgebruik, architectuur, gabarit edm. Mits de nodige aanpassingen van de verkavelingsvoorschriften voor wat betreft de verhardingen het eenduidig maken van het aantal bouwlagen in combinatie met de dakvorm kunnen de voorgestelde verkavelingsvoorschriften worden bijgetreden. Deze aanpassingen worden via voorwaarden bij deze omgevingsvergunning opgelegd. Voorliggende verkavelingswijziging wordt positief beoordeeld in het kader van een goede plaatselijke aanleg en de principes van een goede ruimtelijke ordening.

 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden in 3 loten bestemd voor eengezinswoningen en een lot als gemeenschappelijke toegang en buitenruimte na het slopen van de bestaande bebouwing en rooien van bomen aan Pyloon bvba gelegen te Melkerijstraat 72, 9000 Gent

 

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:


De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 23 november 2021 met kenmerk 066546-003/JC/2021).

 

De stedenbouwkundige voorschriften moeten als volgt worden aangepast/aangevuld (zie ook markeringen in bijlage):

  • Dakuitvoering:
    • Er dient gekozen te worden voor ofwel één bouwlaag met een hellend dak ofwel twee bouwlagen met een plat dak.
  • Zijtuinstrook/achtertuinstrook:
    • Max. 1 per perceel in de achtertuin- en zijtuinzone
    • Maximum 10 m² in de achtertuin- en zijtuinzone
  • Lot 1 – 3: er mogen geen inpandige garages voorzien worden.

 

Openbaar domein

De aanleg van de oprit voor lot 4 zal gebeuren naar aanleiding van de individuele bebouwingen.

 

Op gronden gelegen op het openbaar domein zijn de stedelijke reglementen met betrekking tot het aanleggen van trottoirs en opritten van toepassing.

De aanleg van private verhardingen op het openbaar domein zijn niet toegestaan.

 

De maximale breedte van de opritten wordt bepaald in het tweede deel van het Integraal Plan Openbaar Domein (IPOD II). Er zal slechts 1 oprit voor lot 4 worden toegestaan en dit met een breedte van maximaal 3 meter.

 

Bijzondere voorwaarden op te nemen in de verkoopaktes

-      De interne riolering van de te bouwen woning dient zodanig ontworpen dat er kan aaneengesloten worden met een gescheiden rioleringssysteem (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

-      Zij zijn er toe gehouden nieuwe afvoeren aan te sluiten (bestaande afvoeren te behouden) op deze riolering overeenstemmend met de aard van de lozing.

-      Er is nog geen aparte RWA-aansluiting mogelijk. De RWA-leidingen naar de straat zijn te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten regen- en afvalwaters gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. De samenvoeging van regen- en afvalwaters dient te gebeuren ter hoogte van de rooilijn.

 

Grondwater

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens VLAREM indelingsplichtig (rubriek 53.2) en dient dit gemeld te worden. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

Bij de bemaling dient er rekening gehouden worden met het nabijgelegen bodemdossiers (o.a. 3277, 65984).

 

Artikel 3

Legt volgende lasten op:


LAST 1 – Aanpassing van nutsvoorzieningen
De houder van de vergunning staat – op eigen kosten – in voor het (laten) aanleggen van nieuwe en/of het (laten) aanpassen van bestaande nutsvoorzieningen naar en in de verkaveling.
Ongeacht de verplichting tot aanpassing van bestaande nutsvoorzieningen, moeten de volgende nutsvoorzieningen minimaal aangelegd worden:
- elektriciteit
- water
- kabeltelevisie
- telecommunicatie
- openbare verlichting
 

  • De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS (advies van 16 december 2021, met kenmerk VK-21-1108 – 2de advies) moeten strikt nageleefd worden.
  • De voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius System Operator (advies van 9 september 2021, met kenmerk 358173) moeten strikt nageleefd worden.
  • De voorwaarden opgenomen in het advies van Proximus NV (advies van 3 september 2021, met kenmerk JMS 510279) moeten strikt nageleefd worden.
  • De voorwaarden opgenomen in het advies van TELENET (advies van 3 september 2021, met kenmerk 25071369) moeten strikt nageleefd worden.

 

De ontwikkelaar moet telkens instaan voor de kosten en lasten van het installeren van de openbare verlichting. Dit dient te gebeuren volgens de richtlijnen van de Stad Gent (en Eandis), opdat de Stad Gent bij overdracht van het openbaar domein ook het beheer van de verlichting kan overnemen. De ontwikkelaar dient ruime tijd voor de start van de uitvoeringswerken advies op te vragen bij de lichtcel, via het volgende emailadres: openbareverlichting@stad.gent. De openbare verlichting dient telkens conform het Lichtplan te worden geplaatst. Alle info over  het lichtplan is te raadplegen via www.stad.gent/gentverlicht.

 

LAST 2 – Aanpassing riolering

Per lot is te voorzien in een dubbele huisaansluiting, één voor afvalwater en één voor oppervlaktewater.  De aansluitputjes zijn te voorzien van een merkteken waaruit de aard (oppervlaktewater/afvalwater) blijkt.
 

Ofwel kan voor de uitvoering hiervan beroep gedaan worden op de diensten van Farys. Meer info hierover kan men bekomen via het algemeen waternummer (078/35.35.99) of www.farys.be.
 

Ofwel kan een eigen aannemer aangesteld worden en dient een technisch dossier opgesteld en goedgekeurd te worden door de stad. Op dit technisch dossier kunnen de dienst Wegen, Bruggen & Waterlopen en Farys bijkomende technische opmerkingen voor aanpassingen formuleren. Dit technisch dossier moet (aangepast aan de bijzondere voorwaarden uit deze vergunning en eventuele wijzigingen ingevolge bijkomende technische opmerkingen) bestaan uit een grondplan (schaal 1/250) een bestek en een gedetailleerde raming.

 

Dit technisch dossier wordt bij voorkeur per mail ingediend bij de dienst Wegen, Bruggen & Waterlopen (tdwegen@stad.gent). Bezoekadres: Woodrow Wilsonplein 1 te 9000 Gent, Postadres: Botermarkt 1 te 9000 Gent, telefoon 09 26 79 00.

 

LAST 3 - Attest verkoop percelen en waarborgen
Volgens art 4.2.16 §1 en §2, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd

is of gewaarborgd is door:

1° de storting van een afdoende financiële waarborg;

2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.

Dit attest kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.

Indien een financiële waarborg wordt verleend voor de aanleg van de weg en de riolering, dan gelden volgende dwingende termijnen voor het uitvoeren en afwerken van de werken:

- de riolerings- en wegenwerken moeten volledig afgewerkt zijn zodat tot voorlopige oplevering kan worden overgaan binnen een termijn van 3 jaar nadat het verkoopbaarheidsattest door het college van burgemeester en schepenen aan de houder van de vergunning is betekend,

- de definitieve oplevering van de riolerings- en wegenwerken vindt twee jaar na de voorlopige oplevering plaats.

Indien geen financiële waarborg wordt verleend en geen verkoopbaarheidsattest is afgeleverd, geldt geen dwingende termijn voor uitvoering van deze lasten. Enkel de vervaltermijnen voorzien in artikel 4.6.4. §2 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gelden dan.

 

Bedragen en vrijgave van de borg(en)

Als waarborgen worden gesteld voor de aanleg van nutsleidingen, is het bedrag van de waarborg

gelijk aan het verschil van de door de nutsmaatschappijen geraamde kostprijs en het aan de

nutsmaatschappijen betaalde voorschot.

De waarborgen voor de aanleg van nutsleidingen worden volledig vrijgegeven na bevestiging door de distributiemaatschappijen van de betaling van het saldo van de geraamde kostprijs.

Als waarborgen worden gesteld voor in de vergunning opgelegde lasten met betrekking tot de wegen- en rioleringswerken en de aanleg en het onderhoud van de groenzones, dan is het bedrag van de waarborg gelijk aan het bedrag van de vermoedelijke kostprijs van de werken (of van het gedeelte van de werken die nog uitgevoerd moeten worden), zoals die blijkt uit een raming of een prijsofferte, welke ter goedkeuring is voorgelegd aan de Stad Gent, verhoogd met 25% wat betreft wegen- en rioleringswerken en 10% wat betreft de openbare groenvoorziening, en aangevuld met een forfaitair bedrag voor de opmaak van een as-built plan (bestaande uit 2,3 euro per lopende meter wegenis).

De waarborg voor de wegen en rioleringswerken wordt vrijgegeven na schriftelijk akkoord van het college van burgemeester en schepenen, op volgende wijze: 85 % van de waarborg, waaronder het forfaitair bedrag voor de opmaak van een as-built plan, wordt vrijgegeven na de voorlopige oplevering en 15% van de waarborg wordt vrijgegeven na de definitieve oplevering.

De waarborg voor de aanleg en het onderhoud van de groenzones wordt in helften vrijgegeven, de ene helft na de voorlopige oplevering van de groenaanleg en de andere helft na de definitieve oplevering na de onderhoudsperiode van 3 jaar, na schriftelijk akkoord van het college van burgemeester en schepenen.

De financiële instellingen die zich borg stellen voor de houder van de verkavelingsvergunning moeten verplicht gebruik maken van een model van borgakte. Dit model van borgakte kan opgevraagd worden bij de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, Balie Bouwen, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel 09 266 79 50 of via bouwen@stad.gent..

    

Artikel 4

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:


Openbaar domein
De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Hemelwater

Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige stedenbouwkundige vergunning(en). Deze maatregelen zijn gebaseerd op het algemeen bouwreglement (vnl. artikel 13 en 14) van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater (bij een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of een melding). Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater, en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.

De aanstiplijst hemelwater van de stad Gent dient aan het aanvraagdossier van de stedenbouwkundige vergunning toegevoegd te worden (www.gent.be/bouwreglement).

 

Geluid

Er dient bijgevolg voldoende aandacht besteed te worden aan geluidsisolatie (tussen de wooneenheden, omgeving). De akoestische norm (NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen') moet nageleefd worden.

 

Afval

De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema).

 

Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.

 

Stofemissies

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.

De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.

De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

1. afscherming met doeken of zeilen,

2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,

3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,

4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.

Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden.

Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.

 

Asbest

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/omgaan-met-asbest.